总部办公写字楼市场调研报告.docx
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总部办公写字楼市场调研报告
亦庄总部式办公写字楼市场调研报告
市场调研说明：
调研目的：
了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。
调研范围及对象：
亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地
总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。
调研重点内容：
产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式
一、
市场分析
1、北京写字楼总体市场概述
与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007年上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%，占到总体80%以上。
全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。
根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面积，写字楼租售比也被拉高到7：
1，短期内面临很大消化压力。
超甲、甲级写字楼市场的供需趋势
写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、中关村等区域租金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。
2、总部式办公写字楼市场分析
与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为写字楼投资的新宠。
最新研究显示，北京总部式办公写字楼经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公写字楼将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为写字楼一种新流行趋势。
2003年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后BDA国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年新入市和老项目后期开发的项目也明显增加，仅亦庄今年下半年就有3-4个项目开盘。
●北京独栋型总部写字楼概况表：
项目名称
区域
总建筑面积
建筑形式
独栋面积（M2）
总部基地
丰台
140万平米
独栋
1200-6000
非中心
朝阳
45万平米
4层独栋
400-3000
BDA国际企业大道
亦庄
18万平米
7-18层单体建筑
4000-12000
BDA国际港
亦庄
4.17万平米
4层独栋三层商务办公
3900
汇龙森.国际港
亦庄
9.5万平米
4层独栋、3-5综合办公楼
2600
嘉捷科技园
亦庄
8.4万平米
3层独栋
1500-5800
BDA国际广场
亦庄
8万平米
8层单体建筑
3000－8000
MAX空港企业园
空港
20万平米
4-4.5层独栋
800-1500
●独栋总部型写字楼项目分布分析
该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，
但通过上表也不难看出绝大多数的项目位于亦庄区域内，这主要与亦庄的整体规划和入住企业规模和类型有密不可分的关系。
在售项目的分布情况
亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因：
一是亦庄的“双生态”优势
开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。
截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。
可以说亦庄的产业生态与自然生态相结合的“双生态”为独栋型总部型写字楼开发提供了重要平台。
二是亦庄已形成公司企业总部所在地的形象
提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中国园、美国GE和日本SMC、可口可乐等这些世界500强企业的中国区域总部所在地，据了解目前亦庄已经吸纳了50余家全球500强企业，这为企业商务办公选址造就了先天优势，加之亦庄可提供大量的厂房等辅助设施，也逐步成为北京总部办公的首选之地。
三是亦庄新城规划带来无限商机
北京市“十一五”正式批复了“亦庄新城”的规划：
亦庄新城是“两轴－两带－多中心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”。
由此功能定位不难得出，亦庄未来必然成为高端产业的总部基地，而2007年正是亦庄“质变”的开始。
四是奥运会及环渤海经济圈的确定成为带动亦庄区域经济发展的强大引擎
一直蓄势待发的环渤海经济圈，已迅速成为继珠三角、长三角经济圈之后经济增长的“第三极”。
作为圈内发动机的天津和北京之间的亦庄，因其独特的位置优势和开发区特有的政策优势，加上2008年奥运会对该区域成长的催化，成为环渤海经济圈的重要战略要地之一。
同时，随着北京写字楼市场多元化发展趋势的日渐形成，多个新兴的非主流商务区域获得越来越多的企业客户甚至跨国公司的青睐，而亦庄正是在强大的经济引擎的支持下，以其拥有的“双生态”优势，成为北京新的写字楼热点区域。
●独栋型总部写字楼客层组成
这类产品主要营造的是总部办公理念，主要的投资群体是跨国公司及500强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家，特别是国内的投资型买家等。
像BDA企业大道就集聚了资生堂、白领、3M、中国黄金集团等一批高科技研发境内外大型企业，这些选择独立总部的企业看中的正是亦庄“宜业”、“宜居”的优势。
总结：
通过上述对市场得了解和分析，我们不难看出，目前北京写字楼、特别是甲级及以上的写字楼的供明显大于求，未来销售情况不容乐观，但是独栋型总部写字楼作为一种新发展起来的有别于传统写字楼的特殊产品，却凭借着其自身及环境优势受到部分实力型买家（企业）的青睐，市场前景良好。
二、个案情况分析
通过对上述市场的了解、分析，我们最终确定以亦庄的独栋总部办公项目作为本次个案分析的重点，同时将总部基地、非中心两个特色楼盘也作为重点考察对象。
具体分析如下：
1、产权性质分析
项目名称
产权性质
区域
总部基地
50年工业用地
丰台
BDA国际企业大道
50年写字楼
亦庄西区
非中心
50年写字楼
朝阳
BDA国际港
50年工业用地
亦庄东区
汇龙森.国际港
50年工业用地
亦庄西、东区
嘉捷科技园
50年工业用地
亦庄西区
BDA国际广场
50年写字楼
亦庄西区
对上述楼盘进行调研，发现这类独栋总部办公项目的产权性质主要分为两种：
一是50年写字楼产权，二是50年工业用地产权性质，目前亦庄东区所建的项目多为50年工业用地产权。
这两种形式主要区别在于：
项目
50年写字楼产权
50年工业用地产权
证件情况
五证
无预售许可证
产权分割形式
小产权直接归属购房者
大产权、小产权均为开发商所有，购买后小产权由开发商转让给购房者
使用年限
50年
50年
销售签约形式
拿到预售许可证后可售，正规网签
非网签
销售方式
可预售
一般为现房销售
2、建筑形式及功能配套分析
独栋总部办公产品以低层、低容积率、高绿化率为主要特点，属于生态型办公环境。
●建筑特点：
项目名称
建筑类型
层高
容积率
绿化情况
总部基地
独栋
标准层：
3.4米
1.59
501%庭院式中心绿化
非中心
独栋
标准层：
4米
0.9
原生态坡地绿化
BDA国际企业大道
7-18层单体建筑
首层大堂：
8.4米标准层：
4.2米首层、顶层loft设计
2.6
双重立体景观：
下沉式庭院、果岭绿洲、二层绿色天廊、屋顶花园
BDA国际港
独栋三层商务办公
首层：
3.9米标准层：
3.5米
0.8
30%绿化率
汇龙森.国际港
4层独栋、3-5综合办公楼
首层：
4.8米标准层：
3.5米
1.9
——
嘉捷科技园
3层独栋
首层大堂：
挑高17米标准层：
4.2米地下4.2米
1.1
景观大道、屋顶花园
BDA国际广场
8-10层单体建筑
首层大堂：
7.48米标准层：
3.74米顶层：
5.54米
2
下沉式阳光花园
●主力面积：
独栋型总部办公的面积多在2000平米以上，3000平米左右居多，少量可整层销售或散售，内部以敞开式框架结构为主，客户自行分割。
项目名称
散售面积（M2）
独栋面积（M2）
总部基地
——
1200-6000
非中心
350-850
3000左右
BDA国际企业大道
——
4000-12000
BDA国际港
76-119
3900
汇龙森.国际港
300-10000
2600
嘉捷科技园
——
1500-5800
BDA国际广场
——
3000－8000
●项目功能配套及物业管理
由于独栋式总部办公产品的特殊性，决定了多数产品为毛坯交房，或根据客户要求提供定制服务，自身一般配有会所、商务配套设施。
项目名称
装修情况
冠名权
社区功能配套
单体内部功能配套
总部基地
毛坯
可以
总部公寓、酒店、购物中心、国际会议中心
——
非中心
毛坯
可以
商业会展中心
卫浴间、茶水间
BDA国际企业大道
毛坯
可以
会所服务：
员工餐厅、健身房、超市等
预留烟道，可引入市政天然气
BDA国际港
公共区域精装修
——
——
预留烟道，设有开放式厨房
汇龙森.国际港
公共区域精装修
——
小面积科研办公用房、独立式的多层专业生产厂房
——
嘉捷科技园
公共区域精装修
可以
一栋配套餐饮楼、一栋综合楼（含会议厅、专家公寓）
——
BDA国际广场
公共区域精装修
未定
——
未定
●物业服务系统
项目名称
物管公司
物业费
车位及费用
总部基地
道丰总部基地物业管理
3.98元/平米/月
地下：
18万/个地上：
租150元/月/位
非中心
中粮凯莱
5.8元/平米/月
811个，10万元/位
BDA国际企业大道
北京博大经开物管
4元/平米/月
1250个，地上150元/位.月，地下350元/位.月
嘉捷科技园
国贸物业
4元/平米/月
每栋提供10个车位，150元/位.月
BDA国际广场
未定
4.2元/平米/月
地上44个，地下586个，共630个，价格未定
●建材配套情况
项目名称
外墙
电梯系统
空调系统
通讯系统
总部基地
通体砖贴面，局部配氟碳喷涂铝板饰面
星玛电梯1-2部/栋
分层中央空调集中供暖、供冷，加新风系统
电信、宽带综合布线
非中心
玻璃幕墙外挂石材
独立电梯
独立VRV空调，含新风功能
宽带网络接入
BDA国际企业大道
玻璃幕墙、陶瓷板墙
上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6米/秒
中央空调，新风50m3/人/小时
电话、ADSL网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装
嘉捷科技园
隐框式玻璃幕墙加高级涂料
预留电梯井道
风机盘管加独立新风，风口及新风支管由客户自行安装
结构性综合布线，宽带系统
3、销售情况及价格分析
独栋式总部办公产品由于主要集中在非主流商务区内，价格明显低于市中心的甲级写字楼，具体情况如下：
项目名称
均价
总部基地
9000元/平米（独栋）
非中心
16000元/平米（报价），整栋购买约为12000元/平米
BDA国际企业大道
8000元/平米（独栋）
BDA国际港
6800元/平米（散售均价），7500元/平米（独栋报价）
汇龙森.国际港
6380元/平米（整层销售价格）
嘉捷科技园
7000元/平米（独栋）
BDA国际广场
7500元/平米（整栋）
销售情况：
项目名称
开盘时间
入住时间
销售情况
总部基地
03.10
04年
一期售完，二期预计年底开盘
非中心
05.9
06.5
目前一期仅存2套
BDA国际企业大道二期
07.3
08.5
50%
BDA国际港
未开盘
08.6
——
汇龙森.国际港
07.11
08.5
——
嘉捷科技园
05.12
06.4
一期基本售完
该类产品开发周期多在3——5年，销售周期约为1——2年左右。
4、客群分析
如前所述，总部型办公产品的主要客群为跨国公司及500强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家。
购买者多为自用或固定资产保值，短期投资客户非常少。
部分产品的主要入住客户：
项目名称
入住（或购买）企业客户
总部基地
中国航天、中国物储、中铁一局城轨公司、依文、火箭股份、正泰集团、中华通信、建龙钢铁、国联股份等
非中心
维维集团、和平铝业、盛世敦煌、加拿大威顿等
BDA国际企业大道
中石化、资生堂、白领、3M、中国黄金集团等
嘉捷科技园
北京移动、天申食品集团、 伊索菲通（北京）太阳能企业、卫生部下属研究机构
通过上表我们可以看到，总部基地、非中心主要以大型国企和少量咨询、服务性质的外资、合资企业为主，而入住亦庄的多为500强企业与大型跨国企业、中高新技术产业、能源产业、研究机构等的管理总部。
5、推广、销售策略分析
此类项目特别是亦庄内50年工业产权的项目，推广销售主要以户外路牌（高速公路）和大型企业入伙的签约活动、网络为主要宣传手段，报广类的纸媒宣传非常少。
附：
个案调研情况
“BDA国际港--北京汇瀛文化创业园”位于亦庄北京经济技术开发区（BDA）东部新区A9M1地块，科创一街与经海四路的交叉节点上。
是由北京维京宏强投资管理有限公司和北京亦庄新瀛投资管理有限公司共同建设的“后奥运时代”新兴文化与传媒科技产业基地。
国际港项目正好处于亦庄开发区最具发展潜力的路东新区，三条高速公路从周边通过，距离CBD中央商务区仅15分钟车程，占据着得天独厚的地理位置。
诺基亚星网工业园、中国网通宽带中心、戴姆勒奔驰汽车、通用电气等著名国际企业均在开发区大量投资，在这些企业的带动下，形成了一条条特色鲜明的上下游产业链。
有了这些产业链，国际港便拥有了强大的产业经济后盾。
共有4座商务楼，其中一栋产业别墅，三座商务公寓（写字楼）。
建筑设计简洁大气，施工精良，为繁忙的业主提供了更多的选择余地；在建筑整体设计上，遵循“以人为本、舒适便捷”的设计理念，整个项目容积率仅为0.78，园区内所有建筑高度均控制在12米以内，五座商务楼全部设计为三层，层高达到3.6米，走廊与楼梯宽度分别达到1.8米，无论办公或是居住，身处其中绝无拘束之感。
建筑形式：
框架结构
饮用水：
配备纯净水饮水设备、服务式公寓配备电热水器材
供暖方式：
集中供暖
鸟瞰图
汇龙森国际•企业港项目位于北京经济技术开发区东区D4地块，园区在总体功能布局上既有独栋式的企业办公研发组团，也配备了集合式的企业商务组团，同时考虑到有些小型高新技术企业可能刚刚起步，我们提供了更为灵活的酒店式小面积科研办公用房，而且还配置了独立式的多层专业生产厂房。
汇龙森国际•企业港是集办公、科研、生产为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术企业孵化基地和留学人员创业基地，本项目的建成将使汇龙森在中小型科技企业孵化基地的建设朝着专业化、国际化的方向发展，使汇龙森不断成长成为国际一流的孵化器。
独栋办公楼可分为二半销售，每部分1300平米。
结构：
框架剪力墙
外墙：
高级通体砖，LOW-E玻璃幕
内墙：
毛坯
电梯：
客梯1吨，货梯2吨
门窗：
断桥铝合金外窗
大堂：
精装修
首层大堂墙面：
精装修
供水：
市政，双路DN150*2
供电：
市政，电容总量5000KVA
供气：
市政天然气
采暖：
然气锅炉
通讯：
ADSL，宽带光缆
卫生间：
精装修
电梯间：
精装修
电视系统：
有线电视
空调系统：
中央蓄冰空调
外立面
鸟瞰图
BDA国际企业大道II位于世界500强企业密集的北京经济技术开发区，荣华南路环岛的西南侧，是开发区核心区的终端，也是开发区南大门的出入口，是有“亦庄长安街”之称的“商务大道”的起点。
项目概况
该项目总建筑面积30万平方米，分三期开发，其中一期11万平方米。
BDA国际企业大道II，总占地面积约5.4万平方米，总建筑面积约19万平方米，其中地上建筑面积约13万平方米，地下建筑面积6万平方米，车位总数为1250个。
项目由16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所，错落有致地组成一个超级建筑集群；每3-4栋建筑单体围合布局，共同组成了5个建筑组团。
中心组团两栋标志性建筑以88米“亦庄第一高度”处于地段中心，与其他两栋建筑围绕会所，共同形成北京经济技术开发区的显赫地标。
核心特点
超越标准：
BDA国际企业大道II，以超越常规硬件配置标准的写字楼，为企业实现真正可以定制的价值空间。
企业可以选择最适合自己的硬件配置，舍弃不必要的资源浪费，实现办公资源最大优化。
多重定制：
BDA国际企业大道II，在建设实施之前，企业可根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，真正实现可定制的办公空间。
建筑单体
16栋单体写字楼有5种户型，除中心组团四栋单体建筑高度都在10层以上外，其余四个组团都为7层或9层的建筑，所有临街单体都可拆分为两家公用，最大限度利用展示空间。
各单体建筑面积为4000—12000平方米，标准层面积为500—800平方米。
一些实用性极强的独到想法被运用到户型设计中：
所有建筑均为三面或四面采光；通过两柱大跨度设计增大了采光间距，四面通透；所有户型除核心筒之外的所有区域都可以自由变化组合。
结构：
钢筋混凝土框架结构
外墙：
玻璃幕墙、陶瓷板墙
内墙：
砂浆抹平刮腻子
供气：
引入市政天然气
电梯：
上海三菱电梯，载重1050KG，速度为1.6米/秒
采暖：
市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水
通讯：
电话、ADSL网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装，并根据需求自行报装，每栋楼屋顶机房设置一个卫星接收天线基础，客户可自行安装不超过4.5米的卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖
门窗：
LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗
卫生间：
地面为水泥砂浆保护层，墙面表面拉毛，顶棚为结构面层
大堂：
首层大堂层高8.4米，LOFT设计，空间可自由组合。
大堂入门为旋转门和平开门，并采用高档门电动系统楼层负荷：
标准层为250KG/平方米,首层、二层载重量都为500KG/平方米，可进行屋顶绿化
地面材料：
结构面层，预留装饰面
顶棚：
地下室刮腻子找平，其它部分为混凝土面层电梯间
公共走廊、消防楼梯：
电梯间墙面
门禁系统：
客户根据需求自行安装
电视系统：
有线电视主信号进入园区会所光端机，由会所到各楼的线缆及信号，业主根据需求自行安装，收视点位置业主自行定位安装
中水系统：
分低、中、高区供水，中、高区经变频水泵加压供水至各用水点
空调系统：
为风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机，新风进口设于屋面，并设置新风变频机，新风量高达50立方米/小时/人
安防系统：
包括在园区内主要路口、地下车库及出入口安装摄像头，以及24小时离线式巡更系统，24小时电视监控系统，24小时地下IC卡停车管理系统
楼宇自控系统：
设集散控制的楼宇控制系统，包括空调机组的监视，给排水系统、电梯、景观照明、地下车库照明系统的监控等
办公自动化系统：
各单体建筑的地下主配线设备间预留线槽，弱电控制中心可满足工作区内每3平米设置一个语音及数据点和2个信息端口的智能化办公需求
消防自动化系统：
包括建筑物内火灾自动报警系统、消防防排烟系统、自动喷洒灭火系统、消防联动系统、应急事故广播系统、室内外消防栓系统
效果图
嘉捷科技园：
是以研发、办公为主，生产为辅的高科技园区，由12栋1500m2-5800m2的独栋研发建筑、15000m2的办公主楼、14000m2的多层厂房及公寓、餐厅等配套建筑有机组成。
嘉捷科技园区规划是将可持续的规划理念和建筑艺术及生态技术有机结合在一起一种尝试。
通过更合理的、科学的规划来减少大气污染、结合气候降低建筑物的能耗、结合周边环境建立宜人的小气候。
进而实现综合的结能效果。
园区布局完整、规划有序、负阴抱阳。
在主体建筑大堂的顶部，采用了格栅式的可调节光线和储存热能的装置。
在其他建筑中，除了建筑的北立面，其他立面采用铝制的遮阳板。
百叶窗的角度也是可调节的。
鸟瞰图
BDA国际广场：
总占地面积4万平方米，总建筑面积12万平方米，其中写字楼建筑面积8万平方米。
预计2007年10月正式开盘，2008年5月入住。
由14栋面积在3000－8000平方米的办公独立体构成，这种现代建筑形式能最大程度地彰显企业个性，既满足总部企业个性文化建设的需要，也适应研发企业对私密性的追求。
“独栋”+“独立产权”的搭配模式，为即将长期落户BDA的企业提供了在BDA首席商务综合体“独”享一方空间的可能。
此外，BDA国际广场独有的下沉式阳光花园设计在BDA内尚属罕见，既可当做公共休闲场所，又可作为企业“私享party花园”，企业用户可独享双重立体园林，体验BDA的另类商务生态。
规划图
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