安庆市房地产市场分析doc.docx
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安庆市房地产市场分析doc
安庆市房地产市场分析
、房地产市场整体运行特征
A、房地产开发持续增长
近来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。
房地产投资额持续上升，2022为6.85亿元、20**为9.5亿元、20**为0.5亿元、20**后房地产开发进入快速开展期；根据近几的市场调查统计得出，安庆目前全市一的房地产消耗量大约45万方。
20**，根本建设、房地产投资增长快速。
0月份，全市固定资产投资完成额（城镇固定资产和房地产开发）9526万元，同比增长23.7%，与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。
其中：
房地产开发投资25385万元，同比增长2.6%。
从房地产开发情况看：
0月份全市商品房施工面积274.74万平方米，同比增长8.9%，商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长7.4%和5.5%。
消费市场稳中趋旺。
B、住宅价格稳步上升
20**来，安庆市房地产市场迅速升温，一内平均房价上涨了500元/㎡，市场主力价格多层楼房由原来的000元/㎡以下向500元/平方米突破,目前市场上的主力价格为800—2200元/平方米；小高层主力价格在2200—3000元/平方米，多层800以上，小高层2500以上的楼盘主要分布在市区、沿江带和开发区大湖风景区周边〔如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里〕，别墅市场目前个案较少，主要还是秀水华庭、西湖绿洲城〔少量叠加别墅〕。
C、小高层、高层等较高端产品不断升温
自20**6月以来，许多小高层、高层工程进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活泼了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层〔高层〕工程有百蕊、香樟里。
D、以自用需求为主，投资市场尚未形成
安庆城市较小，房地产市场处于一个初步开展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业根本缺乏，同时外部带动投资开展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购置类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大局部为自用居住。
2、安庆房地产市场特点
总体看来，安庆的房地产市场有如下特点：
⑴总体水平参差不齐
本地开发公司有规模小、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。
外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。
⑵逐渐进入大盘时代
安庆房地产正由前几的小盘、零星式开发逐渐过渡到大盘时代。
如：
安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量到达60万方、市区谐水湾的开发量到达40万方、香樟里4.5万方、百蕊宜城水岸万方。
⑶市场竞争越发剧烈，营销手段不断创新
安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档工程几乎空缺。
随着安庆经济的开展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。
新的工程不断上马，市场竞争变得异常剧烈，营销手段不断创新。
如“大湖春天〞工程和“秀水华庭〞小高层工程推出了“增值卡〞活动，这给安庆得购房者不小得吸引力，出现了排队购置得现象。
在未来安庆竞争剧烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。
⑷房地产逐渐形成品牌化开发
品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场经过近几的开展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。
如：
英德利开发公司、中宜开发公司等等。
⑸未来开发将逐渐向东移
随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。
同时开发区市区土地供给量的逐渐下降，未来安庆市房地产开发将逐渐往东转移。
⑹二手房市场逐渐升温
由于房价的不断攀升，以及市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购置二手房。
〔7〕结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个控制总价市场。
多层在2030万、小高层在2535万比较热销。
3、开发区市场分析
扮演主城区挑战者角色。
利用区域土地开阔平整、拆迁少、本钱低等特点，打价格和环境牌，但这种优势在减弱。
A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。
以上两个社区自九十代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已根本完善，而周边的一些工程自然也因此得天独厚、受益匪浅。
如：
东方虹城、幸福联华等工程自开盘销售以来均创造了良好的业绩。
B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧
自菱湖北路和中兴大道开通以来，临近的开发工程也如雨后春笋般异常活泼，如：
长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大湖春天工程等，虽然工程自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便捷，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，工程一经推出便得到市场的追捧。
加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭·荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，开展前景可谓一日千里，正成为安庆市民向往的临湖高档景观居住地带。
C、以荣耀大市场经济圈为依托形成新的居住点
20**，安庆市经济开发区的财政收入为．4亿元，其中荣耀大市场就占了7000万元左右；促进了社会就业，截止到目前，共实现3万多人就业；增强了地方经济实力，拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮效劳等行业的同步开展，拉动周边土地价格由4前每亩不到0万元上升到现在的每亩近50万元左右，靠近荣耀的工程有皖江花园、丹桂花园、桔祥玫瑰园等。
D、区域开发现状
开发区域房地产原本是低价的象征，但是由于荣耀大市场的影响，该区域靠荣耀大市场周边的房地产价格由5前的每平方米缺乏750元上升到现在的每平方米950元左右，如“丹桂花园〞的均价到达200左右。
这已经改变区域原本在市场中的低价形象。
同时该区域荣耀周边已经没有太多的土地供给，区域房地产市场在未来将会落后于东门等区域。
4、四月份安庆市市场动态分析:
（1）这个月内有两个楼盘开盘，都是开发区的工程，一个是“荣庆苑〞，另一个是秀水华庭三期“荣寓〞。
还有几个楼盘正在积极筹备中，如“世纪名流〞、“第一大道〞小高层工程，都准备在5月份开盘销售。
（2）四月十六日开盘的“秀水华庭·荣寓〞可以说是非常成功的，通过我们的市场调研分析得出其成功的原因主要有以下几点：
A、优越的地理位置，处在安庆唯一的大湖风景区对面，自然风光秀美。
B、产品的定位准确——别墅园中的精致公寓。
楼盘高品质的支撑——一、二期已成现房的别墅，可以看得见的景观。
C、户型配比合理，热销的房源中，主要是04㎡的二房和36多㎡的三房，三房的面积都在40㎡以下，控制了总价，符合了安庆是个总价的市场。
D、销售策略对头；采用了比较长的蓄水期，积累了足够多的客户，满足开盘期的集中引爆。
〔3〕四月份市场上比较热销的楼盘，如弘信城市花园、香樟里，秀水华庭，大湖春天，桔祥家园，丹桂花园等。
其热销的原因有以下几点：
A、优越的地理位置，如自然环境好、成熟的生活配套、完善的物业管理等。
B、产品自身的优势，如小区整体规划设计、景观好、户型优、运用高端建材等。
C、推广策略上领先一步；经专业的营销代理公司或筹划公司包装运作，准确的把握了客户的心理。
一、主要个案分析：
香樟里·那水岸
楼盘概况
开发商
安庆市新文采置业
物业公司
企划销售
自售
广告代理
深圳黑弧
设计单位
安庆第一设计院
施工单位
中铁四局
住宅类型
小高层、高层
所在区域
开发区大湖风景区
现场售楼处
安庆市经济技术开发区〔原电视机厂〕
售楼处
5338888
其他售楼处
/
售楼处
5338966
开工日期
20**7月
公开日期
20**
开盘日期
交房日期
06底
楼盘现状
一期已封顶，二期已开工
开盘价格
均价2600
总价范围
30—50万
预定价格
销售价格
2470~3800元/㎡左右
销售均价
2700元/㎡
销售情况
开盘至今，约已售出00套左右
物业管理费
七角〔包电梯费，三不变〕
优惠措施
评述
期全部为层小高层，共6幢5个单元，330套左右。
交通条件
楼盘地址
安庆市经济技术开发区中行对面
四周道路
菱湖北路、湖心路
交通动线
9、0路
捷运系统
无
出行方式
公交、出租
居住气氛
较好
周边楼盘
雨润·秀水华庭
人文遗产公园
大湖、香樟园
就医条件
宜城医院
就学条件
九中、菱北小学、石化小学
商业环境
差
评述
所处地理位置生态环境优越，与大湖相邻，自然风光好。
目前商业气氛差，教育及交通医疗等生活配套较差。
小区规模环境
占地面积
08亩
建筑形态
小高层、高层
总建面积
8万㎡
社区规模
大型
规划户数
000多户
在售户数
约230户
容积率
在售面积
一期4万㎡左右
绿化率
4.6%
评述
小区规划较好，规模较大，所有单体建筑均南北朝向，采用现代风格，造型简洁、轻盈，外立面为大面积玻璃面，小区内部设置中心水域及游泳休闲健身场所，引用自然生态水景系统，将建筑、水景、建筑、绿化有机结合起来。
同时运用了多种高科技建筑技术，如新风系统、中空玻璃等，建筑本钱较高，被评为“国家康居示范工程〞。
小区配套
代表景观
入口处主题水景广场
会所情况
有
其它配套
/
车位情况
个6万
评述
主要针对高端客户如政府公务员、个体业主为主，有车库，能满足客户需求。
产品塑造
安保系统
可视对讲
智能化
电子巡更、红外线监控
外立面
涂料、面砖
走廊
/
大堂
/
进户门
普通防盗门
窗材
铝合金
电梯
东芝
装修情况
毛坯
装修价格
评述
所用建材标准较好，并率先在安庆引进了科技住宅的概念
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价〔万元〕
二室两厅一卫
000㎡
30
三室两厅二卫
32㎡
37
三室两厅二卫
54㎡
43
三室两厅二卫
57㎡
〔二期〕
无复式
主力房型
三室两厅二卫
主力面积
3050㎡
代表房型诉求
布局较好，全明设计
评述
户型普遍存在空间浪费严重的问题，公摊大，边套户型设计较好，但面积较大。
销售情况
案场营建
较好规模较大
SP活动
/
样板房
售楼处后面已建好
特别之处
售楼门前的花园设计
销售人员水平
较好
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
60元/㎡
房型差价
60元/㎡
朝向差价
90元/㎡
价格定位
较高
主力去化房型
二室两厅一卫/三室两厅两卫
主力去化单价
2800元/㎡
主力去化面积
00、3050㎡
主力去化总价
2840万
去化抗性
总价偏高，目标客户群有限
优惠措施
去化分析
评述
小区规划不错，运用了多种高科技产品，实施难度较大，本钱有一定压力
新世纪花园
楼盘概况
开发商
安庆市经济适用住房建设开展中心
物业公司
红旗小区物管公司
企划销售
南京和普置业参谋
广告代理
南京和普置业参谋
设计单位
江苏建设工程设计院
施工单位
包工队
住宅类型
多层、小高层
所在区域
宜秀区
现场售楼处
现房二楼
售楼
520682/52045
其他售楼处
/
售楼
/
开工日期
20**
公开日期
/
开盘日期
20**
交房日期
多层现房，小高层在建
楼盘现状
现房，小高层在建
开盘价格
7002040元/㎡
总价范围
2040万
预定价格
500几千不等
销售价格
小高层价格890~2300
销售均价
2000元/㎡
销售情况
多层已售85%以上，4栋小高层在售
物业管理费
优惠措施
目前没有
评述
现房，多层根本售完；4栋小高层在建销售中，有实景，处在新城区的中心
交通条件
楼盘地址
红旗小区北面
四周道路
江边、皖江大道、棋盘山路
交通动线
5、9、2、5、20路公交
捷运系统
出租
出行方式
出租、公交
居住气氛
较好
周边楼盘
山城别墅、雨润工程、红旗小区
人文遗产公园
/
就医条件
郊区医院
就学条件
红旗幼儿园、华中路小学、龙狮小学、红旗小学、0中
商业环境
红旗小区配套较好
评述
公交线路较多，比较便捷，但周边的化工厂对生活的影响较大，地理位置也比较偏。
小区规模环境
占地面积
0万㎡
建筑形态
多层、小高层
总建面积
5万㎡
社区规模
大型
规划户数
000户
在售户数
50余户
容积率
在售面积
.8万㎡
绿化率
40%
评述
小区规模比较大，绿化率比较高
小区配套
代表景观
入口小高层后主题中央广场
会所情况
网球场、儿童乐园
车位情况
地下租售
其它配套
餐厅、超市、幼稚园、美发、洗衣、药房等
评述
小区配套较齐全
产品塑造
安保系统
保安24小时巡逻，单元防盗对讲门
智能化
声控灯
外立面
涂料、面砖
走廊
/
大堂
/
进户门
防盗门〔37开的子母门〕
窗材
彩色铝合金
电梯
一梯2户〔富士达〕
装修情况
毛胚
装修价格
/
评述
产品用材一般
房型情况
多层：
020㎡，售完
小高层：
8、27、6087㎡40万左右
多层：
53㎡顶楼复式余几套
主力房型
目前以3/2/2卫
主力面积
8、27㎡
代表房型诉求
小高层两侧户型有弧型阳台，观景不错，小高层8层以上可以看到长江大桥
评述
户型结构中卫生间没有窗户，暗室
销售情况
案场营建
一般
SP活动
户外展板
样板房
有
特别之处
落地窗较多
销售人员水平
较好
案场气氛
一般
行情差价
有
景观差价
50元/㎡
楼层差价
60元/㎡
房型差价
2侧偏贵
朝向差价
50元/㎡
价格定位
同区域较高
主力去化房型
3/22卫
主力去化面积
2740㎡
主力去化价格
2060元/㎡
主力去化总价
25—30万左右
去化抗性
由于工程位置较差，小高层在该区域接受程度较差。
优惠措施
2030元/㎡
去化分析
较慢
评述
4栋小高层既将成现房，销售情况一般。
兴利达大厦
楼盘概况
开发商
香港招商局
物业公司
伟兴地产
企划销售
南京浩之友
广告代理
蓝鹰
设计单位
/
施工单位
市一建司
住宅类型
高层
所在区域
大观区〔集贤路〕
现场售楼处
集贤路与德宽路交汇处
售楼处
5532777
其他售楼处
/
售楼处
5544
开工日期
公开日期
20**月底
开盘日期
交房日期
20**9月
楼盘现状
主体结构
开盘价格
2600—3050
总价范围
383400459000元
预定价格
2000~3400元
销售价格
26004000元
销售均价
2900元/㎡左右
销售情况
32套已去化约50套
物业管理费
元/㎡
优惠措施
4050元/㎡
评述
价格目前属于高端水平，销售形式较差。
交通条件
楼盘地址
德宽路
四周道路
龙山路、德宽路、集贤路、菱湖南路
交通动线
、5、7、4路
捷运系统
公交、出租车
出行方式
出租车、公交
居住气氛
较吵
周边楼盘
京安花苑、锦银花园
人文遗产公园
/
就医条件
大观区医院、6医院、二院
就学条件
德宽路二小、集贤路小学、七中、龙门高中、黄梅戏校
商业环境
一到三层已招商完毕
评述
离真正市中心有段距离，周边大型超市暂缺。
小区规模环境
占地面积
3000㎡
建筑形态
多层、高层
总建面积
30000㎡
社区规模
中型〔5万〕
规划户数
高层32户
在售户数
72户
容积率
0
在售面积
4㎡70㎡
绿化率
0%
评述
营造办公楼居住气氛
小区配套
代表景观
2层以上可观江，小区内部只有一栋楼，居住不理想
会所情况
/
其它配套
/
车位情况
不售，对外出租待定
评述
客户经济实力较强，有地下车库出租。
产品塑造
安保系统
电子监控
智能化
有
外立面
面砖
走廊
/
大堂
花岗岩、高级轴面转
进户门
防盗门
窗材
中空双层
电梯
广州日立
装修情况
/
装修价格
/
评述
工程正处于施工期，但从目前所用建材来看，较为吸引人。
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价
三室一厅两卫
A42㎡
22
/6
383400
三室一厅两卫
B44㎡
22
/6
388800
三室一厅两卫
C46㎡
22
/6
394200
三室两厅两卫
D5㎡
22
/6
407700
三室两厅两卫
E、F70㎡
44
/3
459000
主力房型
三室一厅两卫
主力面积
70㎡
代表房型诉求
户型布局一般，办公、住家一体化
评述
除了C、D户型，其他户型一般。
销售情况
案场营建
较好
SP活动
大型户外广告牌
样板房
/
特别之处
安庆第一楼
销售人员水平
一般
案场气氛
一般
行情差价
/
景观差价
50200元
楼层差价
5000元
房型差价
5000元
朝向差价
00元
价格定位
偏高
主力去化房型
三室两厅两卫
主力去化单价
2700元/㎡
主力去化面积
60㎡
主力去化总价
459000元
去化抗性
房型设计较合理，但价格较高，地处市中心，地理位置优越
优惠措施
无
去化分析
面积较大、总价过高的难以去化
评述
20**十月一日开盘至今,共售约50套。
晶海花园
楼盘概况
售楼情况
开发商
安庆市晶海房地产
物业公司
自行管理
企划销售
上海俊业实业
广告代理
上海俊业实业
设计单位
上海同济规划设计
施工单位
/
住宅类型
小高层
所在区域
开发区
现场售楼处
中兴大道0号
售楼
5358
其他售楼处
/
售楼
/
开工日期
公开日期
开盘日期
交房日期
楼盘现状
现房
开盘价格
20002600元/㎡
总价范围
2842万
预定价格
〔小定2千大定万〕
销售价格
小高层三层2350、四层2440、十层2780
销售均价
2400元/㎡
销售情况
85%以上
物业管理费
0.65元/㎡〔含电梯费〕
优惠措施
/
评述
多层已经根本销售完毕，剩余一套，小高层目前销售率在85%以上。
交通条件
楼盘地址
中兴大道0号
四周道路
中兴大道、菱湖北路、集贤路、黄土坑东路
交通动线
7路公交
捷运系统
7路公交
出行方式
出租、公交
居住气氛
较好
周边楼盘
英德利花园、秀水华庭、夏华花苑
人文遗产公园
大湖
就医条件
第四人民医院、石化医院
就学条件
九中、石化二中、菱北小学、双语幼儿园
商业环境
舒巷菜市、假日酒店、文成酒店
评述
周边交通主要以公交为主，7路路过本案
小区规模环境
占地面积
6亩
建筑形态
小高层
总建面积
9600㎡
社区规模
中型〔5万〕
规划户数
80
在售户数
0
容积率
在售面积
约300㎡
绿化率
35%
评述
小区规模比较大400户，3期为小高层，小高层为80户
小区配套
代表景观
/
会所情况
/
车位情况
有统一停车场
其它配套
小区内有幼稚园
评述
小区间距较大，但配套一般
产品塑造
安保系统
普通门卫
智能化设施
/
外立面
涂料、面砖
走廊
水泥地面
大堂
水泥地面
进户门
自装
窗材
铝合金
电梯
三菱
装修情况
毛胚
装修价格
/
评述
一、二期多层；三期小高层，建材一般，防盗门没有统一，整体性较差
房型情况
单位面积
房型
面积
套数
比例
总价
3/22卫
4060㎡
70
87.5%
2842万
复式
200㎡
0
2.5%
50万左右
主力房型
3/22卫
主力面积
4060㎡
代表房型诉求
3房两厅2卫占大局部，户型较大。
评述
户型比较经典,超大面宽,动静分区,坐北朝南，但楼间距较小，观湖效果尚可。
销售情况
案场营建
较好
SP活动
样板房
无
特别之处
/
销售人员水平
一般
案场气氛
较好
行情差价
/
景观差价
/
楼层差价
20元/㎡
房型差价
/
朝向差价
/
价格定位
中等
主力去化房型
3/22卫
主力去化面积
4060㎡
主力去化价格
2500元/㎡
主力去化总价
40万左右
去化抗性
剩余户型位置较差，户型较差
优惠措施
/
去化分析
目前已经进入尾盘阶段
评述
目前销售情况较好85%左右，但剩余复式等大户型销售压力较大。
康来特家苑
楼盘概况
开发商
安庆康莱特房地产
物业公司
市回祥管理公司
企划销售
宁波艾迪设计
广告代理
宁波艾迪设计
设计单位
哈尔滨工业大学
施工单位
南京六建
住宅类型
普通住宅
所在区域
郊区
售楼情况
现场售楼处
神敦商业街号楼34
售楼处
5362300
其他售楼处
/
售楼
/
开工日期
公开日期
开盘日期
交房日期
楼盘现状
现房
开盘价格
4002000元/㎡
总价范围
万—6万
预定价格
万
销售价格
4502050元/㎡
销售均价
800元/㎡
销售情况
还剩20%左右
物业管理费
0.8元/㎡
优惠措施
一次性优惠20元/㎡
评述
二期600户，销售情况较好。
交通条件
楼盘地址
神墩商业街与盛塘湾交汇处
四周道路
二0六国道、盛塘湾路、同安路、肖圣路
交通动线
7、0、4、9路公交
捷运系统
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出租、公交、自备
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一般
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丹桂花园、桔祥家园
人文遗产公园
大湖风景区、市民广场
就医条件
郊区医院
就学条件
石化四小、菱北小学
商业环境
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