安庆市房地产市场分析doc.docx

1、安庆市房地产市场分析doc安庆市房地产市场分析、房地产市场整体运行特征A、房地产开发持续增长近来，安庆市房地产开发呈快速增长势头。房地产投资额持续上升，2022为6.85亿元、20*为9.5亿元、20*为0.5亿元、20*后房地产开发进入快速开展期；根据近几的市场调查统计得出，安庆目前全市一的房地产消耗量大约45万方。20*，根本建设、房地产投资增长快速。0月份，全市固定资产投资完成额(城镇固定资产和房地产开发)9526万元，同比增长23.7%，与上月累计增幅相比上升2.3个百分点。其中：房地产开发投资25385万元，同比增长2.6%。从房地产开发情况看：0月份全市商品房施工面积274.74万

2、平方米，同比增长8.9%，商品房竣工、销售面积分别是65.84万平方米、53.72万平方米，同比分别增长7.4%和5.5%。消费市场稳中趋旺。B、住宅价格稳步上升20*来，安庆市房地产市场迅速升温，一内平均房价上涨了500元/，市场主力价格多层楼房由原来的000元/以下向 500元/平方米突破,目前市场上的主力价格为8002200元/平方米；小高层主力价格在22003000元/平方米，多层800以上，小高层2500以上的楼盘主要分布在市区、沿江带和开发区大湖风景区周边如英德利、弘信城市花园、百蕊、香樟里，别墅市场目前个案较少，主要还是秀水华庭、西湖绿洲城少量叠加别墅。C、小高层、高层等较高端产

3、品不断升温自20*6月以来，许多小高层、高层工程进入安庆，给原本以多层住房为主的安庆带来了新的住宅类型，活泼了市场的同时也加剧了安庆市房地产市场的竞争，目前安庆的纯小高层高层工程有百蕊、香樟里。D、以自用需求为主，投资市场尚未形成安庆城市较小，房地产市场处于一个初步开展阶段，内部可以推动投资的资源少，小户型住宅、酒店式公寓、小型可售型办公楼等投资物业根本缺乏，同时外部带动投资开展的力量小，如缺少外地如浙江投资客的推动，因此，市场购置类型依然处于自用为主的较单一状态，住宅的用途绝大局部为自用居住。2、安庆房地产市场特点总体看来，安庆的房地产市场有如下特点： 总体水平参差不齐本地开发公司有规模小、

4、规划、设计落伍、无创新、物业管理不完善、等特点。外地开发公司理念先进，引领了安庆人民的居住理念，两者差距明显。 逐渐进入大盘时代安庆房地产正由前几的小盘、零星式开发逐渐过渡到大盘时代。如：安庆开发区北边西湖绿洲城的开发量到达60万方、市区谐水湾的开发量到达40万方、香樟里4.5万方、百蕊宜城水岸万方。 市场竞争越发剧烈，营销手段不断创新安庆市房地产起步很晚，拥有人性化居住理念的高档工程几乎空缺。随着安庆经济的开展，人民的收入增长很快，对住宅的需求不断增长。新的工程不断上马，市场竞争变得异常剧烈，营销手段不断创新。如“大湖春天工程和“秀水华庭小高层工程推出了“增值卡活动，这给安庆得购房者不小得吸

5、引力，出现了排队购置得现象。在未来安庆竞争剧烈的房地产市场中，专业化的要求会更高，营销手段将会不断有新的亮点。 房地产逐渐形成品牌化开发品牌化是市场竞争的结果，安庆房地产市场经过近几的开展，已经形成了一批安庆市民耳熟能详的品牌开发公司。如：英德利开发公司、中宜开发公司等等。 未来开发将逐渐向东移随着市政府对东区扶持力度的加大，该区域有着大量未开发的土地。同时开发区市区土地供给量的逐渐下降，未来安庆市房地产开发将逐渐往东转移。 二手房市场逐渐升温由于房价的不断攀升，以及市场上中小户型的短缺，大量想在安庆置业的客户选择了购置二手房。7结合安庆实际的收入水平，安庆还是一个控制总价市场。多层在2030

6、万、小高层在2535万比较热销。3、开发区市场分析扮演主城区挑战者角色。利用区域土地开阔平整、拆迁少、本钱低等特点，打价格和环境牌，但这种优势在减弱。A、成熟居住圈人气旺盛，幅射周边以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两个社区自九十代开始入住，目前已经容纳大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套也已根本完善，而周边的一些工程自然也因此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、幸福联华等工程自开盘销售以来均创造了良好的业绩。B、新大湖景观带居住区受到热烈追捧自菱湖北路和中兴大道开通以来，临近的开发工程也如雨后春笋般异常活泼，如：长江广场、厦华、晶海、华茂新村、英德利大

7、湖春天工程等，虽然工程自身并无可圈可点之处，但因其周边道路宽阔、交通便捷，接近城区、临近石化生活区，加上适逢石化出台住房补贴政策，天时、地利等利好因素累加，工程一经推出便得到市场的追捧。加之政府斥重金打造两湖景观带，雨润秀水华庭联排别墅问世，英德利、晶海、香樟里、秀水华庭 荣寓等小高层相续落成，该区域价值进一步提升，开展前景可谓一日千里，正成为安庆市民向往的临湖高档景观居住地带。C、以荣耀大市场经济圈为依托形成新的居住点20*，安庆市经济开发区的财政收入为4亿元，其中荣耀大市场就占了7000万元左右；促进了社会就业，截止到目前，共实现3万多人就业；增强了地方经济实力，拉动了房地产、客货运输、金

8、融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮效劳等行业的同步开展，拉动周边土地价格由4前每亩不到0万元上升到现在的每亩近50万元左右，靠近荣耀的工程有皖江花园、丹桂花园、桔祥玫瑰园等。 D、区域开发现状开发区域房地产原本是低价的象征，但是由于荣耀大市场的影响，该区域靠荣耀大市场周边的房地产价格由5前的每平方米缺乏750元上升到现在的每平方米950元左右，如“丹桂花园的均价到达200左右。这已经改变区域原本在市场中的低价形象。同时该区域荣耀周边已经没有太多的土地供给，区域房地产市场在未来将会落后于东门等区域。4、四月份安庆市市场动态分析:(1)这个月内有两个楼盘开盘，都是开发区的工程，一个是“荣庆苑，另一个

9、是秀水华庭三期“荣寓。还有几个楼盘正在积极筹备中，如“世纪名流、“第一大道小高层工程，都准备在5月份开盘销售。(2)四月十六日开盘的“秀水华庭 荣寓可以说是非常成功的，通过我们 的市场调研分析得出其成功的原因主要有以下几点：A、优越的地理位置，处在安庆唯一的大湖风景区对面，自然风光秀美。B、产品的定位准确别墅园中的精致公寓。楼盘高品质的支撑一、二期已成现房的别墅，可以看得见的景观。C、户型配比合理，热销的房源中，主要是04的二房和36多的三房，三房的面积都在40以下，控制了总价，符合了安庆是个总价的市场。D、销售策略对头；采用了比较长的蓄水期，积累了足够多的客户，满足开盘期的集中引爆。 3四月

10、份市场上比较热销的楼盘，如弘信城市花园、香樟里，秀水华庭，大湖春天，桔祥家园，丹桂花园等。其热销的原因有以下几点：A、优越的地理位置，如自然环境好、成熟的生活配套、完善的物业管理等。B、产品自身的优势，如小区整体规划设计、景观好、户型优、运用高端建材等。C、推广策略上领先一步；经专业的营销代理公司或筹划公司包装运作，准确的把握了客户的心理。一、主要个案分析：香樟里那水岸楼盘概况开 发 商安庆市新文采置业物业公司企划销售自售广告代理深圳黑弧设计单位安庆第一设计院施工单位中铁四局住宅类型小高层、高层所在区域开发区大湖风景区现场售楼处安庆市经济技术开发区原电视机厂售楼处 5338888其他售楼处/售

11、楼处 5338966开工日期20*7月公开日期20*开盘日期交房日期06底楼盘现状一期已封顶，二期已开工开盘价格均价2600总价范围3050万预定价格销售价格24703800元/左右销售均价2700元/销售情况开盘至今，约已售出00套左右物业管理费七角包电梯费，三不变优惠措施评 述期全部为层小高层，共6幢5个单元，330套左右。交通条件楼盘地址安庆市经济技术开发区中行对面四周道路菱湖北路、湖心路交通动线9、0路捷运系统无出行方式公交、出租居住气氛较好周边楼盘雨润秀水华庭人文遗产公园大湖、香樟园就医条件宜城医院就学条件九中、菱北小学、石化小学商业环境差评 述所处地理位置生态环境优越，与大湖相邻，

12、自然风光好。目前商业气氛差，教育及交通医疗等生活配套较差。小区规模环境占地面积08亩建筑形态小高层、高层总建面积8万社区规模大型规划户数000多户在售户数约230户容 积 率在售面积一期4万左右绿 化 率4.6%评述小区规划较好，规模较大，所有单体建筑均南北朝向，采用现代风格，造型简洁、轻盈，外立面为大面积玻璃面，小区内部设置中心水域及游泳休闲健身场所，引用自然生态水景系统，将建筑、水景、建筑、绿化有机结合起来。同时运用了多种高科技建筑技术，如新风系统、中空玻璃等，建筑本钱较高，被评为“国家康居示范工程。小区配套代表景观入口处主题水景广场会所情况有其它配套/车位情况个6万评 述主要针对高端客户

13、如政府公务员、个体业主为主，有车库，能满足客户需求。产品塑造安保系统可视对讲智 能 化电子巡更、红外线监控外 立 面涂料、面砖走廊/大 堂/进户门普通防盗门窗 材铝合金电梯东芝装修情况毛坯装修价格评 述所用建材标准较好，并率先在安庆引进了科技住宅的概念房型情况单位面积房 型面 积套 数比例总 价万元二室两厅一卫00030三室两厅二卫3237三室两厅二卫5443三室两厅二卫57二期无复式主力房型三室两厅二卫主力面积3050代表房型诉求布局较好，全明设计评 述户型普遍存在空间浪费严重的问题，公摊大，边套户型设计较好，但面积较大。销售情况案场营建较好规模较大SP活动/样板房售楼处后面已建好特别之处售

14、楼门前的花园设计销售人员水平较好案场气氛一般行情差价/景观差价/楼层差价60元/房型差价60元/朝向差价90元/价格定位较高主力去化房型二室两厅一卫/三室两厅两卫主力去化单价2800元/主力去化面积00、3050主力去化总价2840万去化抗性总价偏高，目标客户群有限优惠措施去化分析评 述小区规划不错，运用了多种高科技产品，实施难度较大，本钱有一定压力新世纪花园楼盘概况开 发 商安庆市经济适用住房建设开展中心物业公司红旗小区物管公司企划销售南京和普置业参谋广告代理南京和普置业参谋设计单位江苏建设工程设计院施工单位包工队住宅类型多层、小高层所在区域宜秀区现场售楼处现房二楼售楼 520682/520

15、45其他售楼处/售楼 /开工日期20*公开日期/开盘日期20*交房日期多层现房，小高层在建楼盘现状现房，小高层在建开盘价格7002040元/总价范围2040万预定价格500几千不等销售价格小高层价格8902300销售均价2000元/销售情况多层已售85%以上，4栋小高层在售物业管理费优惠措施目前没有评 述现房，多层根本售完； 4栋小高层在建销售中，有实景，处在新城区的中心交通条件楼盘地址红旗小区北面四周道路江边、皖江大道、棋盘山路交通动线5、9、2、5、20路公交捷运系统出租出行方式出租、公交居住气氛较好周边楼盘山城别墅、雨润工程、红旗小区人文遗产公园/就医条件郊区医院就学条件红旗幼儿园、华中

16、路小学、龙狮小学、红旗小学、0中商业环境红旗小区配套较好评 述公交线路较多，比较便捷，但周边的化工厂对生活的影响较大，地理位置也比较偏。小区规模环境占地面积0万建筑形态多层、小高层总建面积5万社区规模大型规划户数000户在售户数50余户容 积 率在售面积.8万绿 化 率40%评 述小区规模比较大，绿化率比较高小区配套代表景观入口小高层后主题中央广场会所情况网球场、儿童乐园车位情况地下租售其它配套餐厅、超市、幼稚园、美发、洗衣、药房等评 述小区配套较齐全产品塑造安保系统保安24小时巡逻，单元防盗对讲门智 能 化声控灯外 立 面涂料、面砖走 廊/大 堂/进 户 门防盗门37开的子母门窗 材彩色铝合

17、金电 梯一梯2户富士达装修情况毛胚装修价格/评 述产品用材一般房型情况多层：020，售完小高层：8、27、6087 40万左右多层：53 顶楼复式 余几套主力房型目前以3/2/2卫主力面积8、27代表房型诉求小高层两侧户型有弧型阳台，观景不错，小高层8层以上可以看到长江大桥评述户型结构中卫生间没有窗户，暗室销售情况案场营建一般SP活动户外展板样板房有特别之处落地窗较多销售人员水平较好案场气氛一般行情差价有景观差价50元/楼层差价60元/房型差价2侧偏贵朝向差价50元/价格定位同区域较高主力去化房型3/2 2卫主力去化面积2740主力去化价格2060元/主力去化总价2530万左右去化抗性由于工程

18、位置较差，小高层在该区域接受程度较差。优惠措施2030元/去化分析较慢评述4栋小高层既将成现房，销售情况一般。兴利达大厦楼盘概况开 发 商香港招商局物业公司伟兴地产企划销售南京浩之友广告代理蓝鹰设计单位/施工单位市一建司住宅类型高层所在区域大观区集贤路现场售楼处集贤路与德宽路交汇处售楼处 5532777其他售楼处/售楼处 5544开工日期公开日期20*月底开盘日期交房日期20*9月楼盘现状主体结构开盘价格26003050总价范围383400459000元预定价格20003400元销售价格26004000元销售均价2900元/左右销售情况32套已去化约50套物业管理费元/优惠措施4050元/评述

19、价格目前属于高端水平，销售形式较差。交通条件楼盘地址德宽路四周道路龙山路、德宽路、集贤路、菱湖南路交通动线、5、7、4路捷运系统公交、出租车出行方式出租车、公交居住气氛较吵周边楼盘京安花苑、锦银花园人文遗产公园/就医条件大观区医院、6医院、二院就学条件德宽路二小、集贤路小学、七中、龙门高中、黄梅戏校商业环境一到三层已招商完毕评 述离真正市中心有段距离，周边大型超市暂缺。小区规模环境占地面积3000建筑形态多层、高层总建面积30000社区规模中型5万规划户数高层32户在售户数72户容 积 率0在售面积470绿 化 率0%评 述营造办公楼居住气氛小区配套代表景观2层以上可观江，小区内部只有一栋楼，

20、居住不理想会所情况/其它配套/车位情况不售，对外出租待定评 述客户经济实力较强，有地下车库出租。产品塑造安保系统电子监控智 能 化有外 立 面面砖走 廊/大 堂花岗岩、高级轴面转进 户 门防盗门窗 材中空双层电 梯广州日立装修情况/装修价格/评 述工程正处于施工期，但从目前所用建材来看，较为吸引人。房型情况单位面积房型面积套数比例总价三室一厅两卫A 4222/6383400三室一厅两卫B 4422/6388800三室一厅两卫C 4622/6394200三室两厅两卫D 522/6407700三室两厅两卫E、F 7044/3459000主力房型三室一厅两卫主力面积70代表房型诉求户型布局一般，办公

21、、住家一体化评 述除了C、D户型，其他户型一般。销售情况案场营建较好SP活动大型户外广告牌样板房/特别之处安庆第一楼销售人员水平一般案场气氛一般行情差价/景观差价50200元楼层差价5000元房型差价5000元朝向差价00元价格定位偏高主力去化房型三室两厅两卫主力去化单价2700元/主力去化面积60主力去化总价459000元去化抗性房型设计较合理，但价格较高，地处市中心，地理位置优越优惠措施无去化分析面积较大、总价过高的难以去化评 述20*十月一日开盘至今,共售约50套。晶海花园楼盘概况售楼情况开 发 商安庆市晶海房地产物业公司自行管理企划销售上海俊业实业广告代理上海俊业实业设计单位上海同济规

22、划设计施工单位/住宅类型小高层所在区域开发区现场售楼处中兴大道0号售楼 5358其他售楼处/售楼 /开工日期公开日期开盘日期交房日期楼盘现状现房开盘价格20002600元/总价范围2842万预定价格小定2千 大定万销售价格小高层三层2350、四层2440、十层2780销售均价2400元/销售情况85%以上物业管理费0.65元/含电梯费优惠措施/评 述多层已经根本销售完毕，剩余一套，小高层目前销售率在85%以上。交通条件楼盘地址中兴大道0号四周道路中兴大道、菱湖北路、集贤路、黄土坑东路交通动线7路公交捷运系统7路公交出行方式出租、公交居住气氛较好周边楼盘英德利花园、秀水华庭、夏华花苑人文遗产公园

23、大湖就医条件第四人民医院、石化医院就学条件九中、石化二中、菱北小学、双语幼儿园商业环境舒巷菜市、假日酒店、文成酒店评 述周边交通主要以公交为主，7路路过本案小区规模环境占地面积6亩建筑形态小高层总建面积9600社区规模中型5万规划户数80在售户数0容 积 率在售面积约300绿 化 率35%评 述小区规模比较大400户， 3期为小高层，小高层为80户小区配套代表景观/会所情况/车位情况有统一停车场其它配套小区内有幼稚园评 述小区间距较大，但配套一般产品塑造安保系统普通门卫智能化设施/外 立 面涂料、面砖走廊水泥地面大 堂水泥地面进户门自装窗 材铝合金电梯三菱装修情况毛胚装修价格/评 述一、二期多

24、层；三期小高层，建材一般，防盗门没有统一，整体性较差房型情况单位面积房型面积套数比例总价3/2 2卫40607087.5%2842万复式20002.5%50万左右主力房型3/2 2卫主力面积4060代表房型诉求3房两厅2卫占大局部，户型较大。 评 述户型比较经典,超大面宽,动静分区,坐北朝南，但楼间距较小，观湖效果尚可。销售情况案场营建较好SP活动样板房无特别之处/销售人员水平一般案场气氛较好行情差价/景观差价/楼层差价20元/房型差价/朝向差价/价格定位中等主力去化房型3/2 2卫主力去化面积4060主力去化价格2500元/主力去化总价40万左右去化抗性剩余户型位置较差，户型较差优惠措施/去

25、化分析目前已经进入尾盘阶段评 述目前销售情况较好85%左右，但剩余复式等大户型销售压力较大。康来特家苑楼盘概况开发商安庆康莱特房地产物业公司市回祥管理公司企划销售宁波艾迪设计广告代理宁波艾迪设计设计单位哈尔滨工业大学施工单位南京六建住宅类型普通住宅所在区域郊区售楼情况现场售楼处神敦商业街号楼34售楼处 5362300其他售楼处/售楼 /开工日期公开日期开盘日期交房日期楼盘现状现房开盘价格4002000元/总价范围万6万预定价格万销售价格4502050元/销售均价800元/销售情况还剩20%左右物业管理费0.8元/优惠措施一次性优惠20元/评述二期600户，销售情况较好。交通条件楼盘地址神墩商业街与盛塘湾交汇处四周道路二0六国道、盛塘湾路、同安路、肖圣路交通动线7、0、4、9路公交捷运系统/出行方式出租、公交、自备居住气氛一般周边楼盘丹桂花园、桔祥家园人文遗产公园大湖风景区、市民广场就医条件郊区医院就学条件石化四小、菱北小学商业环境荣