花样年碧云天市场情况分析080612.docx
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花样年碧云天市场情况分析080612
1.本项目竞争性项目营销推广、成交、客户进度数据分析；
1）本项目竞争性项目的营销推广情况分析；
2）本项目竞争性项目的推盘情况及成交情况分析；
3）本项目竞争性项目的成交客户的情况分析；
项目名称
营销推广手段
推盘情况及成交情况
成交客户情况分析
德洲城
1、户外广告。
2、户外外墙广告。
3、在西三大道已做灯杆旗和导视牌。
4、网络推广（惠州搜房网）5、华强北远望数码城开展了“深圳天天看楼车活动”。
6、报纸广告（深圳特区报、南方都市报）6、5.1期间在深圳春交会参展。
7、抽奖活动。
1、一期米兰春天，一期一组团434套，推出二房、三房，已售完
2、一期二组团714套，推出公寓、一房、二房、三房、四房，销售率为25%
客户来源：
①深圳区域65%，深圳客户主要来自有地缘优势的坑梓占46%、坪山46%，其他占8%；
②惠阳区域25%，惠阳客户主要来自大亚湾西区上扬的原住居民占40%、材料供应商占20%、征地补偿占20%、公务员占20%;③其他地区占10%。
客户特征：
①深圳客户：
中高层管理人员、公务员、大企业普通员工、个体商业者；②惠阳客户：
材料供应商、西区原住居民。
公务员
置业目的：
自住客户占80%、投资客户占20%；首次置业占90%；二次置业占10%
新天名城
1、12月1日，在福田区华强北商业街曼哈广场已设咨询处，有免费看耧车。
2、在石化大道已做导视牌，3、荷坳收费站已做户外广告。
3、报纸（深圳特区报）4、网络推广（惠州搜房网）
5、5.1期间在深圳春交会参展
1、一期一组团285套，推出二房，三房，四房，复式，已售完
2、一期二组团190套，推出二房、三房、四房、复式，销售率为19%
客户来源区域：
为深圳主要客户来自福田、罗湖、龙岗、大亚湾主要客户来自大亚湾响水河和秋长的原住居民；
客户职业特质：
职业为企业老板，私营业主，企业中高层管理者、少量政府职员、投资者、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工、个体工商业者、政府及事业单位职员
置业目的：
投资客占77%；自住客占23%
美岸栖庭
1、户外广告。
2、在深圳华强北设有免费看房车。
3、户外外墙广告。
4、网络推广（惠州搜房网5、报纸（深圳特区报、南方都市报）6、5.1期间在深圳春交会参展。
1、一期分三组团，总套数是576套，推出公寓、一房、二房、销售率为90%
2、二期在认筹总套数是340套，推出二房、三房、已认卡66张
客户来源区域：
为深圳龙岗。
世联地铺；惠阳上扬、响水河的原住居民
客户职业特质：
职业为企业老板，私营业主，企业中高层管理者、少量政府职员、投资者、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工、个体工商业者、政府及事业单位职员
置业目的：
投资客占85%；自住客占15%
中天彩虹城
1、08年1月1日-3月1日，看房送笔记本电脑，电饭煲，吸尘器（抽奖）。
2、户外围墙广告。
3、在人民路已做户外广告。
5、网络推广（惠州搜房网）6、5.1期间在深圳春交会参展
1、一期一组团南区712套，推出单身公寓，一房、二房、三房、3+1房，已售完
2、一期二组团260套，推出公寓、一房、二房80%
08、6.、7开始北区在认筹，已认卡30张
客户来源区域：
为深圳坑梓、坪山、罗福、惠阳秋长、新圩；
客户职业特质：
中高层管理人员、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工、个体工商业者、政府及事业单位职员
置业目的：
自住客占80%，投资客占20%
（四）市场前景分析
1.惠阳片区08年下半年市场预判；
1）惠阳片区08年上半年土地及房地产市场供应情况分析；
08年上半年土体成交情况分析
2.1住宅地块供应信息：
序号
宗地编号
土地位置
土地用途
土地面积（M2）
商业比率
住宅比率
容积率
覆盖率
使用年期
出让起始价（万元）
履约保证金
（万元）
竞买时间
挂牌时间
1
GP0815
惠阳区新圩镇
洞村地段
商住
40000
10%
90%
≤1.5
≤25%
70/40
1996
600
08/01/24
至08/02/20
2
GP0818
惠阳区新圩镇
塘吓路口地段
居住
20000
--
100%
≤2.0
≤30%
70
1320
396
08/1/17
至08/1/31
3
13-
龙门县龙潭镇新屋村铁路公路旁
商住
6359.4
--
--
≤2.5
≤30%
2057/
11/16
98.6
20
08/02/19
至08/3/8
6
挂牌转让
大亚湾澳头
黄鱼涌地段
商住
120053
--
--
--
--
70/40
9460.18
2000
08/01/24
至08/2/06
7
挂牌转让
大亚湾西区
西A路西侧地段
商住
20320
--
--
--
--
2077/
12/06
1430
350
08/03/10
至08/03/25
8
挂牌转让
大亚湾西区
西A路西侧地段
商住
14720
--
--
--
--
2077/
12/06
1050
300
9
GP0835
惠阳经济开发区莲塘面村滩头陈坑肚地段
居住
62015
--
100%
≤2.0
≤23%
70
3720.9
1116
08/02/27
至08/03/12
10
07（9号）
博罗柏塘镇柏市村委会宽田村小组新开河
住宅
51666
--
100%
≤1.8
≤45%
70
1922
600
08/02/25
至08/03/07
11
07（33号）
博罗龙溪镇龙岗村第二村民小组岗头湖
住宅
18655
--
100%
≤1.5
≤30%
70
1119
500
12
07（40号）
博罗罗阳镇博沿江公路三Y浪至倒角山
住宅
48882
--
100%
≤1.1
≤25%
70
2933
1500
13
08（1号）
博罗罗阳镇鸡麻地村委会第七村民小组广汕公路120公里处
住宅
30693
--
100%
≤1.1
≤25%
70
1744
700
14
挂牌转让
大亚湾西区塘尾
地块
居住
8699
--
--
--
--
2071
09/05
1350
300
08/03/31
至08/04/14
15
挂牌转让
澳头港区3地块
商住
51965
--
--
--
--
2045
2058
总5200
3000
08/03/31
至08/04/14
16
GP0836
惠阳秋长街道办西湖地段
商住
9680
52%
48%
--
≤23%
40/70
1146.08
350
08/04/2
至08/04/16
17
挂牌转让
大亚湾中心区地段
商住
31898
--
--
--
--
2051
2443.38
500
08/04/22
至08/05/07
18
挂牌转让
大亚湾西区西A路西侧
居住
5000
--
100%
≤8.0
--
70
750
700
08/05/05
至08/05/16
19
挂牌转让
大亚湾西区新寮地段
居住
6429
--
100%
--
--
2063
452
200
08/04/15
至08/04/29
20
挂牌转让
大亚湾澳头妈庙地段
居住
8501
--
100%
--
--
2076
511.77
200
08/04/08
至08/04/22
21
挂牌转让
大亚湾西区塘尾
六地块
商住
306250
--
--
--
--
2043/
2065
总
78000
15000
08/02/18
至08/02/29
合计
861785.4
2.2、住宅地块成交信息：
位置
面积
（m2）
土地来源
容积率
用途
成交价格
（万元）
土地使用权人
使用
年限
成交日期
惠州市惠阳区新圩镇
东风村高屋地段
245405
现有建设用地
2
商品房
13961.09
惠州市汇景丰
房地产开发有限公司
70/40
08/01/09
惠阳区经济开发区莲塘面村滩头陈坑肚地段
62015
现有建设用地
2
商品房
3720.9
惠阳京诚房地产开发有限公司
70
08/03/12
惠州市惠阳区新圩镇
元洞村地段
40000
现有建设用地
1.5
商品房
1996
惠州市易生房地产
开发有限公司
70/40
08/02/20
2.3工业地块成交信息：
位置
面积
（m2）
土地来源
容积率
用途
成交价格
（万元）
土地使用权人
使用
年限
成交日期
惠州市惠阳区新圩镇
长布村下桥地段
70000
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
1869
中利科技集团
（惠州）有限公司
50
08/01/10
惠州市惠阳区新圩镇
红卫村松元坑地段
27515
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
751.16
深圳市其正实业有限公司
50
08/01/10
惠州市惠阳经济开发区
惠澳大道西侧矮岭地段
31667
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
981.67
惠州市万绿达
废品回收有限公司
50
08/01/11
惠州市惠阳区平潭镇
独石村怡发工业区地段
13394
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
344.22
惠州市致达
五金制品有限公司
50
08/01/11
惠州市惠阳区平潭镇
独石村怡发工业区地段
26198
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
668.04
豪雅（惠州）
有机玻璃有限公司
50
08/01/11
惠州市惠阳区镇隆镇
甘陂村旱亚北地段
20000
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
520
惠州市新锦锋
商用汽车有限公司
50
08/01/23
惠州市惠阳区镇隆镇
甘陂村旱亚北地段
15739
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
409.21
深圳顺豪
源胶粘带有限公司
50
08/01/23
惠州市惠阳区镇隆镇
甘陂村旱亚北地段
20000
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
520
惠州市鸿螯企业有限公司
50
08/01/23
惠州市惠阳区镇隆镇
甘陂村旱亚北地段
77572
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
2016.87
惠州市顺箱包
配件有限公司
50
08/01/23
惠州市惠阳区新圩镇
长布村新秋公路旁地段
4515
现有建设用地
0.5
商服设施
425.76
中海石油炼化惠州销售
有限责任公司
40
08/01/31
惠阳区镇隆镇皇后村地段
2797
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
77.2
惠州市成广达实业有限公司
50
08/03/05
惠阳区镇隆镇皇后村地段
31324
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
864.54
优科数码科技（惠州）有限公司
50
08/03/05
惠阳区镇隆镇皇后村地段
3005
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
82.94
惠州市龙润实业有限公司
50
08/03/05
惠阳区镇隆镇皇后村地段
7125
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
196.65
惠阳鸿盛实业有限公司
50
08/03/05
惠阳区新圩镇长布村鹊水地段
13800
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
414.00
惠州市顺意达实业有限公司
50
08/03/05
惠阳区镇隆镇井龙村地段
2000
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
57.60
惠州市海声事业发展有限公司
50
08/03/05
惠阳镇隆镇楼下村大陂水地段
4428
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
123.98
惠阳镇铿实业有限公司
50
08/03/05
惠阳区镇隆镇甘陂村地段
4701
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
131.63
惠阳镇隆城发纸品厂
50
08/03/05
惠阳镇隆镇甘陂村大龙坑地段
12546
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
362.58
惠州新统五金机械有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂村地段
12972
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
363.22
惠阳健业实业有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂村大龙坑地段
49050
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
1442.07
惠州高德机电有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂村旱亚背地段
20000
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
572.00
惠阳伟达高塑胶制品有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂村地段
14030
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
397.05
惠州伟胜工艺品有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂地段
20481
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
587.81
惠阳亿艺实业有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇甘陂村旱亚背地段
7782
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
217.91
惠羊亿艺实业有限公司
50
08/03/06
惠阳镇隆镇大光村镇高速公路边地段
16943
现有建设用地
1.8
工业、采矿
仓储
454.07
惠阳亿艺实业有限公司
50
08/03/06
惠州市惠阳区平潭镇
独石村怡发工业区地段
146811
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
3743.68
明德（惠州）眼镜
制造有限公司
50
08/02/01
惠州市惠阳区镇隆镇
塘角村地段
23646
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
650.27
惠州市明达实业
发展有限公司
50
08/02/28
惠州市惠阳区镇隆镇
塘角村地段
69570
现有建设用地
1.8
工业
采矿、仓储
1934.05
惠州市明达实业
发展有限公司
50
08/02/28
合计
769611
分析：
1、2008年1-2月，惠阳总共出让成功3幅土地，全部位于惠阳区新圩镇，而07年新圩镇仅成功出让一宗土地。
新圩镇作为直接与龙岗大工业区相连的工业小镇，随着龙岗大工业区部分产业转移，新圩商品房市场也逐渐看涨。
2、土地出让热点市场的转移，从侧面反映了淡水城区可供出让的土地数量已经十分有限，住宅建设区域由淡水向南北扩展，成为必然。
3、受土地差价的诱惑，大多数企业为降低成本提高利润，选择了产业转移。
促使4月份惠阳工业用地成交量较1、2月份大幅度增长。
惠州作为产业转移的门户已形成一种趋势；
4、受市场环境及土地政策的影响，各开发商已不像之前哄抢圈土地，除了高价值地块，否则在拍卖过程将出现土地流拍现象。
以拍卖土地增加财政收入的地区，经济上将受到一定制约，城市建设节奏将变慢；
3、
2）惠阳片区08年下半年市场情况分析；
2.惠阳片区09年房地产市场预判；
1）惠阳片区09年房地产土地及房地产市场供应情况分析；
2008年大亚湾区域已上市和待上市的项目情况
年份
项目名称
位置
规模（说明）m2
容积率
均价（元/㎡）
产品或户型
2008年供应量
2009年供应量
2008年已上市项目
滨海星城
大亚湾区澳头商业中心区安惠大道南侧
项目总建面24.9万
一期建面约9.7万，共1579套
9.22
3500
产品：
高层
户型：
1房、2房、3房
9.7万
15.2
隆基·蓝海湾
大亚湾区澳头安惠大道21号（澳头转盘往东方向500米左右）
项目总建面3.35万，共412套
3
3800
单房、两房、三房、复式
3.35万
0
海日大厦
大亚湾区惠州市大亚湾新澳大道二街九号（澳头法院旁）
项目总建面1.4万，共320套
4.22
3500
一房、两房、三房、复式
1.4万
0
惠丰城花千树三期
大亚湾大道与西二大道交汇处
项目总建面16.8万，分五期开发
三期建面2.24万，共270套
3
4000
两房、三房
2.24万
0
新天名城第二批
大亚湾区澳霞大道（石化大道）与中兴五路交汇处
项目总建面16万
二批建面2.15万，共190套
3.45
4200
两房、三房、四房、复式
2.15万
0
菩提园三期
大亚湾区惠州大亚湾经济技术开发区西二路
项目总建面21.4万，三期开发
二期建面约4.2万，共156套
1.80
4000
产品：
小高层
户型：
3房、4房、复式
9.2万
0
德洲城二组团
大亚湾区西三大道和西A大道交汇处
项目总建面52万，多期开发
一期建面约3.7万，共434套
2.80
4200
产品：
小高层
户型：
1房、2房、3房、4房、复式
13.3万
35万
美岸栖庭一期
大亚湾区西区，响水路与大亚湾大道交汇处
项目总建面7.8万，分三期开发
二期建面约3.1万，共440套
3.02
4800
产品：
小高层
户型：
单房、1房、2房、3房
3.1万
0
君豪公寓
大亚湾惠州市大亚湾响水河淡澳大道与响水路交汇处
项目总建面6.5万，分三期开发
二期建面约2.3万，共440套
7
4000
产品：
小高层
户型：
单房、1房、2房、3房
4.2万
0
听涛雅苑
大亚湾区经济技术开发区中心区北段（自来水厂南侧）
项目总建面13.1万，三期开发
一期建面约6.5万
2.61
4500
多层洋房、小高层、高层公寓、（叠拚小户）、联排和四孖屋，LOFT夹层
1.6万
5万
君汇上城
大亚湾区西二大道（熊猫国际西行500米）
项目总建面16万，分三期开发
一期建面约2.9万，共200户
2.98
3600
产品：
小高层
户型：
2房、3房、4房
13.1万
0
秋谷阳光里二期
大亚湾区西区塘尾村龙山7路秋谷阳光园
项目总建面15万，分二期开发
二期建面约12.3万，共903套
3.5
3600
产品：
多层、小高层
户型：
2房、3房、复式
2.7万
0
观山悦
大亚湾区西区响水河西三大道（石化大道西）中段
项目总建面6.1万，共668套
2.99
3400
产品：
小高层、高层
户型：
2房、3房
6.1万
0
珠江东岸
大亚湾区深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处
项目总建面61万，分多期开发
一期建面约13.2万，共429套
0.55
双拼10000、联排7000
产品：
双拼、联排
17.8
30万
东方新天地大厦
大亚湾区澳头镇商业中心，即北澳大道与进港大道交汇处
项目总建面7.1万，烂尾楼改造
一期建面约0.2万，共38套
3.46
5500
产品：
高层
户型：
单房、1房、2房
3.9万
3万
德丰雅苑
大亚湾大道澳头段妈庙工业区旁
项目总建面1.98万，共210套
6.6
3000
产品：
小高层
1.98万
0
峰景湾
大亚湾区大亚湾大道与澳霞大道交汇处
项目总建面5万，分两期开发
二期建面约3.5万，共350套
3
3800
产品：
小高层，多层
户型：
2房、3房、4房、复式
1.5万
0
2008年待上市项目
海志公园道一号
大亚湾区经济技术开发区西区西三大道（比亚迪旁）
58643.3平米
6.50
/
一房、两房、三房
5.9万
0
国香金湾雅苑
大亚湾区中兴中路国税局大楼东侧
58514.5平方米
3.78
/
/
5.8万
0
惠华花园
大亚湾西区
/
/
/
/
/
/
仁和WE城
大亚湾区淡澳大道西区一中旁
131252.9平方米
2.99
/
单身公寓、两房、三房、四房
13万
永昶公寓
大亚湾区响水北路与永盛路转角处
30433平方米
4.98
/
/
天顺俊园
大亚湾区大亚湾区新澳大道旁
60000平方米
12.70
/
两房、三房、四房
6.5万
0
美岸栖庭二期
大亚湾区西区，响水路与大亚湾大道交汇处
74914㎡
3.02
/
一房、二房、三房
爱顿第三季
大亚湾区西区西二大道
150000平方米
4
/
产品：
高层
户型：
1房、2房、3房
5万
10万
太阳湾一期
大亚湾西区大亚湾大道与龙海二路交汇处
项目总建面42万，分四期开发
一期建面约14万，共896套
2.6
/
产品：
小高层，多层，联排
5万
9万
星际首座
大亚湾石化大道与中兴5路交汇处
项目总建面4万，共702套
7.3
/
产品：
高层
4万
0
金汇园
西二大道，菩提园西侧
项目总建面15万
/
/
/
-
15万
翡翠山城
项目总建面117万
/
/
别墅项目
-
117万
瑜霖项目
西三大道与西E大道交汇处
项目总建面约9万
/
/
/
-
9万
阳基豪庭项目
大亚湾西二大道与大亚湾大道交汇处
项目总建面13598平米
3.6
/
产品：
高层
户型：
2房、3房、四房
4.6万
2.3万
滨海星城
大亚湾区澳头商业中心区安惠大道南侧
项目总建面24.9万
一期建面约9.7万，共1579套
9.22
3500
产品：
高层
户型：
1房、2房、3房
15.2万
0
金山美地
大亚湾中心区，虎头山脚下
项目总建面5.6万
/
-
5.6万
碧云天花园
大亚湾中心区与东区结合部（即大亚湾中心区与石化区工业园区）
项目总建面13.6万
3.8
/
产品：
高层
户型：
1房、2房、3房
16万
13万
卓越.东部蔚蓝海岸
大亚湾经济技术开发区西部综合产业区内（珠江东岸对面）
项目总建面253.5066万
住宅建筑面积166.9504万
2.5
产品：
Townhouse/小高层、高层住宅、少量公寓
16.9504万
150万
新际首府
澳霞大道与北
项目总建面21万
/
/
户型：
1房、2房、3房、4房
-
21万
隆基蓝海湾
大亚湾区澳头安惠大道21号（澳头转盘往东方向500米左右）
项目总建面3.35万，共412套
3
毛坯3000
精装修3500
产品：
高层
户型：
1房、2房、3房
3
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