花样年碧云天市场情况分析080612.docx

1、花样年碧云天市场情况分析0806121. 本项目竞争性项目营销推广、成交、客户进度数据分析；1) 本项目竞争性项目的营销推广情况分析；2) 本项目竞争性项目的推盘情况及成交情况分析；3) 本项目竞争性项目的成交客户的情况分析；项目名称营销推广手段推盘情况及成交情况成交客户情况分析德洲城1、户外广告。2、户外外墙广告。3、在西三大道已做灯杆旗和导视牌。4、网络推广（惠州搜房网）5、华强北远望数码城开展了“深圳天天看楼车活动”。6、报纸广告（深圳特区报、南方都市报）6、5.1期间在深圳春交会参展。7、抽奖活动。1、一期米兰春天，一期一组团434套，推出二房、三房，已售完2、一期二组团714套，推出

2、公寓、一房、二房、三房、四房，销售率为25%客户来源：深圳区域65%，深圳客户主要来自有地缘优势的坑梓占46%、坪山46%，其他占8%；惠阳区域25%，惠阳客户主要来自大亚湾西区上扬的原住居民占40%、材料供应商占20%、征地补偿占20%、公务员占20%;其他地区占10% 。客户特征：深圳客户：中高层管理人员、公务员、大企业普通员工、个体商业者；惠阳客户：材料供应商、西区原住居民。公务员置业目的：自住客户占80%、投资客户占20%；首次置业占90%；二次置业占10%新天名城1、12月1日，在福田区华强北商业街曼哈广场已设咨询处，有免费看耧车。2、在石化大道已做导视牌，3、荷坳收费站已做户外广告

3、。3、报纸（深圳特区报）4、网络推广（惠州搜房网）5、5.1期间在深圳春交会参展1、一期一组团285套，推出二房，三房，四房，复式，已售完2、一期二组团190套，推出二房、三房、四房、复式，销售率为19%客户来源区域：为深圳主要客户来自福田、罗湖、龙岗、大亚湾主要客户来自大亚湾响水河和秋长的原住居民；客户职业特质：职业为企业老板，私营业主，企业中高层管理者、少量政府职员、投资者、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工 、个体工商业者、政府及事业单位职员置业目的：投资客占77%；自住客占23%美岸栖庭1、户外广告。2、在深圳华强北设有免费看房车。3、户外外墙广告。4、网络推广（惠州搜房网 5、报

4、纸（深圳特区报、南方都市报）6、5.1期间在深圳春交会参展。1、一期分三组团，总套数是576套，推出公寓、一房、二房、销售率为90%2、二期在认筹总套数是340套，推出二房、三房、已认卡66张客户来源区域：为深圳龙岗。世联地铺；惠阳上扬、响水河的原住居民客户职业特质：职业为企业老板，私营业主，企业中高层管理者、少量政府职员、投资者、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工 、个体工商业者、政府及事业单位职员置业目的：投资客占85%；自住客占15%中天彩虹城1、08年1月1日-3月1日，看房送笔记本电脑，电饭煲，吸尘器（抽奖）。2、户外围墙广告。3、在人民路已做户外广告。5、网络推广（惠州搜房网）

5、6、5.1期间在深圳春交会参展1、一期一组团南区712套，推出单身公寓，一房、二房、三房、3+1房，已售完2、一期二组团260套，推出公寓、一房、二房80%08、6.、7开始北区在认筹，已认卡30张客户来源区域：为深圳坑梓、坪山、罗福、惠阳秋长、新圩；客户职业特质：中高层管理人员、公务员、原始居民、和一些大企业普通员工 、个体工商业者、政府及事业单位职员 置业目的：自住客占80%，投资客占20%(四) 市场前景分析1. 惠阳片区08年下半年市场预判；1) 惠阳片区08年上半年土地及房地产市场供应情况分析；08年上半年土体成交情况分析2.1 住宅地块供应信息：序号宗地编号土地位置土地用途土地面积

6、（M2）商业比率住宅比率容积率覆盖率使用年期出让起始价（万元）履约保证金（万元）竞买时间挂牌时间1GP0815惠阳区新圩镇洞村地段商住4000010%90%1.525%70/40199660008/01/24至08/02/202GP0818惠阳区新圩镇塘吓路口地段居住20000-100%2.030%70132039608/1/17至08/1/31313-龙门县龙潭镇新屋村铁路公路旁商住6359.4-2.530%2057/11/1698.62008/02/19至08/3/86挂牌转让大亚湾澳头黄鱼涌地段商住120053-70/409460.18200008/01/24至08/2/067挂牌转让大

7、亚湾西区西A路西侧地段商住20320-2077/12/06143035008/03/10至08/03/258挂牌转让大亚湾西区西A路西侧地段商住14720-2077/12/0610503009GP0835惠阳经济开发区莲塘面村滩头陈坑肚地段居住62015-100%2.023%703720.9111608/02/27至08/03/121007（9号）博罗柏塘镇柏市村委会宽田村小组新开河住宅51666-100%1.845%70192260008/02/25至08/03/071107（33号）博罗龙溪镇龙岗村第二村民小组岗头湖住宅18655-100%1.530%7011195001207（40号）博

8、罗罗阳镇博沿江公路三Y浪至倒角山住宅48882-100%1.125%70293315001308（1号）博罗罗阳镇鸡麻地村委会第七村民小组广汕公路120公里处住宅30693-100%1.125%70174470014挂牌转让大亚湾西区塘尾地块居住8699-207109/05135030008/03/31至08/04/1415挂牌转让澳头港区3地块商住51965-20452058总5200300008/03/31至08/04/1416GP0836惠阳秋长街道办西湖地段商住968052%48%-23%40/701146.0835008/04/2至08/04/1617挂牌转让大亚湾中心区地段商住31

9、898-20512443.3850008/04/22至08/05/0718挂牌转让大亚湾西区西A路西侧居住5000-100%8.0-7075070008/05/05至08/05/1619挂牌转让大亚湾西区新寮地段居住6429-100%-206345220008/04/15至08/04/2920挂牌转让大亚湾澳头妈庙地段居住8501-100%-2076511.7720008/04/08至08/04/2221挂牌转让大亚湾西区塘尾六地块商住306250-2043/2065总780001500008/02/18至08/02/29合计861785.42.2、 住宅地块成交信息：位置面积（m2）土地来源

10、容积率用途成交价格（万元）土地使用权人使用年限成交日期惠州市惠阳区新圩镇东风村高屋地段245405现有建设用地2商品房13961.09惠州市汇景丰房地产开发有限公司70/4008/01/09惠阳区经济开发区莲塘面村滩头陈坑肚地段62015现有建设用地2商品房3720.9惠阳京诚房地产开发有限公司7008/03/12惠州市惠阳区新圩镇元洞村地段40000现有建设用地1.5商品房1996惠州市易生房地产开发有限公司70/4008/02/202.3 工业地块成交信息：位置面积（m2）土地来源容积率用途成交价格（万元）土地使用权人使用年限成交日期惠州市惠阳区新圩镇长布村下桥地段70000现有建设用地1

11、.8工业采矿、仓储1869中利科技集团（惠州）有限公司5008/01/10惠州市惠阳区新圩镇红卫村松元坑地段27515现有建设用地1.8工业采矿、仓储751.16深圳市其正实业有限公司5008/01/10惠州市惠阳经济开发区惠澳大道西侧矮岭地段31667现有建设用地1.8工业采矿、仓储981.67惠州市万绿达废品回收有限公司5008/01/11惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业区地段13394现有建设用地1.8工业采矿、仓储344.22惠州市致达五金制品有限公司5008/01/11惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业区地段26198现有建设用地1.8工业采矿、仓储668.04豪雅（惠州）有机玻璃有限

12、公司5008/01/11惠州市惠阳区镇隆镇甘陂村旱亚北地段20000现有建设用地1.8工业采矿、仓储520惠州市新锦锋商用汽车有限公司5008/01/23惠州市惠阳区镇隆镇甘陂村旱亚北地段15739现有建设用地1.8工业采矿、仓储409.21深圳顺豪源胶粘带有限公司5008/01/23惠州市惠阳区镇隆镇甘陂村旱亚北地段20000现有建设用地1.8工业采矿、仓储520惠州市鸿螯企业有限公司5008/01/23惠州市惠阳区镇隆镇甘陂村旱亚北地段77572现有建设用地1.8工业采矿、仓储2016.87惠州市顺箱包配件有限公司5008/01/23惠州市惠阳区新圩镇长布村新秋公路旁地段4515现有建设用

13、地0.5商服设施425.76中海石油炼化惠州销售有限责任公司4008/01/31惠阳区镇隆镇皇后村地段2797现有建设用地1.8工业、采矿仓储77.2惠州市成广达实业有限公司5008/03/05惠阳区镇隆镇皇后村地段31324现有建设用地1.8工业、采矿仓储864.54优科数码科技（惠州）有限公司5008/03/05惠阳区镇隆镇皇后村地段3005现有建设用地1.8工业、采矿仓储82.94惠州市龙润实业有限公司5008/03/05惠阳区镇隆镇皇后村地段7125现有建设用地1.8工业、采矿仓储196.65惠阳鸿盛实业有限公司5008/03/05惠阳区新圩镇长布村鹊水地段13800现有建设用地1.8

14、工业、采矿仓储414.00惠州市顺意达实业有限公司5008/03/05惠阳区镇隆镇井龙村地段2000现有建设用地1.8工业、采矿仓储57.60惠州市海声事业发展有限公司5008/03/05惠阳镇隆镇楼下村大陂水地段4428现有建设用地1.8工业、采矿仓储123.98惠阳镇铿实业有限公司5008/03/05惠阳区镇隆镇甘陂村地段4701现有建设用地1.8工业、采矿仓储131.63惠阳镇隆城发纸品厂5008/03/05惠阳镇隆镇甘陂村大龙坑地段12546现有建设用地1.8工业、采矿仓储362.58惠州新统五金机械有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂村地段12972现有建设用地1.8工业、采矿

15、仓储363.22惠阳健业实业有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂村大龙坑地段49050现有建设用地1.8工业、采矿仓储1442.07惠州高德机电有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂村旱亚背地段20000现有建设用地1.8工业、采矿仓储572.00惠阳伟达高塑胶制品有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂村地段14030现有建设用地1.8工业、采矿仓储397.05惠州伟胜工艺品有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂地段20481现有建设用地1.8工业、采矿仓储587.81惠阳亿艺实业有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇甘陂村旱亚背地段7782现有建设用地1.8工业、采矿仓储2

16、17.91惠羊亿艺实业有限公司5008/03/06惠阳镇隆镇大光村镇高速公路边地段16943现有建设用地1.8工业、采矿仓储454.07惠阳亿艺实业有限公司5008/03/06惠州市惠阳区平潭镇独石村怡发工业区地段146811现有建设用地1.8工业采矿、仓储3743.68明德（惠州）眼镜制造有限公司5008/02/01惠州市惠阳区镇隆镇塘角村地段23646现有建设用地1.8工业采矿、仓储650.27惠州市明达实业发展有限公司5008/02/28惠州市惠阳区镇隆镇塘角村地段69570现有建设用地1.8工业采矿、仓储1934.05惠州市明达实业发展有限公司5008/02/28合计769611分析：

17、1、2008年1-2月，惠阳总共出让成功3幅土地，全部位于惠阳区新圩镇，而07年新圩镇仅成功出让一宗土地。新圩镇作为直接与龙岗大工业区相连的工业小镇，随着龙岗大工业区部分产业转移，新圩商品房市场也逐渐看涨。 2、土地出让热点市场的转移，从侧面反映了淡水城区可供出让的土地数量已经十分有限，住宅建设区域由淡水向南北扩展，成为必然。3、受土地差价的诱惑，大多数企业为降低成本提高利润，选择了产业转移。促使4月份惠阳工业用地成交量较1、2月份大幅度增长。惠州作为产业转移的门户已形成一种趋势； 4、受市场环境及土地政策的影响，各开发商已不像之前哄抢圈土地，除了高价值地块，否则在拍卖过程将出现土地流拍现象。

18、以拍卖土地增加财政收入的地区，经济上将受到一定制约，城市建设节奏将变慢； 3、 2) 惠阳片区08年下半年市场情况分析；2. 惠阳片区09年房地产市场预判；1) 惠阳片区09年房地产土地及房地产市场供应情况分析；2008年大亚湾区域已上市和待上市的项目情况年份项目名称位置规模(说明) m2容积率均价（元/）产品或户型2008年供应量2009年供应量2008年已上市项目滨海星城大亚湾区澳头商业中心区安惠大道南侧项目总建面24.9万一期建面约9.7万，共1579套9.223500产品：高层户型： 1房、2房、3房9.7万15.2隆基蓝海湾大亚湾区澳头安惠大道21号（澳头转盘往东方向500米左右）项

19、目总建面3.35万，共412套33800单房、两房、三房、复式3.35万0海日大厦大亚湾区惠州市大亚湾新澳大道二街九号（澳头法院旁）项目总建面1.4万，共320套4.223500一房、两房、三房、复式1.4万0惠丰城花千树三期大亚湾大道与西二大道交汇处项目总建面16.8万，分五期开发三期建面2.24万，共270套34000两房、三房2.24万0新天名城第二批大亚湾区澳霞大道（石化大道）与中兴五路交汇处项目总建面16万二批建面2.15万，共190套3.454200两房、三房、四房、复式2.15万0菩提园三期大亚湾区惠州大亚湾经济技术开发区西二路项目总建面21.4万，三期开发二期建面约4.2万，共

20、156套1.804000产品：小高层户型：3房、4房、复式9.2万0德洲城二组团大亚湾区西三大道和西A大道交汇处项目总建面52万，多期开发一期建面约3.7万，共434套2.804200产品：小高层户型：1房、2房、3房、4房、复式13.3万35万美岸栖庭一期大亚湾区西区，响水路与大亚湾大道交汇处项目总建面7.8万，分三期开发二期建面约3.1万，共440套3.024800产品：小高层户型：单房、1房、2房、3房3.1万0君豪公寓大亚湾惠州市大亚湾响水河淡澳大道与响水路交汇处项目总建面6.5万，分三期开发二期建面约2.3万，共440套74000产品：小高层户型：单房、1房、2房、3房4.2万0听涛

21、雅苑大亚湾区经济技术开发区中心区北段(自来水厂南侧)项目总建面13.1万，三期开发一期建面约6.5万2.614500多层洋房、小高层、高层公寓、（叠拚小户）、联排和四孖屋，LOFT夹层1.6万5万君汇上城大亚湾区西二大道(熊猫国际西行500米)项目总建面16万，分三期开发一期建面约2.9万，共200户2.983600产品：小高层户型：2房、3房、4房13.1万0秋谷阳光里二期大亚湾区西区塘尾村龙山7路秋谷阳光园项目总建面15万，分二期开发二期建面约12.3万，共903套3.53600产品：多层、小高层户型：2房、3房、复式2.7万0观山悦大亚湾区西区响水河西三大道（石化大道西）中段项目总建面6

22、.1万，共668套2.993400产品：小高层、高层户型：2房、3房6.1万0珠江东岸大亚湾区深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处项目总建面61万，分多期开发一期建面约13.2万，共429套0.55双拼10000、联排7000产品：双拼、联排17.830万东方新天地大厦大亚湾区澳头镇商业中心，即北澳大道与进港大道交汇处项目总建面7.1万，烂尾楼改造一期建面约0.2万，共38套3.465500产品：高层户型：单房、1房、2房3.9万3万德丰雅苑大亚湾大道澳头段妈庙工业区旁项目总建面1.98万，共210套6.63000产品：小高层1.98万0峰景湾大亚湾区大亚湾大道与澳霞大道交汇处项目

23、总建面5万，分两期开发二期建面约3.5万，共350套33800产品：小高层，多层户型：2房、3房、4房、复式1.5万02008年待上市项目海志公园道一号大亚湾区经济技术开发区 西区西三大道（比亚迪旁）58643.3平米6.50/一房、两房、三房5.9万0国香金湾雅苑大亚湾区中兴中路国税局大楼东侧58514.5平方米3.78/5.8万0惠华花园大亚湾西区/仁和WE城大亚湾区淡澳大道西区一中旁131252.9平方米2.99/单身公寓、两房、三房、四房13万永昶公寓大亚湾区响水北路与永盛路转角处30433平方米4.98/天顺俊园大亚湾区大亚湾区新澳大道旁60000平方米12.70/两房、三房、四房6

24、.5万0美岸栖庭二期大亚湾区西区，响水路与大亚湾大道交汇处749143.02/一房、二房、三房爱顿第三季大亚湾区西区西二大道150000平方米4/产品：高层户型：1房、2房、3房5万10万太阳湾一期大亚湾西区大亚湾大道与龙海二路交汇处项目总建面42万，分四期开发一期建面约14万，共896套2.6/产品：小高层，多层，联排5万9万星际首座大亚湾石化大道与中兴5路交汇处项目总建面4万，共702套7.3/产品：高层4万0金汇园西二大道，菩提园西侧项目总建面15万/-15万翡翠山城项目总建面117万/别墅项目-117万瑜霖项目西三大道与西E大道交汇处项目总建面约9万/-9万阳基豪庭项目大亚湾西二大道与

25、大亚湾大道交汇处项目总建面13598平米3.6/产品：高层户型：2房、3房、四房4.6万2.3万滨海星城大亚湾区澳头商业中心区安惠大道南侧项目总建面24.9万一期建面约9.7万，共1579套9.223500产品：高层户型： 1房、2房、3房15.2万0金山美地大亚湾中心区，虎头山脚下项目总建面5.6万/-5.6万碧云天花园大亚湾中心区与东区结合部（即大亚湾中心区与石化区工业园区）项目总建面13.6万3.8/产品：高层户型：1房、2房、3房16万13万卓越.东部蔚蓝海岸大亚湾经济技术开发区西部综合产业区内（珠江东岸对面）项目总建面253.5066万住宅建筑面积166.9504万2.5产品：Townhouse/小高层、高层住宅、少量公寓16.9504万150万新际首府澳霞大道与北项目总建面21万/户型：1房、2房、3房、4房-21万隆基蓝海湾大亚湾区澳头安惠大道21号（澳头转盘往东方向500米左右）项目总建面3.35万，共412套3毛坯3000精装修3500产品：高层户型：1房、2房、3房3