合肥神力商业中心项目策划.docx

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合肥神力商业中心项目策划

安徽三建工程有限公司

项目策划书

编制单位：

合肥神力商业中心工程项目部

编制人：

审核人：

编制时间：

批准人：

批准时间：

项目策划评审表

编制

审核

审批

一、工程概况

以文字和表格结合的形式，简述本工程的主要结构形式、规模、功能、结构特点。

工程概况和主要指标情况表

建设单位

合肥神力健身器材厂

设计单位

安徽建工集团有限公司建筑设计研究院

监理单位

合肥市工程建设监理有限公司

工程地点

合肥市包河区东二环路与淝河路交口

投资性质

□国资□企业自筹□外资■民营□其他

工程类别

■公建□厂房□住宅□路桥□其他

结构类型

框剪

建筑面积（m2）

32411

建筑物高度（地上/地下）

层数（地上/地下）

23F/2F

基础类型

桩基、筏板

总包合同范围

土建（结构、建筑、装修）、安装（给排水工程、电气工程等配套设施）等图纸设计内容施工总承包

甲方指定分包工程范围

（1）基坑支护、桩基、土方作业、电梯、幕墙、室内精装修等；

（2）机械停车位、中央空调、智能化；

（3）二次供水设备及安装、室外供配电、室内消防及排烟；

（4）室内外标识系统、室外总体施工工程。

工期目标

580日历天

质量标准

“合格工程”

安全（文明）施工目标

保证安全文明施工

拦标价（标底）：

/万元

投标价在拦标价基础上降低/%

工程投标价：

万元

其中土建：

万元；市政：

/万元；绿化：

/万元；安装：

万元；其他（预留金）：

0万元。

造价指标：

元/平方米

土建：

1627元/平方米（投标造价）

安装：

元/平方米（投标造价）

市政：

/元/平方米（投标造价）

园林绿化：

/元/平方米（投标造价）

填表人：

2015年6月

表一：

各栋单体明细

序号

楼号

层数（层）

基础形式

结构形式

单位

建筑面积

神力商业中心

23F

桩基、筏板

框剪

32411

合计

32411

表二：

合肥神力商业中心工程主要做法

类别

主要做法

基础

钻孔灌注桩、筏板基础

屋面

轻集料找坡、XPS板保温、砂浆找平、卷材防水、涂膜防水、细石砼、楼面砖面层

外墙

玻璃幕墙、石材幕墙、真石漆

结构形式

框剪

墙体

蒸压加砌块

楼地面

地砖地面、石材地面、防静电塑料地面、砂浆地面、细石混凝土地面

内墙

白色乳胶漆、瓷砖墙面、石材墙面

门窗

铝合金门窗、木门、防火卷帘门、防火门、铝门窗、格栅窗

防水

水泥基、聚氨酯防水涂料、MBA-S防晒抗皱膜自粘防水卷材、CL-PMC聚合物水泥防水涂料

天棚

白色乳胶漆、石膏板吊顶

保温

外墙岩棉板保温、屋面挤塑板保温

二、项目总体部署

（一）、组织机构机构：

序号

岗位

姓名

职责

项目经理

朱启云

项目全权负责，对工程质量、进度、安全，项目成本等全面协调、指导、督促

项目执行经理

王辉

对现场工程质量、进度、安全，施工等全面协调、管理

技术负责人

余建华

编制工程进度计划、材料计划、施工方案，并负责现场的技术

核算员

王喂霞

对项目成本进行控制，及时办理工程变更及经济签证，工程决算工作。

施工员

陆广文

落实生产计划，严把质量关，督促安全生产、文明施工，多提合理化建议

技术员

费勤耕

工程的施工技术资料的收集、整理工作，协助技术负责人搞好项目技术工作

技术员

刘邵伟

材料员

袁辉

做好材料及时进退场工作，作好各类台帐，做好市场询价工作，现场文明施工

安全员

候吴丰

抓好安全生产、文明施工工作、安全方面全面负责。

项目组织机构执行三建人教（2012）21号文件，并经公司批准

（二）、工程项目管理目标：

由于本工程为合肥市包河区的重点工程，为展示本企业形象树立企业品牌的一个良好的机遇。

为保证该工程能按时按质完成合同内容，把该工程项目做成一个精品，并在施工现场管理上虽然合同无具体创杯要求，但是项目部坚持确保达到双示范工地标准进行安全文明管理，项目部在结合本工程施工合同及工程投标报价的的基础上制定的项目管理目标是“追求项目工期快速化、质量精品化，效益最大化”。

严格执行公司项目管理办法，施工过程控制执行PDCA管理程序。

（三）、临时设施安排计划：

本工程由于场地狭小，现场不设工人生活区和现场办公区，均在外租房使用，其余工具房等临时设施将严格按市级示范工地标准进行规划建设，因此在资金上将做好相应的投资，以充分体现本项目为窗口工程的效果并展示安徽三建公司的新形象。

根据这一原则，本项目施工现场临时设施将规划为围墙及广告宣传、文明施工二大块。

本工程围墙根据现场实际情况及现状，选材料为砖砌基础和夹芯板、彩钢板。

施工现场采用全封闭，南面为主干道，面向主干道部分采用公司宣传灯箱和部分宣传标语，一图五牌。

进入工地现场均实行实名制打卡门禁制度。

（四）、施工进度计划及质量控制目标：

（1）、本工程的开竣工时间为2015年7月20日——2017年2月19日（暂定，以甲方开工令为主），为此，项目部在确保工程质量的前提下，积极进行总、季度、月、周的进度计划安排，以达到合同的要求。

（2）、本工程质量按合同要求为“合格”，为此项目部在质量上实行严于管理和经济控制两个方面进行质量的控制，验收上严格实行自检、交接检和专业检查的“三检制度”，施工操作中实行挂牌制，在管理程序上经项目质检员验收合格后方能报监理公司核验。

在经济控制方面制定详细的奖罚条例，对不合格点及缺陷及时进行返工或其他处理，引入竞争机制，选择合格的劳务分包队伍，以确保工程质量。

（3）、本工程分部工程质量控制目标：

时段

分部分项名称

质量目标

基础工程

合格

主体工程

合格

装饰工程

合格

竣工验收准备

合格

（4）、说明：

A、如本工程出现非承包方原因导致的竣工日期延后，如正式水、电等不到位等原因，发包方给予工期顺延，但不予调整费用。

B、具体开工日期以业主、监理单位批复的开工报告为准。

按甲方要求的时间内完成招标文件所规定范围内的施工内容。

项目经理部为确保合同工期实现，将编制详细的施工综合进度计划，每月有月生产计划，以便均衡组织生产，协调各专业施工进度，严格执行进度计划，确保计划完成，总包单位对分包单位进行协调、管理，以确保工期控制目标。

C、如总工期滞后，每延期竣工一天，承包人支付发包人合同价款的万分之二的违约金；

D、具体施工进度计划需根据实际情况另行编制详细施工进度网络图及横道图

（五）、劳动力计划安排：

（1）、本工程土建部分实行劳务清包，各项劳务分包、分包实行招标，在用人之前必须与劳务公司签定劳务合同，明确各自的责任、权利、义务，用工单价与质量标准必须在合同上予以明确，合同签定后，技术人员即对各专业工长进行合同交底，施工中以合同作为贯穿整个工程的主线。

（2）、劳动力计划：

合肥神力商业中心工程劳动力计划一览表

工种

人数

来源

备注

瓦工（结构）

劳务公司

钢筋工

劳务公司

木工

劳务公司

瓦工（装饰）

劳务公司

架子工

分包

油漆工

劳务公司

二、三线人员

劳务公司

（六）、材料采购及供应：

（1）、根据公司项目管理办法并结合本工程的实际情况，在钢材、水泥、商品混凝土等大体量的材料采购中进行对外招标，择优选择。

（2）、材料计划：

工程主要材料计划一览表

材料名称

单位

数量

规格

采购方式

商品砼

18500

C15-C60

公司招标

碎石

450

公司招标

黄沙

1490

公司招标

水泥

775

公司招标

预拌砂浆

1545

公司招标

钢筋

2550

1-3级抗震钢筋

公司招标

煤矸石标准砖

百块

1800

240*115*53

公司招标

蒸压加气块

块

171933

600×240×150

公司招标

轻集料砼

215

公司招标

（七）、设备需求使用安排计划：

1、塔吊计划：

本项目仅1栋单体，考虑钢筋料场等跨区域面积结合单体楼布置拟采用1台50M臂长塔吊，塔吊采用租赁方式。

2、人货电梯计划：

根据实际情况本工程拟采用1台人货电梯，人货电梯采用租赁方式

3、搅拌机计划：

目前均要求采用预拌砼、预拌砂浆，但考虑零星用砂浆、砼，现场拟使用搅拌机1台，搅拌机采用租赁方式。

4、水泥罐（预拌砂浆罐）计划

拟设1个水泥罐（预拌砂浆罐）；（由供应商提供）

5、主要专业机械机具：

木工、钢筋、钢筋连接机械、瓦工小型机具由分包班组自带

6、地磅计划：

本工程现场不设地磅

7、其它小型机具

水泵4台、切割机数台、焊机4台

8、主要机械需求计划

序号

设备名称

规格型号

数量

设备来源

塔吊

QTZ5012

分包租赁

人货电梯

SCD200/200

分包租赁

搅拌机

JZC-350

分包租赁

插入式振动器

HZX-30

劳务自理

平板式振动器

PZ-50

劳务自理

木工电锯

MJ104

劳务自理

打夯机

BS60

租赁或采购

电焊机

BX3-300

租赁或采购

电渣压力焊

BX3-600

外包

水泵

JQBS-69

项目采购

备注：

1、塔吊、人货电梯安装后，及时督促其进行自检，自检合格后由项目部专职安全员验收，验收合格后报集团公司设备处、市（县）质监站进行验收，合格后方能使用。

2、钢筋加工设备必须附有相关合格证明文件，并经公司设备处验收合格后方能使用。

三、项目成本策划一览表

（具体数据详见后附表）

四、施工（风险）策划

（一）、责任目标指标一览表

合同价：

万元

其中土建：

万元；市政：

0万元；绿化：

0万元；安装：

万元；其他（预留金）：

0万元。

造价指标：

元/平方米

土建：

1627元/平方米（投标造价）

安装：

元/平方米（投标造价）

市政：

0元/平方米（投标造价）

园林绿化：

0元/平方米（投标造价）

项目目标责任成本：

万元

（土建/安装/其他）

上缴货币（含管理费及维修基金）万元（不含税、预留金、暂列金）

上交比例：

3%（不含税）

填表人：

2015-6

（二）、风险识别和对策

序号

风险因素

最不利影响

拟应对措施

责任部门

责任人

风险化解效果

奖罚兑现

工期的风险

天气、现场、劳动力不足

加强工序安排，保证人、材、机充分

王辉

质量的风险

劳务人员素质

加强管理

王辉、余建华

安全文明的风险

单体多，隐患多

重视，多检查，及时整改

王辉、侯吴丰

签证、结算的风险

建设单位拖延、否定

加强过程签证

证据充分有效

王辉、余建华

经济的风险

有效最低价报价，材料、人工价格上扬

加快进度，厉行节约

王辉、余建华

总包管理

配合问题

协议内容责任明确

王辉

（三）、单项策划之——开源节流策划

通过施工过程中“二次经营”，运用技术经济手段，通过设计变更、签证、索赔等对外经营手段达到增加效益或较少亏损的活动均列入开源策划。

序号

策划内容

单位

合同收入

测算成本

盈亏比较

拟采取措施及目标（量价策划、设计变更等）

责任人

实施时间

策划效果

地下室聚氨酯防水

万

采取设计变更，使用卷材防水

余建华

2015-7

五、工期策划

（一）、工程计划的安排：

施工计划网路图及横道图详见后附表

（二）、工期保证措施策划表

序号

计划因素分析

保证措施

劳动力方面

施工人的因素是关键，从管理层到劳务层，人的素质的好坏直接影响到工程进度目标的实现。

项目管理人员精干，经验丰富。

劳动力组织选择劳务公司及长期合作班组，班组招议结合，签订合同，确保投入。

预计本工程将投入劳动力约350人，劳动力的投入可能成为制约工程进度的重要因素。

材料方面

材料供应：

现阶段地区的发展迅猛，对钢材、水泥等建筑材料需求量很大，有可能会出现钢材、水泥等重要的建筑材料供应紧张的情况，提前做好材料供应的各项准备，可以有效地降低材料供不应求的风险。

钢材、水泥、砼等大宗建筑材料先提前招标并选择与公司长期合作单位，降低合作风险。

材料管理：

若管理不善，如材料质量不合格、材料计划不合理会导致进度受影响。

项目部设置专职材料员加强材料管理。

机械方面

现代化的施工管理中，机械化程度的提高为工程更快、更好地完成创造了有利条件，但同时施工对机械设备的依赖性也越来越大，机械设备投入的数量和及时性，以及确保其处于最佳的工作状态将对整个工程施工进度起着相当重要的作用。

在项目开工前即做好机械设备的选择、数量的选择、租赁单位的选择等均确定下来，以确保施工。

施工准备阶段

本阶段虽然时间较短，但是前期准备工作是否充分将直接关系到接下来将要开展的工作是否能顺利进行，准备工作越充分后面的工作将会越顺利，反之则相反。

现场环境、办公场地、水电、业主等均熟悉，因此前期准备工作有条不紊，按部就班。

基础施工阶段

基础施工占用绝对工期达75天。

基础施工中可能会遇到与地质报告不相符的地质情况影响工期；前期土方施工单位移交场地滞后，影响进度。

下雨的影响。

项目部在开工前，做好现场勘查工作，并选择有实力的分包单位进行前提准备工作，一旦开工，循序渐进。

主体结构施工阶段

本阶段施工工期较长，占用绝对工期约280天。

此阶段主要为混凝土结构、钢结构、及机电预留预埋工程的施工。

此阶段是整个施工过程难度较大的阶段，影响工期的因素比较多。

施工前，编制精细的施工组织设计及施工进度计划，施工过程中进行动态调整，确保工期、质量、安全顺利进行。

土方回填施工阶段

本工程土方回填量较多，工程量较大大，施工方法、机械投入及交通组织将直接影响本工程是否能按期完工。

项目部经过前提勘查现场，将挖土的余土堆至工地旁边的场地，保证回填用土。

且提前综合考虑道排总体用土平衡。

装饰阶段

本阶段各专业工程将会陆续进场，各专业工种配合是否顺利、施工质量的好坏、劳动力的投入将直接影响到整个工期的进度。

所有施工前均确定施工班组，选择多家实力强且有实力的队伍确保工期质量。

分包工程较多、交叉工序较多，合理划分施工段，有序流水施工。

（三）、前期主要工序队伍班组安排计划

一、钢筋工（1家）

二、木工（1家）

三、瓦工（1家）

四、脚手架（1家）

五、塔吊等大型机械（1家）

六、防水（1家）

六、质量管理策划

序号

制度的名称

制度的内容

责任人

工程质量责任制和岗位责任制

落实质量责任到人，实行专业负责制

王辉

图纸会审、技术交底制度

认真的审查图纸，找出问题，制定技术交底、图纸会审

余建华

材料进场检验制度

对进场的材料严格按照规范进行抽样检测

余建华、袁辉

三检制度

认真落实质量的三检制度

余建华、费勤耕

关键工序的控制

对于大体积砼、模板等编制专项施工方案

余建华、费勤耕

质量奖罚制度

质量管理责任到人，实行奖罚分明

王辉

质量文件记录制度

真实、及时有效的记录

费勤耕

资料管理制度

资料的收集、整理、完整有追溯性工作

费勤耕

优质结构

责任到人，做好记录、申报、检侧、检查、验收等工作

王辉、余建华、费勤耕

七、招标采购的策划

（一）、劳务招标采购计划：

序号

招标名称

单位

施工预算量

招标计划时间

进场时间

资金需求

瓦工

32411

木工

80390

钢筋工

2550

架子工

32411

油漆

121000

（二）、主要材料招标采购计划：

序号

招标名称

型号、规格

单位

施工预算量（约）

招标计划时间

进场时间

资金需求

商品砼

C15-60

18500

钢筋

1-3级E

2550

砖

煤矸石砖

百块

1800

砖

蒸压加气块

块

171933

预拌砂浆

预拌

1545

（三）、分包招标采购计划：

序号

招标名称

单位

施工预算量

招标计划时间

进场时间

资金需求

防水

15200

外架

32411

油漆

121000

栏杆

2310

八、资金策划

（一）、合同约定建设单位工程款节点付款费用分析表：

序号

单项工程名称

建筑面积（M2）

单项工程造价（元）

合同约定的每个付款节点（元）

决算后付至%（元）

剩余保修金（元）

合肥神力商业中心工程

32411

.55

.52

95%

合计

.55

.52

95%

（二）、计划费用支出：

序号

时间

费用名称

预计产值

收入计划

支出计划

资金余缺

拟采取措施

开工阶段

中标服务费及清单编制等费用

158200

公司借用或集资

开工阶段

保险费用

263650

公司借用或集资

开工阶段

临时设施

259300

公司借用或集资

开工阶段

钢筋等主要材料准备

6000000

公司借用或集资

基础及结构阶段

.42

.31

.42

利用回收75%工程款和公司借用

装饰阶段

.31

.87

.31

利用回收85%工程款和公司借用

九、分包策划

甲方分包策划

利用工程在建时与业主的良好关系，将甲指分包部分工程内容争取我方施工或进行分包，提高我方盈利水平。

序号

甲指分包工程名称

暂定金额

对接对象

与业主对接责任人

招（议）标时间安排

实施效果

一、甲方直接分包

室内精装修；

王辉

2016-5

幕墙；

王辉

2016-5

铝合金门窗；

王辉

2016-5

栏杆；

王辉

2016-5

室外总体施工工程；

王辉

2016-5

二次供水设备及安装、室外供配电、室内消防及排烟；

王辉

2016-5

十、设计变更、签证索赔管理措施策划

序号

类型

工作流程