联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程.docx
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联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程
联合农村商业银行个人住房按
揭贷款业务操作规程
XX联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操
作规程
第一章总则
第一条为规范我行个人住房按揭贷款业务的操作,根据《商业银行法》、《贷款通则》、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《担保法》等规章制度,制定本操作规程。
第二条个人住房按揭贷款是指借款人（购房人）在向房地产开发商购买房产时,个人先交首期房款,其余部分由银行贷款垫付,并用所购买的房产权益作为抵押、由开发商提供连带责任担保或由其他单位或个人提供担保、按月偿还贷款本息（月供）的一种贷款方式。
第三条在对购房者办理个人住房按揭贷款之前应先对开发商办理按揭额度批准手续。
第二章对开发商按揭额度的办理
第四条申请楼宇按揭额度的开发商及其所开发楼盘应具备的基本条件：
1、为工商行政管理部门批准成立的企业法人,具有经过年检合格的企业法人营业执照；
2、取得建设行政部门颁发并经年检的《房地产开发企业资质证书》,具备回购担保能力；
3、按揭楼盘位置好,变现能力较强,开发手续完备,具备五证（”国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证）；已按时缴纳土地使用价款、土地出让金和有关配套费用,可办理产权抵押登记,可领取房产三证；
4、取得商品房预/销售证。
第五条开发商申请按揭额度需提供材料
1、书面楼宇按揭额度申请；
2、一般贷款所需基本资料,包括营业执照、房地产开发企业资质证书、企业代码证、注册验资报告、公司章程、成立批文、企业法定代表人身份证复印件、法定代表人资格证明书、信用等级证明、企业连续两年及近期与上年同期的财务报表；
3、房地产开发企业经营资质证书；
4、项目立项批文；
5、土地使用权有偿出让、转让合同（或国有土地使用
—2—证）、地价款缴交凭证、土地规划红线图、建设用地规划许
可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售或销售许可证的原件及其复印件；
6、单位工程质量综合评定表（竣工验收报告）、项目投
资进度表、工程形象进度表（项目可行性报告）复印件；
7、若为三资企业,还需提供企业成立批准证书,外商投资及企业税务登记证等有关资料；
8、公司同意该项目向银行申请按揭贷款及配套服务，
为借款人承担连带担保责任的担保决议和承诺；
9、合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申
请方办理按揭业务的有效委托书；
10、银行要求的其他材料。
第六条经办客户经理审查开发商提交资料的完整性、有效性,根据资料反映情况对能否受理做出初步判断。
如决定
受理应进行如下调查：
1、对开发商资信进行全面评估；
（1）开发商所提供材料的真实性、有效性、完整性；
（2）所有银行信用记录。
—3—
2、对开发商资质及项目开发能力评估
（1）开发商经营范围,是否有房地产经营权；
（2）是否具有较强的工程技术力量和项目开发管理能力；
（3）已开发或正在开发项目情况。
3、对按揭楼盘进行风险评估
（1）土地来源是否符合有关部门对土地使用权出让的规定；
（2）实地考察项目的地理位置及周围环境情况，对比同类楼盘售价，根据市政规划和现有综合环境，结合其预售楼价，评估其保值或升值水平，并据此确定按揭的成数和期限；
（3）投资进度是否与工程进度相当，有无拖欠施工单位的工程款项，银行借款有无逾期，项目已有投资资金来源是否正当；
（4）按揭项目资金缺口情况，落实后续资金的来源及可靠性；
（5）楼盘销售（预测）情况，定金或首付款回收情况；
（6）对施工企业的施工水平及工程监理单位的资历进行
调查与评价；
（7）开发商或按揭项目有无与第三人纠纷事项（包括但不限于诉讼、仲裁事项）。
第七条经办客户经理根据调查情况撰写按揭贷款授信调查报告，并就按揭额度、成数、期限和利率签注明确意见后按相关授信流程上报总行审批。
第八条个人购房贷款合作协议的签订。
按揭贷款授信
调查报告通过总行审批后，由经办支行与开发商签订《XX
联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》，明确双方的权利和义务，一般要求：
1、开发商须在经办支行开立售房款专户；
2、开发商为借款人提供在《房屋所有权证》及抵押登记办妥之前的阶段性担保，或同意从售房款总额中留存一定期限和比例的按揭保证金等。
第三章借款人条件
第九条申请楼宇按揭贷款的借款人必须具备的条件
1、具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港、澳、台自然人，在中
国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；
2、具有固定职业和稳定收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、已与开发商签订购房合同，并支付了规定比例的首期购房款，提供相关证明；
4、同意将所购楼宇作为向经办支行贷款的抵押物；
5、同意委托经办支行将按揭贷款金额从其个人结算户
一次性划入开发商在经办支行的账户，同意经办支行今后直接从其账户上扣还月供；
6、贷款人规定的其他条件。
第四章按揭贷款的额度、期限及利率
第十条贷款期限、额度、利率
1、贷款期限
（1）对于购买普通住房贷款，贷款最长期限为30年。
（2）购买公寓（酒店式管理的物业）、排屋、别墅等的按揭贷款，贷款期限最长为15年。
（3）购买商业用房的按揭贷款，贷款期限最长为10年
4）借款人已退休或即将退休的，贷款期限不应过长，
其还款年限原则上不超过70周岁
2、贷款额度
（1）所购房产为普通住房的，贷款额度最高不得超过房屋交易价的70%。
（2）所购房产为公寓（酒店式管理的物业）、排屋、别
墅等的，贷款额度最高不超过房屋交易价的60%。
（3）所购房产为商业用房（包括商铺、写字楼等）及独立车库（位）的，贷款额度最高不超过房屋交易价的50%
（4）一般要求家庭收入/每年还款额》1.5。
（5）以上住宅类房产按揭贷款的额度，还要根据借款人所购房产为家庭所购的第几套房产来确定，具体规定见本行其他相关最新规定。
3、贷款利率
（1）个人住房按揭贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。
购买高档别墅、高档住宅或购买两套以上住房的个人申请个人住房按揭贷款，应相应提高贷款利率。
（2）贷款期间利率变动按中国人民银行的规定执行。
①贷款期限在1年以内（含）的，遇法定利率调整，仍—7—
按执行合同利率执行；
②贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，可于次月
1日开始，按相应利率档次执行新的利率，也可于次年1月
1日开始，按相应利率档次执行新的利率。
第五章贷款程序
第十一条申请人申请楼宇按揭贷款应填写《XX联合农
村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》，并提交如下资料：
1、购房人及产权共有人合法有效的身份证明（居民身份证、户口簿、军官证，在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）的原件及复印件；
2、借款人有配偶的，应提供婚姻证明；离婚的及未婚的，应提供民政部门出具的单身证明；
3、借款人收入尚不稳定需由其父母或其他亲属共同偿还按揭款的，共同还款人应签订《共同债务确认书》。
此外借款人年龄超过60周岁，其子女也应签订《共同债务确认书》；
4、借款人及共同还款人的收入证明（收入说明）原件或纳税税单；
5、与开发商签订的购房合同；
6、首付款证明复印件；
7、开发商同意提供担保的书面文件，如需其他保证人的，需提供保证人的合法有效身份证明及户口本（户籍证明）、收入证明、同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明材料；
8、贷款人要求的其他资料和证明。
第十二条经办支行客户经理受理借款人申请并收妥上述资料后，应对借款人提供的材料真实有效性进行审核，借款人在《XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》填写内容进行核对，并对借款人的资格、还款能力进行核实、分析；在5个工作日内向借款人正式答复贷与不贷。
对调查审查同意的，在《XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》上签署具体意见，并按表中程序报批。
第十三条贷款获批后，经办支行与借款人（抵押人、—9—
共有人）、开发商（保证人）签订《个人购房担保借款合同》签署借款凭证，办理抵押物保险手续。
第十四条放款审核：
审批权限是否符合授权规定，按揭额度是否超出，审批意见是否落实，合同和借据等法律文件填写是否合规，保险手续的合法有效性等，审核通过后生成借款借据。
第十五条会计部门凭《XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表》、审批书、借款借据、《个人购房担保借款合同》及抵（质）押物（保险单正本）代保管凭证等相关资料凭证办理贷款发放手续，并将贷款金额直接划入开发商在经办单位开设的售楼专户，并监督资金的使用。
第十六条经办支行应于规定工作日内到公证部门、产权登记机关或委托中间机构办理合同公证及抵押登记（期房为预登记）手续。
第十七条及时向开发商收执购房发票（期房应在房产变现房后向开发商收执购房发票）。
第十八条具备办理房地产权属登记条件后三个月内，
必须及时凭预登记证办理现房的抵押登记手续。
第六章贷款担保与保险
第十九条本贷款以所购楼宇抵押，同时追加开发商提供连带责任担保。
抵押登记手续如下：
1、购房权益的抵押登记（预告登记）。
《个人住房抵押借款合同》已经签订，但还未入住及办理房地产证时，经办支行应及时到产权登记机关或委托中介机构办理期房的抵押预登记手续。
抵押预登记备案表原件由经办支行按权证类档案入库保管。
2、房地产物业的抵押登记（现楼抵押登记）。
当办理房地产证的条件具备时，应及时催促开发商办理房地产证。
在办妥房地产证五日内，经办支行必须及时会同购房人（或开发商）持房地产证原件、《个人购房担保借款合同》、经办单位和购房人各自的有关文件到产权登记机关，现场办理变更抵押登记手续。
已办妥抵押登记的房地产《他项权利证》由经办支行入库保管，直到贷款本息清偿。
第二十条贷款保险经办支行可要求借款人对抵押物进行保险，投保金额不低于贷款金额，投保期限覆盖贷款期限。
保险单上注明贷款
支行为第一受益人
贷款本息清偿前，保险单正本由贷款支行入库保管。
第七章贷款偿还方式
第二十一条借款人可选择按月等额还款、按月递减还
款中的一种方式每月偿还贷款本息。
（1）按月等额还款每月应还本息按下列公式计算:
PI（1I）n12
n12
每月应还本息=（1•D一1
（2）按月递减还款
每月应还本息按下列公式计算:
第二十二条如利率调整，应重新计算月供金额
（1）按月等额还款
PT（1T'）n'12
月供金额=（“1'厂2t
（2）按月递减还款
月供金额:
P
-（P-累计已还本金）I'
=n'12
第t年月供金额=第1年每月偿还贷款本息1K'
其中：
P为剩余本金，I为调整后月利率，n为剩余贷款年限，K为每年递增（减）比率。
第二十三条借款人应按合同规定的还款期数（即贷款月数）及还款日期还款，会计部门依据借款人借款合同扣划借款人月供。
第二十四条若借款人逾期还款，经办支行会计部门按中国人民银行有关规定计收罚息。
第二十五条借款人可申请提前偿还部分或全部剩余贷款，起还金额不低于贷款额度的10%。
办理提前还款的手续为：
1、借款人提前三天向经办支行提出书面申请，该书面申请一经受理即不可撤销；
2、经办客户经理审查并签署意见后，按审批程序报支行有权审批人审批；
3、办理全额还款手续借款人应提前三个工作日向经办支行提出申请；办理部分提前还款手续经办支行应与借款人签订《XX联合农村商业银行股份有限公司还款变更协议》，
由贷款支行同意批准后，经办信贷人员协同经办行会计部门
计算截止提前还款之日借款人所欠贷款利息和逾期利息，还
清所欠贷款本息并结清尾数后，办理部分提前还款手续。
第八章合同变更与终止
第二十六条合同如需变更与终止，应由借款人、贷款人、保证人三方同意并依法签订变更协议。
协议未达成之前，原合同继续有效。
第二十七条借款原则上不得展期。
在具备一定条件的情况下，可申请延长贷款期限。
第二十八条借款人死亡、宣告失踪或丧失担保能力时，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。
第二十九条如抵押物发生贬值，危及贷款安全时，经办支行应要求借款人提前还款，或要求借款人追加经办支行认可的担保。
第三十条保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借
款人应及时通知贷款人，并提供贷款人认可的新的担保，重新签署担保合同。
第三十一条借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终
止。
贷款人应在借款合同终止后10个工作日内将抵押物权利凭证、保单等退还借款人，并与借款人前往房产抵押登记部门办理注销抵押登记手续。
第九章债权保护
第三十二条借款人有如下情况时，属于违约：
1、未按合同约定期足额还款；
2、拒绝或阻挠经办支行定期监督检查借款人的有关情况；
3、向经办支行提供虚假文件和资料，危及贷款安全；
4、将所抵押房产出售或未经经办支行同意将抵押房产出租；
5、未按经办支行规定购买保险；
6、抵押物发生贬值影响贷款安全，或保证人保证能力下降，经办支行要求后未追加经办支行认可的担保的；
7、与他人签订有损经办支行权益的合同或协议；
8、借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定
继承人、受馈赠人或监护人拒绝履行借款合同；
9、违反本细则和借款合同规定的其他行为。
第三十三条借款人有第三十二条1-9所列行为之一时，经办支行可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：
1、限期纠正违约行为；
2、按规定加收利息，计收复利；
3、从借款人账户中直接扣款，偿还贷款本息；
4、依法采取其他措施。
第十章贷后管理及贷款回收
第三十四条经办支行在发放个人住房按揭贷款前，应将各类信息录入综合业务系统和中国人民银行咨询系统；贷款发放后，按信贷档案管理办法装订入册并登记电子台账；信贷内勤人员将抵押登记凭证（期房）、《他项权利证》（现房）、保险单正本等重要权利凭证移交总出纳入库妥善保管。
第三十五条贷款日常管理
1、根据贷后检查要求，对开发商的经营情况、账户情况、楼盘项目进展情况等进行检查，同时关注借款人住址、联系方式、收入情况、还款情况、抵押物等情况，在不利情况出现时及时采取债权保全措施。
2、经办信贷人员负责对借款人的日常服务与管理，在贷款偿还期前进行提醒和催收服务。
第三十六条不良贷款催收
如贷款发生逾期，经办支行应及时发送催收通知书进行催收，超过有关规定仍不能收回的，应对借款人和担保人采取资产保全、诉讼催收等措施，并依法拍卖、变卖抵押物及要求担保人承担连带担保责任。
第三十七条贷款的回收
1、在合同规定的还本付息日（一般为每月的20日），
经办支行会计部门依据借款合同内的委托事项以转账方式扣划贷款期限在一年以上的借款人的月供。
2、对于一年以内的贷款采用到期一次性还本付息的方式，用现金的形式在柜台还款，或在其办理的个人结算账户内代扣。
3、提前还款
借款人如自愿提前偿还部分或全部剩余贷款，应提前三天向经办支行提出书面申请。
借款人的书面申请一经受理即不可撤消。
按揭贷款利率不因借款人提前还款而调整，按揭
贷款期限不因借款人提前归还部分贷款本金而调整。
办理程序为：
（1）借款人向经办支行提交书面申请；
（2）经办客户经理审查并签署意见后报经办支行有权审批人审批；
（3）办理全额还款手续或与借款人签订《还款变更协议》，经办客户经理协同经办支行会计部门计算截止提前还款之日借款人所欠贷款利息和逾期利息，还清所欠贷款本息并结清尾数后，办理部分提前还款手续。
第三十八条贷款还清操作
当借款人按期或提前还清全部贷款本息时，在办理完还款手续并收回抵、质押物收据后，应将抵押权证、保单、发票等权益性文件出库归还借款人并由借款人自行办理物业抵押登记注销手续。
当借款人逾期还贷时，除按正常利息收回贷款本息外，还应按合同规定计收罚息。
在所有款项付清后方可予以办理抵（质）押物权利凭证出库退还手续。
贷款全部归还后，经办人必须在还款凭证上注明原贷款
金额、日期，然后交信贷内勤作为登记贷款台账的凭证，并
在贷款档案上签盖“结清”字样。
第十一章附则
第三十九条分行、营业部及其他业务部门在办理业务时参照本办法执行。
第四十条本操作规程由XX联合农村商业银行股份有
限公司负责解释和修订，并自发文之日起执行。
附件：
1、XX联合农村商业银行股份有限公司个人住房按揭贷款操作流程
2、XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭
借款申请表
3、XX联合农村商业银行股份有限公司
个人按揭借款审批表
4、XX联合农村商业银行股份有限公
司个人购房贷款合作协议
5、（房地产）抵押物清单
6、同意抵押声明
7、委托声明
8、收入证明
9、XX联合农村商业银行股份有限公司
还款变更协议
附件1
XX联合农村商业银行股份有限公司
个人住房按揭贷款操作流程
开发商申请按揭事
支行（营业部）
支行（营业部）审查
入?
划
借款人账户
意‘
1
L
支行（营业部）审
、、二匚意、同
F
退
支行（营业部）审
、、二匚意、同
l
开发商专户
支行（营业部）受—.
L―意
开发商
借款人申请
附件2
XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表
xx联合银行支行（营业部）编号:
一、申请人情况
客户姓名
身份证
号码
性别
教育水平
婚姻状况
工作单位
家庭年收
入
单位地址及电话
邮编
现家庭住址
及电话
移动电话
住房是否自有
住宅估价
建筑面积
家庭主要
成员情况
姓名
关系
身份证号码
职业
年收入
家庭自有
资产明细
物资名称
单位
数量
购置时间
估价
合计
二、借款情况
申请借款金额
申请借款期限
担保方式
□以所购房屋抵押□
□其它
质押□第三人保证
三、还款资金及还款计划
个人年收入
家庭月收入
每月或首次月
供
每月归还贷款所占家庭收
入比例
%
四、还款方式（请打“2”）
□等额本息还款□等额本金还款□一次性还款
五、拟购房屋情况
楼盘名称
所购房屋地址
房屋建筑面积
购房总价
首付款
购房合同编号
首付款占比
借款申请人
声明
以上填写内容完全属实，本人愿意承担由此产生的一切法律责任，银行可以就此进行审查。
无论银行是否批准贷款，银行均有权保留此申请。
借款人签名：
年月曰
借款人配偶
声明
本人（身份证号码
为）是借款人的配偶，同
意其向你行申请个人住房按揭借款，同意其以本申请书中所列的拟购房屋进行抵押，并承担共同还款责任。
声明人签名：
年月曰
备注栏：
其他产权共有人及其配偶情况（请写明姓名、身份证号码、电话、与借款人关系等）
经办支行经办
人员意见
受理人员：
信贷调查人：
年月日
经办支行有权
审批人意见
有权审批人：
年月日
XX联合农村商业银行股份有限公司
个人按揭借款审批表
XX联合银行支行（营业部）编号:
信贷调查
人员意见
信贷调查人年月曰
经办支行（营业部）有权审批人意见
信贷审查人：
有权审批人：
年月日
总行意见
主审人：
部门经理：
年月日
附件4
XX联合农村商业银行股份有限公司
个人购房贷款合作协议
编号：
贷款银行：
XX联合农村商业银行股份有限公司支行（营业
部）（以下简称“甲方”）
地址：
法定代表人/主要负责人（或委托代理人）：
电
话：
邮
编：
开
发商：
（以下简称“乙方”）
地
址：
法定代表人：
电话:
邮编:
乙方开发楼宇的基本情况:
项目名称
位置
土地使用证号
销（预）售许可证号
总建筑面积（平方米）
房屋套数
总投资额（万元）
甲方为支持乙方加快上述项目的开发和销售，同意向符合条件的在乙方购房的个人（以下称“借款人”）提供个人房产抵押贷款。
甲、乙双方根据有关法律、法规，经协商达成如下协议：
第一条乙方应在本协议签订前向甲方提供下列文件，并保
证下列文件真实、合法、有效：
1、营业执照；
2、上年及近期的财务报表；
3、项目可行性研究报告；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工
证；
5、国有土地使用证；
6、商品房销（预）售许可证；
7、其他甲方要求提供的文件。
第二条甲方支持乙方该项目中取得销（预）售许可证的房
屋的销售，在本协议有效期间，甲方为乙方提供的按揭贷款额度为万元；甲方为借款人提供个人房产抵押贷款的贷款额、贷款期限详见
F表:
房产类型
贷款额
贷款期限
普通标准住宅
不超过总房价款的%
不超过个月
公寓式住宅
不超过总房价款的%
不超过个月
别墅类住宅
不超过总房价款的%
不超过个月
商铺
不超过总房价款的%
不超过个月
写字楼
不超过总房价款的%
不超过个月
其他
不超过总房价款的%
不超过个月
第三条甲方有权委托律师事务所或公证处对借款人提交的
贷款申请资料的真实性、合法性进行审查；同时，甲方有权根据相关规定，对借款人所提出的贷款申请进行最终审查，并有权决定是否向借款人提供贷款及确定贷款年限和贷款金额。
第四条在贷款申请资料完整并且符合甲方规定的前提下，甲方保证对基于该项目提出的个人住房贷款申请在工作日
内发放贷款，特例延期放款的除外。
第五条在甲方经审查同意提供个人住房贷款后，乙方应敦
促借款人及时办理贷款手续并作为借款人的保证人就每笔贷款与甲方、借款人共同签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”。
乙方应协助甲方指定的作为借款人的代理人办理
借款人所购房产的抵押登记或预告登记手续，甲方对该抵押房产享有第一优先地位的抵押权。
第六条乙方对甲方就本协议项目向借款人发放的每笔个人
房产抵押贷款提供不可撤销的连带责任保证担保，在本合同项下，乙方的保证担保为口全
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