联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程.docx

1、联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程XX联合农村商业银行个人住房按揭贷款业务操作规程第一章 总 则第一条 为规范我行个人住房按揭贷款业务的操作 , 根 据商业银行法 、贷款通则 、中国人民银行个人住房贷 款管理办法 、担保法等规章制度 ,制定本操作规程。第二条 个人住房按揭贷款是指借款人（购房人）在向 房地产开发商购买房产时 ,个人先交首期房款 ,其余部分由银 行贷款垫付 ,并用所购买的房产权益作为抵押、 由开发商提供 连带责任担保或由其他单位或个人提供担保、按月偿还贷款 本息（月供）的一种贷款方式。第三条 在对购房者办理个人住房按揭贷款之前

2、应先对 开发商办理按揭额度批准手续。第二章 对开发商按揭额度的办理第四条 申请楼宇按揭额度的开发商及其所开发楼盘 应具备的基本条件：1、为工商行政管理部门批准成立的企业法人 , 具有经过 年检合格的企业法人营业执照；2、取得建设行政部门颁发并经年检的房地产开发企 业资质证书 ,具备回购担保能力；3、按揭楼盘位置好 ,变现能力较强 , 开发手续完备 ,具备 五证（”国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证） ； 已按时缴纳土地使用价款、 土地出让金和有关配套费用 ,可办 理产权抵押登记 ,可领取房产三证；4、取得商品房预 /销售证。第五条

3、 开发商申请按揭额度需提供材料1、书面楼宇按揭额度申请；2、一般贷款所需基本资料 ,包括营业执照、房地产开发 企业资质证书、企业代码证、注册验资报告、公司章程、成 立批文、企业法定代表人身份证复印件、法定代表人资格证 明书、信用等级证明、企业连续两年及近期与上年同期的财 务报表；3、房地产开发企业经营资质证书；4、项目立项批文；5、土地使用权有偿出让、转让合同（或国有土地使用2 证）、地价款缴交凭证、土地规划红线图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售或销 售许可证的原件及其复印件；6、单位工程质量综合评定表（竣工验收报告） 、项目投资进度表、工程形象进度表（项目可行

4、性报告）复印件；7、若为三资企业 ,还需提供企业成立批准证书 ,外商投资 及企业税务登记证等有关资料；8、公司同意该项目向银行申请按揭贷款及配套服务，为借款人承担连带担保责任的担保决议和承诺；9、合作开发项目需提供合作开发合同及合作方同意申请方办理按揭业务的有效委托书；10、银行要求的其他材料。第六条 经办客户经理审查开发商提交资料的完整性、 有效性 ,根据资料反映情况对能否受理做出初步判断。 如决定受理应进行如下调查：1、对开发商资信进行全面评估；（1）开发商所提供材料的真实性、有效性、完整性；（2）所有银行信用记录。32、对开发商资质及项目开发能力评估（ 1）开发商经营范围 ,是否有房地产

5、经营权；（ 2 ）是否具有较强的工程技术力量和项目开发管理能 力；（3）已开发或正在开发项目情况。3、对按揭楼盘进行风险评估（1）土地来源是否符合有关部门对土地使用权出让的规 定；（2）实地考察项目的地理位置及周围环境情况，对比同 类楼盘售价，根据市政规划和现有综合环境，结合其预售楼 价，评估其保值或升值水平， 并据此确定按揭的成数和期限；（3）投资进度是否与工程进度相当，有无拖欠施工单位 的工程款项，银行借款有无逾期，项目已有投资资金来源是 否正当；（4）按揭项目资金缺口情况，落实后续资金的来源及可 靠性；（5）楼盘销售（预测）情况，定金或首付款回收情况；（6）对施工企业的施工水平及工程监理

6、单位的资历进行调查与评价；（ 7）开发商或按揭项目有无与第三人纠纷事项 （包括但不 限于诉讼、仲裁事项 ）。第七条 经办客户经理根据调查情况撰写按揭贷款授 信调查报告，并就按揭额度、成数、期限和利率签注明确意 见后按相关授信流程上报总行审批。第八条 个人购房贷款合作协议的签订。按揭贷款授信调查报告通过总行审批后，由经办支行与开发商签订XX联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议 ， 明确双方的权利和义务，一般要求：1、 开发商须在经办支行开立售房款专户；2、 开发商为借款人提供在房屋所有权证及抵押登 记办妥之前的阶段性担保，或同意从售房款总额中留存一定 期限和比例的按揭保证金等。第三章

7、 借款人条件第九条 申请楼宇按揭贷款的借款人必须具备的条件1、具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有 居留权的具有完全民事行为能力的港、澳、台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人；2、具有固定职业和稳定收入，信用良好，有偿还贷款 本息的能力；3、已与开发商签订购房合同，并支付了规定比例的首 期购房款，提供相关证明；4、同意将所购楼宇作为向经办支行贷款的抵押物；5、同意委托经办支行将按揭贷款金额从其个人结算户一次性划入开发商在经办支行的账户，同意经办支行今后直 接从其账户上扣还月供；6、贷款人规定的其他条件。第四章 按揭贷款的额度、期限及利率第十条 贷款期限、额度、

8、利率1、贷款期限（ 1）对于购买普通住房贷款，贷款最长期限为 30 年。（ 2）购买公寓（酒店式管理的物业） 、排屋、别墅等的 按揭贷款，贷款期限最长为 15 年。（ 3）购买商业用房的按揭贷款，贷款期限最长为 10 年4）借款人已退休或即将退休的，贷款期限不应过长，其还款年限原则上不超过 70 周岁2、贷款额度（ 1）所购房产为普通住房的，贷款额度最高不得超过房 屋交易价的 70% 。（ 2）所购房产为公寓（酒店式管理的物业） 、排屋、别墅等的，贷款额度最高不超过房屋交易价的 60% 。（3）所购房产为商业用房（包括商铺、写字楼等）及独 立车库（位）的，贷款额度最高不超过房屋交易价的 50%

9、（4） 一般要求家庭收入/每年还款额1.5。（ 5）以上住宅类房产按揭贷款的额度，还要根据借款人 所购房产为家庭所购的第几套房产来确定，具体规定见本行 其他相关最新规定。3、贷款利率（ 1 ）个人住房按揭贷款利率按照中国人民银行的有关规 定执行。购买高档别墅、高档住宅或购买两套以上住房的个 人申请个人住房按揭贷款，应相应提高贷款利率。（ 2 ）贷款期间利率变动按中国人民银行的规定执行。贷款期限在 1 年以内（含）的，遇法定利率调整，仍 7按执行合同利率执行；贷款期限在 1 年以上的，遇法定利率调整，可于次月1 日开始，按相应利率档次执行新的利率，也可于次年 1 月1 日开始，按相应利率档次执行

10、新的利率。第五章 贷款程序第十一条 申请人申请楼宇按揭贷款应填写 XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表 ，并提交如 下资料：1、 购房人及产权共有人合法有效的身份证明（居民身 份证、户口簿、军官证，在中国大陆有居留权的境外、国外 自然人为护照、 探亲证、 返乡证等居留证件或其他身份证件） 的原件及复印件；2、 借款人有配偶的，应提供婚姻证明；离婚的及未婚 的，应提供民政部门出具的单身证明；3、 借款人收入尚不稳定需由其父母或其他亲属共同偿 还按揭款的，共同还款人应签订共同债务确认书 。此外 借款人年龄超过 60 周岁，其子女也应签订共同债务确认 书；4、借款人及共同还款人的收入证

11、明（收入说明）原件 或纳税税单；5、与开发商签订的购房合同；6、首付款证明复印件；7、开发商同意提供担保的书面文件，如需其他保证人 的，需提供保证人的合法有效身份证明及户口本（户籍证 明）、收入证明、同意提供担保的书面承诺及保证人的资信 证明材料；8、贷款人要求的其他资料和证明。第十二条 经办支行客户经理受理借款人申请并收妥 上述资料后，应对借款人提供的材料真实有效性进行审核， 借款人在XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款 申请表填写内容进行核对，并对借款人的资格、还款能力 进行核实、分析；在 5 个工作日内向借款人正式答复贷与不 贷。对调查审查同意的，在 XX联合农村商业银行股份有限

12、 公司个人按揭借款申请表上签署具体意见，并按表中程序 报批。第十三条 贷款获批后，经办支行与借款人（抵押人、 9共有人）、开发商 （保证人） 签订个人购房担保借款合同 签署借款凭证，办理抵押物保险手续。第十四条 放款审核：审批权限是否符合授权规定，按 揭额度是否超出，审批意见是否落实，合同和借据等法律文 件填写是否合规，保险手续的合法有效性等，审核通过后生 成借款借据。第十五条 会计部门凭XX联合农村商业银行股份有限 公司个人按揭借款申请表 、审批书、借款借据、 个人购房 担保借款合同及抵（质）押物（保险单正本）代保管凭证 等相关资料凭证办理贷款发放手续，并将贷款金额直接划入 开发商在经办单位

13、开设的售楼专户，并监督资金的使用。第十六条 经办支行应于规定工作日内到公证部门、产 权登记机关或委托中间机构办理合同公证及抵押登记（期房 为预登记）手续。第十七条 及时向开发商收执购房发票（期房应在房产 变现房后向开发商收执购房发票） 。第十八条 具备办理房地产权属登记条件后三个月内，必须及时凭预登记证办理现房的抵押登记手续。第六章 贷款担保与保险第十九条 本贷款以所购楼宇抵押，同时追加开发商提 供连带责任担保。抵押登记手续如下：1、购房权益的抵押登记（预告登记） 。个人住房抵押 借款合同已经签订，但还未入住及办理房地产证时，经办 支行应及时到产权登记机关或委托中介机构办理期房的抵 押预登记手

14、续。抵押预登记备案表原件由经办支行按权证类 档案入库保管。2、房地产物业的抵押登记（现楼抵押登记） 。当办理房 地产证的条件具备时，应及时催促开发商办理房地产证。在 办妥房地产证五日内，经办支行必须及时会同购房人（或开 发商）持房地产证原件、 个人购房担保借款合同 、经办单 位和购房人各自的有关文件到产权登记机关，现场办理变更 抵押登记手续。已办妥抵押登记的房地产他项权利证由 经办支行入库保管，直到贷款本息清偿。第二十条 贷款保险 经办支行可要求借款人对抵押物进行保险，投保金额不 低于贷款金额，投保期限覆盖贷款期限。保险单上注明贷款支行为第一受益人贷款本息清偿前，保险单正本由贷款支行入库保管。

15、第七章贷款偿还方式第二十一条 借款人可选择按月等额还款、按月递减还款中的一种方式每月偿还贷款本息。(1)按月等额还款 每月应还本息按下列公式计算:PI(1 I)n 12n 12每月应还本息=(1 D 一1(2)按月递减还款每月应还本息按下列公式计算:第二十二条 如利率调整，应重新计算月供金额(1 )按月等额还款PT(1 T)n 12月供金额=(“1厂2t(2)按月递减还款月供金额:P- (P -累计已还本金)I=n 12第t年月供金额=第1年每月偿还贷款本息 1 K 其中： P 为剩余本金， I 为调整后月利率， n 为剩余贷款 年限， K 为每年递增（减）比率。第二十三条 借款人应按合同规定

16、的还款期数（即贷款 月数）及还款日期还款，会计部门依据借款人借款合同扣划 借款人月供。第二十四条 若借款人逾期还款，经办支行会计部门按 中国人民银行有关规定计收罚息。第二十五条 借款人可申请提前偿还部分或全部剩余 贷款，起还金额不低于贷款额度的 10% 。办理提前还款的手 续为：1、借款人提前三天向经办支行提出书面申请，该书面 申请一经受理即不可撤销；2、经办客户经理审查并签署意见后，按审批程序报支 行有权审批人审批；3、办理全额还款手续借款人应提前三个工作日向经办 支行提出申请；办理部分提前还款手续经办支行应与借款人 签订XX联合农村商业银行股份有限公司还款变更协议 ，由贷款支行同意批准后，

17、经办信贷人员协同经办行会计部门计算截止提前还款之日借款人所欠贷款利息和逾期利息，还清所欠贷款本息并结清尾数后，办理部分提前还款手续。第八章 合同变更与终止第二十六条 合同如需变更与终止，应由借款人、贷款 人、保证人三方同意并依法签订变更协议。 协议未达成之前， 原合同继续有效。第二十七条 借款原则上不得展期。在具备一定条件的 情况下，可申请延长贷款期限。第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失担保能力 时，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其监护人在 借款人财产范围内继续履行借款合同。第二十九条 如抵押物发生贬值，危及贷款安全时，经 办支行应要求借款人提前还款，或要求借款人追加经办支行 认可

18、的担保。第三十条 保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供贷款人认可的新的担保，重 新签署担保合同。第三十一条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止。贷款人应在借款合同终止后 10 个工作日内将抵押物权 利凭证、保单等退还借款人，并与借款人前往房产抵押登记 部门办理注销抵押登记手续。第九章 债权保护第三十二条 借款人有如下情况时，属于违约：1、未按合同约定期足额还款；2、拒绝或阻挠经办支行定期监督检查借款人的有关情 况；3、向经办支行提供虚假文件和资料，危及贷款安全；4、将所抵押房产出售或未经经办支行同意将抵押房产 出租；5、未按经办支行规定购买保险 ；6、抵押物发

19、生贬值影响贷款安全，或保证人保证能力 下降，经办支行要求后未追加经办支行认可的担保的；7、与他人签订有损经办支行权益的合同或协议；8、借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受馈赠人或监护人拒绝履行借款合同；9、违反本细则和借款合同规定的其他行为。第三十三条 借款人有第三十二条 1-9 所列行为之一 时，经办支行可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债 权保护措施：1、限期纠正违约行为；2、按规定加收利息，计收复利；3、从借款人账户中直接扣款，偿还贷款本息；4、依法采取其他措施。第十章 贷后管理及贷款回收第三十四条 经办支行在发放个人住房按揭贷款前，应 将各类信息录入综合业务系统和

20、中国人民银行咨询系统；贷 款发放后，按信贷档案管理办法装订入册并登记电子台账； 信贷内勤人员将抵押登记凭证（期房） 、他项权利证 （现 房）、保险单正本等重要权利凭证移交总出纳入库妥善保管。第三十五条 贷款日常管理1、根据贷后检查要求，对开发商的经营情况、账户情 况、楼盘项目进展情况等进行检查，同时关注借款人住址、 联系方式、收入情况、还款情况、抵押物等情况，在不利情 况出现时及时采取债权保全措施。2、经办信贷人员负责对借款人的日常服务与管理，在 贷款偿还期前进行提醒和催收服务。第三十六条 不良贷款催收如贷款发生逾期，经办支行应及时发送催收通知书进行 催收，超过有关规定仍不能收回的，应对借款人

21、和担保人采 取资产保全、诉讼催收等措施，并依法拍卖、变卖抵押物及 要求担保人承担连带担保责任。第三十七条 贷款的回收1、在合同规定的还本付息日（一般为每月的 20 日），经办支行会计部门依据借款合同内的委托事项以转账方式 扣划贷款期限在一年以上的借款人的月供。2、对于一年以内的贷款采用到期一次性还本付息的方 式，用现金的形式在柜台还款，或在其办理的个人结算账户 内代扣。3、提前还款借款人如自愿提前偿还部分或全部剩余贷款，应提前三 天向经办支行提出书面申请。借款人的书面申请一经受理即 不可撤消。按揭贷款利率不因借款人提前还款而调整，按揭贷款期限不因借款人提前归还部分贷款本金而调整。办理程 序为：

22、（ 1）借款人向经办支行提交书面申请；（ 2 ）经办客户经理审查并签署意见后报经办支行有权 审批人审批；（ 3 ）办理全额还款手续或与借款人签订还款变更协 议，经办客户经理协同经办支行会计部门计算截止提前还 款之日借款人所欠贷款利息和逾期利息，还清所欠贷款本息 并结清尾数后，办理部分提前还款手续。第三十八条 贷款还清操作当借款人按期或提前还清全部贷款本息时，在办理完还 款手续并收回抵、质押物收据后，应将抵押权证、保单、发 票等权益性文件出库归还借款人并由借款人自行办理物业 抵押登记注销手续。当借款人逾期还贷时，除按正常利息收回贷款本息外， 还应按合同规定计收罚息。在所有款项付清后方可予以办理

23、抵（质）押物权利凭证出库退还手续。贷款全部归还后，经办人必须在还款凭证上注明原贷款金额、日期，然后交信贷内勤作为登记贷款台账的凭证，并在贷款档案上签盖“结清”字样。第十一章 附则第三十九条 分行、营业部及其他业务部门在办理业务 时参照本办法执行。第四十条 本操作规程由XX联合农村商业银行股份有限公司负责解释和修订，并自发文之日起执行。附件：1、XX联合农村商业银行股份有限公司个人 住房按揭贷款操作流程2、XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表3、 XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款审批表4、 XX联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议5 、 （房地产）抵押物清单

24、6、同意抵押声明7、委托声明8、收入证明9、XX联合农村商业银行股份有限公司还款变更协议附件1XX联合农村商业银行股份有限公司个人住房按揭贷款操作流程开发商申请按揭事支行（营业部）支行（营业部）审查入?划借款人账户意 1L支行（营业部）审、二 匚 意、同F退支行（营业部）审、二 匚 意、同l开发商专户支行（营业部）受.L意开发商借款人申请附件2XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款申请表xx联合银行 支行（营业部） 编号:一、申请人情况客户姓名身份证号码性别教育水平婚姻状况工作单位家庭年收入单位地址及电话邮编现家庭住址及电话移动电话住房是否自有住宅估价建筑面积家庭主要成员情况姓名关系身份

25、证号码职业年收入家庭自有资产明细物资名称单位数量购置时间估价合计二、借款情况申请借款金额申请借款期限担保方式以所购房屋抵押 其它质押 第三人保证三、还款资金及还款计划个人年收入家庭月收入每月或首次月供每月归还贷款所占家庭收入比例%四、还款方式（请打“2” ）等额本息还款 等额本金还款 一次性还款五、拟购房屋情况楼盘名称所购房屋地址房屋建筑面积购房总价首付款购房合同编号首付款占比借款申请人声明以上填写内容完全属实，本人愿意承担由此产生的一切法律责任， 银行可以就此进行审查。无论银行是否批准贷款，银行均有权保留此申 请。借款人签名： 年 月曰借款人配偶声明本人 （身份证号码为 ）是借款人 的配偶，

26、同意其向你行申请个人住房按揭借款，同意其以本申请书中所列的拟购房 屋进行抵押，并承担共同还款责任。声明人签名： 年 月曰备注栏：其他产权 共有人及其配 偶情况（请写明 姓名、身份证号 码、电话、与借 款人关系等）经办支行经办人员意见受理人员：信贷调查人：年 月 日经办支行有权审批人意见有权审批人： 年 月 日XX联合农村商业银行股份有限公司个人按揭借款审批表XX联合银行 支行（营业部） 编号:信贷调查人员意见信贷调查人 年 月曰经办支行（营业 部）有权审批人 意见信贷审查人： 有权审批人： 年 月 日总行意见主审人：部门经理：年 月 日附件4XX联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议

27、编号：贷款银行：XX联合农村商业银行股份有限公司 支行（营业部）（以下简称“甲方”）地 址：法定代表人/主要负责人（或委托代理人）：电话：邮编：开发商：（以下简称“乙方”）地址：法定代表人：电 话:邮 编:乙方开发楼宇的基本情况:项目名称位 置土地使用证号销（预）售许可证号总建筑面积（平方米）房屋套数总投资额（万元）甲方为支持乙方加快上述项目的开发和销售， 同意向符合条件的 在乙方购房的个人（以下称“借款人”）提供个人房产抵押贷款。甲、 乙双方根据有关法律、法规，经协商达成如下协议：第一条 乙方应在本协议签订前向甲方提供下列文件，并保证下列文件真实、合法、有效：1、 营业执照；2、 上年及近期

28、的财务报表；3、 项目可行性研究报告；4、 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证；5、 国有土地使用证；6、 商品房销（预）售许可证；7、 其他甲方要求提供的文件。第二条 甲方支持乙方该项目中取得销（预）售许可证的房屋的销售，在本协议有效期间，甲方为乙方提供的按揭贷款额度为 万元；甲方为借款人提供个人房产抵押贷款的贷款额、 贷款期限详见F表:房产类型贷款额贷款期限普通标准住宅不超过总房价款的 %不超过个月公寓式住宅不超过总房价款的 %不超过个月别墅类住宅不超过总房价款的 %不超过个月商铺不超过总房价款的 %不超过个月写字楼不超过总房价款的 %不超过个月其他不超过总房价款的 %

29、不超过个月第三条 甲方有权委托律师事务所或公证处对借款人提交的贷款申请资料的真实性、合法性进行审查；同时，甲方有权根据相关 规定，对借款人所提出的贷款申请进行最终审查， 并有权决定是否向 借款人提供贷款及确定贷款年限和贷款金额。第四条 在贷款申请资料完整并且符合甲方规定的前提下，甲 方保证对基于该项目提出的个人住房贷款申请在 工作日内发放贷款，特例延期放款的除外。第五条 在甲方经审查同意提供个人住房贷款后，乙方应敦促借款人及时办理贷款手续并作为借款人的保证人就每笔贷款与甲 方、借款人共同签订个人购房担保借款合同（以下简称“借款合 同”。乙方应协助甲方指定的 作为借款人的代理人办理借款人所购房产的抵押登记或预告登记手续，甲方对该抵押房产享有 第一优先地位的抵押权。第六条 乙方对甲方就本协议项目向借款人发放的每笔个人房产抵押贷款提供不可撤销的连带责任保证担保， 在本合同项下，乙 方的保证担保为 口全