绿维创景《中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例.docx

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绿维创景《中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例.docx

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绿维创景《中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例

《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例

旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商

北京绿维创景规划设计院

NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.

官方网站：

旅游运营网

该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

《2014中国房地产创新发展报告》之金融投资创新案例

北京绿维创景规划设计院

编者按：

《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之金融投资创新案例篇。

一、新派公寓——都市白领新生活社区

全经联点评：

新派公寓在恰当的时点收购了合适的资产，成功引入了资本。

迎合了当下青年白领的居住消费需求，打造了结合移动互联，用户体验，社交等社会热点的精致青年社区。

新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，其项目整个流程涉及收购、定位、改造、出租，资金回报，其核心为资产的管理能力和金融的创新。

新派公寓（CYPA，ChinaYoungProfessionalsApartments）是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。

全经联金融投资委员会委员，新派公寓创始人王戈宏先生提出并实践未来中国白领新的居住理念：

Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）。

王戈宏和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIFPropertiesFund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，改造成新派公寓全国旗舰店。

借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略的新派公寓锁定了月收入在1万～2万元的白领用户，希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造出独特的“金融+品牌+服务”的模块化复制连锁发展模式。

（一）理念创新

新派公寓不是简单的房地产开发运营模式，而是在为在都市生活的白领创造一种新的生活方式。

针对当前城市白领无力承担高额房价，中高端人才纷纷逃离都市，或者居住环境恶劣造成人才流失的严峻现状，新派公寓提出了：

“让白领年轻时就要住在都市中心，同时要拥有从容居住、幸福居住、同人居住，让居住从资产型向消费型转型”的目标。

（二）服务创新

新派公寓创新地提出并实践了白领公寓独特的有限内容却品质化的服务--4S服务模式：

始终微笑、真诚服务、社区互动、公民分享。

（三）产品创新

新派公寓目前在北京开业运营两家店，一家是位于东城区的紫禁城店，另一家是位于朝阳区的CBD旗舰店。

新派注重细节，根据白领的实际居住和生活需求，通过各个角度，全方位地为白领打造创新、细致、精致、便利的居住环境，从而实现了白领同质化的社区居住、精致化的细节居住以及拇指化的智能居住。

（四）模式创新

用私募REITs金融模式进行城市旧物业翻新改造，与政府、开发商等合作进行白领公寓定制、品牌化、规模化的发展。

1、创新实践私募REITs模式

由于中国的REITs模式还不够成熟，新派公寓在国内创新实践了私募的公寓REITs模式，通过收购、租赁物业的组合策略，新派公寓希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，打造出独特的“品牌+地产+金融”的收益模式。

新派公寓创始人王戈宏通过将基金化的结构实现了私募REITs的运作模式，通过32个LP（有限合伙人）买入整个物业，最终使用分股的形式将权益返还给投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，相当于零投入，但根据协议，新派拥有不少于20年的管理权。

2、“收购/租赁/品牌管理/投资合作+翻新改造+租出+复制扩张”，城市存量旧物业增值新模式

新派公寓通过收购、整体租赁、品牌输出管理、投资合作等多种模式进行物业开发，后对获得物业根据其所在的位置、区域、特点等进行产品定位，按照新派的四个等级产品（新派Star、新派Style，新派Cypa和新派Premium）进行翻新改造后租出。

同时，新派将成本、管理等细节全部做成了模块，建立了供应商评估体系，并撰写了基于产品标准定位的《新派白皮书》和基于服务管理标准的《新派橙皮书》，完成了新派可复制的模块化和量化的标准，而这一切都为新派接下来的大规模扩张奠定了坚实的基础。

目前，新派已经在北京实践了重资产的CBD旗舰店和整组轻资产的紫禁城店。

紫禁城店以整租物业的模式，翻修后定价每间3000元~7000元/月，然后分散出租；CBD旗舰店则以低于市场价近50%的价格购得CBD核心区域物业—森德大厦，花费共计1.3亿元，均价为2.2万元/平方米，经过彻底装修改造后以7500元的月租金均价分散出租。

二、佰仕信基金——县级市商业地产投资成功案例

全经联点评：

佰仕信基金的管理团队看好位于三四线城市核心位置的商业综合体中的投资机会。

对于商业物业，地段是第一位的，但是好的操盘团队可以实现开发商、投资人及消费者等的多赢局面。

通过基金来整合好的资源及优秀团队，在控制好风险的前提下，能够为投资人实现预期的投资回报，并为社会创造价值。

2012年以来，“回归一二线”成为房地产市场的共识，三四线城市开始被主流开发商放弃，“鬼城”不断暴露出来，相反，一二线城市地王频出，“面粉贵过面包”成为常态。

在一片哀鸿声中，无力逃离的中小开发商似乎面临着生死危机，是坐以待毙？

还是另辟蹊径？

专注于商业地产投资的佰仕信基金近期完成了一笔投资于县级城市的基金退出，可以为困惑的中小开发商们提供一种选择。

此项目名为万悦广场的城市综合体，位于河北省张家口市所辖的怀来县，地处北京通往内蒙、山西的必经之地，同时还兼具草原、滑雪场、水库等旅游资源，该项目建成后将成为张家口地区以及周边（包括北京延庆县）最大的商业综合体。

操盘该项目的为北京一家小型开发商，暂定资质，目前仅有这一个房地产项目在开发，但实际操盘人曾经参与西单大悦城的策划招商，为资深的商业地产人，选择怀来并刻意拔高定位，他们做了周密的调研和论证，调用了大量来自北京的商家资源，佰仕信基金与之接触后对其的商业操盘及资金筹措思路非常认可，在最短的时间内决定投资。

该项目在基金投资一个月内即拿到销售许可证开盘销售，期间还得到了一个最大的利好消息“北京联合张家口申办冬奥会，高铁将直通张家口”，项目销售火爆，2014年2月25日佰仕信万悦投资基金如期实现退出，投资人在第一时间获得了足额的本息回报，项目方与基金投资人实现了双赢。

（一）项目介绍

怀来万悦广场项目位于河北省张家口市怀来县沙城镇董存瑞东大街中央十字街口南侧，紧邻县政府，是将原中心商业拆除改造项目。

该项目占地52512平方米，规划总建面积约30万平方米，规划业态包括购物中心、影院、高端小商品批发零售交易市场、高端商务酒店、SOHO办公等。

该项目主力店业态（购物中心、影院、酒店等）开发商计划自持，其余近半数为可销售型商业，包含沿街三层的城市中心商铺以及地下一层小商品批发市场摊位，销售部分预期回款金额超过30亿元。

经DTZ的市场顾问报告分析，项目面向的主要投资客群来自内蒙古、山西的投资客以及本地的商业投资人群，设计销售单价在2-3万元/平方米，总价主要集中在25-50万元，极好地满足中高端投资客群需要，极具投资性。

该项目在基金投资1个月内即取得预售证，销售状况良好。

开发商自持部分主力店招商进展顺利，物美、新影联院线、工商银行等大型商户也纷纷入驻。

此外，数家从未进入过怀来县城的大型商户也有意向进驻。

佰仕信基金正是判断项目不仅抵押物充足，而且销售回款预期良好，只是由于公司资质原因而暂时无法对接更低成本的资金（零金融负债）而出现暂时性的资金缺口，综合自身的募资能力，果断进行投资。

该项目佰仕信基金从项目接触、谈判、募资到投出仅仅用了两周时间，充分体现私募股权投资基金的优势，创造了一个奇迹。

（二）经验交流

1、房地产基金宜反向操作，在常规金融机构忽视的范围寻找金矿

2012年以来，在严格的调控政策下，国内的房地产市场走势呈现明显分化：

一线城市、特别是一线城市核心区域的房价依然坚挺，甚至出现大幅上涨；而二三四线城市开始出现回调，一些地区成交量缩减，甚至出现大规模库存积压。

本已居高不下的一线城市核心区域房价由于需求大于供给，便一直处在只涨不跌的神话中，而二三四线城市甚至一线城市的远郊区域却由于供给明显超过需求而随着政策波动“上蹿下跳”，以致大型房企纷纷逃离三四线城市，甚至于一些二线城市也已经成为大型房企们的进入禁区。

同时，对于大多数涉足地产融资的金融机构而言，考虑到市场风险加大，纷纷提高自己的合作门槛，对于合作单位（大多数要求百强以内）以及投资区域（大多数要求二线强以上）均有严格的要求，这对于地处三四线城市而无力逃离的中小开发商们无疑是雪上加霜，可谓生死考验。

对于同样是夹缝中生长的房地产基金来说，与具有牌照优势可以“制度套利”的金融机构抗衡的唯一机会在于通过其专业能力去挖掘被他们遗忘的机会，而一味跟在常规金融机构后面去捡他们无法过会的项目只能意味更大的风险，只有反向操作，抛开程序化的界限设定，从项目实质价值出发，才有可能真正发现投资机会。

佰仕信基金认为，在消费升级的大趋势下，三四线城市核心地段具有唯一性的商业地产存在相对刚性的投资需求，而一些本土化具有资源优势且具备专业运作能力的中小开发商可能恰恰是地产基金最好的合作伙伴，对于一些好的机会甚至应该做更主动的管理去争取更大的投资价值。

2、三四线城市核心地段的投资型商业是绝对的刚需，但要注意匹配对路的商业资源

怀来县东距北京约120公里，西距张家口市87公里，是中国著名的葡萄酒之乡、河北省环首都绿色经济圈14个县（市）之一，人口仅有35万人，人均GDP是其上级行政单位张家口市的1.2倍，当地居民有一定的消费能力，但县城内及周边区域无大型商业综合体，导致居民主要消费仍流向张家口市、北京城区等区域。

万悦公司在此位置开发30万平方米体量的大型购物中心，引入了物美超市、新影联院线、东来顺等从未进入该区域的主力店，集合了高端小商品批发零售、餐饮娱乐、休闲旅游、电子商务、酒店办公等多功能于一体，其目的不光是满足当地居民的基本需求，还着眼于吸引周边乃至蒙晋冀交界区域的消费人群，使得该项目成为该区域目前及未来一段时间内少有的稀缺性产品。

怀来县城交通路网由两横两纵共四条主要干道组成，而万悦项目位于两条主干道的交汇处，属于绝对商业核心区域。

该项目原址为怀来县长途汽车总站，项目落成后原长途站点仍保留，使得该项目区域成为怀来县城最大的交通枢纽及人流集散地。

此外，随着京津冀一体化的加速，北京的周边区域将极大受益。

张家口区域就受惠于北京申办2022年冬季奥运会，将在基础设施建设等方面获得巨大的发展机遇，作为张家口与北京之间必经桥梁的怀来县无疑首当其冲。

另外，根据北京市政府指导精神，自2013年起，市区内的小商品批发市场将逐渐外迁到五环以外，甚至河北省境内。

在该政策环境下，万悦项目的落成无疑是抢占了巨大的市场先机，也因此获得了更强的投资价值。

3、商业地产投资成败取决于清晰的经营计划和资金筹划，长短期现金流需有合理安排

万悦公司董事长曾为北京西单大悦城招商运营团队的核心成员，具有较强的招商能力和丰富的运营经验。

万悦公司还重金聘请了国际顶尖商业顾问戴德梁行，作为项目招商运营顾问及销售团队，为商家和投资者提供充足的运营保障。

该项目超半数的商业面积及主力店由万悦公司自持并经营，既体现了对万悦公司雄厚资金实力，也避免了传统散售型商业项目销售后经营混乱的弊端，有利于商业形象的塑造和商业环境的提升，同时也能给购买商户带来更好的管理及运营服务。

此外，万悦公司还计划在项目近邻区域开发大型仓储物流产业园，为该项目提供相应的配套保障。

这一系列的举措给予投资人以强烈的信心，导致了很好的销售效果，而现金的快速回笼也极好减轻项目持有压力，让项目方更从容的去做长期持有安排，从而形成了良性循环，各方均受益。

4、项目投后监管很重要，要及时参与和干预，保证项目进度处于计划范围

与基金合作，对于项目方来说既有资金支持的好处，也需要接受被监督的“麻烦”。

在这个项目上基金的存在对项目方的行为构成监督，控制资金挪用，督促其按照预定计划抓紧完成工程进度，尽快进行销售，使其资金使用效率做到了极大提高，公司治理也更为规范，为对接银行资金奠定了良好的基础。

佰仕信基金作为项目投资人，一方面要始终站在投资人的立场监督资金的流向和投资收益保障，另一方面也要充分尊重开发商的经营理念和利益述求，把握好控制尺度，减少不必要的干扰。

在投后管理期间，佰仕信基金采取每月定期现场督查的方式，时时掌握项目进展，监测项目现金流变动，关注重大事件变化，关注管理层变动，关注市场预防系统性风险，配合万悦公司处理相关问题，并每月定期向投资人做项目投资月度总结报告，披露项目进展及风险预估情况。

为了防范出现兑付风险，佰仕信基金与万悦公司在最初的基金合作方案中就预留了足够的还款覆盖空间和时间弹性，在进入兑付期设计了资金归集环节，要求项目方按照约定比例进行资金归集，同时佰仕信基金还积极配合项目方对接后续的银行贷款支持，让项目方愿意主动配合监管并积极配合基金按照约定期限退出，双方达成了共赢。

佰仕信基金认为：

当中国的房地产业进入下半程，当人们开始从关注土地价值转向关注产品价值，进而关注运营价值乃至资产价值时，地产基金行业的黄金时代才真正到来。

大金矿尚未挖掘，努力就会有回报。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

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