综合商贸城项目建设意见及分析(商贸城投资设计方案).doc
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XX城东综合商贸城项目
建
设
意
见
与
说
明
XX市商务局编
二〇一二年一月三十一日
目录
一、项目名称：
XX城东综合商贸城…………………………………3
二、项目建设地址：
XX城东大道旁（旧飞机场地）………………3
三、项目定位：
综合商贸城……………………………………………3
四、项目业态定位：
批发业零售业商业美食街…………………3
五、项目建设内容：
商业………………………………………………3
六、项目建设规模………………………………………………………3
七、项目总投资…………………………………………………………5
八、项目投资经济效益及回报分析……………………………………6
九、项目投资产生的社会效益分析…………………………………7
十、建设方案意见………………………………………………………8
十一、建议………………………………………………………………9
XX市商务局关于对XX城东综合商贸城项目
建设意见及说明
一、项目名称：
XX城东综合商贸城
二、项目建设地址：
XX城东大道旁（旧飞机场地）
三、项目定位：
综合商贸城
四、项目业态定位：
批发业零售业商业美食街
五、项目建设内容：
1、五金家电专业批发市场；
2、摩托车、电动车及配件专业批发市场；
3、农贸市场；
4、水果批发市场；
5、美食一条街；
6、大型超市；
7、图书批发市场
六、项目建设规模
（一）项目总用地面积：
380001㎡（570亩）
其他用地面积:
80000㎡（120亩）
表一:
项目综合技术指标表
1、总用地面积
380001㎡（570亩）
其他用地面积
80000㎡（120亩）
2、建设用地面积
300001㎡（450亩）
3、总建筑面积
135000㎡
4、建筑占地
135000㎡（202亩）
5、绿地面积
60000㎡（90亩）
6、道路广场占地面积
60000㎡（90亩）
7、停车场用地面积
45333㎡（68亩）
8、建筑密度
45%
9、绿地率
20%
10、容积率
0．45
表二:
项目用地平衡表
用地分类
面积（㎡）
所占比例（%）
1、项目总用地面积
380001（570亩）
其他用地面积:
80000（120亩）
2、建设实际用地面积
300001（450亩）
①建筑占地
134667.34（202亩）
45
②绿地
60000（90亩）
20
③道路广场用地
60000（90亩）
20
④停车场用地
45333（68亩）
15
（四）项目建筑总面积：
135000㎡
1、五金家电批发市场 18000㎡
2、摩托、电动车及配件市场24000㎡
3、农贸市场21000㎡
4、水果批发市场18000㎡
5、美食一条街18000㎡
6、大型超市19500㎡
7、图书批发市场16500㎡
表三：
商业用地规划指标
商业项目名称
建设规划用地面积㎡
建筑占地面积㎡
建筑总面积㎡
建筑密度%
容积率
五金家电市场批发市场
33333（60亩）
18000
18000
45
0.45
摩托、电动车及配件市场
53333（80亩）
24000
24000
45
0.45
农贸市场
53333（80亩）
24000
24000
45
0.45
水果批发市场
33333（50亩）
15000
15000
45
0.45
美食一条街
53333（60亩）
18000
18000
45
0.45
大型超市
46666（70亩）
21000
21000
45
0.45
图书批发市场
33333（50亩）
15000
15000
45
0.45
七、项目总投资：
3.19亿元人民币
（一）土地出租费：
570亩×5000元/亩×5年=0.15亿元;
（二）办理各项费用（人防费、城市配套和税费）0.108亿元；
（三）项目建筑成本135000㎡×900元/㎡=1.29亿元;
（四）道路配套及环境绿化费用
（一）＋
（二）＋（三）×10%=0.18亿元;其中①道路估算（建设）6条（60亩）0.12亿元;②道路路灯估算6条（2342米）0.012亿元;③地下排水估算费0.05亿元;
（五）招商办公、销售、广告费用
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）×20%=0.35亿元。
（六）投资资金占用费：
21300万元×5年=1.06亿元
八、项目投资经济效益及回报分析
（一）企业投资建设效益分析
1、收入估算：
年经营预计商品交易额13.7亿元，美食娱乐消费1亿元，年收入估计为0.7亿元左右。
如表所示。
市场名称
年商品交易额（万元）
营业税（万元）
综合税率%
利润（万元）
利率%
五金家电市场批发市场
20000
500
2.5
600
3
摩托、电动车及配件市场
25000
625
2.5
1000
4
农贸市场
20000
500
2.5
600
3
水果批发市场
30000
750
2.5
900
3
美食一条街
10000
1500
15
1500
15
大型超市
30000
1500
5
2400
8
图书批发市场
2000
100
5
60
3
合计
13700
5475
7060
根据上表分析，以5年为估算年限，如果免交所得税，则总收入估算为:
0.7亿元/年×5年=3.5亿元，盈余3.5亿元-3.19亿元=0.31亿元。
因此，该项目5年后才收回投资。
（二）政府投资建设效益分析
收入估算：
投资（标准厂房）市场出租收入：
0.28亿元；
1、市场总面积为13.5万平方米,按70%来出租计算,市场出租面积为94500平方米（市场总面积：
135000㎡×出租实际使用率70%=94500㎡）；
2、出租市场年收入：
907万元（94500㎡×96元/㎡=907万元）；
3、扣除税金:
163.26万元（907万元×18%=163.26万元）；
4、年实际收入744万元（907万元-163万元=744万元）。
根据分析，以5年为估算年限，则总收入估算为3720万元（744万元/年×5年=3720万元，欠亏3720万元-（3.19亿元-土地出租费0.15亿元-投资资金占用费1.06亿元）=-1.6亿元。
虽然如此,但通过政府划行归市，整合市场，使该地块形成较好的商业氛围,5年后，该土地价格由现在的招商价20万元/亩（总价为20万元/亩×570亩=1.14亿元），预计会上升到80万元/亩（20万元/亩×570亩=4.5亿元）,因此，原来因土地价格高、招商难度大的问题得到有效解决。
政府实际收入为4.5亿元-1.6亿元=2.9亿元。
九、项目投资产生的社会效益分析
（一）有利于进一步完善XX城区的城市规划和功能布局，提高城市品位，带动新区建设。
商贸城建成后，城东区城市常住人口将增加到10万以上，随着大量人流、物流、资金流、信息流汇入XX，必然使XX的城镇化建设进程加快。
（二）有利于将XX逐步打造成为滇黔桂三省区重要的商贸物流集散地。
商贸城建成经营后，能提供大量的就业岗位，市场配套服务人员将达3万人以上，拉动餐饮、住宿等第三产业的发展。
（三）带动XX流通加工业的发展，带动周边经济和区域经济增长；吸引更多的国内外投资商来XX投资置业，更多精干技术专业人员到XX就业，从而提高管理能力，扩大市场份额，提升XX的知名度。
（四）市场的建成，使城东新区逐步形成以商品批发为主、零售为辅,集商贸办公、休闲购物，旅游文化娱乐为一体的大型综合国际化商贸服务中心城区，同时也是居民休闲、购物、旅游观光的好去处，给XX旅游增添一个新亮点。
（五）拉动周边土地的升值空间，降低零售商品价格指数。
十、建设方案意见
方案一：
由市人民政府负责投资，市商务局负责招商。
优势：
1、有利于划行归市，便于统一规划，统一施工，统一管理；
2、有利于政府对市场进行有效管理，并根据市场发展情况适时调整市场管理办法，5年后能根据市场发育情况调整政策，重新招标，地价上涨，大大提高土地转让收益。
缺点：
1、机制不够灵活；
2、政府前期投入大。
方案二：
政府统一规划，分步骤分专业市场招标。
优势：
1、有利于融资；
2、机制灵活，市场业态更符合市场发展需求；
3、建设速度快，在短时间内就能建设好各类市场，发挥效益。
缺点：
1、不利于统一管理和施工；
2、缺乏相应的监督管理机制和扶持政策。
3、不便于适时调整市场管理政策以及市场提级改造等工作。
十一、建议
1、加强组织领导。
市委市政府领导要亲自挂帅，成立指挥部，并将有关项目建设问题进行分工，做到人员到位、分工到位、责任到位。
2、制定优惠的财税政策，并从租地上给予优惠，吸引更多投资商参与竞标。
3、放宽市场内部的规划条件。
市场内部的结构规划布局，要从有利于经营、有利于市场人员的来往、有利于消防安全、有利于市场发展方面考虑。
4、制定划行归市政策。
为培育市场，必须及时制定划行归市政策，整合现有的批发市场，从而改善城市环境，完善城市功能，提升城市品位。
如将银都烧烤城、太平街、下岗街的美食风味搬迁到城东美食一条街；将零乱的摩托车、电动车及配件修理商店整合到城东摩托车市场；将城北路、爱新街所有的五金机电商店归入城东五金机电批发市场；将田垌仓零星批发市场融合城东商贸城。
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