综合商贸城项目建设意见及分析(商贸城投资设计方案).doc

1、XX城东综合商贸城项目建设意见与说明XX市商务局编二一二年一月三十一日目 录一、项目名称：XX城东综合商贸城3二、项目建设地址：XX城东大道旁（旧飞机场地）3三、项目定位：综合商贸城3四、项目业态定位：批发业 零售业 商业美食街3五、项目建设内容：商业3六、项目建设规模3七、项目总投资5八、项目投资经济效益及回报分析6九、项目投资产生的社会效益分析7十、建设方案意见8十一、建议9XX市商务局关于对XX城东综合商贸城项目建设意见及说明一、项目名称：XX城东综合商贸城二、项目建设地址：XX城东大道旁（旧飞机场地）三、项目定位：综合商贸城四、项目业态定位：批发业 零售业 商业美食街五、项目建设内容：

2、1、五金家电专业批发市场；2、摩托车、电动车及配件专业批发市场；3、农贸市场；4、水果批发市场；5、美食一条街；6、大型超市；7、图书批发市场六、项目建设规模（一）项目总用地面积：380001(570亩)其他用地面积:80000(120亩)表一:项目综合技术指标表1、总用地面积380001（570亩）其他用地面积80000（120亩）2、建设用地面积300001（450亩）3、总建筑面积1350004、建筑占地135000（202亩）5、绿地面积60000（90亩）6、道路广场占地面积60000（90亩）7、停车场用地面积45333（68亩）8、建筑密度45%9、绿地率20%10、容积率045

3、表二:项目用地平衡表用地分类面积（）所占比例(%)1、项目总用地面积380001(570亩)其他用地面积:80000(120亩)2、建设实际用地面积300001（450亩）建筑占地134667.34(202亩)45绿地60000(90亩)20道路广场用地60000(90亩)20停车场用地45333(68亩)15（四）项目建筑总面积：1350001、五金家电批发市场180002、摩托、电动车及配件市场240003、农贸市场210004、水果批发市场180005、美食一条街180006、大型超市195007、图书批发市场16500表三：商业用地规划指标商业项目名称建设规划用地面积建筑占地面积建筑总

4、面积建筑密度%容积率五金家电市场批发市场33333(60亩)1800018000450.45摩托、电动车及配件市场53333(80亩)2400024000450.45农贸市场53333(80亩)2400024000450.45水果批发市场33333(50亩)1500015000450.45美食一条街53333(60亩)1800018000450.45大型超市46666(70亩)2100021000450.45图书批发市场33333(50亩)1500015000450.45七、项目总投资：3.19亿元人民币（一）土地出租费：570亩5000元/亩5年=0.15亿元;（二）办理各项费用(人防费、城

5、市配套和税费)0.108亿元；（三）项目建筑成本135000900元/=1.29亿元;（四）道路配套及环境绿化费用（一）（二）（三）10%=0.18亿元;其中道路估算(建设)6条(60亩) 0.12亿元;道路路灯估算6条(2342米)0.012亿元;地下排水估算费0.05亿元;（五）招商办公、销售、广告费用（一）（二）（三）（四）20%=0.35亿元。（六）投资资金占用费：21300万元5年=1.06亿元八、项目投资经济效益及回报分析（一）企业投资建设效益分析1、收入估算：年经营预计商品交易额13.7亿元，美食娱乐消费1亿元，年收入估计为0.7亿元左右。如表所示。市场名称年商品交易额（万元）营

6、业税(万元)综合税率%利润(万元)利率%五金家电市场批发市场200005002.56003摩托、电动车及配件市场250006252.510004农贸市场200005002.56003水果批发市场300007502.59003美食一条街10000150015150015大型超市300001500524008图书批发市场20001005603合计1370054757060 根据上表分析，以5年为估算年限，如果免交所得税，则总收入估算为: 0.7亿元/年5年=3.5亿元，盈余3.5亿元-3.19亿元=0.31亿元。因此，该项目5年后才收回投资。（二）政府投资建设效益分析收入估算：投资（标准厂房）市场

7、出租收入：0. 28亿元；1、市场总面积为13.5万平方米,按70%来出租计算,市场出租面积为94500平方米(市场总面积：135000出租实际使用率70% =94500)；2、出租市场年收入：907万元(9450096元/=907万元)；3、扣除税金:163.26万元(907万元18% = 163.26万元)；4、年实际收入744万元(907万元-163万元=744万元)。根据分析，以5年为估算年限，则总收入估算为3720万元（ 744万元/年5年=3720万元，欠亏3720万元-(3.19亿元-土地出租费0.15亿元-投资资金占用费1.06亿元)= -1.6亿元。虽然如此, 但通过政府划行

8、归市，整合市场，使该地块形成较好的商业氛围, 5年后，该土地价格由现在的招商价20万元/亩（总价为20万元/亩570亩= 1.14亿元），预计会上升到80万元/亩（20万元/亩570亩=4.5亿元）,因此，原来因土地价格高、招商难度大的问题得到有效解决。政府实际收入为4.5亿元-1.6亿元=2.9亿元。九、项目投资产生的社会效益分析（一）有利于进一步完善XX城区的城市规划和功能布局，提高城市品位，带动新区建设。商贸城建成后，城东区城市常住人口将增加到10万以上，随着大量人流、物流、资金流、信息流汇入XX，必然使XX的城镇化建设进程加快。（二）有利于将XX逐步打造成为滇黔桂三省区重要的商贸物流集

9、散地。商贸城建成经营后，能提供大量的就业岗位，市场配套服务人员将达3万人以上，拉动餐饮、住宿等第三产业的发展。（三）带动XX流通加工业的发展，带动周边经济和区域经济增长；吸引更多的国内外投资商来XX投资置业，更多精干技术专业人员到XX就业，从而提高管理能力，扩大市场份额，提升XX的知名度。（四）市场的建成，使城东新区逐步形成以商品批发为主、零售为辅,集商贸办公、休闲购物，旅游文化娱乐为一体的大型综合国际化商贸服务中心城区，同时也是居民休闲、购物、旅游观光的好去处，给XX旅游增添一个新亮点。（五）拉动周边土地的升值空间，降低零售商品价格指数。十、建设方案意见方案一：由市人民政府负责投资，市商务局

10、负责招商。优势：1、有利于划行归市，便于统一规划，统一施工，统一管理；2、有利于政府对市场进行有效管理，并根据市场发展情况适时调整市场管理办法，5年后能根据市场发育情况调整政策，重新招标，地价上涨，大大提高土地转让收益。缺点：1、机制不够灵活；2、政府前期投入大。方案二：政府统一规划，分步骤分专业市场招标。优势：1、有利于融资；2、机制灵活，市场业态更符合市场发展需求；3、建设速度快，在短时间内就能建设好各类市场，发挥效益。缺点：1、不利于统一管理和施工；2、缺乏相应的监督管理机制和扶持政策。3、不便于适时调整市场管理政策以及市场提级改造等工作。十一、建议1、加强组织领导。市委市政府领导要亲自

11、挂帅，成立指挥部，并将有关项目建设问题进行分工，做到人员到位、分工到位、责任到位。2、制定优惠的财税政策，并从租地上给予优惠，吸引更多投资商参与竞标。3、放宽市场内部的规划条件。市场内部的结构规划布局，要从有利于经营、有利于市场人员的来往、有利于消防安全、有利于市场发展方面考虑。4、制定划行归市政策。为培育市场，必须及时制定划行归市政策，整合现有的批发市场，从而改善城市环境，完善城市功能，提升城市品位。如将银都烧烤城、太平街、下岗街的美食风味搬迁到城东美食一条街；将零乱的摩托车、电动车及配件修理商店整合到城东摩托车市场；将城北路、爱新街所有的五金机电商店归入城东五金机电批发市场；将田垌仓零星批发市场融合城东商贸城。7