综合商贸城项目建设意见及分析(商贸城投资设计方案)Word文档格式.doc
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八、项目投资经济效益及回报分析……………………………………6
九、项目投资产生的社会效益分析…………………………………7
十、建设方案意见………………………………………………………8
十一、建议………………………………………………………………9
XX市商务局关于对XX城东综合商贸城项目
建设意见及说明
XX城东综合商贸城
XX城东大道旁（旧飞机场地）
综合商贸城
批发业零售业商业美食街
1、五金家电专业批发市场；
2、摩托车、电动车及配件专业批发市场；
3、农贸市场；
4、水果批发市场；
5、美食一条街；
6、大型超市；
7、图书批发市场
六、项目建设规模
（一）项目总用地面积：
380001㎡（570亩）
其他用地面积:
80000㎡（120亩）
表一:
项目综合技术指标表
1、总用地面积
其他用地面积
2、建设用地面积
300001㎡（450亩）
3、总建筑面积
135000㎡
4、建筑占地
135000㎡（202亩）
5、绿地面积
60000㎡（90亩）
6、道路广场占地面积
7、停车场用地面积
45333㎡（68亩）
8、建筑密度
45%
9、绿地率
20%
10、容积率
0．45
表二:
项目用地平衡表
用地分类
面积（㎡）
所占比例（%）
1、项目总用地面积
380001（570亩）
80000（120亩）
2、建设实际用地面积
300001（450亩）
①建筑占地
134667.34（202亩）
45
②绿地
60000（90亩）
20
③道路广场用地
④停车场用地
45333（68亩）
15
（四）项目建筑总面积：
1、五金家电批发市场 18000㎡
2、摩托、电动车及配件市场24000㎡
3、农贸市场21000㎡
4、水果批发市场18000㎡
5、美食一条街18000㎡
6、大型超市19500㎡
7、图书批发市场16500㎡
表三：
商业用地规划指标
商业项目名称
建设规划用地面积㎡
建筑占地面积㎡
建筑总面积㎡
建筑密度%
容积率
五金家电市场批发市场
33333（60亩）
18000
0.45
摩托、电动车及配件市场
53333（80亩）
24000
农贸市场
水果批发市场
33333（50亩）
15000
美食一条街
53333（60亩）
大型超市
46666（70亩）
21000
图书批发市场
七、项目总投资：
3.19亿元人民币
（一）土地出租费：
570亩×
5000元/亩×
5年=0.15亿元;
（二）办理各项费用（人防费、城市配套和税费）0.108亿元；
（三）项目建筑成本135000㎡×
900元/㎡=1.29亿元;
（四）道路配套及环境绿化费用
（一）＋
（二）＋（三）×
10%=0.18亿元;
其中①道路估算（建设）6条（60亩）0.12亿元;
②道路路灯估算6条（2342米）0.012亿元;
③地下排水估算费0.05亿元;
（五）招商办公、销售、广告费用
（一）＋
（二）＋（三）＋（四）×
20%=0.35亿元。
（六）投资资金占用费：
21300万元×
5年=1.06亿元
八、项目投资经济效益及回报分析
（一）企业投资建设效益分析
1、收入估算：
年经营预计商品交易额13.7亿元，美食娱乐消费1亿元，年收入估计为0.7亿元左右。
如表所示。
市场名称
年商品交易额（万元）
营业税（万元）
综合税率%
利润（万元）
利率%
20000
500
2.5
600
3
25000
625
1000
4
30000
750
900
10000
1500
5
2400
8
2000
100
60
合计
13700
5475
7060
根据上表分析，以5年为估算年限，如果免交所得税，则总收入估算为:
0.7亿元/年×
5年=3.5亿元，盈余3.5亿元-3.19亿元=0.31亿元。
因此，该项目5年后才收回投资。
（二）政府投资建设效益分析
收入估算：
投资（标准厂房）市场出租收入：
0.28亿元；
1、市场总面积为13.5万平方米,按70%来出租计算,市场出租面积为94500平方米（市场总面积：
135000㎡×
出租实际使用率70%=94500㎡）；
2、出租市场年收入：
907万元（94500㎡×
96元/㎡=907万元）；
3、扣除税金:
163.26万元（907万元×
18%=163.26万元）；
4、年实际收入744万元（907万元-163万元=744万元）。
根据分析，以5年为估算年限，则总收入估算为3720万元（744万元/年×
5年=3720万元，欠亏3720万元-（3.19亿元-土地出租费0.15亿元-投资资金占用费1.06亿元）=-1.6亿元。
虽然如此,但通过政府划行归市，整合市场，使该地块形成较好的商业氛围,5年后，该土地价格由现在的招商价20万元/亩（总价为20万元/亩×
570亩=1.14亿元），预计会上升到80万元/亩（20万元/亩×
570亩=4.5亿元）,因此，原来因土地价格高、招商难度大的问题得到有效解决。
政府实际收入为4.5亿元-1.6亿元=2.9亿元。
九、项目投资产生的社会效益分析
（一）有利于进一步完善XX城区的城市规划和功能布局，提高城市品位，带动新区建设。
商贸城建成后，城东区城市常住人口将增加到10万以上，随着大量人流、物流、资金流、信息流汇入XX，必然使XX的城镇化建设进程加快。
（二）有利于将XX逐步打造成为滇黔桂三省区重要的商贸物流集散地。
商贸城建成经营后，能提供大量的就业岗位，市场配套服务人员将达3万人以上，拉动餐饮、住宿等第三产业的发展。
（三）带动XX流通加工业的发展，带动周边经济和区域经济增长；
吸引更多的国内外投资商来XX投资置业，更多精干技术专业人员到XX就业，从而提高管理能力，扩大市场份额，提升XX的知名度。
（四）市场的建成，使城东新区逐步形成以商品批发为主、零售为辅,集商贸办公、休闲购物，旅游文化娱乐为一体的大型综合国际化商贸服务中心城区，同时也是居民休闲、购物、旅游观光的好去处，给XX旅游增添一个新亮点。
（五）拉动周边土地的升值空间，降低零售商品价格指数。
十、建设方案意见
方案一：
由市人民政府负责投资，市商务局负责招商。
优势：
1、有利于划行归市，便于统一规划，统一施工，统一管理；
2、有利于政府对市场进行有效管理，并根据市场发展情况适时调整市场管理办法，5年后能根据市场发育情况调整政策，重新招标，地价上涨，大大提高土地转让收益。
缺点：
1、机制不够灵活；
2、政府前期投入大。
方案二：
政府统一规划，分步骤分专业市场招标。
1、有利于融资；
2、机制灵活，市场业态更符合市场发展需求；
3、建设速度快，在短时间内就能建设好各类市场，发挥效益。
1、不利于统一管理和施工；
2、缺乏相应的监督管理机制和扶持政策。
3、不便于适时调整市场管理政策以及市场提级改造等工作。
十一、建议
1、加强组织领导。
市委市政府领导要亲自挂帅，成立指挥部，并将有关项目建设问题进行分工，做到人员到位、分工到位、责任到位。
2、制定优惠的财税政策，并从租地上给予优惠，吸引更多投资商参与竞标。
3、放宽市场内部的规划条件。
市场内部的结构规划布局，要从有利于经营、有利于市场人员的来往、有利于消防安全、有利于市场发展方面考虑。
4、制定划行归市政策。
为培育市场，必须及时制定划行归市政策，整合现有的批发市场，从而改善城市环境，完善城市功能，提升城市品位。
如将银都烧烤城、太平街、下岗街的美食风味搬迁到城东美食一条街；
将零乱的摩托车、电动车及配件修理商店整合到城东摩托车市场；
将城北路、爱新街所有的五金机电商店归入城东五金机电批发市场；
将田垌仓零星批发市场融合城东商贸城。
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