招商工作计划书表格.docx

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招商工作计划书表格

序言

第一部分商业定位

第一章项目整体定位

一、先期交流总结

二、项目整体定位

三、项目的功能定位

第二章商业业态定位

一、定位原由

二、业态定位

第三章商业名称定位

一、商业案名定位

二、博览城的解说

第四章商业管理功能定位

一、现有管理格局

二、金润物流的管理功能定位

三、现代化的管理系统

第五章商业经营业种定位

一、主题物流定位

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二、经营业种定位

三、定位规划

第二部分招商策略

第一章招商总策略

第二章招商阶段设置

第三章招商工作计划表

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序言

商业物业是房地家产里经济价值最高的物业形态，在动向的经济

大环境中，商用物业疲倦的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而经

营的困难加大了风险。

要让商业物业从“炙手”向“可热”转变，就

要在剖析大的物业环境下，联合项目自己，稳扎稳打，攻陷风险的城

堡。

商店时代的到临，催化了商业市场的竞争，加快了城市商业的繁华，新兴商圈挑战传统商圈，跟着城市改造步伐的加快和商店观点的深入推行，市中心商圈和洪城大市场的商圈的场面被打破，香江、鸿顺德纷繁浮现。

本项目要在强烈的商战中占有最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。

要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。

我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，而后“再打”下一战斗。

项目要生计，一定做好招商工作，累积先期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。

但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业正确立位后，在观点上创意不可以，在经营上还要有思想。

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第一部分项目定位

第一章项目整体定位

一、先期交流总结

本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因此在对它进行评介和探究其商业价值所在时，是在宏观地区市场范围和大流通领域里找寻适合的出路。

先期报告在充分的市场检查基础上，深入研究了南昌市的商业发展格局，并创建性的提出了“批发MALL”的市场形象定位观点和物流中心定位。

可是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参照的选择。

没有能够充分表现出本案的相对市场优势，“批发MALL”的市场定位相同没法全面表现本案的核心竞争力，缺少足够的市场引爆力。

鉴于此，我们针对先期市场调研报告中的部分内容进行了深度分

析。

因为南昌市批零业整体竞争环境在不停恶化，商战剑拔弩张。

为防止正面火拼，追求更高层面的边沿性竞争优势，本项目在先期报告中采纳“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在家产选择方面独树一帜，针对市场特点和本项目自己的优势，为增强市场引爆力，我司在原方案的基础长进一步对物流中心定位提高出主题物流观点。

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二、项目的整体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、零商品展现交易、物流

配送功能等为一体，拥有强盛辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、项目的功能定位

1、功能组合

（1）展现、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。

展现功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依靠南昌关于江西极强的辐射作用，经过动向的展览展现提高本项目的辐射半径。

同目前批发市场的主要差别表此刻：

集中主题规划，导购便利（汲取零售商业的长处；）

增添了展现的设计，为交易供给了一个动向的展现平台（有利于展现商品的风范，便于看样定货；）

经营产品以品牌商品为主导（经过展览展现为品牌公司供给一个推行新品和展现公司的平台，有助于吸引品牌公司进入本项目，表现本项目的中档商品交易中心的定位；）

销售形式以开架式销售为主，一致结算，创建了优秀的购物环境（优秀的购物环境有利于吸引品牌或名牌公司进入、扩大零售和批发交易量；减少经营人职工作压迫，创建舒坦的工作环境）

关于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展现功能要求（设计标准模式、近似街面专卖店；）

可配计算机，进行客户管理，仓储管理（MIS系统）-预留管线。

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（2）会展会议、推介培训服务功能区

该地区是市场的配套功能区，主假如提高本案的品位和水平；

同学院、行业协会等共同成立拥有必定威望的专家顾问组委会，为

会展会议、推出和培训确立基础；

有计划、有主题地组织各样会展会议。

对服饰，能够安排各样主题

的时装表演，动向地推出各个新产品，并成为一道独到的景色城，

比如：

季节主题：

春、夏、秋、冬；类型主题：

时装系列运动系

列绅士系列学生系列淑女系列动向的、系列的活动，

能够增添市场的“热门”和“喜悦点，”吸引人流；

组织国内和地区的各样专题交流会讲和论坛；

有目的、有计划地对批发公司的职工和经理人组织系列培训，提高

经营人的素质，发展其技术，开发其潜力，变得更有才华；

（3）零售功能区

零售功能区主假如拉动市场的人气，可是引入的零售业，不是依照商业

中心区的业态引入，而是引入对批发市场经营有利的业态；引入的公司应当

是行业的龙头，能够带动其余中小公司和个体进入。

比如，麦德龙的客户群

有60-70%是团购客户，它走的是一种C&C的批零兼售的仓储式商场功能。

或许引入专业商店的品牌商家，如国美、苏宁等电器经销商；东方家园、

百安居、好美家、欧培德等建材家居商场、法国的低压电器分销商公司蓝格

赛等。

将行业的巨无霸与小批发公司融为一体，借助大公司同小批发公司的

错位经营，形成某种批发产品种类的集群。

同时，引入必定比率面积的商场，专营店，能够汇聚花费人流，增添本

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项目的销售或出租面积，降低投资商的风险，增添项目的成功率。

（4）休闲娱乐功能

本案的经营者既是一个宏大的经营集体，也是一个宏大的花费集体，一

定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。

一方面，为了业务的需要，招待客户

需要必定的休闲娱乐设备，另一方面，批发业务往常在下午3-4点钟结束，

需要一个花费的空间。

同时，南昌洪城地区也没有较高品位的休闲娱乐设备

和场所，在本案内成立必定的休闲娱乐设备，能够填充洪城地区相对缺少休

闲娱乐家产的需求。

该地区为配套服务区，以知足本项目经营主体和花费者需求为主导，兼

顾洪城地区关于休闲娱乐的需求，能够规划批发商会所，设置各样时髦休闲

的项目，比如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动

休闲项目；各样主题的餐厅、茶馆；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活

动功能等。

（5）仓储物流功能

本案作为位于洪城地区的新式批发MALL，仓储物流功能是重要构成部

分。

不单为本案的经营商家服务，同时也将填充整个地区的市场空间，独享

一片收益天空。

联合目前批发市场“多批次、小批量”的特点，能够为这类

种类的批发交易形式供给小包装，并集中配送；

仓储能够采纳租借自用和拜托管理仓储服务区两种方式；

关于加工办理一定设计标准化的包装模式；

整个仓储物流服务能够拜托第三方物流公司进行经营，引入仓单经

营模式，实现物流现代化；

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主要的功能有仓位租借、托管、包装、加工服务、配送服务、查收

货物、车库、租车。

（6）信息服务功能

信息服务功能区主假如采集、加工和办理各样行情，实时为入驻的公司

公布信息，以指导公司生产经营活动，成立21世纪的智能化信息中心、成为

行业市场信息公布中心是目标，主要功能为媒体公布行业信息、信息剖析和

采集、广告展新规划、展现广告设计、成立经济模型供求线、办媒体（杂志、

报）、Internet网络。

拜托高校或研究所，设计市场的经济构造模型，成立相应的供求曲

线图，以展望和剖析市场远景；

有组织的采集有关信息，并推行免费和有偿的服务；

创立市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，公布推介

的活动和公司形象宣传；

摊位展现主题设计服务，公司和商品的广告创意和设计服务，提高

市场的整体形象水平；

负责市场自己的宣传，每年一定有完好的广告计划，广告主题、广

告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；

借Internet网络公布各样信息。

（7）商务办公服务功能区

因为本案的主要目标客户是公司，而不是个体经营者，在经营过程中，

必定有的需要必定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。

因为增添人员

相对会增添成本，商务功能服务区就是代理商务服务。

这些公司因为规模较

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小，资本能力有限，在商务活动中，急迫需要一个能够供给一个完美商务服务的办公环境。

商务洽商室：

供小公司按小时租用，这样能够防止因为办公面积较小或没有办公场所造成的商务洽商的不便利性。

陪伴着商务洽商室的租借，同时供给各样商务服务；

会议室/中心：

供入驻的中小公司召开各样会议使用；

俱乐部：

中小公司家的乐园，一方面有固定的场所，另一方面能够获取很多的优惠和服务；

电子商务中心：

文字办理系统（打字、复印、传真、装帧等，）但一定订价服务，以减少经营人的经营成本；各样咨询服务，填充经营者的某些不足；

秘书服务：

是一大特点，办理经营者摊位外的公共事务，包含合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；

理财服务：

是代理财务管理（记帐、凭据、报表），真实认识经营的财务状况，并给出经营财务上的指导和提示；

结算服务：

是在银行一致指导和管理下，保证资本的安全性和经营过程的可信性；

会计、律师、广告、印刷等有关服务业的办公室；

商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并供给各样有关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

（8）管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障

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组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员

会；

拟订和改正市场的管理规定；

解决市场纠葛和分歧；

检查、监察产品的质量；

决定非营业时间的出入货、防盗、防火；

确立商品包装的标准；

办理紧迫状况的问题；

组织有关推介、展现、培训等有利市场的活动；

争取政府的优惠政策，创建优秀的市场平台环境；

成立拥有行业特点的中介服务组织，专业商会，行业协会。

（9）公共设备、环境服务区

完美的公共设备，才能保障批发市场能够正常运转。

公共环境包含市场

内部和外面。

外面公共环境是市场的外面形象的直接表现，在建筑外观设计

上追求时代气味，配套环境协调一致的主题风格，自然还包含公共泊车场、

优秀景观环境、舒坦工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计

购物动线畅达、清楚，空间利用率高，环境卫生整齐，给人们供给舒坦的工

作和购物环境，还包含电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防

火、餐饮配套等。

2、家产构造组合

报告在市场检查的基础上，确立了五大门类、十一个标准门类四十二个

商品类其他家产组合模式

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门类配置

标准门类

权重

门类细分

比率

基

食品类

35%

包装食品、礼装食品、保健品、绿色食品等

础

烟酒类

烟、酒、饮料等

门

服饰类

各种服饰、鞋帽、纺织品等

类

发

家居类

装潢资料、五金、床上用品、美居用品、家

展

35%

具、精巧工艺品、花卉等

型

电器类

电视、音响、电饭煲、冰箱、洗衣机、空调、

门

吸尘器、微波电器、消毒柜等

类

玩具、文具类

少儿玩具、成人智力玩具、办公函化用品、

乐器、小型科学器械等

潜质

休闲用品

体育健身器械、户外活动器械、垂钓器械、

型门

10%

老年保健器械、休闲体育服饰及用品等

类

影象图书

各种图书、期刊、电子影象制品

大综型传日用小百货

17%

统门类

特别门类地方性土特

3%

产类

古玩类

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二、商业业态定位

本项目的功能架构是由批发、零售、采买、配送及配套服务构成，

是以主题物流为依靠，集批发、零售、采买、配送及配套服务功能于

一体的大型展现交易中心。

三、商业案名定位

为降低项目风险，本项目的商业案名定位为：

江西国际商品博览城

博览城是指以江西省宏大的资源为依靠，集产品会展、交易、信息、服务功能于一体，拥有必定品位，一致形象，一致经营。

它不单是产品的展览，也是一个城市形象、个性、素质和实力的集中表现，同时仍是城市整体价值的集中表现。

四、管理功能定位

商业策划的结果是策划了一个案子，铺出一条门路，带出一个班子。

商业策划的核心表此刻策划项目的长久繁华，所以功能定位至关重要。

中国物流业在经济高速增添的大环境下有了很大改良，但在管理功能上还存在显然的不足。

第一，从发达国家来看，现代物流的功能是设计、履行以及管理

客户供给链中的物流需求，其特点是依照信息和物流专业知识，以最

低的成本供给客户需要的物流管理和服务。

而此刻，我国多半物流企

业是在传统系统下物质流通公司基础上发展而来的，公司服务内容多

数仍逗留在仓储，运输，搬运上，极罕有物流公司能够做到供给综合

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性的物流服务，现代物流服务的功能尚不可以获取很好的发挥。

我国的物流公司，不论是物流服务的硬件仍是软件与高效率低成本的现代物流还有较大的差距，信息采集、加工、办理、运用能力、物流的特意知识，物流的兼顾策划和精美化组织与管理能力都显然不足。

其次，条块切割的物流管理和流通系统限制着物流业的发展。

物流的专业化分工特点固然日趋显然，可是物流的组织和管理却不停向综合性发展，各样物流方式和物流载体之间的联系愈来愈密切。

可是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门切割系统。

与物流有关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不一样政府部门进

行管理。

依照这类条块管理系统，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重限制着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体兼顾和规划，阻碍着物流的社会化进度，限制着现代物流的进一步发展。

1、现有管理格局

洪城大市场

洪城大市场由本来的物流中心的代表，现渐渐隐退，最主要的原由是其物流市场散、乱、差、小、效益低、缺少现代管理手段。

详细表此刻：

鸿顺德

2、金润物流中心的管理功能定位

金润物流中心打破原有市场格局，集仓储、承运、搬运、运营、营销、服务等多种功能为一体，在提高南昌物流业竞争水平的同时创始了一个崭新的市场空间。

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金润物流中心的管理还突出保护中坚租户集体的利益，从本来任

其抢买卖到对各经营业主实行任务供给，依靠一致营业执照的金润物

流中心，整合现有个体运输资源并提高为拥有现代物流理念的综合物

流平台，利用整合后的超强市场竞争力占据整体货运市场的业务主

流，改变过去个体户抢买卖的场面而代之以同一形象下的物流中心分

配任务的格局，最后提高货运市场的竞争层面，以保证最后的价值最

大化目标的实现。

3、金润物流中心现代化的管理系统

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运营中心

营

物

租

公

销

业

务

共

推

管

招

关

广

理

商

系

协

会

组

织

广

策

商

长

告

划

铺

期

公

部

租

招

司

赁

商

后

物

经

勤

流

营

服

公

管

务

司

理

财

务

、

行

政

、

物

信

旅

人

流

息

业

力

资

源

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4、矩阵式管理架构解说

矩阵式管理构造是指：

按职能区分的部门与按产品、服务或工程项目区分的部门联合起来的组织形式，每个成员均要在“条”和“块”双方面分别履行两个领导的指挥。

这类管理架构联合了近期利益与远期利益，利于单位核算，提高了决议质量。

五、商业经营业种定位

商业要成功，经营业种定位是一个重点要素，形成有个性的业态

模式，才能在竞争中立于不败之地。

所以，我司在对本项目的商业经

营业种定位是鉴于频频的市场调研和对省外同类市场的论证之上，具

有很强的市场竞争力和吸引力。

1.主题物流定位

本项目处于洪城板块的洪城大市场的正南面，且有承接洪城大市场及周边五大市场巨大人流和商机的天生优势，对物流而言，拥有强盛的市场辐射力。

不论是传统物流，仍是现代物流，物流的定义决定了“物流”自己是一项综合性极强的经济系统。

前在中国西部、中部以致东部沿海蓬勃发展的现代物流建设，基本逗留在“大流通、大商贸、大物流”的初级认识阶段，这类不具备任何主题、没有家产支撑的物流观点必定程度上限制了民间资本对物流的投资认识，这也正是国内物流建设之所以“雷声大、雨点小”的重要原由之一。

为此我司将现代物流的定位提高到“主题物流”定位。

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主题物流在现代物流基础上，依靠地域家产经济，涵盖了家产产

品采买物流、生产物流、销售物流、配送物流、回收物流全过程。

2.经营业种定位

金润物流中心由多种业态和睦构成,真实实此刻一个单调的物流

主题下进行多元化经营,最大限度地延伸顾客的逗留时间，提高了消

费的比率与金额。

、定位指标表

主题现代商业生活形商业航母；新城标；新引擎

理念象

定位定

位

批零市场功能区基础性35%食品

门类

烟酒

信息服务区服饰

发展性35%家居电器

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功能门门类

玩具、文具

定位类

定

展现交易中心

位

定

娱乐休闲区

位

潜质性10%休闲用品

门类

酒店影象图书

大综传17%日用小百货

统门类

仓储配送

特别门3%土特产

类

货运服务区

古玩

管理及商务办公区

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目标批发商业、零售商业、辅价

客户助商业、配套服务格

定

位

3.定位规划

1）粮农产品博览城

定位前提

在先期市场调研过程中，经过对“十六大”的关注，我们注意到“三农”问题在中国经济改革中的重要地位。

江西是农业大省，粮农产品收入占农民收入的29％，所以三农问题尤显突出。

南昌市是江西省独一一个核心城市，南昌在解决“三农”问题方面的态度直接影响着江西三农改革的方向。

在地理地点上，江西省连接中国两大“都市经济圈”（长三角、珠三角），怎样帮助、指引江西的优良粮农产品进入以上述两个地域为代表的发达地域市场，从而扩展到国际市场，提高农民依靠农产品销售的直接收入；降低市场门槛，指引更多农民进入到商贸流通领域，改变过去农民卖力、商家赚钱的传统市场模式；鼎力推动农业家产化，加快发展农产品流通组织，不停拓宽农民的增收渠道；运用信息技术，创新经营理念，发展和扶助一批现代化的农产品流通组织，降低粮农产品流通成本，都是南昌市今日不得不面对的事情。

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跟着中国政府对乡村科技发展的强力推动，今日的中国农业已经靠近耕作“工业化”，解放乡村，引到一部分农民节余劳动力“下岗”，经过有效地扶助指引，依靠他们对自己产品的熟知度提高产品的市场竞争力，同时获取更大的市场回报，也是三农改革的思路之一。

会展经济正在逐渐成为江西经济发展的“助推器”。

会展经济集

商品展现、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易来往、技术交流、信息交流、

经济合作诸方面发挥着日趋重要的作用，其1:

10的家产带动系数让

会展经济在中国经济舞台上饰演着愈来愈重要的角色。

金润物流要差别于其余物流，在定位上就要比别人高一个层次，这就需

要我们的定位依据地方的经济特点来密切地联系政治形式，使定位标新立异

却又拥有可操作性。

定位规划

由此我司在对本项目的定位规划时，萌生了依靠粮农产品主题物流，提高江西农产品竞争力，同时也可借此加大政府对本项目的支持度，将本项目提高到一个高度。

亟待解决的“三农问题”，强盛经济带动力作用的会展经济，都为本项目开发供给了定位依照，我司站在策划的战略高度，联合南昌单核中心城市的地位与作用，经过频频论证，对一期市场形象作出以下定位：

优化农业家产构造，打造江西粮农精选的商贸航母

“中国（江西）粮农产品博览城”

粮农产品博览城集合展、交易、物流、信息、服务功能于一体，

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其产品经营范围涵盖粮食系列产品、蔬菜产品、粮食深加工产品、生

态农业产品、园艺花卉产品、农副产品、方便食品、地方土特产品、

畜牧业产品、水产品、农业经济作物、生态保健品、绿色食品、传统

中药、棉麻产品、食用菌、生产资料、农业机械等，并抢先引入了生

产技术及农业人力资源两项交易主体。

依靠先进的管理理念，经过博

览城运营中心、信息中心和营销中心的功能设置，改变传统批发市场

物业管理、经营管理严重落伍、经营现场环境恶劣、交易行为不规范

以及产品整合能力差的落伍市场模式。

成效展望

粮农产品博览城是紧扣“三农”问题，因此，政府不论是在关注上仍是在支持度上都会有所着重。

并且只需宣传到位的话，市场引爆的威力仍是挺大的。

只需管理适当，粮农产品博览城的经营及发展的拥有很大的潜力。

2）制造业主题

定位前提

粮农产品博览城因为与政策的联系密切，一方面在政策上可能获得优惠，但另一方面的风险也是很大的，所以，我司找寻另一条相同是拥有市场爆破力，但风险相对要小的定位。

定位规划