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抵押模板

致估价委托人函

白强（共有人：

乔春梅）同志：

受您的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对您位于内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦南路11号街坊4号楼2单元4604号的房地产进行了市场价格评估，价值时点为2017年2月16日。

估价目的为在浦发银行鄂尔多斯分行房屋抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值。

估价对象房屋结构为混合结构，建筑面积为114.73平方米，规划用途住宅。

价值类型为市场价值。

在整个评估工作中，我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法即比较法对估价对象的房地产市场价格进行了测算，最终确定该委估房地产在价值时点的房地产市场价值为401555元（人民币大写：

肆拾万零壹仟伍佰伍拾伍元整）。

估价的详细过程见后附的《估价师声明》《估价的假设和限制条件》《使用提示》《估价结果报告》《估价技术报告》等。

鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司

法定代表人：

伊江旭

2017年2月16日

估价师声明

我们郑重声明:

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）,《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。

8、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

参加本次估价的注册房地产估价师签名或盖章：

杨晓宏注册房地产估价师证书号1520050014

伊江旭注册房地产估价师证书号1520080019

估价的假设和限制条件

1、本次估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料全部由委托方提供，我们对委托方提供的资料进行了初步审核，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，我公司不予以承担。

2、本报告估价结果根据本次估价目的做出的，仅为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值，不得用于其它用途。

3、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及其它不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。

4、本报告以委托方确定估价范围和设定用途为前提进行估价。

5、本报告认为委托方提供的所有估价资料是真实、可靠的，并以此作为估价的重要依据之一，若因委托方提供的资料有误而引起的责任，我公司不予以承担。

6、我们仅对估价对象物业作一般性的查看，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。

7、本报告包括致委托函、估价师声明、估价的假设和限制条件、使用提示、房地产估价结果报告、房地产估价技术报告、附件共七部分，必须完整使用方为有效，对使用本报告中部分内容而导致的损失，我公司不承担责任。

使用提示

（一）本报告所提供的分析和数据仅作为价格意见而不能视作任何价格保证。

（二）该房地产抵押期间可能产生的信贷风险点：

估价报告使用者应特别关注抵押物日常运营情况发生重大变化和调整、当地房地产市场价格波动、国家金融政策调整、委估房地产的拆迁改造、不可抗力的自然灾害等对估价对象融资的影响。

（三）估价对象的综合变现能力分析：

估价对象市场需求量大，销售畅通，变现价值预计和评估的市场价值相差不大。

若估价对象急于快速变现处分时，最可能实现的价格一般为估价时点评估的市场价值的70％—80％以上。

（四）估价对象的法定优先受偿款：

估价对象状况和房地产市场状况因时间变化，对房地产抵押价值可能产生影响。

在本次估价中据估价人员调查和委托方承诺，没有已抵押物的债务数额，因此在估价时点估价人员知悉的本次房地产抵押的优先受偿款为零。

（五）估价对象状况和房地产市场状况具有动态变化的特点。

估价报告使用者应关注对房地产状况和市场行情产生影响的各种因素，做好财产保险、关注优先受偿款和市场行情的变化，定期或在市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（六）本报告确定的房地产估价价格是估价人员以公开市场价值标准求取的估价对象在估价时点的公开市场价值，没有考虑短期处分、强制变现对抵押价值产生的不利影响。

房地产估价结果报告

（一）委托方：

白强（共有人：

乔春梅）

（二）估价方：

鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司，法定代表人：

伊江旭。

估价资质等级：

贰级。

资质证号：

内建房估证字[2008]第058号。

营业执照发证机关：

鄂尔多斯市工商局，注册号：

1527012003514。

地址：

东胜区天骄路金辉大厦A座4楼

（三）估价对象：

估价对象坐落于内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦南路11号街坊4号楼2单元4604号，房屋用途：

住宅，房屋结构：

混合结构，建筑面积:

114.73平方米,该宗房地产位于东胜区一级地段，交通：

便利,公共配套基础设施：

齐全。

（四）估价目的：

为在浦发银行鄂尔多斯分行房屋抵押贷款额度提供价值参考依据。

（五）估价时点：

2017年2月16日。

（六）价值定义：

根据估价对象及委托估价目的，本报告评估估价对象目前市场状况下，于估价时点的市场价值。

（七）估价依据：

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》

4.《中华人民共和国担保法》

5．《中华人民共和国城市房地产抵押管理办法》

6.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

7.《内蒙古自治区房地产管理条例》

8.委托方提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料

9.我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料

（八）估价原则：

我们在估价时本着独立、客观、公正、合法、谨慎的态度，遵循了以下原则：

1、合法原则：

房地产估价必须以房地产合法使用、合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：

能给估价对象带来最高最佳使用为前提估价，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、经济上可行。

3、替代原则：

房地产价格遵循替代规律，有相同使用价值、相同用途、相同地域，有替代可能的房地产会相互影响和比较，差异修正后估定，不得明显偏离类似房地产在同等条件的正常价格。

4、估价时点原则：

由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对委估房地产市场情况及其自身情况界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。

（九）估价方法：

本估价报告依据估价对象现状和房地产实际市场交易情况，采取市场比较法综合进行评估，最终确定估价对象的估价结果。

（十）估价结果：

本估价机构根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过测算,结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析,确定估价对象于估价时点可能实现的市场总价为人民币：

肆拾万零壹仟伍佰伍拾伍元整。

（十一）估价人员：

杨晓宏伊江旭

（十二）估价作业日期：

2017年2月16日。

（十三）估价报告应用的有效期：

估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年。

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析

委估房地产位于内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦南路11号街坊4号楼2单元4604号,产权人：

白强（共有人：

乔春梅），产权登记房屋用途：

住宅，不动产产权证号：

蒙（2017）鄂尔多斯市不动产权第0000579号、蒙（2017）鄂尔多斯市不动产权第0000580号，建筑面积：

114.73平方米,结构：

混合结构，层数：

6层，所在:

6层，建成年代：

2001年。

估价对象外墙装饰为涂料、室内装修良好，水、电、暖、讯、排污等设施齐全。

（二）区域因素分析

估价对象位于内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦南路11号街坊4号楼2单元4604号，公共配套及各项市政基础设施较齐全，交通便利，周围环境较好，距商场、学校、银行、医院、车站、邮局等公共服务性单位相对较近。

地处东胜区一级地段。

（三）市场背景分析

鄂尔多斯市常住人口204.51万，城镇化率为73.13％，人口自然增长为4.8‰，总面积8.7万平方公里。

所辖7个旗二个区。

2015年是“十二五”第五年，全市深入贯彻落实十八大三、四中、五中全会精神和自治区8337发展思路，凝心聚力、创新创业，调结构促转型，攻坚克难，扎实工作，经济社会发展实现稳中有进，稳中向好，民生保障，生态文明持续见好，十个全覆盖工程全面展开，各项工作取得新成效。

地区生产总值达到4226亿元，增长7.7％（不变价）；公共财政预算收入445.9亿元，同比增长3.7％，固定资产投资完成2735亿元，增长14.5％，三产投比由2.8:

71.7:

25.5转变为2.3：

56.8:

40.9，主要经济指标继续保持自治区前三位。

2015年农牧业再获丰收，第一产业实现增长值169.9亿元以上，粮食总产量达到31.7亿斤以上，喜获丰收。

牧业年度牲畜存栏数1230万头只，“十个全覆盖”工程共完成投资88亿元，实施项目3245个，超额完成任务。

农牧林水投资显著增长。

2015年工业经济增长较快，规模以上工业增加值达到2131.2亿元全年获准国家自治区重大项目22个，实施亿元以上重点工业项目174项，27个大项目建成，后劲持续增长。

非煤产业项目投资1535亿元，占工业投资总量的82％，实现增加值993亿元，增加值占工业规模以上增加值的42％，较上年提高6.1％。

园区经济、县域经济发展较快。

全市煤炭生产企业经营有所下降，煤炭供销协议25600万吨。

煤化工产能形成规模达1243万吨，天然气产量达290亿立方米，增长3.2％，成为国家重要的能源化工基地。

汽车、羊绒产业、装备制造、电子信息、陶瓷等非煤产业快速成长，占全部工业增长值的比重达到近40％以上。

等级公路通车里程达到2万多公里，客运839.7万人，货运量18951万吨。

新增铁路运营310公里，铁路运营里程突破1887公里以上，货运量36687.6万吨、客运量96.8万人。

现有航线36条，通往国内34个主要城市，机场旅客吞吐量达到152万人次，货邮量1.1万吨。

新增城市和工业供水量3100万吨以上，收集处理污水2800万吨以上。

全社会发电量达到760亿度，同比增长3.6％，占全区发电总量，工业用电总量，架设110千伏以上输变电线路里程都，位居全区前三。

2015年社会消费零售总额完成662亿元，增长8.5％。

银行法人机构26家，金融机构增加到150多家，存贷款余额分别达到2701亿元和2702亿元，同比增长8.3％和4.4％，化解银行不良贷款141.5亿元。

文化、旅游、商贸、物流等第三产业完成投资747亿元同比增长22.6％，增加值占到地区生产总值的40％以上，较上年提高0.7％。

城镇居民收入水平不断提高，城镇居民每百户拥有汽车量从2010年的45辆增加到2015年的71辆，年均增长9.5％。

2015年各级财政投入民生及社会事业领域的资金力度空前，达到468.8亿元，占财政总支出的81％，“三公经费”减少。

全市人均GDP达到21.4万元，位列全自治区第一，城镇居民人均可支配收入达到38131元，增长9.0％，农牧民人均纯收入达到14783元，增长10％。

新增城镇就业近3.2万人，城镇登记失业率控制在3.11％以内。

企退人员养老金、城乡居民养老金、低保标准都普遍提高，城乡居民养老保险参保人数达52万人。

人口出生率控制在合理区间，全市人均公共卫生服务经费达30元，位列自治区前三，城乡居民收入水平不断提高。

2015年城镇综合服务功能建设更加完善，中心城区基础设施建设扩大，回购和新建保障性住房1万多套，消化存量商品房294万平方米，全市森林覆盖率达到26.31％，万元GDP能耗下降3.8％，园林绿化建成面积达到3000万平方米，绿地率达到41.98％，人均公园绿地率达到13平方米以上，投资50多亿元。

中心城区面积扩展到163平方公里，市中心区人均住房面积50㎡以上，现已建成1294个住宅小区，城市核心区有641个。

城市基础设施累计投资806亿元，大、中型公共设施多处建成。

城市建设取得明显成效，房地产市场总体平稳。

2015年全市主动适应经济发展新常态，强化转型发展、持续发展、科学发展、和谐发展的道路上加快了步伐，继续获得了“全国文明城市”地级市考核中排名靠前，保持“国家卫生城市”“全国双拥模范城市”“全国社会管理综合治理优秀城市”，创建为国家级园林城市，评为全国科技进步先进市，积极创建国家环保模范城市、国家生态园林城市和国际健康城市等。

东胜区常住人口近50万，城镇化率达到94％，总面积2530平方公里。

2015年完成地区生产总值884亿元，同比增长7.2％；公共财政预算收入达到80.9亿元；固定资产投资完成451亿元，同比增长12％；城镇居民人均可支配收入达到38807元，同比增长6.6％。

打造宜居宜业的现代化区域性中心城市，建成区面积达78平方公里，全年实施品质城市建设取得新成效，人均道路面积30㎡以上，人均居住面积50㎡以上，新增绿地面积119万㎡以上，人均公园绿地面积达到18㎡，绿化覆盖率达到45％，4个污水厂建成，污水、垃圾无害化处理率达到95％以上。

新建装备制造、汽车博览、绒纺、云计算、食品等145平方公里的重点工业总投资达到490亿元以上，同比增长较快。

煤炭电子交易量实现1.2亿吨，交易额达240亿元。

金融机构达到100多家，成为地区经济发展的重要支撑。

社会消费品零售总额实现223亿元，同比增长8.2％。

2015年东胜区旅游人数突破200万人次，收入实现72亿元，增长30％。

三产业比例为0.2:

37.3:

62.5.城镇化率达到94％启动实施住宅小区文明创建三年攻坚行动。

三公经费下降72％。

全年房地产去库存近100万平方米，实施全城覆盖免费无线网络信息工程。

综合经济实力位居全国市辖区第16位和自治区前三位。

荣获全国文明城市、国家卫生城市，避暑休闲之都，全国平安建设先进，全国科技进步先进，人居环境建设示范城区，全国十佳新型城镇化建设示范城市、国家园林绿化城市等荣誉称号。

实现经济社会稳中有进的发展，民生保障水平提高，“十个全覆盖工程”统筹已投资2.5亿元，进展顺利，人民幸福指数增长。

综合上述分析，鄂尔多斯市各旗、区经济发展有力，投资环境尙佳，城市功能建设进一步完善，美誉度在提高，人民群众幸福指数在上升，实现梦想可望。

房地产市场总体平稳发展，价格趋于合理，建设土地供应控制从严，地价不增。

全市房屋建设虽然供大于求，去库存、去产能、防风险任务艰巨，但仍有需求群体，购销逐步走向理性，价格基本稳定。

总体经济社会稳中有进的发展态势。

（四）最高最佳使用分析

　　房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象各项功能已达到了最高最佳的使用状态。

（五）估价方法选用

　　该地区同类房地产的交易实例较多，估价人员在认真分析所掌握的资料后，根据估价对象的特点及实际情况，选取市场比较法综合评估估价对象的市场价值。

（六）估价测算过程

（1）估价对象:

6层混合结构住宅楼,所在6层,净高3米，外墙涂料，塑钢门窗,内墙抹灰刮白，白灰顶子,玻化砖地面，大暖,上下水齐全，卫生洁具齐全、已装修，公共配套和市政基础设施齐全，建筑面积114.73平方米，房屋现状完好，现已入住使用。

表一：

交易实例与估价对象比较表

项　目

估价对象

实例ａ

实例ｂ

实例ｃ

座　　落

内蒙古自治区鄂尔多斯市杭锦南路11号街坊4号楼2单元4604号

杭锦北路19号街坊

达拉特南路14号街坊

准格尔北路2号街坊

交易情况

正常

交易日期

2017年1月

2016年9月

2016年11月

2016年8月

区位地段

一级

交易单价

3705元/m2

3642元/m2

3705元/m2

房地产状况

结构

混合结构

成新

完好

装修

设施设备

齐全

层次

6层

朝向

南

地形

规整

表二：

交易实例与估价对象比较因素调整表

项目

估价对象

实例ａ

实例ｂ

实例ｃ

交易情况修正

---

100/100

交易日期修正

---

100/100

区域因素修正

---

100/100

个

别

因

素

修

正

结构

---

成新

---

装修

---

设施

---

朝向

---

地形

---

个别因素修正合计

---

修正价格（元）

3500

3520

3460

3520

估价对象比准价格采用简单平均数法求取，估价对象比准价格＝（3520+3460+3520）元/ｍ2/3=3500元/ｍ2

估价对象评估市场价格为3500元/ｍ2×114.73ｍ2＝401555元

（七）估价结果确定

根据估价目的及估价对象的特点，遵循估价依据，按照估价程序，采用科学适用的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合本地区房地产市场的状况，经过仔细的测算，得出本次估价结果是估价对象于估价时点的评估总价格为：

401555元（人民币大写：

肆拾万零壹仟伍佰伍拾伍元整）。

鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司

2017年2月16日

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