项目工程预结算管理办法.docx

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项目工程预结算管理办法

XX有限公司

开发（投资）项目工程预结算管理暂行办法

第一章总则

第一条根据XX集团《房地产业管理暂行办法》，为提高专业化管理和强化成本（投资）控制，加强工程预结算管理，特制定本办法。

第二条本办法适用于集团公司范围内的固定资产投资项目和集团房地产开发管理中心及所属各项目部（公司）的房地产开发项目。

第三条本办法工程预结算管理的内容主要是指开发（投资）项目的投资估算、设计概算、施工图标准预算和竣工结算。

第二章工程预结算管理原则、机构及审批权限

第四条工程预结算管理原则：

（一）实行三级管理，即：

项目部（公司）编报和被授权执行；房地产开发管理中心审核；成本（投资）控制中心评审，集团核准。

预结算管理实行会审会签制。

（二）集团对工程预结算造价实行事前审计核准、事后督查考评。

（三）集团房地产开发管理中心负责对工程成本（投资）实行全

过程控制。

项目部（公司）负责项目建造及营销成本的实施与控制，并建立目标责任制，实施奖罚。

第五条成本（投资）控制中心负责集团公司范围内固定资产投资项目和房地产开发项目的成本控制监督与管理。

工作职责是：

（一）审核项目“三算”的总成本和单位成本经济指标；

（二）审核项目标准预算、零星工程造价、正式工程总价或单价，审核施工合同中的经济条款；

（三）审核竣工结算；

（四）审核项目工程和大宗设备材料招标计划书和方案，并组织和督导有关招标工作；

（五）参与项目投资阶段的可行性分析报告，设计阶段的规划（建筑）设计方案，工程建设阶段的项目总体开发方案，房屋营销阶段的营销策划与执行方案的评审，发表成本控制方面的意见。

（六）参与项目开发中临设方案，单项（专项）设计方案的评审会，发表成本控制方面的意见。

（七）依据新修订的《内部项目及大宗机电设备材料招标管理办法》中的相关规定，组织、参与、指导各项目的招投标工作，做到规范工作程序、保证工程质量，实现提高投资效益的目标。

（八）参与项目成本控制执行结果评价分析。

第六条房地产开发管理中心是成本管控的主体责任者，负责集团房地产业的专业管理与督导。

主要工作职责是：

（一）编制项目投资可行性调研分析报告中的经济、效益分析估算表报集团；

（二）编制项目总体开发方案报集团；

（三）项目规划（建筑）设计合同中的限额、限价标准确定，设计概算审核；

（四）初审、审核各项目部（公司）报送的预算、变更签证、各类方案、设计交底、图纸会审纪要以及招标方案、合同文本等。

第七条项目部（公司）负责项目全过程成本控制的具体执行，并对其建造成本、营销费用负责。

主要工作职责是：

（一）编报项目设计阶段的概算成本目标测算表和施工图阶段综合成本目标和效益目标测算表，报房地产开发管理中心审核通过后，报集团评审确认；

（二）工程施工图标准预算编制并申请审核确认，合同初稿制定、报送审核；

（三）工程设备、材料招标、采购计划及方案申报和依批复组织实施；

（四）跟踪掌控项目建设过程中设计变更、现场签证、单项（专项）设计方案等对成本影响的情况，并定期报告成本变化，依规定事前送审的按规定执行；

（五）营销策划与执行方案中涉及成本部分，送房地产开发管理中心初审后，报集团评审、核准；

（六）工程竣工后编报项目竣工结算书，竣工6个月将竣工结算书报送开发房地产开发管理中心初审，经初审通过后报集团评审、核准；

（七）项目竣工决算后，对项目成本目标、效益目标指标计划执行效果进行分析，将分析报告报集团审计、考评。

第八条预结算审批权限：

（一）在房地产开发管理中心评审的基础上，集团成本（投资）控制中心负责对项目前期工程、零星工程和正式工程预算结算组织审计、评审，按程序履行核准手续。

（二）造价控制部负责审计工程预算结算资料的完整性、程序的合规性、以及合法性，并对经济结果的达标性提出审计意见。

（三）审计意见及评审纪要，一并书面呈报集团总经理、董事长核准后，批复房地产开发管理中心及相关项目部（公司）或投资主体单位执行。

第三章投资估算、设计概算、工程预算管理程序及要求

第九条房地产开发管理中心、项目部（公司）在不同工作阶段依规定向集团提交经自审通过的估算、概算、预算测算表，集团成本（投资）控制中心经全会评审通过，并由集团批复核准。

项目投资估算指标用以指导项目规划（建筑）方案设计；概算指标用以指导项目施工图设计；施工图预算指标用以指导工程建设。

“三算”的控制原则是：

投资估算＞设计概算＞施工图预算。

否则要修改设计和标准。

第十条投资估算的编审：

房地产开发管理中心在项目立项编制可行性经济效益分析报告时，应独立编制项目投资估算表，由房地产开发管理中心依自控程序评审后，报集团成本（投资）控制中心审计、评审通过后，提交集团综合经营目标考核小组使用。

第十一条设计概算的编审：

设计单位依设计合同规定编制设计概算，项目部（公司）初审通过后报房地产开发管理中心依自控程序评审，通过后报集团成本（投资）控制中心审计、评审，评审通过后结果提交集团综合经营目标考核领导小组使用。

第十二条工程预算管理程序：

（一）项目开工至少二个月以前，项目部（公司）及集团房地产开发管理中心应向集团成本（投资）控制中心提供项目施工图、设计方案，并与集团造价控制部会商标准预算的编制原则、方法和项目开工、竣工时间、项目所在地计价标准、市场同期建筑价格信息及市场和公司内部同类项目单位单价信息，以此制定该项目工程单位单价或总价的指导意见等。

商定标准预算的具体编制单位。

项目部（公司）依指导意见安排施工图标准预算编制工作，并填报程序表1《工程标准预算编制申请表》，依审批意见执行。

（二）标准预算书和招标书及标准合同经房地产开发管理中心审核通过后报集团。

由集团成本（投资）控制中心、监察室评审通过后依程序批复核准，交项目部（公司）执行。

其标准预算价仅作为合同上限参考价，项目部（公司）根据市场行情，以招标定价作为合同价。

第十三条设计变更单程序及要求

（一）设计变更应符合成本控制目标，达到限额设计的要求。

设计变更不得影响项目确定的档次、形象。

（二）每份设计变更单正式出图前均应附增加投资预测，其增加值小于5万元时，由项目部（公司）事后按季度报房地产开发管理中心备案。

（三）变更增加投资金额在5万元和小于50万元范围内的事前报送，由房地产开发管理中心常务副主任签字确认。

（四）变更增加投资金额在50万元及以上的，除完成上述审批程序外，还应事前报集团，经成本（投资）控制中心审计、评审，通过后依程序批复后执行。

第十四条现场签证单程序及要求

（一）现场签证单的生效条件

施工单位、监理单位、项目部（公司）三方签字盖章后生效，现场签证的事项与计价以施工合同中的约定为准，必须经项目部（公司）工程技术、预结算部门和领导层共同签认有效。

具体签字权限同设计变更。

（二）现场签证单的时限原则

现场签证必须遵循及时、会签的原则，严禁事后补签。

原则上施工前由施工单位提出，监理单位、项目部（公司）确认。

遇到项目部（公司）认为的特殊紧急情况属项目部（公司）权限内的，可先施工后补办签证，在事后7个工作日内办理完毕。

（三）现场签证单的内容

由房地产开发管理中心统一印制，每个项目的签证实行统一编号。

现场签证单要明确项目、工程量变化的原因、增加或减少的工程量、单价、总价。

施工单位报送时应附预算，项目部（公司）批复时要附审核预算造价。

第十五条项目部（公司）按季编制动态成本控制表，附相关设计变更及签证资料和成本变动原因分析报告，报房地产开发管理中心备案（须经工程技术、成本控制审核）。

以上备案资料作为竣工时的结算依据，但事后的补签证和涂改后的签证及复印件不得作为竣工结算依据。

第十六条施工图纸会审，设计交底原则

施工图完成后，由项目部（公司）第一时间提供给房地产开发管理中心、集团造价控制部、XX集团施工总包方熟悉图纸准备图纸会审。

重点把控如下方面：

（一）根据项目定位、产品定位选择相适应的设备、材料、构件，避免功能溢价；

（二）复核结构指标（砼、钢筋、模板含量）是否满足限额设计；

（三）是否按项目部（公司）要求编制工程做法，做法是否合理；

（四）各专业各自有无错漏，各专业之间有无碰缺等。

第十七条地基处理、基础选型、地下室、边坡支护、园林景观等专项方案评审范围与程序

（一）方案评审的范围：

地基处理、基础选型、地下室工程、边坡支护、钢结构、幕墙、铝合金、园林景观、智能化等专业设计方案。

（二）方案评审程序

项目部（公司）委托专业设计后，将其方案和设计概算进行自审通过后，报送房地产开发管理中心评审，集团成本（投资）控制中心参与评审会，发表成本控制方面的意见。

第十八条造价控制部审计预结算时限要求

项目部（公司）根据项目开工需要编制或委托编制、初审，房地产开发管理中心复核评审，造价控制部审计30天内完成。

（一）造价控制部每年初根据房地产开发管理中心报送的年度预结算安排计划，统筹安排集团开发预结算审计工作计划，经集团分管领导批准后印发执行。

（二）工程招标的前提是必须有经批准的施工图及专业（专项）施工设计方案，必须有经初审、审核、审计确认的预算单价或总价，必须有经审查通过的范本合同。

（三）项目部（公司）在获得项目竣工核验备案证明文件之日起六个月内完成工程竣工结算的编制，并自行初审通过后，报送房地产开发管理中心审核通过后，报集团审计、核准。

项目竣工结算时间最长不得超过十二个月。

第四章施工图标准预算的编制与审核、审计

第十九条预算编制的基本条件及要求：

（一）预算编制的准备工作

1、项目部（公司）或投资主体单位在扩初设计概算的基础上，及时安排合同、预算的准备工作，并与集团造价控制部沟通标准预算编制的相关事宜。

2、项目部（公司）会同房地产开发管理中心、造价控制部共同编制《预算编制说明》，该说明要明确预算范围、编制依据、成果要求等，经房地产开发管理中心审核同意后提交集团造价控制部、施工总包方。

3、当施工图完成后，由项目部（公司）第一时间提供给房产开发管理中心、集团造价控制部、XX集团施工总包方各一份，供图纸会审、预算、施工方案使用。

在适当时间，由项目部（公司）组织设计交底、图纸会审，形成会议纪要。

4、项目部（公司）督促施工总包方（指XX集团公司自行施工部分）在取得施工图后按《预算编制说明》的要求提交施工图预算书，编制时限最长45个日历天。

5、前期零星、临设项目，待设计、施工方案审批后，项目部（公司）及时安排零星、临设项目的预算及初审，依规定上报审核、评审、核准。

（二）项目部（公司）根据设计及现场基本条件，具体安排预算工作。

为了满足现场施工需要，施工图预算审计可根据工程规模、轻重缓急分批次报送进行，需要时还应提供预算相关资料。

其顺序为：

1、前期零星、临设工程；

2、土石方、基坑支护、桩基；

3、±0.00m以下部分；

4、±0.00m以上部分；

5、室外配套部分。

（三）根据市场形势发展和行业经验，为保证项目不因预算定价问题延迟开工，工程定价可分为工程单项单价包干和总价包干方式签订合同。

工程单项单价包干在竣工结算时不调单价，工程总价包干依合同约定条件只调整约定范围内的设计变更或材差、人工费差。

（四）经集团评审、核准的单价或总价，作为标准预算价，是项目部（公司）签订合同价的最高上限价位，项目部（公司）和投资主体单位应根据项目规模、工程难易程度、工期、质量、安全文明施工、资金支付及当地工程造价市场行情，自主与施工方谈判竣工结算条件和最终合同价。

（五）预算应在说明中包括工程人工、材料、台班和工程实物量的汇总与分析和工程经济指标分析。

其具体要求是：

1、主要材料、设备价格表中应明确品牌、系列、规格、型号与技术参数，并在备注栏注明价格来源，如第几期信息价、参照项目结算价、或询价（应注明询价单位名称和联系电话）等。

2、各单项工程的土建、安装工程在±0.00m以上、±0.00m以下分别计价。

3、综合计价的项目要求土建工程中柱、墙、梁、板、栏板、挑檐、阳台、雨棚、女儿墙、构造柱、圈梁、过梁等构件砼和模板分别列项；装饰工程中地面、内墙面、天棚按房间列项；屋面、外墙按装修做法编号分别列项；工程量不合并，以利于分析经济指标。

钢筋可在套定额时汇总，但应附构件钢筋明细。

给排水工程中给水、雨水、污水、空调水、中水应分别列项；电气工程中强电、弱电预埋管分别列项。

4、每份预算根据专业进行相应的经济指标分析（见经济分析表1-10）。

5、清单计价的项目要求按最新版计价规范执行，各工程分项同上。

第二十条施工图标准预算实施程序

（一）施工图标准预算报送封面采用格式表1《施工图标准预算、工程竣工结算申报书》。

（二）项目部（公司）按程序表1填写《工程标准预算编制申报表》，依表中要求程序完成审批后，安排预算编制业务工作。

作为专项报告的附件报送集团。

（三）当标准预算完成后，由项目部初审后，报送房地产开发管理中心复审，通过后报集团成本（投资）控制中心审计、评审，通过后依程序批复项目部组织合同谈价。

批复附格式表2《工程竣工结算（预算）、审计、核准书》。

第二十一条施工图标准预算审计重点：

（一）工程子目及量的计算是否符合定额的计算规定。

（二）定额或单价的套用是否符合相关规定。

（三）其他费用是否符合当地或工程的实际情况。

第二十二条施工合同、招标书计价条款审核重点：

（一）施工范围及工程量、单价或总价包干的具体条款是否与标准预算内容一致；

（二）甲供或甲定乙供设备、大宗材料的范围、计价、结算方式及乙方采购设备、材料调差及人工调差等具体事项是否与标准预算、合同约定一致；

（三）施工现场安全文明措施费的计取标准是否低于标准预算；

（四）分项工程造价±3%以内增减变化结算时不予调整；

（五）设计变更、现场签证的造价与合同定价同比例下浮；

（六）总承包工程的管理费系数≤3%和确定配合费计算等。

第五章工程竣工结算的编制、审计、批准

第二十三条工程竣工结算编制的程序及要求：

（一）工程竣工结算的程序

1、工程竣工核验备案证明文件获取30天后，房地产开发管理中心应督促项目部（公司）安排其合同预算部门（投资主体单位应督促施工单位）收集整理资料，要求施工方90天内进行竣工结算工作。

2、项目部（公司）须按程序表2《工程竣工结算申请表及资料清单》，程序表3《工程竣工结算前置条件会签表》、程序表4《项目竣工查丈面积统计表》，程序表5《项目分部分项工程施工节点记录表》的内容填写，依表中要求审核、签字完成后，开始安排施工方编制、报送审竣工结算。

3、工程竣工结算由项目部（公司）或投资主体单位初审完成后，将施工方报送的工程竣工结算书及其相关程序表、格式表，涉及竣工结算需要的现场施工照片等资料，应与初审意见一同报送房地产开发管理中心审核通过后，报集团审核。

4、集团成本（投资）控制中心审计、评审后，依程序批复生效。

（二）竣工结算相关资料标准：

1、竣工图必须经监理单位、项目部（公司）相关技术负责人审核后，在图纸上盖“竣工图”印章。

并附工程竣工核验备案证明文件复印件等资料。

2、开工前经项目部（公司）批准的施工方案和房地产开发管理中心批准的施工组织设计、施工图设计交底、图纸会审会议纪要作为结算资料时，项目部（公司）、房地产开发管理中心必须提供当时确认的原件。

施工合同、设计变更、已经备案的现场签证（涂改、复印等不合规的资料不能入内）。

3、项目设备材料招标的，提供招投标评标会纪要、采购合同、发票，以利于结算。

（招标时已明确单价和总价包干价的，结算时只提供会议纪要和现场验货清单即可。

）

4、项目部（公司）须对资料完整性、真实性负责，提交资料时相关部门、领导必须签字盖章。

5、竣工结算书报送封面格式标准见格式表1《施工图标准预算、工程竣工结算申报书》，汇总表采用格式表3《****项目工程造价汇总表》。

竣工结算依规定逐层级报审，最后以集团的审计核准书为准生效。

批复附格式表2《工程竣工结算（预算）、审计、核准书》。

第二十四条竣工结算审计重点：

（一）审计的依据：

竣工结算时应以合同价为依据，加减签证、设计变更单和材料、人工政策性调差，作为最后结算总价；总价包干的合同，依合同约定条款执行；单价包干的合同，依合同约定，逐级审核工程结算子目、实物量，审核设计变更、现场签证、材料、人工政策性调差等变化情况，但单价不作调整。

（二）审计的内容：

审核工程量、价格是否符合合同约定、招标书及相关规定；增减工程量是否准确及符合规定。

（三）竣工结算应在说明中包括工程人工、材料、台班、工程实物量的汇总与分析和工程经济指标分析（见经济分析表1-10）。

（四）审计材料、人工调差、脚手架计算时间是否符合下面规定：

1、内部工程合同约定。

采用深圳市定额结算项目，项目的材料、人工费结算价格按时间段划分，分段调差价，具体规定如下：

（1）结构工程的钢筋、混凝土、模板（仅砖混结构工程含砌体）材料价格，按各单项工程结构的实际开始施工时间（以现场建设方确认书时间为准）起至主体封顶（以现场建设方确认书时间为准）的期间平均信息价计算；

（2）建筑装饰工程和安装工程材料价格，按各单项工程主体封顶时间至施工方向建设方提交竣工验收报告之日的期间平均信息价计算；

（3）人工价格按各单项工程建设方批准开工之日（以现场建设方对施工方开工报告的批准时间为准）起至施工方向建设方提交竣工验收申请报告之日止，总期数的80%的期间平均信息价计算；

（4）建设方招标定价包干项目不参与调差；

（5）深圳地区以外的项目参照本条款执行。

2、脚手架的计算时间

项目部（公司）提供土方工程工期、分项工程的地下工程工期、主体工程工期、开始拆脚手架时间、工程竣工时间作为计算脚手架的结算依据。

第六章附则

第二十五条各级工程预结算工作人员必须遵守本办法，恪守职业道德、廉洁自律、保守秘密；严禁玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权或利用工作之便以各种方式索取财物。

一经发现，集团将予以严肃查处。

第二十六条本办法自颁布之日起执行，XX集团原预结算有关规定中止实行。

第二十七条本办法由集团成本（投资）控制中心负责解释。