抵押位于株洲市云龙示范区的二宗划拨土地使用权价格评估株洲市.docx

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抵押位于株洲市云龙示范区的二宗划拨土地使用权价格评估株洲市

土地估价技术报告

项目名称：

××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）

受托估价单位：

湖南万源评估咨询有限公司

土地估价报告编号：

湘万源评[2013]（估）字第××号

土地估价技术报告编号：

湘万源评[2013]（技）字第××号

提交估价报告日期：

二Ｏ一三年三月二十日

关键词：

湖南省株洲市

抵押贷款

湖南万源评估咨询有限公司

二Ｏ一三年

土地估价技术报告

第一部分总述

一、估价项目名称

××抵押位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格评估（株洲市）

二、委托估价方

委托单位：

××

单位地址：

××

委托单位与估价对象土地使用者之间的关系：

一致

经营范围：

略。

法定代表人：

××

联系人：

××

联系电话：

××

邮政编码：

412000

三、受托估价方

受托估价机构：

湖南万源评估咨询有限公司

机构地址：

长沙市文艺路乔庄一号

执业范围：

全国

注册号：

资格证书获得时间：

2011年7月1日

估价资质有效期：

2016年6月30日

法人代表：

吴跃民

联系人：

高蝶丽

联系电话：

（株洲）6

（长沙）9

邮政编码：

412007

四、估价目的

根据《土地价格评估委托书》，××拟以土地使用权为担保申请贷款，特委托湖南万源评估咨询有限公司对其位于株洲市云龙示范区××的二宗划拨土地使用权价格进行评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。

五、估价依据

（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件

1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）

4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号，1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）

5、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号，2007年10月28日）

6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号，1990年5月19日）

7、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局令第1号，1992年3月8日）

8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）

（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件

1、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》[2000年3月31日湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告（第36号）]

2、《湖南省地方税务局、省财政厅、省建设厅转发国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（湘地税发［2005］61号 2005年5月27日）

3、《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号2008年1月1日）

4、《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月）

（三）有关技术标准

1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001，2001年11月12日）

2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）

3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007，2007年8月10日）

（四）委托方提供的资料

1、估价对象《土地价格评估委托书》

2、估价对象《国有土地使用证》（证号：

××）

3、估价对象《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》

（五）估价人员现场勘查取得的资料

1、估价对象现状利用调查表

2、宗地内外基础设施情况调查表

3、估价对象区域情况调查表

4、估价对象现状利用照片

5、比较案例现状照片

六、估价基准日

二Ｏ一三年三月十五日

七、估价日期

二Ｏ一三年三月十五日至二Ｏ一三年三月二十日

八、地价定义

估价对象均位于株洲市云龙示范区五星社区，根据本次评估目的，地价定义如下：

1、估价基准日的设定：

根据委托方提供的《土地价格评估委托书》，设定估价基准日为2013年3月15日。

2、用途设定：

估价对象土地登记用途为城镇住宅用地，根据《土地利用现状分类》，此次估价设定用途为城镇住宅用地。

3、开发程度设定：

估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，根据此次评估目的，设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整。

4、国有建设用地利用条件设定：

根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。

本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

5、国有建设用地使用权类型设定：

估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，根据此次评估的目的，设定土地使用权类型为划拨。

6、国有建设用地使用权年限设定：

根据估价对象《国有土地使用证》，估价对象登记使用权类型为国有划拨土地，本次评估设定土地使用权年限为无限年期。

本估价结果是在评估基准日2013年3月15日，在设定用途为城镇住宅用地；设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整；设定容积率为4.0；设定土地使用权年期为无限年期，规划利用条件下的国有划拨建设用地使用权价格。

九、估价结果

××委托评估的位于株洲市云龙示范区××的二宗国有建设用地，在评估基准日2013年3月15日，设定用途为城镇住宅用地，设定开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及红线内场地平整，容积率为4.0，土地使用权年限为无限年期，规划利用条件下的划拨用地使用权价格为：

土地面积：

117986.69平方米；

单位面积土地价格：

1302元/平方米；

土地总价：

15361.84万元；

大写：

壹亿伍仟叁佰陆拾壹万捌仟肆佰元整；

（货币种类：

人民币）

估价结果详见附表《土地估价结果一览表》（表1-1）。

表1-1土地估价结果一览表

估价机构：

湖南万源评估咨询有限公司估价报告编号：

湘万源评［2013］（技）字第××号

估价期日：

2013年3月15日估价期日的土地使用权性质：

国有划拨

宗地名称

估价期日的土地使用者

土地使用证编号

宗地位置

估价期日的实际用途

估价设定的用途

容积率

估价期日的实际土地开发程度

估价设定的土地开发程度

土地使用权年限（年）

面积（㎡）

出让土地单价（元/㎡）

出让金扣除比例（%）

划拨土地单价（元/㎡）

总地价（万元）

备注

宗地1

××

株洲市云龙示范区

城镇住宅用地

规划4.0

红线外“五通”红线内场地平整

无限年期

59915.84

2003

1302

7801.04

宗地2

××

株洲市云龙示范区

城镇住宅用地

规划4.0

红线外“五通”红线内场地平整

无限年期

58070.85

2003

1302

7560.8

合计

117986.69

15361.84

注：

“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）

一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）

1、根据委托方提供的资料，待估宗地不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利；

2、基础设施情况表（表1-2）：

表1-2待估宗地基础设施情况表

宗地

编号

地面平整状况

周围道路状况

供电状况

供水状况

排水状况

通讯条件

供热状况

供气状况

宗地1

场地平整

北临宽40米的主干道云峰大道，水泥路面，质量良好，交通顺畅

宗地外接云田变（500KV）、美泉变（110KV）变电站，供电保证率99%

宗地外接建设主干管DN400-1000mm长88.1km，DN100-300mm配水管100km，供水保证率98%

排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。

可控制性集中排放，排水畅通

目前有4座邮政局，即樟树下邮政所，云田乡邮政所，龙头铺邮政所等，宗地外接市政通讯网，通讯保证率100%

未通

宗地2

场地平整

东临宽40米的主干道华强路，水泥路面，质量良好，交通顺畅

宗地外接云田变（500KV）、美泉变（110KV）变电站，供电保证率99%

宗地外接建设主干管DN400-1000mm长88.1km，DN100-300mm配水管100km，供水保证率98%

排放依附道路排水系统，雨污合流汇入城市排水管网。

可控制性集中排放，排水畅通

目前有4座邮政局，即樟树下邮政所，云田乡邮政所，龙头铺邮政所等，宗地外接市政通讯网，通讯保证率100%

未通

3、规划限制条件：

依据规划条件不变

4、影响土地价格的其他限定条件：

无

二、其他需要说明的事项：

1、本报告结果仅作为委托方办理土地抵押贷款手续提供价格参考依据。

2、评估结果自估价基准日起一年内有效。

3、宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。

本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

4、根据估价对象《国有土地使用证》（证号：

××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。

5、在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%。

株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。

6、房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

7、根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：

“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。

湖南万源评估咨询有限公司

二Ｏ一三年三月二十日

十、需要特殊说明的事项

1、估价的前提条件和假设条件

（1）假设土地使用者合法取得该宗土地的国有土地使用权，并支付有关的税费。

（2）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。

（3）估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

（4）待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证持续发展。

（5）评估宗地设定的用途为城镇住宅用地，设定容积率为4.0。

（6）评估宗地基础设施条件设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）红线内场地平整。

（7）土地使用权年限设定为无限年期。

2、估价结果和估价报告的使用

（1）估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）撰写本估价报告，形成意见和结论。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

（3）本报告及估价结果仅为委托方办理抵押贷款手续提供价格参考，当用于其它目的，本报告评估结果无效。

（4）本报告的估价结果自评估基准日起一年内有效。

（5）估价报告和估价结果的使用权属于委托方，湖南万源评估咨询有限公司负责对估价结果进行解释。

（6）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的损失，受托估价机构不承担责任。

（7）根据《中华人民共和国担保法》第56条规定：

“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。

”故划拨土地使用权抵押时，抵押权人应考虑此项风险。

3、其他需要特殊说明的事项

（1）土地权属资料及土地规划资料由委托方提供，估价对象照片等由现场估价人员现场踏勘取得，土地区位条件和地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员调查取得。

（2）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，此次评估的估价对象为国有建设用地划拨土地使用权价值。

4、其它说明

（1）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（2）宗地土地登记用途为城镇住宅用地，根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。

本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

（3）根据估价对象《国有土地使用证》（证号：

××）登记国有土地使用者为××，现拟将总登记面积为117986.69平方米的国有建设用地使用权作为抵押贷款担保物。

（4）在估价基准日，估价对象各宗地使用权类型均为国有划拨，根据《湖南省财政、湖南省国土资源厅关于进一步规范国有土地使用权出让收支管理有关问题的通知》（湘财综[2007]65号）文件，转让划拨国有土地使用权、依法利用原划拨土地进行经营性建设，或者变现处置抵押划拨土地使用权等，依法应当补办出让手续的，补缴土地价款的具体补缴比例，商业用地不得低于成交价款的40%;商品住宅用地不得低于成交价款的35％;工业用地不得低于成交价款的25%;其他用地不得低于成交价款的30%，株洲市国土资源局直接依据此文件确定土地出让金比例，此次评估的宗地划拨土地使用权价格，按出让国有建设用地使用权价格的35%扣除出让金。

（5）房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

（6）还原利率的确定

还原利率是将房地产的未来预期收益还原为价值的利率，其实质是一种投资收益率。

土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度等有关。

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），土地还原利率的确定一般有三种方法，即：

租价比法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序法。

a.租价比法。

即利用收益还原法公式，通过收集土地市场上相同或相似土地的收益和价格等资料反求出还原利率。

b.安全利率加风险调整值法。

安全利率通常选择银行一年期的存款利率或一年期的国债年利率，风险调整值则依据影响土地价格的社会经济因素确定。

c.投资风险与投资收益率综合顺序插入法。

收集社会上各种类型投资的收益率，按其大小由低到高排序，然后根据经验判断土地还原利率应落在哪个范围，并确定所要求取的还原利率的具体数值。

根据《株洲市云龙示范区龙头铺镇与云田镇基准地价成果报告》（2012年5月），云龙示范区建制镇土地还原利率和房屋还原利率的确定主要考虑以下因素：

第一，估价基准日我国的一年期定期存款年利率为3.25%，可以参考采用一年期定期存款利率为安全利率再加风险调整值的方法确定还原利率。

第二，租价比法以交易案例的纯收益与其价格比率的均值作为还原利率，其客观性和依据性较强，在考虑资料易得性的前提下应尽量采用这一方法来测算还原利率。

第三，土地还原利率与土地利用类型及区域繁华程度有关，不同用地类型及不同土地级别之间的还原利率应有所差别。

综合以上三个方面的分析，本次评估中还原利率的确定主要采用租价比法进行，各类型用地土地及房屋还原利率的确定过程如下：

a、商业用地还原利率的确定过程。

选取兼有租金和售价的商业样点，计算其平均租售比1∶12.05。

由此可得商业用地综合还原利率为8.3%。

房屋有一定的耐用年限，折旧较快，且易受自然灾害的影响，其还原利率一般比土地还原利率要高2-3个百分点，本次基准地价更新取2%作为房屋对土地的风险增加值。

b、住宅用地还原利率的确定过程。

在各级别住宅用地中，选取兼有租金和售价的住宅样点，计算其平均租售比为1∶12.82，可得住宅综合还原利率为7.8%。

与商业用地一样，住宅房屋还原利率比土地还原利率高两个百分点。

c、工业用地还原利率的确定过程。

工业用地样点具有面积大、数目少的特点。

其中租赁样点更少，较难取得租售比价，考虑到不同行业平均利润水平的差异，在住宅用地还原利率的基础上下调一个百分点得到工业用地还原利率。

评估参数中土地与建筑物还原利率详见表（表1-3）：

表1-3土地与建筑物还原利率表

用地类型

建筑物还原利率

土地还原利率

商业

9.5%

7.5%

居住

9.0%

7.0%

工业

8.0%

6.0%

十一、土地估价师签字

姓名资格证书号签名

吴文卫　　　　

高蝶丽

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：

二Ｏ一三年三月二十日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况

估价对象的来源及历史沿革：

根据委托方提供的资料，估价对象原为国有储备用地，现国有土地使用权由××以国有划拨方式获得，并于2010年10月22日取得《国有土地使用证》。

各估价对象的土地登记状况具体如下：

（1）宗地1

国有土地使用证证号：

××

土地使用权人：

××

宗地位置：

位于株洲市云龙示范区××

图号：

无

地号：

无

地类（用途）：

城镇住宅用地

土地使用权性质：

国有划拨

土地面积：

59915.84平方米

土地使用权终止日期：

无

土地发证日期：

2010年10月22日

记事栏：

无

土地四至：

东临××，南邻××，西邻××，北临××

土地级别：

属云龙示范区云田镇住宅一级用地

（2）宗地2

国有土地使用证证号：

××

土地使用权人：

××

宗地位置：

位于株洲市云龙示范区××

图号：

无

地号：

无

地类（用途）：

城镇住宅用地

土地使用权性质：

国有划拨

土地面积：

58070.85平方米

土地使用权终止日期：

未登记

土地发证日期：

2010年10月22日

记事栏：

无

土地四至：

东临××，南邻××，西邻××，北临××

土地级别：

属云龙示范区云田镇住宅一级用地

2、土地权利状况

（1）估价对象的土地所有权状况：

估价对象土地所有权属国家所有。

（2）估价对象的土地使用权状况：

根据委托方提供的《国有土地使用证》，估价对象的国有土地使用权是由××于2010年10月22日以划拨方式取得，本次评估设定土地使用权年限为无限年期。

（3）土地他项权利状况：

根据委托方提供的资料与信息，估价对象至估价基准日，未设立抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。

3、土地利用状况

根据委托方提供的资料和估价人员的现场勘察，估价对象为待开发空地，现状土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内土地平整。

根据《株洲市云龙示范区管理委员会发展规划部证明》，估价对象规划用途为住宅用地，规划容积率为4.0，建筑密度为50%，绿地率为20%。

本次评估根据最有效利用原则，设定容积率为4.0，建筑密度为50%。

城市规划对估价对象所在区域无特殊规划限制。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

1、城市资源状况

株洲市位于湖南东部、湘江中下游，东经112°57′30″-114°07′15″,北纬26°03′05″-28°01′27″之间。

东与江西省的萍乡、莲花、永新、宁冈、井岗山接壤；南邻桂东县、资兴市；西接株洲市、衡东县、安仁县；北与长沙市毗邻。

株洲市现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和天元、芦淞、荷塘、石峰四区及国家级株洲高新技术产业开发区。

株洲市域的总面积为11262平方千米，常住总人口为385.56万人（2010年人口普查数据）；其中市区的总面积为853.4平方千米，常住总人口为105.54万（为2010年人口普查数据，因为2011年原市区周围株洲县的卫星城镇纳入城区，现人口应达到约120万）。

此外，2009年末，株洲市区建成区面积达到107.5平方千米（云龙示范区未列），位居全省第2位，比“十一五”目标提前一年实现“双百”城市目标。

株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛、光热充足，无霜期在286天以上，年平均气温16°C至18°C，是名副其实的膏腴之地，适宜多种农作物生长，为湖南省有名的粮食高产区和国家重要的商品粮基地。

城区内多平缓丘陵地，地形呈微波起伏状，成土母质复杂，风化物组成居多，土壤类型多为红壤和水稻土。

境内已探明的矿产有煤、铁、钨、铅、锌、金、锡、铀、钼、铜、银、铌、钽、稀土、萤石、石膏、硅石土、高岭土、石灰石、花岗岩等40余种，为有名的有色金属之乡。

株洲市旅游资源丰富，市内重点风景名胜区共有4处，其中国家级的有炎陵县炎帝陵1处，省级的有炎陵县桃源洞国家森林公园、株洲市大京风景区和茶陵县云阳山森林公园。

2、房地产制度或房地产市场状况

（1）土地市场：

2012年全年株洲城区共成交土地68宗，成交面积357.67万平方米，成交金额61.6亿元。

2012年的土地市场，先抑后扬的趋势极为明显，上半年，株洲土地市场出现周期性疲软，开发商拿地热情普遍不高，商住用地成交量与过去几年同期相比呈现一定程度的下降趋势。

但随着5月株洲楼市的复苏，在供销两旺的市场带动下，一些房企较快地完成了资金回笼，对新一轮开发用地的需求日益旺盛；下半年，除三次刷新株洲城区商住用地成交总价纪录外，仅11月、12月成两个月就成交了37宗地块，成交金额达36.6亿元，远远超过了前10个月的成交额。

（2）房地产市场状况：

株洲是刚需占据主导的市场，在2012年的以价换量形势下，楼市前景逐渐明朗，胶着的观望情绪得以缓解，刚需释放成为促进成交的基础。

据是房产局官网数据显示，1月22日-2月11日的三周时间里，我市新建商品房仅签约277套，面对价格僵持、成交低迷、市场前景不明朗，“去库存房”成为开发商们主要的动作，以超低团购价来吸引购房者，积极促销，以价换量成为楼市的主流，同时，刚需在银行不同程度下调首套购房利率的支持下，陆续进入市场，就2月26日-3月24日的4周时间里，新建商品房每周成交数量均超过530套。

3月以后，我市每月的销售量都在20万平方米以上，同比均成正，但月增幅逐渐放缓，至9月，月销售同比从3月的209.38%下降到19.6%，但9月55.37万平方米的供应量，扭转了下半年来月供负增长加剧的局面；10月楼市整体表现乏力，供应急剧下降的同时，销售量保持着均衡增长；11-12月，房地产开发投资、施工面积、新开工面积、供应销售以及住房均价、二手房成交均上杨。

（3）宏观调控及金融税收政策

国家宏观政策对房地产市场的调控将对土地价格产生极大影响。

如新“国八条”中明确“对贷款购买第二套住房的

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