山大路片区基础资料汇编.docx
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山大路片区基础资料汇编
1前言
1.1规划背景
历城区南依泰山，北靠黄河，是东部沿海经济大省山东省省会济南最大的市辖区，是泉城东部重要的政治、经济、文化中心，总面积1298平方公里，人口112万，辖13个街道6个镇。
2012年，全区实现生产总值690亿元；地方财政一般预算收入28.09亿元；城镇居民人均可支配收入29974元、农民人均纯收入12653元。
经济社会呈现发展快、效益好、后劲足的良好局面。
2009年，区委、区政府根据市委市政府“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市总体发展战略，进一步明确了“一带四区”的发展布局，引导全区上下进一步统一思想、抢抓机遇，加快建设省会现代化中心城区。
“一带”：
二环东路隆起带，以二环东路为主轴，辐射两侧及周边区域，建设高端商务、总部基地、金融证券、房地产业、现代物流、科研信息产业聚集发展的现代服务业隆起带。
“四区”：
洪楼商贸区，以花园路和二环东路为纵横两轴，辐射带动花园商业街、东环科技城、七里堡综合市场三大特色街区，建设泉城东部商贸中心区；东部新城区，以唐冶新区为核心区，辐射带动港沟、彩石和郭店片区，建设集现代服务业、科技研发、生活居住于一体的现代化商住区；临空经济区，以临港开发区为核心区，辐射带动董家、唐王两镇和遥墙、华山、荷花路、鲍山、王舍人等街道，建设先进制造业、临空产业和现代都市农业聚集区；南部生态区，严格保护生态、全力建设生态、适度经营生态，大力发展休闲旅游业和观光农业，建设市民户外休闲基地。
2片区自然条件及历史资料
2.1区域位置
2.1.1地理区位
济南市位于山东省的中部，泰山穹窿北麓，黄河南岸，泰山山地与鲁西北冲积平原交接的山前倾斜平原上。
东邻淄博，南依泰安、莱芜、肥城、东平，西靠梁山，东北与邹平接壤，西北与齐河隔河相望。
地理座标为：
北纬36°02′至37°04′，东经116°11′至117°44′。
市区位置在北纬36°40′06″，东经117°00′30″。
片区位于济南市历下区，南靠经十路、北邻解放路，东西分别是山大路和历山路，占地面积300公顷。
地处城市中心地带，地理位置极其优越。
2.1.2经济区位
济南是一座古老而现代的城市，山东政治、经济、文化的中心。
济南身处战略要冲，贯穿东西、承接南北，南接长三角城市群，北接京津冀经济区，东融环渤海经济圈，西临中原大地，是山东乃至华北重要的区域性中心城市。
片区以北有济南的“科技技术中心”--济南科技市场，城市经济中心之一的洪家楼，东部又是济南的大力发展的高新区，西部则是恒隆、万达、世贸等大型商业区，周边经济实力雄厚，一定程度上带动了片区内部经济发展。
同时，片区内部的山师东路、文化东路所具有的独具济南特色的零售商业街吸引了大量济南市民更甚至是外地游客的青睐。
由此看来片区不管是外围还是内部经济都已经篷布发展。
2.1.3交通区位
济南地处山东腹地，是山东半岛与华东、华北和中西部地区联结的重要门户，也是全国交通、信息大通道的重要枢纽，在承接产业转移、配置生产要素、拓展经济腹地、提高综合实力等方面享有得天独厚的优势和条件。
片区四周不仅围绕着经十路、山大路、解放路、历山路这些城市主要道路，内部也有文化东路、和平路所穿过。
所处地域是从市中心到高新区、济莱高速的主要道路。
但是，就片区位于市中心的重要地域而论，片区内部的道路网稠密度远远不够，虽与多条城市主要道路有联系，但远不能满足片区内部居民的需要，通达性相对较差。
2.2自然状况
片区南部与其相望的群山是济南市著名旅游景点——千佛山风景区，千佛山风景区隶属南部山区，是国家AAAA级旅游风景区，自然环境优美，一年四季都能吸引到全国各的游客来此游玩，从片区内部的高楼向南眺望都可以看到风景如画的千佛山与济南城市建筑所交相结合的优美天际线。
3片区人口资料
根据《济南市城市总体规划（2006-2020）》，济南市中心城居住地域空间按照居住社区、居住小区、居住组团组织模式规划，每个居住社区由1至2个居住区或若干居住小区组成，规模约5-7万人。
根据居住用地规划，结合现状街道办事处管辖范围，尽可能形成具有地缘感和较明确范围的居住地域空间。
3.1建筑新村街道办
建筑新村街道办包含2个社区，分别为诚基社区、和平新村社区。
2个社区总人口共计7789户，约2.44万人。
详情见（表3-1）
3.2文化东路街道办
文化东路街道办包含3个社区，分别为山师东路社区、和平路社区、师东新村社区。
3个社区总人口共计12728户，约3.60万人（表3-1）
表3-1山大路片区社区情况一览表
所属街办
序号
社区名称
起止范围
居住用地面积（ha）
面积（ha）
居民户数
居住人口
人口毛密度（人/ha）
建筑新村街道
1
诚基社区
东起历山东路，西至历山路，北起解放路，南至和平路。
17.51
49.90
4041
12460
712
2
和平新村社区
东起山大路，西至历山东路，北起解放路，南至和平路。
16.83
31.68
3748
12044
716
文化东路街道
3
山师东路社区
东起山师东路，西至历山路，北起和平路，南至经十路。
48.17
84.43
2537
7168
149
4
和平路社区
东起山大路，西至山师东路，北起和平路，南至文化东路。
19.45
66.51
4459
13346
686
5
师东新村社区
东起山大路，西至山师东路，北起文化东路，南至经十路。
32.33
67.94
5732
15477
479
合计
134.29
300.46
20517
60495
4片区用地与现状建设资料
4.1片区土地利用资料
规划区总用地为300.46公顷。
现状用地大部分已开发利用，现状城市建设用地面积为298.86公顷，占规划总用地的99.47％。
军事用地用地面积为8.16公顷，占规划总用地的2.72％。
水域和其它非城市建设用地面积为1.60公顷，占规划总用地的0.53％。
表4-1现状用地平衡表
城市建设用地平衡表
用地代码
用地名称
用地面积（hm²）
占城市建设用地比例
大类
中类
小类
R
居住用地
106.03
36.47%
R2
二类居住用地
106.03
36.47%
R22
服务设施用地
2.03
0.70%
A
公共管理与公共服务设施用地
102.87
35.39%
A1
行政办公用地
3.01
1.04%
A2
文化设施用地
1.02
0.35%
A22
文化活动用地
1.02
0.35%
A3
教育科研用地
83.70
28.79%
A31
高等院校用地
68.60
23.60%
A33
中小学用地
9.80
3.37%
A35
科研用地
5.31
1.83%
A4
体育用地
3.30
1.14%
A42
体育训练用地
3.30
1.14%
A5
医疗卫生用地
11.83
4.07%
A51
医院用地
11.83
4.07%
B
商业服务业设施用地
36.66
12.61%
B1
商业用地
17.87
6.15%
B11
零售商业用地
7.88
2.71%
B13
餐饮用地
2.64
0.91%
B14
旅馆用地
7.35
2.53%
B2
商务用地
11.61
3.99%
B21
金融保险用地
2.81
0.97%
B22
艺术传媒用地
3.03
1.04%
B29
其他商务用地
5.76
1.98%
B3
娱乐康体用地
2.54
0.87%
B31
娱乐用地
2.54
0.87%
B4
公用设施营业网点用地
1.77
0.61%
B41
加油加气站用地
0.17
0.06%
B49
其他公用设施营业网点用地
1.60
0.55%
B9
其他服务设施用地
2.88
0.99%
M
工业用地
15.23
5.24%
M1
一类工业用地
15.23
5.24%
S
道路与交通设施用地
27.98
9.63%
S1
城市道路用地
27.98
9.63%
U
公用设施用地
1.48
0.51%
U1
供应设施用地
1.02
0.35%
U11
供水用地
0.17
0.06%
U12
供电用地
0.86
0.30%
U2
环境设施用地
0.29
0.10%
U22
环卫用地
0.29
0.10%
U9
其他公用设施用地
0.17
0.06%
G
绿地与广场用地
0.45
0.15%
G3
广场用地
0.45
0.15%
H11
城市建设用地
290.70
100.00%
4.2片区现状建设资料
片区内用地种类多，分布较为杂乱，且大多占地面积较小。
从建筑质量、建筑风貌方面评价，多为上世纪八九十年的建筑，砖混结构，质量差。
外形较为单一，材质大多为混凝土，外貌不美观。
4.2.1居住用地
现状居住用地面积106.03公顷，占现状城市建设用地36.47％。
居住用地以商品住宅和单位宿舍住宅为主。
其中商品住宅49.27公顷，占现状居住用地的46.46%，单位宿舍55.68公顷，占现状居住用地的53.54%。
通过商品住宅与单位宿舍占现状居住用地的比例可以看出，片区内单位宿舍比重较大。
带来了相应问题，如小区内普遍缺乏绿化及配套设施，道路过窄，交通不畅，停车问题明显。
4.2.2公共管理与公共服务设施用地
见第五章
4.2.3商业服务业设施用地
见第六章
4.2.4工业用地
现状工业用地面积为15.23公顷，占现状建设用地5.24％。
规划区内工业用地主要为位于山大路与文化路交插口交叉口的轻骑集团工厂，现已废弃。
4.2.5道路与交通设施用地
现状道路与交通设施用地27.98ha，占城市建设用地的9.63%。
4.2.6公用设施用地
现状公用设施用地总面积1.48公顷，主要有设施有公厕、加油站、变电站、中水站等。
4.2.7绿地与广场用地
规划范围内现状绿地与广场用地面积共0.45ha，占城市建设用地的0.15%。
现状广场用地0.42ha，占城市建设用地0.15%，为山东杂技院演艺厅广场，位于文化东路和羊头峪东沟街交叉路口。
4.3现状评价及问题
4.3.1现状土地权属总体评价
规划区现状用地性质以居住用地为主，对于今后空间整合带来一定难度。
对于旧的居住与工业用地，与规划区的目标定位和城市化进程不符，规划将根据其具体情况逐步对其进行改造；对于其它已批用地，包括公共设施用地和近年新批的居住用地等，规划将基本予以保留。
4.3.2土地利用存在的主要问题
（1）科研用地占地较大，存在工业用地，服务业设施用地不足，有待调整。
（2）现状用地大部分已被开发利用，现状城市建设用地面积为290.70公顷，占规划总用地的96.75％。
但现状建设相对密集，特别是居住区域呈拥挤状态，为今后的土地梳理带来一定难度。
同时建成区基本为单位宿舍和旧的小区，影响市容市貌。
（3）土地权属复杂，整合难度较大。
已划拨土地量较大，且以商业、居住用地为主，分属多家单位，使得在用地调整、交通完善、环境提升等方面均具有一定的难度，加大了未来空间整合的难度。
4.3.3现状居住用地存在的问题
（1）建筑密度过高、建筑的间距不够，公共活动空间有限，加之部分道路空间成为各种杂物、半成品等堆放场地，使得公共空间更显局促。
（2）居住建筑——尤其是单位宿舍，宅前屋后缺少绿化空间，居住用地内也无集中公共绿地。
（3）停车问题明显，小区内停车多占用小区道路。
5片区公共服务设施资料
5.1公共管理与公共服务设施用地
规划区内公共管理与公共服务设施用地97.81公顷，占规划总用地的32.55%。
现状教育设施用地面积为101.45公顷，占现状城市建设用地35％。
5.1.1行政办公用地
镇区行政管理用地现状布局较为分散，主要为事业单位、政府机构等。
现状行政办公用地3.43公顷，占规划总用地的1.14%。
表5-1行政办公用地情况一览表
序号
地块编号
单位名称
性质代码
用地面积（ha）
容积率
建筑密度
（%）
1
4-9
正源资源勘查研究院
A35
0.43
1.09
40.8
2
4-20
卫生局
A1
0.32
0.3
26.2
4
6-6
济南出入境检查局
A1
0.41
1.7
48.1
5
5-14
济南住房公积金大厅
A1
0.24
2.2
44.9
5.1.2教育科研用地
现状教育科研用地83.70ha，占规划总用地的28.79%。
规划范围内教育科研用地集中为高等院校用地、中小学用地与科研用地。
规划区内教育设施用地主要包括山东师范大学、山东警察学院、青年政治学院和山东艺术学院等高校，还有高中，初中山师附中，小学解一小、文东小学、山师附小等。
目前规划区教育设施规模偏小，布点密集，缺少文化、体育等设施。
（1）幼儿园：
表5-2幼儿园情况一览表
幼儿园名称
班级数（个）
人数（人）
占地面积（ha）
建大幼儿园
6
200
0.16
山师幼儿园
12
360
0.72
小天使幼儿园
6
200
0.33
解一小幼儿园
6
300
0.11
纺织厂幼儿园
6
260
0.4
（2）小学：
片区内共有三处小学，分别为山师附小、济南市文化东路小学和济南市解放路第一小学。
山师附小现状占地1.35公顷。
该小学规划设计班数32个，现有学生3000多人。
济南市文化东路小学现状占地面积1.62公顷。
规划设计班数42个。
现有学生1500人。
济南市解放路第一小学现状占地面积0.74公顷。
规划设计班数32个。
现有学生1600人。
表5-2小学现状情况一览表
序号
学校名称
学生数（人）
教师数（人）
班数（个）
用地面积
（公顷）
容积率
生均用地
（平方米/人）
1
山师附小
3380
203
60
1.33
1.03
3.94
2
济南市文化东路小学
1500
119
34
0.93
0.8
6.2
3
济南市解放路第一小学
1700
118
31
0.71
0.85
4.18
（3）中学：
规划范围内现有初中一处，为山师二附中，现状占地1.80公顷。
表5-3初中现状情况一览表
序号
学校
学生人数
教师人数
现校舍面积（平方米）
用地面积（公顷）
班数（个）
1
山师二附中
2300
196
19295
1.80
42
（4）高中：
规划范围内现有高中一处，为山师附中，现状占地1.74公顷。
表5-4高中现状情况一览表
序号
学校
学生人数（人）
教师人数（人）
现校舍面积（平方米）
用地面积（公顷）
班数（个）
1
山师附中
1700
196
19295
1.74
34
（5）高等院校：
高等主要包括山东师范大学、山东警察学院、青年政治学院和山东艺术学院等。
表5-5高等院校情况一览表
序号
学校名称
学生数
（万人）
用地面积
（公顷）
容积率
生均用地
（㎡/人）
1
山东建筑大学
0.3
10.62
1.0
354
2
山东师范大学
0.5
33.91
0.7
67.83
3
山东政法学院（西校区）
0.2
2.4
1.3
12
4
山东中医药大学
--
9.49
1.1
--
5
山东青年政治学院（西校区）
0.1
2.89
1.0
28.9
6
通讯技术学院
--
1.05
1.1
--
7
山东艺术学院
0.1
5.81
1.33
58.1
8
山东省大华心理学学校
--
0.88
2.15
--
3
山东警察学院
--
9.48
0.9
--
5.1.3医疗卫生用地
现状医疗卫生用地11.83公顷，占规划总用地的4.07%。
规划范围内有一处三级甲等医院，山大中医院大学附属医院。
一处二级甲等医院，济南市第八人民医院。
另外，还有整形医院一处。
表5-6医疗卫生用地情况一览表
序号
单位名称
性质代码
用地面积
（ha）
床位数
容积率
建筑密度（%）
1
济南市第八人民医院
A51
1.41
300
1．8
18.1
2
整形医院
A51
1.49
50
2.3
48.1
3
山东中医药大学
A51
9.49
700
1.10
21.7
5.2商业服务业设施用地
片区内商业服务业设施用地主要分布在文化东路、山师东路、和平路、解放路两侧。
规划区内商业服务业设施用地36.66ha，占规划区用地的12.61%。
5.2.1商业用地
现状商业用地17.87公顷，占规划区用地的6.15%。
现状商业用地主要分布在和平路、文化东路、山师东路、羊头峪东沟街，集中于和平路两侧、文化东路与山师东路交叉口附近，其他路段有零星分布。
商业用地现状见表4-1
（1）零售商业用地
现状零售商业用地7.88ha，占规划区用地的2.71%。
主要是以零售功能为主的商铺、商场、超市。
（2）餐饮用地
现状餐饮用地2.64ha,占规划区用地的0.91%。
（3）旅馆用地
现状旅馆用地7.35ha，占规划区用地的2.53%。
表5-7商业用地情况一览
序号
地块编号
性质代码
用地面积
（ha）
序号
地块编号
性质代码
用地面积
（ha）
序号
地块编号
性质代码
用地面积
（ha）
1
1-2
B14
1.50
19
2-34
B11
0.26
37
4-6
B13
0.73
2
1-4
B21
1.33
20
3-1
B11
1.24
38
4-12
B14
0.74
3
1-10
B29
0.74
21
3-10
B49
1.60
39
4-16
B9
0.69
4
1-13
B13
1.40
22
3-12
B29
0.40
40
4-18
B22
3.03
5
1-18
B21
0.52
23
3-14
B9
1.03
41
4-23
B31
0.84
6
1-20
B29
0.57
24
3-16
B11
0.46
42
4-30
B13
0.29
7
2-3
B9
0.65
25
3-17
B11
0.32
43
4-31
B13
0.14
8
2-11
B11
0.23
26
3-18
B14
0.78
44
4-34
B11
0.89
9
2-20
B14
0.53
27
3-21
B14
0.48
45
4-35
B29
0.70
10
2-21
B21
0.18
28
3-24
B11
0.29
46
4-36
B9
0.27
11
2-29
B29
0.16
29
3-27
B14
0.54
47
4-37
B41
0.17
12
2-25
B14
0.14
30
3-28
B11
0.26
48
5-1
B29
1.10
13
2-26
B11
0.25
31
3-31
B13
0.14
49
5-3
B11
0.12
14
2-27
B11
0.19
32
3-32
B11
0.12
50
5-4
B11
0.18
15
2-28
B11
0.15
33
4-1
B11
0.17
51
5-6
B9
0.23
16
2-29
B29
0.16
34
4-2
B21
0.12
52
5-7
B13
0.28
17
2-31
B11
0.40
35
4-3
0.26
0.17
53
5-9
B29
0.15
18
2-33
B11
0.62
36
4-5
B14
0.74
54
5-11
B29
0.31
5.2.2商务用地
（1）金融保险用地
现状金融保险用地2.81ha，占城市建设用地的0.97%。
现状金融保险业用地零星分布在规划区内，规模较大的有正大时代广场、中鲁远洋大厦、华夏银行、建设银行、民生银行。
除此之外，还有若干银行营业网点分布于沿街商业中。
表5-8金融保险业用地情况一览表
序号
地块编号
单位名称
性质代码
用地面积
（ha）
容积率
建筑密度
（%）
1
1-4
正大时代广场
B21
1.34
0.7
58．6
2
1-18
中鲁远洋大厦
B21
0.51
2.8
42.5
3
2-21
华夏银行
B21
0.19
0.21
43.7
4
4-2
建设银行
B21
0.11
1.3
28.4
5
6-55
民生银行
B21
0.66
2.5
46.7
（2）艺术传媒用地
现状艺术传媒用地3.03ha，占城市建设用地1.04%。
表5-9艺术传媒用地情况一览表
序号
地块编号
性质代码
用地面积（ha）
1
4-18
B22
3.03
（3）其他商务用地
其他商务用地5.76ha，占规划总用地1.98%。
主要包括贸易资讯用地、企业管理总部以及非事业科研设计单位。
表5-10其他商务用地情况一览表
序号
地块编号
单位名称
性质代码
用地面积
（ha）
容积率
建筑密度
（%）
1
1-10
颐正大厦
B29
0.74
4.1
38.8
2
1-20
水利勘测设计院
B29
0.57
1.9
32.4
3
2-4
大华心理学校
B29
1.00
0.72
14.4
4
2-29
赛宝大厦
B29
0.16
1.17
36.6
5
3-12
新航大厦
B29
4.00
2.29
38.6
6
4-35
创展中心
B29
0.70
3.0
30.0
7
5-1
凯旋商务中心
B29
1.10
3.3
33.0
8
6-49
天一茗茶
B29
0.09
3.2
32.0
5.2.3娱乐康体用地
现状娱乐康体用地2.54ha，全部为娱乐用地，占城市建设用地的0.87%。
表5-11娱乐康体用地情况一览表
序号
地块编号
单位名称
性质代码
用
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