20201130华润武汉二十四城对标分析.pptx

20201130华润武汉二十四城对标分析.pptx

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璞悦府璞悦府竞竞品品报报告告【华润武汉二十四城】2020年11月内部配套内部配套：

3所幼儿园、2所托儿所、长春街小学、七一中学等项项目目优势优势：

啤酒文化主题商业街、4万方示范区、华润品牌项项目劣目劣势势：

距离现有地铁站约2公里华润二十四城北一路交汇处项目地址武汉临空港张柏路与金物业类型普通住宅开发商武汉润雪房地产开发有限公司物业公司华润物业占地面积24.3万方物业费暂无建筑面积106万万方方（计计容面容面积积74万方万方）总户数5803容积率绿化率3.230%产品面积车位数79-142暂无装修情况毛坯备案价格13450元/华润武汉二十四城项目坐落于于武武汉汉市市东东西湖区西湖区，地处吴家山三店老城区，是在武汉雪花啤酒厂旧址改造的百万方百万方综综合体合体项项目目，拿地价为5417元/，引入了长长春街小学、七一中学春街小学、七一中学等武汉顶尖教育品牌。

该项该项目三大核心价目三大核心价值值：

百万方：

百万方综综合体合体+顶顶配教育配教育资资源源+华润华润在在汉汉品牌号召力品牌号召力华润华润武武汉汉二十四城二十四城项项目概况目概况本次推售楼本次推售楼栋栋待推售楼待推售楼栋栋已推售楼已推售楼栋栋外部配套外部配套：

6号线、东西湖协和医院1#14#图片非同比例缩放2#9#10#8#15#5#6#3#13#16#12#11#7#17#21#20#19#22#项项目开目开盘盘/加推房源位置加推房源位置图图27#30#29#28#26#23#25#33#35#37#38#34#36#4#32#华润华润武武汉汉二十四城二十四城项目经济指标总览华润24城占地24.3万方，总建面106万方，计容建面74.4万方。

项目分为南北区开发，规划30栋住宅产品，配备3所9班幼儿园及重点中小学，教育资源丰富，其他生活配套设施齐全（医疗服务、邻里中心、社区商业、公安机构、啤酒博物馆等）。

交房交房时时间间预计预计2022年年12月月31日日拿地价格2019年12月以5417元/竞得土地年限住宅70年总套数5803开发周期3期开发华润华润武武汉汉二十四城二十四城面面积积楼楼栋栋套套数数户户型占型占比比799593.1%955、6、7、8、9、10、11、13、15、16、2090146.9%1085、6、7、8、9、10、14、1542121.9%1255、9、10、1530115.7%14211、13、16、2023812.4%户型分布情况华润华润武武汉汉二十四城分三期开二十四城分三期开发发，其中一期共有11栋25层至34层高层建筑，所有楼栋均为两梯四户，其中6、7、11、13、20号楼为一个单元，其余楼栋为两个单元，共计1920套房源（全盘共5803套）95三房户型配比最多，其次是110三房户型，79两房户型、120三房户型和140四房户型配比相对较少开开盘盘当日去化（当日去化（11月月22日日）户户型型推售套推售套数数去化套去化套数数成交均成交均价价去化去化率率成交占成交占比比7959311216053%9%10890671150270%20%952512271105588%66%12589151276417%4%1421283131774%1%总总计计617343约约1149256%100%华润华润武武汉汉二十四城二十四城首开去化情况11月22日线下开盘，推售房源617套，开盘当日成交成交343套，去化率套，去化率为为56%，主要成交单价在10500-11500之间。

95去化227套，单户型去化率达88%，在当日成交占比66%，是绝对成交主力。

华润贷华润贷款政策：

款政策：

华润引入浙商银行，为为所有客所有客户户提供第三方首付提供第三方首付贷业务贷业务。

可做接力贷、借力贷、循环授信（可与父母或子女共同还款，300万无需流水）首开当日首开当日95户户低价高速走量，后期低价高速走量，后期为为保大保大户户型去化申型去化申请请1万元万元买车买车位政策去化良好。

位政策去化良好。

华润华润武武汉汉二十四城二十四城大户型辅助政策项目平销期持续沿沿用用开开盘盘折折扣扣，并针对120以上开盘去化率不佳的产品，出台了1万元购车位的政策。

一定程度上提升了大户型产品性价比，成功的逼定了部分前期的游离客户（周边车位约为10-15万/个，折算后125价格为11500-12000元/，142价格约12120-12472元/）上周去化（上周去化（11月月23-29日日）户户型型去化套去化套数数成交均成交均价价成交占成交占比比79211216025%108111150213%95121105514%125251276430%142141317717%总总计计83约约12365100%华润华润武武汉汉二十四城二十四城下期推售情况华润24城预计2020年12月二次加推4栋楼，合计推量约816套，产品面积段为95-120平。

其中主力户型为95平占比50%，以及110平占比36%，120平（14%）为辅。

楼栋户型面积（）套数（套）户型配比小计（套）5#三室两厅一卫9510050%200三室两厅两卫1105025%三室两厅两卫1205025%7#三室两厅一卫956050%120三室两厅两卫1106050%8#三室两厅一卫9511650%232三室两厅两卫11011650%10#三室两厅一卫9513250%264三室两厅两卫1106625%三室两厅两卫1206625%合计816分户型配比情况面积（）套数（套）户型配比9540850%11029236%12011614%项目对比一览华润华润武武汉汉二十四城二十四城三店成熟老城三店成熟老城区区临空港新城区地理位置对比华润24城地理位置靠近三店成熟老城区，周边仅电建洺悦府1个项目在售，高层售价约13000元/，周边二手房成交均价超12900元/。

地块指标对比华润华润武武汉汉二十四城二十四城项项目目华润华润24城城联发联发璞悦府璞悦府开发商华润82年历史、世界五百强、全国TOP1联发中国房地产百强企业占地面积（万方）40万方4.8万方建筑面积（万方）106万方（北区73万方、南区33万方）17.4万方土拍时间2019年12月2019年6月拿地均价（元/）5417元/7108元/容积率3.062.6绿化率35%30%规划楼栋（栋）30（北区23栋、南区7栋）8栋规划户数（户）5803户1136户楼层31-34层16层层梯户比2T4H2T4H/3T6H公摊比25%左右22%左左右右车位配比1：

1.5（8861个）1：

1.3（1485个）物业单位华润物业中国物业服务力50强联发物业金钥匙管家物业费2.98元/平3.2元/平交付时间（首批次）2022年年12月月2023年年6月月交付标准毛坯交付（高区配置太阳能）毛坯交付（每毛坯交付（每户户配置太阳能配置太阳能）华润华润武武汉汉二十四城二十四城项项目目华润华润24城城联发联发璞悦府璞悦府公共交通距离在建地铁6号线约2公里，距离轻轨1号线3.4km，紧邻硚孝高速距径河站仅400米，未来可与6号线（在建）无缝换乘教育资源2所托儿所、3所幼儿园、代建36班小学和30班初中一座九年制公立学校（计划引入常春街小学、七一中学）自带幼儿园，紧邻北师大武汉学校，西面一街之隔规划教育用地医疗配套规划医疗服务平台，距东西湖协和医院直线距离2.4km距东西湖协和医院直线距离1.3km生活配套1万公安机构，约2万邻里健身中心。

4km内海林广场、宜家、东西湖万达距4.5km海林广场，东西湖万达5.4km，宜家家居6km公园景观北侧打造滨河景观绿化带北侧紧邻径河湿地公园，东侧规划生态绿化带，组成T形生态长廊地块指标对比本案在交通配套方面优势明显，华润项目无轨道交通配套，后期出行只能依赖公交或者自驾，本案紧邻轻轨1号线，未来出行选择性更多，更便捷。

另外本案距离新区三甲医院更近，未来就医更便利。

华润华润武武汉汉二十四城二十四城项项目目华润华润24城城联发联发璞悦府璞悦府教育资源2所托儿所、3所幼儿园、中小学1所幼儿园园林景观景观面积约12万方，景观结构规划为“一带，两轴，双环两心”。

府森系园林，规划两轴双园八境。

自建商业1.5万社区底商自带0.19万社区底商物业服务华润物业于1982年成立于香港，30年来将豪门物业管理理念植入高端住宅开发的核心环节联发物业，国家一级资质物业，区域首个引入金钥匙物管社区中国物业服务百强企业联发3Q+生活价值体系活动空间东西两区儿童活动场地合计约1700老人活动场地合计约1500草坪组团空间约7000顽“啤”森林冒险岛，金麦芽欢聚广场，绿光魔法悦动场双环跑道、景观会客厅、邻里中心南北儿童乐园九色鹿儿童乐园及迷你星主题乐园，规划中央会客厅、夜光健身跑道、宅间健身空间、中轴林荫长廊入户大堂/双精装入户大堂智能化安防小区及入户大堂设置人脸识别系统小区及入户大堂设置人脸识别系统其他配套万物储存柜、室外电源无线WIFI覆盖系统内部配套对比华润项目教育资源丰富，景观面积大，规划有全龄活动区域，可满足各类业主需求。

但其社区商业配套面积较少，本案双精装入户大堂设计，尊贵感更强。

华润华润武武汉汉二十四城二十四城交通对比本案距离地铁仅400米，而华润二十四城最近的地铁站3.3公里，在地铁交通配套上联发璞悦府优于华润二十四城；地铁1号线联发璞悦府华润二十四城三三环环距离距离对对比比本本案案24公公里里华润华润二十四二十四城城32.5公公里里地地铁线对铁线对比比本本案案1号号线线华润华润二十四二十四城城无无主干道主干道对对比比本本案案滨滨河南路、河南路、临临空空港港大大道道华润华润二十四二十四城城金一北金一北路路华润华润武武汉汉二十四城二十四城户型价格对比项项目目户户型型成交均成交均价价项项目目成交均成交均价价华润华润二十四二十四层层7912160联发联发璞悦璞悦府府/10811502/95110559512300118/11812206125118001251200014212200/在同等125户型下，联发璞悦府均价低于华润武汉二十四城约200元/左右华润华润武武汉汉二十四城二十四城华润华润二十城自渠市二十城自渠市调调情情况况类类别别级级别别编编制制薪薪资资待待遇遇佣金点佣金点数数任任务务指指标标阶阶段段奖奖励励其他福其他福利利五五险险一一金金自渠团队经理2100000.5/包吃住五险一金主管470000.5/1200餐补/月五险一金专员6055004-6小组制定/1200餐补/月五险一金华润华润二十城自二十城自销销市市调调情情况况类类别别级级别别编编制制薪薪资资待待遇遇佣金点佣金点数数其他福其他福利利五五险险一一金金自销团队经理210000项目奖金池包吃五险一金销售304500-5500-60004-5包吃五险一金团队情况自渠团队人员编制66人，其中经理2名、主管4名、专员60名，专员基本底薪5500元/月额外1200元餐补，佣金点位4-6，正常缴纳五险一金自销团队人员编制32人，其中自渠经理2名、销售30人名，销售基本底薪4500-6000元/月同时包两餐，佣金点位4-5户型价值对比武武汉汉二十四城二十四城95联发联发璞悦府璞悦府95项项目目户户型型面面积积客客厅厅餐餐厅厅厨房厨房卫卫生生间间主卧主卧主主卫卫次卧次卧1次卧次卧2阳台阳台赠赠送面送面积积本案9516.294.954.3813.54.388.965.756.486.18武汉二十四城9515.488.125.224.9310.23无8.379.576.754.3卫生间4.93厨房5.22主卧10.23次卧室9.57次卧8.37客厅15.48餐厅8.126.75阳台客厅16.2餐厅9厨房4.95卫生间4.38次卧8.96次卧5.75主卫4.38阳台6.48主卧13.5华润华润武武汉汉二十四城二十四城VS本案本案户型价值对比武武汉汉二十四城二十四城123联发联发璞悦府璞悦府125项项目目户户型型面面积积客客厅厅餐餐厅厅厨房厨房卫卫生生间间主卧主卧卫卫1卫卫2次卧次卧1次卧次卧2阳台阳台走道走道华润二十四城123208715155.4711.411.310.22本案12520.210.4613.213.255.510.710.510.44华润华润武武汉汉二十四城二十四城VS本案本案客厅16.3餐厅8厨房7公卫5.9次卧211.3书4次卧111.4主卫5走道房2主卧13.7阳台10.2主卫5主卧12厨房6走道4次卧210.5客厅20.2餐厅10.4次卧310.7公卫5.5书房9.2阳台10.4户型各功能分区分析95户户型型对对比分析比分析：

户户型型结结构：

构：

本案95三室二厅两卫；华润武汉二十四城95三室二厅一卫；本案户型功能性更强阳台：

阳台：

本案1.8米宽阳台，华润武汉二十四城1.35米宽阳台；本案阳台更为舒适客客厅厅：

本案客餐厅面积均比华润武汉二十四城更大，居住舒适度更高卧室：

卧室：

本案主卧和一个次卧面积比华润武汉二十四城大，居住舒适度更高飘飘窗：

窗：

本案南向两房均有飘窗，华润武汉二十四城只有一个飘窗赠赠送面送面积积:

本案赠送面积为6.18，而华润武汉二十四城赠送面积只有4.3，本案实得面积较多123与与125户户型型对对比分析比分析：

户户型布局型布局：

本案本案户户型布局型布局优优于于华润华润二十四城，二十四城，华润华润二十四城客二十四城客厅厅无阳台，且开窗在西无阳台，且开窗在西侧侧，客，客厅厅通透性通透性较较差差面面积积段接近的情况下，段接近的情况下，同比多一同比多一房房户户型型对对比分析比分析竞竞品品总结总结本案在区域位置本案在区域位置+交通交通+居住舒适度居住舒适度+户户型均型均优优于于华润华润二十四二十四城城区域位置：

区域位置：

本案位于临空港核心区，而华润二十四城位于临空港非核心区，本案区域位置明显优于华润二十四城交通配套：

交通配套：

本案为双轨口项目，已通车的1号线距离本案仅400米，且本案临近规划中的6号线，而华润二十四城距离地铁3.3公里，距离较远居住居住环环境境：

华润二十四城距离高速较近，居住噪音大华润容积率为3.2而本案容积率仅为2.6，容积率越低,居民的舒适度越高；华润二十四城已推楼栋层高多为30-33层，本案为16层，本案在居住舒适性上更高于华润；物物业业：

本案为金钥匙物业，五星五星级级酒店的酒店的标标准化服准化服务务体系体系，而华润二十四城仅为华润物业户户型型：

本案95三室二厅两卫；华润武汉二十四城95三室二厅一卫；本案户型功能性更强本案1.8米宽阳台，华润武汉二十四城1.35米宽阳台；本案阳台更为舒适本案南向两房均有飘窗，华润武汉二十四城只有一个飘窗本案主卧和一个次卧面积比华润武汉二十四城大，居住舒适度更高本案赠送面积为6.18，而华润武汉二十四城赠送面积只有4.3，本案实得面积较多项项目突破点目突破点考虑到华润项目首开低价入市，整体仍然以回款为首要任务，预计将继续沿用低价快速走量的操盘策略，项目年底二次加推价格不会出现明显波动。

从该项目户配情况来看95&110平产品占比超7成，为绝对的主力户型，本案需避免陷入与华润项目的持久红海战。

建议本案从产品角度出发，夯实产品价值的同时，阶段性通过价格策略撬动市场。

1、本案118为区域内总价最低的四房产品，全案配比仅5%，产品稀缺；2、本案楼栋均为16-21层小高层产品，容积率仅2.6，较华润项目来看，居住舒适度更高；3、本案紧邻双地铁口，交通优势明显，同时离泾河公园、景观绿化带、医院、北师大附中等生活配套较近，且项目东侧未来规划有大量商业配套，后期居住体验感更好；4、价格方面，首开为了形成红盘热销口碑，建议适当调整2#整体均价，通过低总价吸引市场关注，同时借助渠道、首付贷/分期等政策辅助去化。