物业停车场管理办法.docx
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物业停车场管理办法
物业停车场管理办法
一、目的
1、规范物业服务区域内停车场管理，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。
2、规范公司各小区停车场收费管理行为，规范“系统录入车牌识别”、临时停车和票据管理，确保停车费规范、及时、全额收取。
二、适用范围
适用于本公司上河苑、百合苑物业服务中心管理区域内的停车场。
三、职责
1、物业公司职责
1.1物业公司管理部门负责制定本制度并对各小区物业服务中心进行全面指导、督查实施；
1.2物业公司财务配合做好收费及票据管理制度的指导、督查工作；
1.3物业公司管理部门依据各物业服中心和财务管理部的日常检查结果对违反停车场管理制度的相关人员进行考核和处理。
2、物业服务中心职责
2.1物业服务中心经理负责执行本管理办法，在遵守本管理办法的前提下，可根据小区的实际情况，制定各停车场管理实施细则，并监督员工执行。
小区停车场管理实施细则需报物业公司审批后执行；
2.2各小区物业服务中心客户服务部负责车位服务和租用协议的签订、月租卡的办理与收费工作，并负责建立健全相关收费、车位租赁和制卡台账；
2.3各小区物业服务中心安保部负责车辆进出小区管理、停车场内秩序管理、停车场“系统录入车牌识别”授权工作及停车场智能系统的使用，对进出小区的临停车辆进行登记、管理和收费，并负责“车辆临时停放服务凭证”的管理；
2.4各小区物业服务中心工程维修部负责带领业主进行车位验收，对车位的设备负责操作培训，并维护停产场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作；
2.5各小区物业服务中心客服部负责本小区停车场“系统录入车牌识别”和收费票据的保管以及停车费收费情况的复核工作，并负责建立健全“系统录入车牌识别”和收费票据的保管以及小区停车位收费台账和统计工作。
四、停车位服务与租用手续
1、停车位使用权限
小区地下停车位仅限拥有地下停车位使用权的业主使用，非业主车辆及未租赁地下停车位或未获得地下停车位使用权的车辆不得进入地下停车场进行车辆停放；地面停车位仅限租用停车位的业主及临时停放小区的访客车辆使用，其他业主不得占用。
2、停车位服务办理手续
2.1租赁地下车位的业主需凭身份证、车位购置发票、本小区房产证或购房合同等有效资料到物业服务中心客服部申请办理，客服经理为前来办理的业主填写《停车卡办理流转单》（附件1）；
2.2客服经理审核业主资料无误后，与业主签订《车位使用服务协议书》（附件2）、停车位使用管理规定及承诺书（附件3），并按规定收取停车位管理服务费、系统录入车牌识别手续费（押金）；
2.3客服经理将《停车卡办理流转单》及系统录入车牌识别资料提供给安保部授权，再由经办的客服经理将地锁钥匙、蓝牙发放给业主；
2.4工程维修部收到《停车卡办理流转单》后负责带领业主到现场验收车位，对租赁车位的业主进行操作培训，并填写《停车位交接验收单》（附件4）；
2.5车位验收结束后，《停车卡办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服经理。
客服经理及时将车位服务办理手续的相关资料存档。
3、车位租用办理手续
3.1车位出租方案须经地产公司和物业公司批准后实施；
3.2取得车位租用权的业主，须在规定的时间内到物业服务中心客服部申请办理，客服经理为前来办理的业主填写《停车位办理流转单》；
3.3客服经理审核车主相关信息（身份信息、租用权）并确认无误后，与车主签订《停车场车位租用协议书》（附件2），并按规定收取停车位租金、管理服务费以及系统录入车牌识别制作手续费；
3.4安保部收到《停车位办理流转单》后给系统录入车牌识别授权，再由经办的客服经理将系统录入车牌识别；
3.5工程维修部收到《停车位办理流转单》后，负责带领业主到现场验收车位，并填写《停车位交接验收单》；
3.6车位验收结束后，《停车位办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服经理。
客服经理及时将车位租用办理手续的相关资料存档。
4、《车位使用服务协议书》、《停车场车位租赁协议书》必须按公司提供的统一格式、内容填写。
有效期满后，物业服务中心应提前一个月通知顾客另签。
5、客服经理应根据车位服务和租用手续办理的情况，及时填写更新《车位租赁明细表》（附件8），反馈停车场车位出租、使用的总体情况。
五、车辆秩序管理
1、车辆出入秩序管理
1.1设岗并启用车场智能识别系统，进入小区的车辆应凭车场智能识别出入。
1.2在车流量高峰期应情况增加岗位人员，加快车辆流通速度，防止车辆滞留。
1.3出入口道闸故障或因其它原因暂时失去屏障功能时必须使用地桩，保证出入口安全屏障的有效性。
1.4车辆驶入时的基本操作
1.4.1车辆驶近停车场入口时，安保员应面向来车，注意观察车场智能系统，若识别异常，安保员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。
1.4.2没有录入车牌识别外来临停车辆，安保员应示意车辆减速停车。
当车辆停稳后，安保员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，询问车辆进入小区事由，并将相关信息登记在《临停车辆收费情况登记表》（附件7）上；
1.4.3符合放行条件的车辆，安保员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。
经车主确认后，发放《车辆临时停放服务凭证》（附件9）。
车主接过《车辆临时停放服务凭证》后，安保员开启道闸，指引车辆驶入小区停车场指定的临停区域；
1.5.1外来临停车辆进入小区停车场，必须检查一辆放行一辆，严禁在未办理手续前将道闸打开放行。
车辆外观有异常情况的，当班安保员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中；
1.5.2如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时在第一时间报告安保部主管，由安保部主管负责处理。
1.6车辆驶出时的基本操作
1.6.1车辆驶近停车场出口时，安保员应面向来车呈立正姿势，注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。
1.6.2车辆停稳后，安保员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，向车主收回《车辆临时停放服务凭证》，并快速核对车牌号、进入时间、值班人员或相关部门负责人签名等信息。
对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。
对不愿收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。
1.6.3临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》（附件7）中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主或上级签名确认。
1.6.4如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务凭证》上的车牌号不符等异常情况，安保员应立即报告安保部主管，查验车主的有效证件：
车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。
必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明并签名后方可放行；驶出车牌与登记车牌不符，坚决不予放行。
2、停车场秩序管理
2.1车辆进出小区和车库时要严格按规定路线行驶，按照干道先行的原则礼让行车，不得堵挡道路和车库出入口。
2.2通过车场道闸系统时，安保员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速5公里/时。
地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢、二看、三通过”。
禁止超长、超高车辆进入地下停车场。
2.3对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场安保员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告安保部主管。
2.4停放地下车库的车辆应凭车场智能识别出入车库，一旦产生欠费，车牌识别锁闭。
要特别提醒车位使用人及时续签协议，以免影响车辆出入。
2.5车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。
其它维修一律禁止在车场内进行。
2.6车主车辆安全及车内物品的安全由车主自行负责。
停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其它贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。
若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。
2.7安保巡逻员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知客服经理联系车主处理。
未通知到车主时，需做好《交接班记录》。
发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
2.8严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。
一经发现，应及时制止。
2.9因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。
2.10车辆应停放在业主所租赁的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。
不按规定停车，物业服务中心应及时联系车主要求其整改，拒不整改的，物管公司有权将违规车辆拖离，拖离费用由违规车辆车主承担。
2.11停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。
严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。
一经发现，物业服务中心应及时制止，并联系业主要求其整改。
2.12车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。
3、摩托车、电瓶车及自行车停放管理
3.1在物业服务区域内应指定固定的摩托车、电瓶车和自行车停放点，并明确标识。
3.2在物业指定服务区域内停放摩托车、电瓶车和自行车的，物业服务中心工作人员不得乱收服务费用，亦无须发放出入凭证。
在地下停车场租用电瓶车充电位的，应根据物业服务中心规定收取租金和服务费。
3.3进入物业服务区域的摩托车、电瓶车和自行车必须按指定位置停放，安保员督导执行，违规停放的应及时通知车主整改。
3.4严禁无牌摩托车进入物业服务区域。
六、特殊情况处理程序
1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序
1.1业主向物业服务中心报告偷盗事故的处理程序
1.1.1客服经理应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告物业服务中心经理。
1.1.2物业服务中心经理根据案情及时作出工作指示：
业主未报警的应及时向公安机关报案；已报警的在警方到来之前，应指派安保部主管查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班安保员等相关人员了解情况。
1.1.3警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供物业服务中心掌握的相关资料信息。
1.2巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序
1.2.1巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知安保部主管带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。
1.2.2发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。
至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。
1.2.3如有车辆拖走,门岗须查明证件及车主，并通知物业服务中心客服经理联系车主。
取得车主同意后,方可放行。
因安保员原因造成车场内车辆丢失的，应追究当事人的责任。
2、发生车辆损坏事故应急处理程序
2.1当安保巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时,应立即通知客服人员联系车主，并报告部门主管。
2.2撞车事故造成的损坏
2.2.1安保员不得放行造成事故的车辆，并及时通知安保部主管及项目经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。
2.2.2安保部主管到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。
对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。
2.2.3配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。
2.3高空坠物造成的损坏
2.3.1客服经理接到投诉电话后，应立即报告安保部主管和项目经理。
2.3.2安保部主管应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。
出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。
2.3.3配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。
七、停车票据管理
1、集团财务部根据项目需求在税务局购买租赁停车场定额发票。
2、各小区的停车场定额发票由客服部领用、保管及退回，并做好签字手续，保证项目拥有足量票据供收款使用。
3、按次收费的停车场由各小区安保部根据核定的定额停车票领用量领出停车场定额发票。
停车发票由专人到物业服务中心签名领取，编号应具有连续性，门岗交接班时须将发票数量、编号及其连续性等情况记录在《安保员交接班记录表》上。
4、安保部、客户服务部对已使用完的票据存根、停车费在每天下午五点前交于该服务中心财务，结清款项，并换领新发票。
5、各小区收费人员必须按实际收到的停车费出具相应的票据。
6、每班填写《临停车辆收费情况登记表》报客服经理，有客服经理网上协管平台监督检查。
6、停车费收据使用必须符合公司票据管理制度。
八、物业服务中心车位租赁管理
1、停车场智能“系统录入车牌识别”物业服务中心财务部负责管理。
财务部应按公司规定建立《百合苑物业服务中心车位租赁明细台帐》、《上河苑物业服务中心车位租赁明细台帐》（附件8），详细登记“系统录入车牌识别”信息及结存情况。
2、各小区客服部须在业主办理停车卡当日及时更新项目车位的租赁情况，并填写更新《车位收费明细表》。
3、各小区因客户临时停车需要领用停车卡的，由安保部申请，经中心经理批准同意后才能办理，并收取卡的押金，登记退卡时间，建立临时停车卡单独台帐。
4、安保部根据收费凭据注明的期限，对“系统录入车牌识别”的停车期限进行系统操作，并做好登记记录。
5、工程维修部应定期对系统进行维护，保证系统安全。
安保部应保证系统数据与实际一致，做好系统备份。
6、各小区每周一次对所有台帐进行核对，做到钱与台帐一致、系统数据与实际停车情况一致，中心经理在各类台帐和统计表上签字确认，并于次月5号以前将《车位收费明细表》各物业服中心上报物业公司，物业服汇总后于8日报地产总经理。
九、违规与考核
1、违规行为
1.1《车位使用服务协议书》、《停车场车位租用协议书》有效期满后，物业服务中心未及时通知顾客另签者；
1.2车辆进出时，对临停车辆在未办理手续前将道闸打开放行者；
1.3超长、超高车辆进入地下停车场未有效阻止而发生设施设备损坏者；
1.4车场内车辆发生交通事故、盗车及车辆损坏等事故处理不及时者；
1.5停车场内摩托车、电瓶车、自行车管理严重不到位者；
1.6不按规定认真登记、更新各类台账，导致查验不方便者；
1.7没有及时向物业公司上报《车位收费明细表》台账者；
1.8办理服务和收费过程中服务态度不好，与业主或车主（司机）发生过激矛盾（如争吵、打架等）者；
1.9车辆停泊数目与系统录入车牌识别系统统计数量不符，又无正当理由者；
1.10“系统录入车牌识别”停车量授权时限与停车位服务费收费区间不符者；
1.11不经批准，私自制作停车位者；
1.12故意少收、不收、多收费进行舞弊者；
1.13收费不开收据或不给票者。
2、考核
2.1经核实，有1.1—1.10条行为者，对相关责任人，第一次作书面警告，考核人民币￥300元；第二次作严重警告，考核人民币￥500元；第三次作辞退处理，考核人民币￥500元。
2.2有1.11—1.13条行为者，对相关责任人辞退处理，考核人民币￥1000元。
附件1：
停车位办理流转单
百合苑停车位办理流转单
楼单元室先生（女士）：
您租赁的百合苑小区的（地面/地下）车位，位置，车位号。
请按下列顺序办理手续。
1、接待验证2、协议签订
（审核业主资料）（签订车位服务/租用协议）
兹证明：
该业主身份信息、车位购置发票、地产地库车位购置协议等有效资料已核实，可以办理停车卡手续。
客户服务部（签字）：
年月日
兹证明：
该业主已经签订车位使用服务协议/车位租用协议书、停车位管理规定及承诺书，可以继续办理停车卡手续。
客户服务部（签字）：
业主（签字）：
代理人（签字）：
年月日
3、结算4、系统录入车牌识别
（审核租金、管理服务费、手续费）
兹证明：
该业主停车位使用服务费、车位租金、地锁、蓝牙手续费已全部结清。
客户服务部（签字）：
业主（签字）：
代理人（签字）：
年月日
兹证明：
该业主的车场系统录入车牌识别已经安保部授权，并给业主测试。
安保部（签字）：
业主（签字）：
代理人（签字）：
年月日
5、车位验收6、其它
（双方交办机械、停车位钥匙、蓝牙等）（资料归档）
兹证明：
业主已经对车位进行了验收交接手续，已接受了机械车位操作培训。
机械车位使用说明书、钥匙已发放给业主。
工程维修部（签字）：
业主（签字）：
代理人（签字）：
年月日
兹证明：
该业主已填写《停车场交接验收单》并移交给客户服务部，本流转单及《停车场交接验收单》已归档。
客户服务部（签字）：
年月日
附件2：
地下停车场车位租赁协议
地下停车场车位租赁协议
协议编号:
LSHY-TC16-0001
出租方（甲方）：
兰州上河苑物业管理有限责任公司
承租方（乙方）：
身份证号:
住址：
百合苑小区_____栋_____单元 ____号;
车型：
颜色：
号牌:
车辆取得方式：
自购 □ 单位 □ 其他 □
房屋产权人：
_____________ 电话：
____________
甲乙双方在平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则下，就甲方将百合苑小区停车位出租给乙方使用的事宜达成一致意见，特订立本协议。
第一条编号、位置、面积
停车位编号：
__________位置：
_________ 面积：
_________
第二条承租期限
乙方承租期限即为本协议的有效期限。
本协议的有效期限为 月，自____年 月 日始至_____年 月___日。
第三条租金及其支付方式
租赁车位按照先付款后使用的原则，乙方需在签定本协议时将车位租赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
乙方须于本协议约定期限满提前两周向甲方提出续租书面申请，获得甲方同意后，另行签订《地下停车场车位租赁协议》。
过期视为放弃续租权，甲方无须将乙方列入下一期车位租赁计划内。
乙方承租停车位的租金为每一车位按选项表缴费。
租金支付方式为：
按租赁表选项一次性支付（此表只适用于百合苑物业服务中心）。
百合苑地下停车场车位租赁表
序号
租赁期（月）
月租金（元）
车位形式
车位数
配置设备
设备押金
赠送
收费金额
承租选项签名
备注
1
1
325.00
单体车位
1
地锁、蓝牙
300.00
无
325.00
2
1
300.00
子母车位
2
地锁、蓝牙
300.00
无
600.00
3
3
325.00
单体车位
1
地锁、蓝牙
300.00
10天
975.00
4
3
300.00
子母车位
2
地锁、蓝牙
300.00
15天
1800.00
5
6
325.00
单体车位
1
地锁、蓝牙
300.00
30天
1950.00
6
6
300.00
子母车位
2
地锁、蓝牙
300.00
45天
3600.00
7
9
325.00
单体车位
1
地锁、蓝牙
300.00
55天
2925.00
8
9
300.00
子母车位
2
地锁、蓝牙
300.00
80天
5400.00
9
12
325.00
单体车位
1
地锁、蓝牙
300.00
90天
3900.00
10
12
300.00
子母车位
2
地锁、蓝牙
300.00
120天
7200.00
乙方以上表租赁期项选项签订协议。
协议有效期限到期后，甲方可根据市场物价等相关因素调整而调整相关租金。
配置设备押金在租赁期满，保证设备完好时一次性退还。
第四条双方责任
甲方责任：
1、根据本协议的约定向乙方提供停车位。
2、负责停车位的公共秩序维护工作，进行疏导、指挥、查验车辆外表并进行出入登记。
3、负责停车位的卫生保洁工作，并负责车库内设施、设备整洁、路面无明显杂物。
4、甲方建立、建全停车位的各项管理规定；定时定点，按规定路线巡视并做好记录。
5、负责车库内交通设施、设备完好，标线、标志牌清楚，设备稳固。
乙方责任：
1、乙方应遵守车位车辆管理的有关规定，配合、服从工作人员的日常管理，不得乱停、乱放。
2、不得将停车位转租或转借给他人，须提供车辆、个人真实有效的相关资料。
3、承租的停车位只用于停放机动车辆。
4、停放的机动车辆如需变更的，应提前并及时告知甲方。
5、不得在停车位内修理车辆或清洗车辆。
6、乙方不正确使用停车位或不按甲方的规定使用停车位的，给其他车主、物业使用人或甲方造成损失的乙方应予赔偿。
7、乙方应按时缴纳停车位的租金，不得以任何理由拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日_____%向甲方支付违约金，经甲方催交仍不交纳的视为乙方自动放弃解除该协议，甲方不再承担相应责任。
第五条 甲方免责
1、乙方在地下停车场内应爱护公物及消防设施，禁止使用烟火或携带其它危险品，入内损坏公物要按价赔偿，因乙方原因造成其它车辆损坏的应承担赔偿责任。
2、乙方需按规定在地下停车场内停放好车辆，锁好车门窗，贵重物品请不要放在车内。
3、乙方车辆在停车位内损坏的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致或甲方没有履行职责所致的，甲方不承担赔偿责任。
4、乙方车辆在停车位内丢失的，除乙方有证据证明是甲方的行为所致的，甲方不承担赔偿责任。
5、乙方向甲方缴纳的租金为停车场地的占用、维护、维修费，甲方不负责车辆丢失等的赔偿责任，应由责任人及所投保的保险公司承担赔偿责任（租用车位必需提供保险公司文件复印件一份备查）。
6、对于乙方车辆在停车位内损坏或丢失的，甲方将协助乙方向公安机关报案并配合公安机关对案件进行调查和处理。
第六条 其它
1、因政府规划等不可抗因素或因小区开发、规划等原因须提前解除协议的，甲方应于______日前通知乙方。
2、甲方如出售该停车场，乙方可优先购买，如不购买，本合同自动解除。
3、在履行本协议的过程中出现不能预见、不可避免如地震、洪水等情况造成损失的，甲乙双方互相免责，但双方应尽量避免损失的扩大，一方不采取积极措施造成损失扩大的，责任方应就扩大部分损失予以赔偿。
4、除本协议以上规定的情形外，甲乙双方不得擅自解除本协议，擅自解除本协议的一方视为违约，守约方有权要求违约方支付 元的违约金。
5、 本协议的生效须以乙方租赁甲方百合苑地下停车场编号____停车位为前提条件。
第七条 争议的解决
本协议未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议进行约定。
在履行本协议过程中发生争议的，双方应平等协商解决。
协商不成的双方可依法向当地人民法院起诉，裁决。
本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
本协议所有附件与本协议具有同等法律效力。
签订日期：
年 月 日
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
委托代理人：
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