最新物业管理师物业管理实务教材讲义.docx

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最新物业管理师物业管理实务教材讲义

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物业管理实务精讲班第1讲讲义[Fr:

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   备考建议[Fr:

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      备考建议[Fr:

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      1、学习之前必要要读两个文献：

一种是《物业管理师资格考试实行办法》，另一种是《考试大纲》。

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      2、复习考试要紧记：

物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习范畴就是环绕考试用书。

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      3、熟读考试大纲：

注意大纲中提示题型、题量和考试时间长短。

这些信息决定了考试深度和广度，[Fr:

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      4、把复习内容分为三个档次：

AB[Fr:

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      C，以此来区别考试重点和要点。

在考试大纲中对每一章内容分别有掌握、熟悉、理解这三个层次，分别相应AB[Fr:

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      C三个档次，此外，如果出当前每一章考试目和考试规定内容提示中，就需要在该某些画一种星号（*），如果这项内容在每一章背面复习题中又浮现，还需要增画一种星号（*），依照这些记号可以很容易找到学习重点。

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      5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。

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      不同考题所考核知识规定是不同，例如，选取题考核是对问题分析、判断能力和对知识掌握精确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳能力。

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      单选题：

单选题规定在备选4个答案中，可以辨别出一种对的答案，因而，不规定形成很精准记忆，规定答题者通过对不同备选答案确认对的答案筛选过程，判断考试者对所考核知识分析、判断、运用能力。

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      多选题：

与单选题相比，考核精确度规定要高某些，由于对5个备选答案通过度析判断找出若干个对的答案是一种考核知识精确度过程，需要通过筛选、比较后选取对的答案。

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      普通状况下，当考试用书中所涉及到知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题考核点。

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      综合分析题是全面检查考试者分析判断能力题型，单纯表白性试题越来越少。

这就规定考生必要在全面理解、精确把握教材内容同步，可以理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握知识，分析解答考题。

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      6、考试大纲里面规定“掌握”内容，必要精确理解、精确记忆、精确运用；考试大纲里面规定“熟悉”内容，必要可以理解其含义，可以运用知识进行分析和判断；考试大纲里面规定“理解”内容，必要可以懂得其基本含义、可以进行判断和应用。

否则，考试内容诸多，不加以区别，完全去记忆是很难做到。

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      7、要制定学习筹划，按照通读、精读、重点记忆顺序去学习，整个过程应当在考试前一种月完毕，余下冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

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      8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有助于提示、讨论、交流和互助。

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   内容提纲及考试规定[Fr:

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      一、内容提纲[Fr:

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      1．物业管理公司类型及特性[Fr:

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      2．物业管理公司常用模式[Fr:

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      3．物业管理公司设立程序[Fr:

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（1）工商注册登记[Fr:

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（2）资质管理[Fr:

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      4．物业管理公司组织形式与机构设立[Fr:

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（1）物业管理公司组织形式[Fr:

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（2）物业管理公司组织机构设立影响因素[Fr:

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      （3）物业管理公司组织机构设立规定[Fr:

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      （4）物业管理公司职能机构及其职责[Fr:

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      二、考试目和考试规定[Fr:

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      本某些考试目是测试应考人员对物业管理公司类型、特性、设立程序、内部组织机构设立以及物业管理有关法规等知识掌握限度和综合运用能力。

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      考试基本规定[Fr:

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      掌握：

物业管理公司设立程序，物业管理公司组织机构及其职能。

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      熟悉：

物业管理公司重要特性、组织构造形式，物业管理公司资质管理制度。

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      理解：

物业管理公司重要类型，物业管理公司组织构造设计规定和重要影响因素。

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      考题类型规定[Fr:

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      本某些考题类型为：

单项选取题、多项选取题、综合分析题（注：

要依照考试大纲规定来定）。

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   概述[Fr:

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      一、物业管理公司概念和特性（熟悉）[Fr:

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      物业管理公司是依法成立、具备专门资质并具备独立公司法人地位，根据物业服务合同从事物业管理有关活动经济实体。

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      其特性可以归纳为如下三点：

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      第一，是独立公司法人。

物业管理公司严格遵循法定程序建立，拥有一定资金、设备、人员和经营场合；拥有明确经营宗旨和符合法规管理章程，具备相应物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己名义享有民事权利，承担民事责任；所提供服务是有偿和赚钱性。

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      第二，属于服务性公司。

物业管理公司重要职能是通过对物业管理和提供各种服务，保证物业正常使用，为业主和物业使用人创造一种舒服、以便、安全工作和居住环境。

物业管理公司自身并不制造实物产品，它重要是通过常规性公共服务、．延伸性专项服务、随机性特约服务、委托性代办服务和创收性经营服务等项目，尽量实现物业保值和增值。

因而，物业管理公司“产品”就是服务，与工业公司等其她经济组织是有区别。

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      第三，具备一定公共管理性质职能。

物业管理公司在向业主和物业使用人提供服务同步，还承担着物业区域内公共秩序维护、市政设施配合管理、物业装修管理等，其内容带有公共管理性质。

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      二、物业管理公司分类（理解）[Fr:

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      物业管理公司分类办法有诸各种，这里只简介其中具备代表性几种分类办法。

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（一）按照投资主体经济成分来划分[Fr:

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      1．全民所有制物业管理公司[Fr:

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      全民所有制物业管理公司资产属于国家所有。

此类公司大多是从已有全民所有制公司或行政事业单位中分离出来，以原有公司或行政事业单位房屋管理和维修部门为基本，由原有公司或行政事业单位负责组建。

此类公司在刚成立时，往往依附于本来公司或行政事业单位，管理物业普通是由原有公司或行政事业单位自建，具备自建自管特点。

随着物业管理市场不断发育和全民所有制公司改革不断进一步，此类公司已逐渐走上市场化发展轨道。

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      2．集体所有制物业管理公司[Fr:

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      集体所有制物业管理公司资产属于集体所有。

此类公司普通是以街道原有房产管理机构为基本，由街道或其她机构负责组建，管理街道区域内物业或其她物业。

此外，此类公司还可以由集体所有制房地产开发公司负责组建，重要管理公司自己开发各类房产。

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      3．民营物业管理公司[Fr:

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      民营物业管理公司是指民营性质物业管理公司。

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      4．外资物业管理公司[Fr:

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      外资物业管理公司是以外商独资经营、中外合资经营或合伙经营等形式进行运作物业管理公司。

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      5．其她物业管理公司[Fr:

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      其她物业管理公司是指公司资产属于各种所有制经济成分投资主体所有物业管理公司。

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（二）按股东出资形式来划分[Fr:

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      1．物业管理有限责任公司[Fr:

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      物业管理有限责任公司股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其所有资产对公司债务承担责任。

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      2．物业管理股份有限公司[Fr:

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      物业管理股份有限公司所有资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其所有资产对公司债务承担责任。

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      3．股份合伙型物业管理公司[Fr:

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      股份合伙型物业管理公司股东通过订立合伙经营章程，按其股份享有权利和义务，公司以其所有资产对其债务承担责任。

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      三、物业管理公司常用模式[Fr:

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（一）房地产建设单位附属子公司或部门[Fr:

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      房地产建设单位附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立法人或非法人物业管理公司。

此外，也有某些房地产公司在其内部设立专门部门（不属于公司），承担售后物业管理工作。

这种公司特点是：

房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。

此类物业管理公司过去重要管理对象为上级建设单位开发房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推动，除了管理上级建设单位开发项目以外，也通过市场获取物业管理项目。

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（二）独立物业管理公司[Fr:

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      独立物业管理公司是指不依附于房地产开发建设单位和其她单位，独立注册、自主经营、自负盈亏物业管理公司。

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      （三）物业管理集团公司[Fr:

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      物业管理集团公司重要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。

集团总公司是宏观控制机构，集团发展战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地区设立，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

 物业管理实务精讲班第2讲讲义

   物业管理公司工商注册登记[Fr:

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      依照《公司法》和《物业管理公司资质管理办法》规定，物业管理公司设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

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      一、物业管理公司工商注册登记（分为六个环节）[Fr:

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      依照《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。

因而，物业管理公司在营业前必要到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与普通公司相似。

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（一）公司名称预先审核[Fr:

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      物业管理公司可结合行业特点，依照所管理物业名称、地区、公司发起人等取名，但在起名时，必要符合《公司法》关于规定。

依照公司登记管理关于规定，物业管理公司应当由全体股东或发起人指定代表或委托代理人申请公司名称预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《公司名称预先核准告知书》。

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（二）公司地址[Fr:

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      物业管理公司应以其重要办事机构所在地作为公司地址。

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      （三）注册资本[Fr:

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      《公司法》规定，科技开发、征询、服务性有限责任公司最低限额注册资本为l0万元，物业管理公司作为服务性公司应符合此规定。

同步，考虑到公司注册后即应办理物业管理公司资质证书，因而，注册资本还应符合各资质级别注册资本规定规定。

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      （四）股东人数和法定代表人[Fr:

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      在设立物业管理公司时，股东人数必要符合法定条件。

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      （五）公司人员[Fr:

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      物业管理公司人数和从业资格应当符合有关法规规定。

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      （六）公司章程[Fr:

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      物业管理公司章程是明确公司宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分派、债权债务、内部管理等内容书面文献，是设立公司最重要基本条件之一。

公司章程内容因公司性质和业务实际状况不同而有所不同。

普通工商行政管理部门备有章程文本，重要内容涉及：

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（1）总则，涉及公司名称和地址等；[Fr:

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（2）公司经营范畴；[Fr:

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      （3）公司注册资本；[Fr:

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      （4）股东姓名或名称；[Fr:

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      （5）股东权利和义务；[Fr:

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      （6）股东出资方式和出资额，股东转让出资条件；[Fr:

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      （7）公司机构及产生办法、职权、议事规则；[Fr:

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      （8）公司法定代表；[Fr:

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      （9）公司解散事由和清算办法；[Fr:

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      （10）职工录取方式、待遇、管理办法；[Fr:

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      （11）公司各种规章制度。

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      物业管理公司在办理公司注册登记时，应提交由具备法定资质验资机构出具验资证明，以及必要审批文献。

物业管理公司如果符合规定条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

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   物业管理公司资质审批及管理[Fr:

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      二、物业管理公司资质审批及管理[Fr:

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（一）物业管理公司资质条件（注意：

谁审批、谁颁发、谁管理）[Fr:

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      物业管理公司资质级别分为一、二、三级。

国务院建设主管部门负责一级物业管理公司资质证书颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理公司资质证书颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理公司资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门指引和监督。

设区市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理公司资质颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门指引和监督。

各资质级别物业管理公司条件如下：

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      1．一级资质[Fr:

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（1）注册资本为人民币500万元以上。

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（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员不少于30人。

其中，具备中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具备相应专业中级以上职称。

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      （3）物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

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      （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列相应计算基数比例之和不低于100％：

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      1）多层住宅200万m2；[Fr:

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      2）高层住宅100万m2；[Fr:

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      3）独立式住宅（别墅）15万m2；[Fr:

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      4）办公楼、工业厂房及其她物业50万m2。

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      （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统，有优良经营管理业绩。

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      2．二级资质[Fr:

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（1）注册资本为人民币300万元以上。

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（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员不少于20人。

其中，具备中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具备相应专业中级以上职称。

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      （3）物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

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      （4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列相应计算基数比例之和不低于100％：

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      1）多层住宅100万m2；[Fr:

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      2）高层住宅50万m2；[Fr:

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      3）独立式住宅（别墅）8万m2；[Fr:

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      4）办公楼、工业厂房及其她物业20万m2。

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      （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统，有良好经营管理业绩。

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      注：

计算基数如何算[Fr:

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      计算时，将资质规定中分类面积数放在分母，将公司该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

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      例：

有一家公司想申报一级资质，管理多层住宅60万m2；管理高层住宅80万m2；管理工业厂房80万m2。

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      计算：

（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270%[Fr:

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      因而，该公司在这一项上，符合一级公司资质申报规定。

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      3．三级资质[Fr:

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（1）注册资本为人民币50万元以上。

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（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员不少于10人。

其中，具备中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具备相应专业中级以上职称。

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      （3）物业管理专业人员应按照国家关于规定获得职业资格证书。

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      （4）有委托物业管理项目。

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      （5）建立并严格执行服务质量、服务收费等公司管理制度和原则，建立公司信用档案系统。

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      表1-1 物业管理公司资质级别比较[Fr:

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      [Fr:

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         资质级别注册资本（万元）从事物业管类型（种类）物业管理面积规定（万平方米）公司管理制度和原则；公司信用档案系统公司经营业绩规定专业管理人员（人数）[Fr:

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           其中[Fr:

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         中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称规定[Fr:

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         一级资质≥500  ≥2本档计算基数之和100%有规定优良业绩≥30≥20有[Fr:

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         二级资质≥300  ≥2本档计算基数之和100%有规定良好业绩≥20≥10有[Fr:

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         三级资质≥50  ≥1无规定有规定无规定≥10 ≥5有[Fr:

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      [Fr:

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（二）在申请资质时需提供资料[Fr:

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      新设立物业管理公司，其资质级别按最低级别核定，并设一年暂定期。

物业管理公司在领取营业执照之日起30天内，持如下资料向本地房地产主管部门申请资质：

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（1）营业执照；[Fr:

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（2）公司章程；[Fr:

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      （3）验资证明；[Fr:

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      （4）公司法定代表人身份证明；[Fr:

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      （5）物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员职称证书和劳动合同。

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      （三）物业管理公司资质管理（内容）[Fr:

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      资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理公司和行业进行管理重要内容之一。

除资质审批外，资质管理还涉及对已设立物业管理公司与否遵守法规、规章，与否履行合同，以及经营管理、信用等状况进行监督检查。

资质管理有助于规范物业管理行为，加强对物业管理活动监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理公司管理和服务水平。

物业管理公司在申请核定资质级别时，若浮现违背《物业管理条例》规定有关行为，将不会获得资质审批部门批准。

物业管理公司组织形式与机构设立[Fr:

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      一、物业管理公司组织形式（熟悉）[Fr:

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      物业管理公司应依照自身实际状况，选取适当组织形式。

物业管理公司组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。

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（一）直线制[Fr:

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      直线制是最简朴公司管理组织形式，它特点是：

公司各级领导者亲自执行所有管理职能，按