中国物业管理品牌化发展之路12DOC.docx
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中国物业管理品牌化发展之路
从1981年3月深圳成立全国第一家物业管理公司开始，20多年来，物业管理在我国已取得了很大的发展。
物业管理作为一种新兴行业已初露端倪，其行业地位正在逐步上升。
目前在物业管理市场化成熟度最高的深圳，物业管理的品牌已初步形成，物业管理的品牌时代已基本到来。
就全国而言，全国性的物业管理品牌虽然尚未完全形成，物业管理的品牌时代尚未到来，但它却以加速度方式进行快速演进。
预计再过10年，全国性的物业管理品牌格局就会形成，全国性的物业管理品牌时代就会到来。
一、中国物业管理走品牌化发展之路是物业管理发展的必然趋势
1．物业管理市场化将促使物业管理走向品牌化发展的道路
物业管理从原来的住房福利化管理转向社会化、专业化和市场化管理，其最终本质和结果就是进行市场化管理，也就是要利用市场经济要素对物业管理资源进行优化配置，从而形成最佳的社会效益、环境效益和经济效益。
实行物业管理市场化，必定要引入市场竞争机制，通过激烈的市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌化企业，促进物业管理企业走向品牌化发展的道路。
一般情况下，市场经济的最终结果就是企业发展的品牌化，物业管理企业当然也不例外。
2．物业管理的行业特征决定物业管理必须走品牌化发展之路
首先，现阶段物业管理实行政府定价或政府指导价（随着物业管理市场的发展，政府定价或政府指导定价将逐步走向市场定价），政府又把物业管理作为一种微利性行业来发展，因此物业管理的规模效益就显得非常重要。
没有一定管理规模的物业管理企业是很难生存和发展的。
而物业管理的规模效益又从哪儿来呢？
只能是企业利用品牌效应参与市场竞争而得来。
其次，物业管理的产品是“服务”，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务”，最佳的标准就是品牌。
再次，房地产发展商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在中选企业的众多竞争要素中，品牌显得特别重要。
物业管理品牌实质上就是一种公共性的“契约”，对业主来说，就意味着优质的服务，对房地产发展商而言，就意味房屋可以增值，可以多产生经济效益。
3．实施物业管理品牌发展战略是物业管理企业自我发展的需要
对一个企业而言，品牌是企业发展的生命力，是对外扩张的利器。
没有品牌的企业是不会有大的发展的。
而物业管理企业的品牌对其发展就更为重要。
现在，众多的物业管理公司已充分认识到这一点，并力求铸造知名品牌形象。
二、中国物业管理品牌化发展阶段
回顾我国物业管理的发展过程，我们发现，1981年我国第一家物业管理公司成立后，物业管理并未如人们所想象的那样在全国迅速发展起来，当然这是由众多因素造成的，其中中国住房制度的政策性问题对此影响最大。
真正在全国范围内推广物业管理是从1995年开始的，也就是说，全国性物业管理的推广也只有8---9年的时间。
总结我国物业管理的发展过程，展望我国物业管理未来的发展趋势，笔者把我国物业管理品牌化发展过程分为四个阶段。
第一阶段，1981—1994年，中国物业管理的试点阶段
此阶段主要是指深圳物业管理的推广阶段。
在此期间，全国部分城市也成立了物业管理公司，但运作效果并不好，最终都没有发展起来。
而深圳的物业管理却开展得有声有色，取得了令人瞩目的成绩。
1981年到1994年期间，深圳物业管理的发展过程中有几笔值得特别提及。
一是1981年。
深圳市第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，开始对东湖丽苑住宅小区实行有偿服务、综合管理；二是1983年，深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理；三是1988年，深圳市鹏基工业区管理服务公司对工业区实施物业管理；四是1988年，深圳市房地产管理局对房管所进行改制，改房管模式为物业管理模式，改政府管理模式为企业化管理模式；五是1990年，通过对莲花二村的物业管理进行改革，实行了物业的“一体化”管理；六是1993年深圳成立了全国第一家物业管理协会——深圳市物业管理协会；七是1993年，深圳市住宅局以莲花北为试点，在局系统第一次进行了物业管理招投标，拉开了物业管理市场化的序幕；八是1994年，深圳市出台了全国第一个物业管理条例，即《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其配套法规。
第二阶段，1995—1999年，全国物业管理的全面推广阶段
1994年4月，建设部颁发了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确提出：
“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式”、“由物业管理公司实施专业化管理”，正式确定了我国物业管理的新体制。
1995年8月。
建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，很快在大连又召开了物业管理工作会议。
会议要求，每一个省至少推荐3～5个城市进行物业管理试点，从而拉开了在全国范围内推广物业管理的序幕。
1999年5月，建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议，会议的议题主要是物业管理的市场化问题。
该会议结束之后，深圳物管企业开始大规模进驻内地物业管理市场，全国性的物业管理市场化从此得以启动。
此阶段的主要特征：
一是住房制度改革正处于关键时候，物业管理推广工作阻力大；二是物业管理企业数目迅速增长，物业管理面积及覆盖面大为增加：
三是物业管理企业绝大多数是由房地产发展商自己成立，管理规模小，服务质量低；四是物业管理招投标尚未普遍实施，物业管理市场化进程缓慢；五是物业管理基本上处于仃业性亏本状态，物业管理企业举步维艰；六是物业管理品牌格局尚未形成，品牌效应不太明显，品牌时代并未到来。
第三阶段，2000--2005年，全国大中城市物业管理品牌形成阶段
2000年是全国住房实物分配全面截止，货币化分房开始实施的第一年，也是受政策性利好因素影响，物业管理真正发展的一年。
2000年物业管理的发展已显示出，物业管理的市场化进程大大加快，品牌形成趋势加快，有品牌的物业管理公司能够利用品牌效应实行迅速的扩张，获取大量的市场份额。
在2000~2005年期间，全国大中城市物业管理市场竞争将进一步加剧，在激烈的市场竞争中，将有一批优秀的物业管理公司脱颖而出，形成知名品牌。
到2005年，全国大中城市物业管理品牌趋向集中，品牌格局基本形成，品牌时代基本到来。
第四阶段，2006--2010年，全国性物业管理品牌形成阶段
此阶段，物业管理将由大中城市逐步向中小城市、县城和集镇全面铺开。
2003年，全国已有一部分中小城市和县城实施了物业管理，但推行广度和深度皆不够。
随着房地产开发的理性化和市场化，预计到2010年，物业管理将推广到全国绝大多数乡镇，涉及各类物业。
与此同时，全国性的物业管理品牌格局正式形成，物业管理这一“朝阳产业”的行业地位正式确立。
三、中国物业管理品牌化的形成方式
1．品牌房地产发展商所属物业管理公司的崛起
随着人们对物业管理需求的不断增加，物业管理作为房屋销售新“卖点”地位的日益凸现，房地产发展商对物业管理也越来越重视，对物业管理的投入也越来越大（主要表现为前期投入和对物业管理公共配套设施的改善）。
在品牌房地产发展商的支持下，在拥有较大管理规模的基础上，这类物业管理公司最容易形成品牌。
当然这里面也有一个良性循环问题。
一方面是房地产发展商的品牌能支持物业管理公司品牌的建立；另一方面是物业管理公司的品牌反过来又提升了房地产发展商的品牌，真正能够实现并形成“双赢”格局。
2．深圳物业管理企业北上西进，促进全国物业管理品牌格局的形成
在中国物业管理市场中，深圳是一支最强大的生力军。
深圳物业管理经过20多年的发展，如今已形成了众多知名的品牌。
这些品牌企业纷纷抢滩内地物管市场，在全国迅速刮起一阵“深圳物业”旋风。
如今，深圳物业管理企业在内地市场通过委托管理、顾问管理和合作管理等方式接管物业面积已超过3000多万平方米。
就目前的发展趋势来看，将在全国形成一种以深圳物业品牌为主体的物业管理品牌格局。
3．国际物管品牌觊觎中国物业管理市场
随着《中华人民共和国物业管理条例》及其配套法规的颁布和实施，中国物业管理市场化进程的加快和市场的成熟，中国物业管理行业这个充满巨大发展潜力，而且商机颇多的行业将吸引众多国际知名品牌的介入。
国际物管品牌企业将以其特有的运作方式、运作模式进入中国，这股势力确实不能小看，这也是未来物业管理品牌市场的一大主流。
国际性品牌企业的介入，将加快中国物业管理品牌格局的形成，加速品牌时代的到来。
四、中国物业管理品牌化时代特征分析
1．物业管理的服务质量将得到全面提升
质量是企业的生命，是企业在市场上获胜的最终筹码，也是企业品牌最基本的内容。
可以说，没有质量就不会有品牌和品牌效应。
因此，在物业管理品牌时代，各物业管理公司都会重视物业管理的服务质量，物业管理的服务质量将得到根本性的提高。
众多的物业管理公司将会竞相通过国际质量体系认证（包括IS09001：
2000质量管理体系、IS014001：
1996环境管理体系和OHASAl8001：
2001职业健康安全管理体系等）和开展“创优”活动。
物业管理服务质量的全面提升，将给老百姓带来更多的实惠，从而获得更广泛的社会认同。
2．物业管理企业入市门槛增高，入市数量减少
现阶段，我国物业管理行业普遍存在着企业数目过多，管理规模过小的问题。
造成这种情况的原因主要有：
一是很多物业管理公司是由房地产商自己成立的，物业管理的好与坏、盈与亏，最后都由发展商负责，物业管理公司缺乏内在的竞争动力和竞争压力；二是作为物业管理企业招投标的行为主体——业主委员会成立和运作困难，物业管理市场行为主体地位得不到确立；三是物业管理招投标的法规和相应机制尚未建立和完全理顺，物业管理实施招投标困难重重；四是物业管理市场竞争机制没有形成，房地产商也无法从市场上寻找到合适的物业管理公司；五是部分房地产发展商抱着“肥水不流外人田”的想法，不愿意让别人管理自己开发的物业，所以也纷纷成立自己的物业管理公司；六是房管所改制成物业管理公司；七是部分机关、企事业单位对后勤机构进行改革，也成立自己的物业管理公司。
在物业管理品牌时代，这种状况将得到根本性的改变。
一是房地产发展商的观念将有所改变，他们会认为，与其辛辛苦苦成立一个物业管理公司且不一定挣钱，还不如请一个知名的物业管理公司对所属物业进行管理，以提高自己物业的知名度；二是通过市场竞争，规模效益能够形成；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，物业管理的企业数目会有所减少；四是政府对物业管理行业的等级管理已成为必然趋势，行业的人市门槛增高，难度加大。
新企业人市更加困难，新企业入市重新“洗牌”的可能性不大；五是房地产发展商的品牌也会趋向集中，导致物业管理公司的品牌趋向集中。
品牌物业管理企业的形成，使一般的企业不敢也不能轻易介入物业管理行业。
3．物业管理企业品牌趋于集中，物业管理集团化趋势形成
首先，由于物业管理市场的竞争，知名物业管理公司会获得大量新接物业的管理权。
尤其是随着中国住房制度的改革和住宅建设步伐的加快，物管企业的发展潜力更是不可估量。
其次，知名物管品牌企业可通过顾问管理、合作管理等多种方式进一步扩大市场份额。
再次，知名品牌企业可通过兼并、重组等方式进行资源重组，从而形成更强大的品牌效应，同时使物业管理集团化趋势形成。
少数知名物管品牌占有较大市场份额，使物业管理市场的品牌趋于集中，品牌效应完全形成，物业管理品牌时代到来。
4．物业管理品牌集中度比不上其他行业
由于房地产不具有“物流”特性，所以与其他能形成物流的行业相比，物业管理的市场集中度不会太大。
随着市场化进程的加快，中国的家电、汽车等行业，也许就会出现几家企业垄断市场的局面，而物业管理则不然。
物业管理行业将出现数目众多的区域性品牌和全国性品牌共生共荣的局面。
五、中国物业管理企业如何走品牌化发展之路
1．整合资源优势，培育核心竞争力
核心竞争力是一个企业特有的、别的企业难以效仿和具备的竞争优势和竞争能力，它是企业品牌的重要组成部分。
核心竞争力是一个企业在激烈的市场竞争中生存和发展的基础和重要保证。
如果一个企业没有核心竞争力，那么在激烈的市场竞争中，这个企业就很难脱颖而出，很难形成知名的品牌。
品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。
因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自己的资源优势，形成自己的核心竞争力，利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。
2．实行人才发展战略，构建人才发展优势
企业的竞争，关键在于人才的竞争，人才已成为企业发展的绝对性因素。
只有拥有第一流人才，才会拥有第一流机制，也才会创造第一流的管理质量并获得第一流的经济效益。
因此，物业管理企业要加强人才的培养和引进，做到选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。
在目前，物业管理企业要特别加强和重视管理处主任（项目经理）的培养。
一个优秀的管理处主任管好一个项目，就能形成一个项目品牌，反之，管不好，可能会砸了牌子。
人才发展战略也是一个企业可持续发展战略能够实施的重要保证。
3．加强宣传，强化品牌意识
品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身的宣传，对物业管理品牌的建立也很重要。
企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行：
一是建立企业特有的CIS系统；二是加强与新闻媒体的合作；三是在有条件的情况下，创办自己的企业报纸、杂志和网站；四是参加重大的社会活动；五是加强社区文化建设；六是提高服务质量。
4．形成优秀的企业文化
企业文化是由一个企业诸多优势资源凝聚升华而成，代表一个企业的人文内涵和综合素质，是品牌内容的重要组成部分。
企业文化体现了企业的经营理念、企业精神、品牌战略、企业形象以及员工的价值观点、行为准则、道德规范和服务意识等。
在现代社会，企业文化已成为一门新的管理科学，它是一种以人为中心，以软要素及软性约束为特征的管理方式。
由于它强调企业成员的信念、情感以及管理艺术性等，较之政策、法规、制度等硬性约束更易为人们所吸纳，对企业发展的推动作用更大。
当今社会，企业文化已成为企业吸引和聚集人才的一大法宝，对企业有极强的凝聚力。
企业文化经营得好，实质上就是一种核心竞争力。
从整个社会的发展趋势来看，企业文化的作用将越来越重要。
通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。
通过企业文化使企业得到健康、快速的发展，这是企业发展的最高境界。
因此，在品牌的形成过程中，物业管理企业要特别注重企业文化的建设，形成优秀的企业文化。
5．通过质量管理体系认证和开展“创优”工作
1996年2月，深圳市中海物业在全国物业管理行业第一家通过了IS09002：
1994质量管理体系认证，成功地将ISID9002：
1994管理标准导人物业管理行业。
之后，深圳乃至全国众多的物业管理公司通过了此类认证。
实践证明，引入国际质量标准体系，对物业管理规范化运作和提高物业管理服务质量确实起了很大的作用，是一种行之有效的管理方法。
实施国际质量标准体系已是物业管理品牌的基本内容。
“创优”是指创建“全国（省、市）城市物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）”，这是物业管理的国家标准，是衡量一个物业管理企业服务质量的重要标志，是一个物业管理公司综合实力的象征，也是物业管理公司品牌的重要内容。
2000年5月，建设部对“创优”标准进行了修改，使“创优”的门槛加高，难度加大。
虽然这样，有条件的物业管理公司还是要进行“创优”，力争通过全国或省、市级物业管理示范的考评验收，从而促进物业管理企业品牌的形成。
6．实行适度、稳妥的扩张政策
物业管理是一种微利性行业，不是所有的项目都会挣钱。
项目选择得好，不但可以挣钱，而且可以提升企业品牌价值；项目选择得不好，说不定还会砸了自己的品牌。
因此，在品牌扩张时，就必须进行正确的策略选择，实行适度、稳妥的扩张政策。
在项目选择上要做到以下几点：
一是以赢利为目的，不能赢利的项目一般不予选择，除非具有特殊社会意义和政治意义的项目；二是选择规模较大的项目；三是选择新建物业；四是前期物业管理发展商要提供开办费，以弥补物业管理费用的不足；五是对好项目进行委托管理，对条件较差的项目进行顾问管理或合作管理，以降低风险；七是必须保证有一定的人才储备。
只有实行适度、稳妥的扩张政策，才能确保品牌的不断提升，从而使企业走向品牌化发展道路。
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