如皋市城市商业网点规划说明书doc 34页.docx
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如皋市城市商业网点规划说明书
第一章如皋市商业发展现状
一、商业发展沿革
如皋历史悠久，商业发展可以追溯到唐代，当时如城和白蒲已形成商业集镇。
明代时店铺渐多，地方名产丝线畅销国内外。
清康熙、乾隆年间，全县有店铺3700余家。
1904年，邑绅沙元炳创建如皋商会，此期间，如皋火腿、香肠、黄狼皮、人发、发网等大批土特产品，经上海远销欧美各国。
解放后，政府扶持发展商业，建立国营公司，加强对私营商业的领导和市场管理。
十一届三中全会以后，逐步开放粮油等农副产品市场，多种流通渠道、多种经营成分、多种经营形式的开放型商业逐步形成，商业网点趋向平衡、合理。
1988年后，商业企业推行经济负责制、承包制，充分发挥各行业优势，商业空前繁荣。
城区的商业基本是沿街发展起来的，早期城区分为东、西、南三条“丁”字行的大街，商业沿街分布。
20世纪50年代后期逐步拓宽建设海阳路、跃进路，商业网点随道路延伸。
70年代初期随着普庆路的形成，商业向北有所发展。
90年代初期拓宽建设了外环城路、宁海路，商业网点进一步向西侧和南侧发展。
如今随着334省道的建成，市政府的南迁，商业网点将进一步南扩。
总得来说，如皋市的商业发展经历了一个由老城区逐步向外延伸扩展的过程，并且还有继续向南发展展的趋势。
二、如皋市经济发展现状
如皋市商业网点近二十年得到了迅速的发展，全市商品零售业和市场贸易业相当活跃，商业网点和从业人员逐步增加，经济社会发展取得了显著成就。
2007年全市经济快速增长，全年实现地区生产总值为216.92亿元，按可比价格计算，比上年增长16.5%。
其中，第一产业增加值26.29亿元，增长4.0%；第二产业增加值116.25亿元，增长20.0%；第三产业增加值74.38亿元，增长16.2%。
2000-2007年间，城市GDP的平均增幅达13.99%。
全市人均生产总值15337元，第一、第二、第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为12.1%、53.6%、34.3%。
但是另一方面，从南通市和江苏省大范围来看，如皋市的经济发展相对较慢。
2007年南通六县市中如皋地区生产总值和人均GDP分别排名第4、第6，两者增幅均排名第2；在全省52个县市中地区生产总值排名第18，人均GDP排名第30。
如皋市的经济发展在江苏省的各县市中处于中等偏上水平，经济实力不是很强。
表1-1如皋市社会经济数据一览表
年份
单位
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
城市人口
万人
146.21
145.28
144.56
143.87
142.61
142.02
141.86
141.01
城市GDP
亿元
73.37
80.44
87.95
102.81
125.98
150.64
180.17
216.92
第三产业GDP
亿元
24.76
27.84
30.54
34.93
41.3
49.7
61.39
74.38
城市GDP增长速度
%
5.8
9.0
10.0
14.4
16.3
15.7
16.3
16.49
第三产业GDP增幅
%
8.1
10.3
10.4
12.5
13.5
14.5
15.4
16.2
人均GDP
元
5027
5367
5860
6848
8388
10585
12688
15337
社会消费品零售总额
亿元
25.9
29.45
33.07
37.36
43.64
72.34
84.01
98.61
城镇消费品零售总额
亿元
8.18
9.45
10.8
12.15
13.84
23.26
35.35
42.15
社会消费品零售总额增幅
%
4.8
6.8
12.3
13.2
16.8
17.0
16.1
17.4
批发零售业实现销售额
亿元
19.55
21.77
34.53
39.95
65.09
76.90
89.55
餐饮业实现销售额
亿元
1.22
1.47
1.74
2.28
5.92
6.85
8.74
城镇居民人均可支配收入
元
5079
5743
6659
7639
8755
10071
11515
13503
三、如皋市商业经济发展现状
社会消费品零售总额它反映了商品流通行业的发展水平，是衡量人民生活水平、社会消费品购买力、货币流通等的重要指标。
城市的商业经济发展水平可以从社会消费品零售总额及其相关指标进行描述。
改革开放以后至1990年代初，伴随着商品流通体制改革的起步和发展，如皋市商贸流通业开始加速发展。
但由于当时对商贸流通业、乃至整个第三产业在经济社会发展中的作用还认识不足，经济发展的重点放到了第一、二产业方面，而包括商贸流通业在内的第三产业发展仍处于起步状态。
1992年，《中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定》的发表，标志着我国服务业进入了一个全新的发展阶段，中国新流通体制开始成型。
从如皋市历年消费品零售总额的发展统计可以看出，从1999年开始，如皋市的消费品市场出现连续增长的势头，2000-2007年间，社会消费品零售总额增加值增长了近3.6倍，平均增幅达到20.21%。
2007年如皋市全市社会消费品零售总额为98.61亿元，比上年增长17.4％（2006年为84.01亿元），人均社会消费品零售总额6993元。
消费拉动2.8％，与国内中等发达城市2％～5％的一般指标相比处于较低水平。
同时，从横向对比，通过如皋市与南通市其他县市（尤其是启东、海门、通州三市）的比较可以看出，如皋市商业经济发展水平有待进一步提高。
总的来说，目前如皋市的商业发展速度较快、势头较好，虽然把商业作为重点的发展起步较晚，但是未来有很大的发展空间，如皋市要充分发掘潜力，继续努力，争取更好更快的进步。
四、如皋市商业网点发展现状
1、商业网点总量及规模结构分析
如皋市现状商业网点总计约9686个，总营业面积约1545195平方米，其中零行业网点约9617个，面积约921260平方米，2007年末常住人口为141.01万人，人均营业面积约0.65平方米，离中等发达国家水平（人均1～1.2平方米）还有一定差距。
表1-2如皋市现状商业网点规划一览表
分类
2000m2以下
2000-6000m2
6000-10000m2
10000m2以上
分类总计
个数
营业面积（m2）
个数
营业面积（m2）
个数
营业面积（m2）
个数
营业面积（m2）
个数
营业面积（m2）
零售商业网点
超市
827
35392
10
24100
2
15000
1
18000
840
92492
百货及其它
6081
354491
3
7800
1
8000
2
38000
6087
408291
专业店
1550
100157
4
11600
1
6900
2
45000
1557
153157
酒店
1119
185420
11
31600
1
9800
2
40500
1133
267320
小计
批发市场
专业市场
26
15205
4
9000
7
58300
17
703400
54
785905
农贸市场
30
11805
8
17500
6
42200
8
90040
52
161545
小计
56
25
106
总计
9633
702470
101600
18
139700
32
924940
占全市比例（%）
99.07
37.09
0.41
5.41
0.18
5.85
0.32
51.65
100
100
对如皋市2000平方米以上的商业网点作规模统计（表1-2），从规模分布特征上分析，如皋市的商业网点总体上呈现小规模网点偏多的特征。
以2000平方米为界，2000平方米以下的小型商业网点总营业面积为693160平方米，共计9653个，占全市营业总面积的37.09%，然而网点个数却占全市网点总的99.21%。
即全市的商业网点零散度仅37.09％（发达国家一般控制在40%~50%）。
1万平方米以上大规模网点只有32个，占全市网点数的0.23%，平均每个网点43875平方米，表明单个网点的规模较大。
2、商业网点空间布局分析
在空间分布上，如皋市市域的商业网点集中于市区中心和集镇的一、两条街道上。
全市现有的2000平方米规模以上的商业网点布局主要集中于市区，市区内商业网点营业面积占全市的63%，其余各镇总共仅占37%。
乡镇的商业网点发展水平较低，一个乡镇的商业网点基本以一条百米来长的商业街道形式，业态基本为超市、酒店、百货店、专卖店、杂货店、家具店为主，规模小，档次低，与市区的商业差距明显。
表1-3市区和乡镇现状商业网点比较
规模
市区
乡镇
营业面积
百分比
个数
百分比
营业面积
百分比
个数
百分比
＜2000
288260
22.8
3468
98.3
414210
67.0
6165
99.5
2000-6000
53000
4.2
24
0.7
48600
8.1
16
0.3
60000-10000
95140
5.7
12
0.3
44560
6.0
6
0.1
＞10000
810380
67.3
23
0.7
114560
18.9
9
0.1
合计
如皋市区的商业网点分布也主要集中在市区中心的几条主要城市道路上，像中山路、海阳路、南大街北大街、益寿路、宁海路等道路上现状都聚集了一定规模的商业。
现状商业的同行业聚集现象很明显，即同一条街上会以某种业态为主，形成“特色街”，如现状已经形成的服装一条街、电脑软件街、五金机电街、家居装修街等。
就如皋市区的商业网点总体空间布局来说，布局分散，商业业态分布缺乏规划。
例如专卖（业）店比较多，但布局分散，不能形成凝聚力和影响力，不少家居装修店位于生活性的街道，影响居民出行交通，这样的自由分布会带来不经济和低效率的弊端。
3、商业网点业态结构分析
商业业态的多样化是为了适应不同消费水平、消费结构、消费心理的需要。
虽然近几年如皋市各种商业业态有所发展，但从总体来看，大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异，商业投资的业态结构欠佳。
主要表现为综合超市、专卖店、大型百货店等新型业态所占比例较小，小型百货店、杂货店等传统业态占的比重过大，并且传统商店转向新型业态的步伐不快。
超市是新业态的代表，它主要服务对象为其周边的城市居民，分析其比重可以看出一个城市的商业业态发展水平和城市商业服务水平。
百货店则恰恰相反，它是传统业态的代表，更偏向于为外来人口服务，从它的发育情况可以看出一个城市的商业对外辐射能力的大小。
表1-4市区500平方米以上商业网点分业态统计表（2007年）
网点分类
网点数（个）
营业面积
（平方米）
占零售店比例（%）
占所有网点比例（%）
零售商业网点
超市
9
34400
11.91
4.11
专业店
6
63500
21.98
7.60
百货店
2
26800
9.28
3.21
酒店
24
164200
56.83
19.65
小计
商品交易市场
专业市场
15
263200
——
31.49
农贸市场
12
283590
——-
33.94
总计
68
——
如皋市的大部分商业网点规模偏小，以500平方米为比较口径。
根据销售额和营业面积两个方面的统计（表1-4），都显示超市和专业店发达，在所有零售业态中所占比例较高。
从营业面积看，百货店的比例很低，只占到零售业面积的9.28%。
同时，需要特别指出的是，目前如皋市的大部分百货店还保留着传统百货商店形式，不是档次高、商品丰富、服务多样的新型百货店。
这种业态结构说明目前如皋市的商业还是以满足本地居民的需求为主，商业网点的区域辐射能力弱。
结论：
（1）如皋市商业网点规模小，数量多，分布广泛；大型网点的数量极少。
这样的商业网点分布形态缺少商业凝聚力和吸引力，是商业网点分布的初级形式。
（2）如皋市的商业网点过度集中于市区中心，各乡镇的与市区商业发展水平差距显著，形成商业中心体系雏形。
（3）市区的商业已初具规模，但是缺乏有影响力的商业核心尚未成形；“特色街”的发展值得拓展，但是目前特色街的特色不显著。
（4）如皋市的新兴业态发展速度较快，但是有档次、上规模的新型百货店发展不足。
未来如皋市应及时调整业态结构，改造传统商业业态，大力发展现代新型百货业、大型综合超市，加速往新型业态转变，才能及时应对零售市场的激烈竞争，增强商业区域辐射力、提升商业区域影响力。
五、如皋市现状商业发展特征
1、消费品市场迅速增长
2007年消费品市场继续保持了较快的发展，全年实现社会消费品零售98.61亿元，比上年增长17.4%。
另一方面，从如皋市历年地区生产总值和社会消费品零售总额的比较可以看出，全市的社会消费品零售总额随着经济和城镇人口的发展而增长，而且增长速度与地区生产总值的增长速度不相上下，可见如皋市的商业发展具有良好的基础。
从行业看，如皋市商业发展中，批发零售和餐饮业发展突出，2007年实现零售额89.55亿元，增长16.5％，占全市社会消费品零售的90.8％；餐饮业实现零售额8.74亿元，增长27.6％，占全市社会消费品零售的8.7％。
从区位来看，城乡消费市场稳步增长。
2007年城镇居民实现零售额42.15亿元，增长19.3％，占全市社会消费品零售的42.7％，农村居民实现零售额56.46亿元，增长16.0％，比重达到57.3％。
2、居民消费水平偏低
随着如皋市的经济发展和居民生活水平的提高，居民消费水平和档次却没有明显得到提高，城镇住户人均消费支出中，食品消费仍占据主要位置，其他各项消费支出比重变化不大，农村居民的消费支出也基本类似。
据统计，2007年城镇居民人均可支配收入为13502.67元，人均消费支出7111.49元，与2006年相比，均明显增长。
城镇居民消费支出中家庭设备用品及服务、交通和通信占比有所上涨，其余消费支出占比略有下降。
由此可以看出，如皋市区镇居民的消费水平还比较低，消费意识和消费观念还保持着比较传统保守的模式。
3、商业网点建设档次逐渐提升
今年以来，随着投资环境的优化和招商引资力度加大，如皋市对于商贸服务业的发展越来越重视，商业网点建设逐步展开，并具有规模大、业态新、经营特色明显的特征。
近年来，苏宁电器、国美电器、大润发超市等大型超市卖场相继入驻，西欧国际广场的营业，光华国际宾馆的落成，苏浙商贸城、亿丰商城的开业，包括正在建设的万寿路、李渔路、海阳北路、解放东路，规划设计中的金鼎大酒店以及正在酝酿打造汽车城都见证了如皋市近几年来商业网点建设的蓬勃发展，提挡升级速度明显加快。
4、商业发展潜力巨大，对外辐射力有待加强
从地理区位上说，如皋市在上海市200公里都市圈辐射范围之内，苏锡常100公里都市圈辐射范围之内。
与苏南的张家港市隔江而望，位于沿江开发的前沿阵地。
随着通往如皋、洋口港的疏港铁路建设，连申线航道的升级，如皋成为重要的长江港口城市和重要的水陆联运枢纽，在南通六县市中具有相当竞争力。
目前，如皋市的大部分服装、食品、百货批发都从上海和苏南引进，但是没有充分利用好这一优势，受大中心辐射拉动的作用尚不明显，在苏中地区的影响力和辐射力不够。
另一方面，如皋市区作为市域的中心，应该在全市商业体系发展中起着领头羊的作用。
然而市区周围乡镇商业的发展水平还比较落后，乡镇经济随市区经济的发展而发展的趋势不明显，仅呈现中心越来越强，周边几乎不动的发展格局。
在全市的带动作用尚且不强，就更不要说对周边市市的影响力了。
所以，如皋市作为一个区域中心的商业发展带动职能有待加强。
第二章商业网点规划影响因素分析
一、区域位置
区域位置决定资源优势，为商业发展奠定基础；区域位置明确周边环境，决定商业发展环境和发展范围。
城市在区域中的位置，对其商业发展的定位、方向、重点等具有重大的影响作用。
总体上，在南通市域范围内如皋是南通北、西、西南三个方向的门户，因此如皋必然成为南通承接苏南产业转移的前哨站，从空间格局上来看如皋以长江港口、宁通高速、沿海高速和新长铁路为发展依托。
根据总体规划如皋市定位为：
长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。
因此，如皋市的商业定位和总体发展应当充分考虑其濒临长江、衔接苏南的地理位置相适应，并与周边的城市商业发展形成协作、共进的良好发展关系。
二、城市交通体系
城市商业的发展与完善的交通网络有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。
大型零售网点一般布局于城市生活性干道和地铁沿线附近，批发市场一般布局于城区交通干道附近和城郊交通主干线的出入口位置，商业街往往也是市区交通通达性较高的地域，物流基地更是依赖交通条件，一般都布局在铁路、公路、港口、机场等对外交通节点上。
由于二者的天然共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻作用。
如皋市的区位优势决定了它高效的交通体系，总体规划提出了“一港两网”的城市交通体系，“一港”即如皋港。
“二网”即陆上交通网（铁路、高速公路、市域公路网和城市道路网络）和内河航运网，形成覆盖全市域，联系苏南、苏北、通江达海的现代化综合交通体系。
对商业网点的发展主要有以下几个方面的支撑。
港口及航道：
如皋港深水岸线的占南通市深水岸线拥有量的三分之一，可建设万吨级泊位，利于大宗货物中转，是优良的避风港，发展潜力大。
规划提升连申线为三级航道，市域的通扬运河、如海河、如泰运河、焦港、司马港将提升为三级航道，同时规划建设“焦港船闸”、“如皋港船闸”。
铁路：
新长铁路（新沂－长兴）为国家Ⅰ级干线，南北向纵贯全市，并在市区东侧、白蒲镇及长江镇设置客货混合站，可形成铁路与公路、港口之间的联合运输。
公路：
宁通高速公路东西贯穿市域南部，设有九华、二案、葛市立交；沿海高速公路南北贯穿市域东部，设有东陈、丁堰、白蒲立交。
在市域形成“八横八纵”公路网，“八横”即丁柴公路、搬东线、新东线、334省道、蒲黄线、江平公路、宁通高速公路、沿江公路，“八纵”即江曲线、搬石线、新204国道、如港公路、老204国道、白雪线、沿海高速公路、新双线。
三、城市空间布局
城市的空间布局主要包括城市的交通构架、用地布局两个方面，是商业网点规划的基底和依据。
城市交通格局对城市商业网点发展产生深刻影响。
城市商业网点布局在城市总体规划划定的商业用地、文化娱乐用地内进行。
1、市域
《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》依据市域两主两副的发展策略，结合市域其他地区的发展情况，规划在市域形成“一城一区四板块”的市域空间结构格局。
一城——如城是全市政治经济文化中心，承担市域主要的居住、商贸和公共服务功能，同时也承担市域相当一部分工业特别是轻工业职能。
如城旅游资源丰富，随着水绘园、定慧寺等文化旅游资源的开发，旅游业将成为第三产业发展的亮点和重点产业。
一区——位于如皋南部，包括如皋港区、长江镇等沿江一带地区。
是如皋市经济腾飞的希望所在，是全市开发的前沿阵地，拥有丰富的得天独厚的港口岸线资源、土地资源、淡水资源以及良好的生态资源，同时区位优势明显，是如皋市同苏南地区联系的桥头堡。
中北经济板块——产业方面可凭借经济开发区的产业平台、花木种植业的良好基础以及旅游资源大力发展轻工业、外向型农业和旅游业，加强商贸物流业和专业市场建设。
城市化方面则以劳动密集型产业发展和市场建设带动人口向如城的集中，城市化人口的流向以如城为主。
南部经济板块——配合如皋港的石油化工、钢铁工业、造船业、物流业等产业，以及港区的人口集聚，形成以港区工业配套、港区生活配套为主的产业体系。
城市化方面则以如皋港区吸纳就业情况，形成生产生活配套中心。
东部经济板块——以沿海高速为发展轴线，打造丁堰和白蒲这两个中心。
其中丁堰镇应强化化工专业镇的地位，注重产业集群的发展；白蒲则应作为综合性城镇，以机械制造和商贸流通为发展方向。
西部经济板块——以江曲线为发展轴线，强化如皋与靖江、江阴之间的经济联系和协作，强化搬经镇、江安镇的中心地位，实现产业和人口的集中，大力发展特色农产品产业。
搬经以发展电器、皮革和商贸为主，江安则继续加强原有的肉制品加工、毛巾制造两大产业门类。
2、市区
《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》确定城市建设用地主要向现建成区的南部和东部拓展。
南部以新行政中心建设为契机，建设城南新城组团；北部调整开发区用地布局，提高开发区建设水平；东部跨越新长铁路建设铁东工业组团；西部以城西组团的旧城改造为主，优化城市内部结构。
规划形成“六组团”空间结构，即：
老城核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南组团、铁东工业组团。
利用现状地貌的区隔，在组团间形成分隔和过渡，使每个组团既相互联系又相对独立。
市级商业中心位于老城核心组团；行政中心南迁至海阳南路和惠政路的交叉口。
四、人口分布和城市化发展
一方面，商业网点规划要与城市人口分布和城市发展的水平相适应，另一方面，商业网点规划可以引导人口分布，推动城市发展。
如皋市现状城市化水平约为30%，其中市区人口明显多于重点镇人口，城镇体系的首位度较高。
有研究表明，当城市化水平为30％左右时，商业网点呈现向心集聚，当城市化水平达到70％时，商业网点则会出现离心集聚。
这表明商业网点的发展和人口城市化是同步的，所以需要进行合理的布局和引导，才能促进城市的健康发展。
根据《如皋市城市总体规划（修编）2005—2020》，如皋市的城市性质：
如皋市的政治、经济、文化中心，工贸发达、环境优美、历史积淀深厚的宜居城市。
远期市域总人口146万人，城镇人口90万人，城市化水平达60%。
2020年市区总人口42万人，建设用地规模4850公顷。
表2-12020年市区及各镇城镇人口预测
序号
城镇规模等级
城镇名称
镇域现状人口
（万人）
城镇体系规划预测
人口（万人）
镇区总体规划预测
人口（万人）
1
一城一区
如城镇
25.27
42
42
2
长江镇
6.94
10
10
3
重点镇
搬经镇
8.61
3—5
5
4
丁堰镇
5.54
3—5
5
5
磨头镇
8.26
3—5
4
6
吴窑镇
6.44
3—5
4
7
白蒲镇
8.24
3—5
5
8
石庄镇
6.55
3—5
4
9
江安镇
9.26
3—5
3.5
10
一般镇
九华镇
7.63
1—2
5
11
下原镇
6.11
1—2
3.2
12
郭园镇
5.65
1—2
2.8
13
高明镇
5.44
1—2
3
14
柴湾镇
5.23
1—2
3
15
袁桥镇
4.95
1—2
2.5
16
东陈镇
4.82
1—2
3
17
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