三亚创意新城控制性详细规划修编.docx

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三亚创意新城控制性详细规划修编

三亚创意新城控制性详细规划（修编）

文本

第一章

总则

第一条编制目的

为加强和规范三亚市城市规划建设管理，衔接落实在编《三亚市城市总体规划（2012-2020）》、《三亚崖城镇总体规划2012-2020》，有效管理和引导创意新城的城市建设，特制定本规划。

第二条规划范围

创意新城位于崖城镇区的宁远河口以东至南山港的滨海一线地带，本次规划范围与原《三亚创意新城控制性详细规划》相一致。

东至南山港口路东侧、南至崖州湾滨海、西至宁远河、北至西线高速公路，总面积约17.2平方公里,其中陆域面积12.65平方公里。

第三条适用范围

《三亚创意新城控制性详细规划（修编）》经三亚市人民政府批准后执行，是创意新城内城市发展和建设的管控指导性文件。

规划范围内进行各项建设活动的一切单位和个人，均应按照《城乡规划法》的规定，符合本规划的规定和要求。

第四条规划依据

1．国家有关城市规划的法律法规、技术标准及文件

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年01月）

（2）《中华人民共和国土地管理法》（1998年08月）

（3）《城市规划编制办法》（建设部令[2006]第146号）

（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

（5）《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（国发[2009]44号）

（6）《城市、镇控制性详细规划编制审查办法》（2010年12月）

2．海南省、三亚市有关规划、文件

（1）《海南国际旅游岛建设行动计划》（2010年4月）

（2）《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010--2020）》（2010年6月）

（3）《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》（2006）

（4）《三亚市城市总体规划（2008-2020）》（2010年10月经海南省规划委员会审议通过）

（5）《三亚市崖城镇总体规划（2012-2020）》（2012年11月经三亚市规划委员会审议通过）

（6）《三亚市崖城镇历史文化名镇保护规划》（2010年12月）

（3）《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》（2011年3月）

3．国家、省、市的相关法律法规和标准规范等.

第五条本规划涉及的指标依据国家、海南省和三亚市有关法规、规范和规定，并结合该地区的实际情况和发展需要制定。

本规划未涉及的控制指标和技术规定应符合国家、海南省及三亚市相关的技术管理规定。

第六条规划原则

1．落实定位：

落实新版《三亚市城市总体规划（2008-2020）》和《三亚市崖城镇总体规划2012-2020》中对于创意新城的发展要求，把深化落实上位规划的要求作为基本原则。

2．提升功能：

结合新时期创意新城的发展目标和要求，在宏观定位的基础上，将能够提升片区的新功能融入规划修编，作为本次规划的重要原则。

3．修正整合：

结合新的功能定位和新的产业发展要求，对原《三亚创意新城控制性详细规划》在用地布局、基础设施、公共设施和指标错误等方面的问题进行核查，修正原有规划的疏漏，完善合理的技术成果。

4．保障民生：

把开发建设过程中，涉及的民生问题、安置问题和社会服务配套问题放在首位，在规划中优先落实。

第七条文件构成：

本规划由文本、规划图集、分图图则三部分组成。

文本和图纸（包括规划图和图则）具有同等法律效力，两者应同时使用，不可分割。

附件：

说明书作为本次规划的解释和说明。

规划文本中黑体字下划线内容为本控制性详细规划的强制性内容，所有强制性条文必须严格执行。

第八条主管部门与管理权限

本次规划的解释权属于三亚市创意产业园管委会和三亚市规划局，在实施过程中与本规划相关的问题，由三亚市创意产业园管委会和三亚市规划局进行调和解释。

第二章核心功能与规模控制

第九条创意新城的发展定位是：

三亚市承载新兴产业与现代服务业的西部新城区。

第一十条核心功能：

融资综合服务、国际会展推广、科技汇集孵化、新兴产业发展、主题度假酒店、生活配套服务六大功能。

第一十一条建设用地规模

创意新城规划范围1715.45公顷，其中城市建设用地面积总计：

1044.71公顷，区域交通设施用地：

73.84公顷，水域和其它用地面积596.90公顷。

城市建设用地中居住用地面积206.74公顷，公共管理与公共服务设施用地面积32.67公顷，商业服务业设施用地面积291.93公顷，工业用地面积82.62公顷，仓储用地面积23.34公顷，道路与交通设施用地面积216.27公顷，市政公用设施用地面积13.85公顷，绿地和广场用地面积177.29公顷。

（见《附表一：

创意新城规划用地汇总表》）

第一十二条人口规模

规划创意新城内容纳居住人口约6.0万人，其中本地人口4.1万人，常住旅游人口1.9万人。

第三章用地规划

第一节　用地规划结构和开发管控单元划分

第一十三条规划结构：

一核、两带、五区

一核：

即在新兴产业服务区内所形成的现代服务业，统领整个创意新城的空间形态。

两带：

即在滨海一线布局的“滨海酒店服务带”和在宁远河东侧布局的“滨河城市服务带”。

五区：

即“科技汇集孵化区”、“新兴产业发展区”、“南山港口服务区”及东、西两个生活性片区。

第一十四条开发管控单元划分

创意新城根据主要功能区划分，确定三个开发管控单元，CY1开发管控单元对应新兴产业服务核心、滨海酒店服务带以及科技汇集孵化区，CY2开发管控单元对应滨河公共服务带和生活性片区，CY3开发管控单元对应新兴产业发展区和南山港口服务区。

第一十五条开发管控单元土地使用功能与项目类型指引

1.CY1开发管控单元：

新兴产业服务区应在片区中心内形成以商务办公、商业、酒店、文化会展、滨水开敞空间于一体的新兴产业核心，必须保证在中心水系两岸布局滨水开敞空间带；在滨海一线应结合滨海景观，形成滨海酒店服务带；在核心东侧应形成集科研、产业、办公建筑群为主的科技汇集孵化区。

土地使用功能主要以公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施为主。

主要项目应包含：

金融服务中心、企业总部基地、全球推广中心、滨海主题酒店带、南海会展中心和南海信息中心等。

2.CY2开发管控单元：

在创意新城中央大道两侧应形成两个居住生活单元，居住生活单元内应配备居住服务中心，包括社区商业、中小学、文化设施和公园等功能；在宁远河一线应结合滨河景观，形成城市滨河公共服务带。

土地使用功能主要以：

居住用地为主，商业服务业用地为辅。

主要项目应包含：

滨河商业服务带、商住综合社区、商业购物中心、社区文化娱乐设施、生态居住社区及社区公园。

3.CY3开发管控单元：

研发创意产业区应在南山货运港北侧布局港口服务区；在高速公路出入口周边布局新兴产业发展区。

土地使用功能主要以：

商务用地、一类工业用地、仓储用地为主。

主要项目应包括：

新兴产业发展区、科技汇集孵化区、虚拟大学园、生命科学产业园、环境科技产业园。

第二节　公共管理与公共服务设施用地规划

第一十六条公共管理与公共服务设施用地规划原则

1．作为三亚市新兴产业与现代服务业的新城中心，高等级、高标准地建设公共管理与公共服务设施以满足创意新城的发展需求；

2．统筹本地人口和旅游人口的需求，着重考虑本地居民生活所需的各类公共服务设施的配套建设。

第一十七条创意新城公共管理与公共服务设施用地面积总计32.67公顷，占城市建设总用地的3.13%，其中行政办公用地11.88公顷，文化设施用地5.27公顷，教育科研用地9.92公顷，医疗卫生用地5.60公顷。

第一十八条行政办公用地

创意新城内规划布局四处行政办公用地，规划行政办公用地总面积11.88公顷。

创意新城孵化中心（政务中心）位于2号路以南、10号路以东地块内，为整个创意新城提供市民政务服务功能，用地面积5.58公顷，地块编号CY01-18-01。

崖城镇国土所等相关部门集中办公用地位于港口路以北、7号路以南地块内，集中布置镇区内的部门行政部门，用地面积3.76公顷，地块编号CY03-07-01。

三亚市海关办公用地位于南山港口服务区7号路以南地块内，用地面积2.00公顷，地块编号CY03-11-04。

港门派出所用地现状位于港口路以南，用地面积0.53公顷，地块编号CY03-12-02。

社区中心预留街道办、居委会等行政管理设施用地。

第一十九条文化设施用地

创意新城内文化娱乐设施分为市级、社区两级，规划文化设施用地总面积5.27公顷。

在新兴产业服务核心内布置创意新城会展中心，用地面积3.44公顷，地块编号CY01-12-02。

在社区内结合社区公建和公共绿地，分别在东生活片区内和驷马安置区周边布置社区级综合文化设施，着力加强老年、青少年文化活动场所的建设，用地共1.83公顷，地块编号CY02-10-03和CY03-07-03。

第二十条教育科研用地

创意新城内规划布局3处教育科研用地，位于北部两个居住性片区内，分别作为两个27班九年义务制学校和12班中心幼儿园，用地面积9.92公顷，地块编号CY02-04-01，CY02-10-04，CY02-13-02。

第二十一条医疗卫生用地

创意新城内规划布局1处医疗卫生用地，位于创意新城中心，1号路和5号路交叉口东南的地块，作为创意新城的综合医院，用地面积5.60公顷，地块编号CY02-10-10。

第二十二条社区公共服务设施

1.结合居住用地，商住用地，按照《三亚市控制性详细规划编制技术规定》的标准进行幼儿园、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、文化活动站、社区体育活动场地、养老院、社区管理服务设施、社区肉菜市场等社区级公共服务设施的配置。

2.规划区内新建居住区，应当按照每100户15平方米的开发建设单位的最低标准无偿提社区配套用房。

配建社区服务设施包括：

居住社区级和基层社区级两级公共服务设施。

（详见附表四《配套居住社区级公共服务设施规划一览表》和附表五《配套基层社区级公共服务设施规划一览表》）

第三节　商业服务业设施用地规划

第二十三条商业服务业设施用地规划

1．服务于新兴产业，布局以金融保险业用地和其他商务用地为代表的现代服务业用地，形成功能明确，特色突出的新兴产业服务核心。

2．体现国旅游城市的特色，尊重市场规律，大力发展零售商业设施、酒店设施、娱乐设施等旅游设施，引导旅游服务设施向滨海、滨河地带集中，形成滨海、滨河公共服务带。

3．建设尊重和利用崖州湾滨海的自然条件，并结合内河水系两岸的绿地和公园，形成有场所特色的、有活力的、环境宜人的公共活动空间，同建筑一起，树立富有特色的城市形象。

第二十四条创意新城商业服务业用地面积总计291.93公顷，占城市建设总用地的27.94%，其中商业用地83.76公顷，商务用地204.20公顷，娱乐康体用地2.80公顷，加油加气站用地1.18公顷。

第二十五条CY1开发管控单元商业服务业设施要求：

应控制为零售商业用地的地块包括：

CY01-01-03、CY01-02-01、CY01-02-02；商业零售混合旅馆用地：

CY01-18-02、CY01-18-03；旅馆用地的地块包括：

CY01-03-01、CY01-05-01、CY01-06-01、CY01-10-01、CY01-11-01、CY01-14-01、CY01-16-01、CY01-16-02；商务混合商业用地的地块包括：

CY01-01-07、CY01-04-01、CY01-08-01、CY01-10-03、CY01-10-04、CY01-13-01；商务混合旅馆用地的地块包括：

CY01-12-01、CY01-12-03；科研设施商务用地的地块包括：

CY01-15-01、CY01-15-02、CY01-17-01、CY01-17-02、CY01-17-03、CY01-20-01、CY01-20-02；科研设施商务混合二类居住用地的地块包括：

CY01-19-01、CY01-19-02；娱乐康体用地的地块包括：

CY01-09-03；加油加气站用地的地块包括：

CY01-09-01、CY01-13-02。

第二十六条CY2管控单元商业服务业设施要求：

应控制为零售商业用地的地块包括：

CY02-12-01、CY02-12-02；商务混合商业用地的地块包括：

CY02-01-01、CY02-03-01；科研设施商务用地的地块包括：

CY02-12-09、CY02-12-11。

第二十七条CY3开发管控商业服务业设施要求：

商务混合商业用地的地块包括：

CY03-08-04；科研设施商务用地的地块包括：

CY03-01-01、CY03-03-01、CY03-04-01、CY03-05-01、CY03-06-01、CY03-09-01、CY03-09-03、CY03-09-04；加油加气站用地的地块包括：

CY03-05-02。

第四节　居住用地规划

第二十八条居住用地规划布局

创意新城的居住用地布局在沿西线公路一线地带，分为两个居住生活性片区和三个安置风情小镇。

第二十九条创意新城居住用地面积为206.74公顷，占城市建设总用地面积的19.79%，其中二类居住用地151.44公顷，二类居住混合商业用地（风情小镇）55.30公顷。

第三十条安置风情小镇规划

应当在安置风情小镇内实现原住民的搬迁安置空间和村集体长期经营空间的落位，安置风情小镇主要用于原住民的宅前安置和村集体的长期经营用途，具体地块包括：

　CY02-07-01、CY02-08-01、CY03-15-01、CY03-15-02、CY03-15-03。

第五节　工业用地和仓储用地规划

第三十一条工业用地规划

工业用地主要布局在片区东北的新兴产业发展区内，用地面积82.62公顷，占城市建设总用地的7.91%。

第三十二条工业用地建设要求

工业用地内禁止建设房地产和公寓类型的变相房地产项目，配套宿舍不得超过10%。

第三十三条工业用地使用管理

工业用地使用过程中，涉及到土地变性使用，必须进行重新的土地招牌挂；出现私自改变工业用地用途的行为，政府有权立即无条件收回土地，并责令补缴违规使用期间的相应土地费用。

第三十四条仓储用地规划

仓储用地主要布局在片区东南的新兴产业发展区内，用地面积23.34公顷，占城市建设总用地的2.23%。

第四章道路交通规划控制

第三十五条指导思想

完善优化创意新城道路交通结构，加强与西线高速以北的崖城镇区联系，预留中心立交桥位，联系崖城镇区环路提升南山港口疏港路空间。

第三十六条道路与交通设施用地

创意新城道路与交通设施用地面积为216.27公顷，占城市建设总用地面积的20.70%，其中道路用地209.45公顷，交通场站用地6.82公顷。

第三十七条路网结构

创意新城的路网结构可以概括为“两横五纵”的路网结构；“两横”即1#路和2#路；“五纵”为8#路、9#路、中央景观大道、5#路和港口路；区内的主干路系统与外围的城市主干路系统有机衔接，形成便捷高效的路网体系。

第三十八条道路等级

创意新城规划道路应充分体现高标准生态城市的道路特点，道路等级分为主干路、次干路和支路三级。

1.主干路路采用的道路断面形式为A-A、B-B、C-C、D-D、E-E：

1#路采用断面形式A-A，红线宽度55米，双向六车道，断面形式四块板，中间设置6.5米绿化分隔带，两侧各设置4.5米绿化分隔带；港口路采用断面形式B-B,道路红线宽度50米，双向六车道，断面形式四块板，中间设置3米绿化分隔带，两侧各设置2米绿化分隔带；中央景观大道采用断面形式C-C,道路红线宽度55米，双向四车道，断面形式四块板，中间设置7米绿化分隔带，两侧各设置6米绿化分隔带；2#路、5#路（2号路以北段）、6#路（2号路以北段）、7#（2号路以北段）、9#路采用断面形式D-D,道路红线宽度40米，双向四车道，断面形式四块板，中间设置4米绿化分隔带，两侧各设置4米绿化分隔带；8#路采用断面形式E-E,道路红线宽度30米，双向四车道，断面形式两块板，中间设置4米绿化分隔带。

（具体内容详见《道路断面标注图》）

2.次干路路采用的道路断面形式为D-D、E-E、F-F、G-G:

13#路采用断面形式D-D，道路红线宽度40米，双向四车道，断面形式四块板，中间设置4米绿化分隔带，两侧各设置4米绿化分隔带；3#路和12#路采用断面形式E-E，道路红线宽度30米，双向四车道，断面形式两块板，中间设置4米绿化分隔带；4#路、10#路（即2号路以北段）、11#路（即2号路以北段）和12#路采用断面形式F-F，道路红线宽度30米，双向四车道，断面形式三块板，两侧各设置2米绿化分隔带；3#路和18#路采用断面形式G-G，道路红线宽度22米，双向两车道，断面形式三块板，两侧设置各3.5米绿化分隔带。

（具体内容详见《道路断面标注图》）

3.片区内支路体系采用的断面形式为H-H、I-I、J-J、K-K、L-L、M-M、N-N：

4#’路（即3#路以北段）、15#路、25#路、28#路、29#路、31#路、32#路采用断面形式H-H，道路红线宽度12米，双向两车道，断面形式一块板；14#路、26#路、30#路采用断面形式I-I，道路红线宽度9米，双向两车道，断面形式一块板；23#路采用断面形式J-J，道路红线宽度9米，断面形式一块板；中央景观大道’（即2#路以南段）采用断面形式K-K，道路红线宽度55米，双向两车道，断面形式四块板，中间设置7米绿化分隔带，两侧各设置2米绿化分隔带；5#’路（即2#路以南段）、6#’路（即2#路以南段）采用断面形式L-L，道路红线宽度40米，双向两车道，断面形式四块板，中间设置4米绿化分隔带，两侧各设置2米绿化分隔带；7#’路（即2#路以南段）采用断面形式M-M，道路红线宽度40米，双向两车道，断面形式四块板，中间设置4米绿化分隔带，两侧各设置3米绿化分隔带；10#’路（即2#路以南段）、11#’路（即2#路以南段）采用断面形式N-N，道路红线宽度30米，双向两车道，断面形式三块板，两侧各设置3米绿化分隔带。

（具体内容详见《道路断面标注图》）

第三十九条交叉口

1.主干路与主干路、主干路与次干路相交可适当考虑交叉口展宽，主干路与支路相交仅考虑公交车左转行驶，其余车辆禁止左转，减少对主干路的交通干扰；支路与主干路相交时，仅做“右进右出”的顺行道路渠化处理。

2.道路交叉口路缘石半径的端点向主干路方向延伸30米，向次干路方向延伸20米，向支路方向延伸10米范围内，为禁止机动车开口路段。

第四十条立交桥

在规划中央景观大道和西线高速交叉处，依据《三亚市崖城镇总体规划（2012-2020）》预留互通立交用地，最终立交桥的具体形式以三亚市交通局、公路局最终确定的模式为准。

第四十一条道路竖向

道路竖向设计综合考虑地形、防洪防涝、工程管网的布线。

道路坡度设计标准参照三亚市的相关规定，新建道路纵断面坡度适宜控制在0.3%-3%之间，道路交叉口、桥梁以及下穿隧道坡度不宜超过3%。

第四十二条交通场站

创意新城内规划交通场站两处，包括创意新城水上公交及游艇服务中心，占地面积1.83公顷地块编号CY01-10-02；公交首末站，占地面积2.17公顷，地块编号CY02-12-15。

第四十三条停车场

在创意新城配置公共停车设施包括：

社会停车场（库）、各类设施的配建停车场以及地块配建停车场。

1．社会停车场

创意新城内社会停车场包括CY01-06-02、CY01-11-02、CY01-13-10、CY01-14-02、CY02-12-15、CY02-14-06、CY03-08-07。

2．配建停车场

配建停车场（库）结合规划的各绿地广场、大型活动设施和商业设施进行安排。

需要提供配建停车场的地块包括：

CY01-01-07，CY01-05-01，CY01-06-01，CY01-05-01，CY01-16-02，CY01-18-01，CY02-03-01，CY02-10-10，CY02-12-16，CY03-02-04，CY03-08-04。

3．地块配建停车设施采取地面与地下相结合的方式解决；创意新城总公共停车位约39800个，地块停车配置具体要求参见附表七：

《配建停车指标控制表》。

第四十四条交通设施

沿道路结合公交车站、商场等人流服务设施设置人性横道。

六车道或六车道以上的道路中央要设置行人安全岛。

第四十五条步行系统和步行道

步行系统应联络海边、河边、住宅区和公建区、公园绿地、社区中心等，形成网络状的步行通道。

1．滨水慢行通道：

在滨海和滨河岸线结合滨水绿地规划滨水慢行道。

2．一般绿化慢行道：

结合场地内主要通海纵向廊道，提供宜人的绿化慢行环境。

3．主次路上步行道必须设置无障碍通道，地形有明显高差的地方建议设置电动扶梯。

第四十六条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地进行与道路交通无关的建筑和构筑物建设。

第五章绿地系统规划控制

第四十七条指导思想

1．以创造创意新城绿色生态环境为目标，打造网络状绿地系统。

2．创意新城的绿地系统多维度，形成完整的城市绿地网络，包括城市公园、街头公园、滨水（海）绿带、通海廊道和邻里绿化。

第四十八条绿地指标

1.绿地与广场用地总面积为177.29公顷，占城市建设用地的16.97%，其中公共绿地149.74公顷，防护绿地25.77公顷，广场用地1.77公顷。

2.根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93），居住区公园绿地每处不宜小于10000平方米，小区公园绿地不宜小于0.5平方米/人，每处不宜小于4000平方米；并应根据居住区规划组织结构类型统一安排、灵活使用。

3.道路绿化率不宜小于30%，道路林荫覆盖率宜达到50%。

第四十九条城市公园

创意新城应控制1个城市级公园和3个片区级公园。

城市级公园是指创意新城滨海沿线的滨海沙滩公园。

片区级公园包括新兴产业服务区核心以北的游艇主题公园，创意新城东居住组团中心的社区公园以及研发创意产业区西北角的创意产业公园；公园内宜适当布局游乐设施、景观设施、市民活动等设施。

第五十条城市广场

在中央景观大道滨海端头，以生态景观为主，以“鉴真东渡晒经坡”为文化主题，规划布置滨海城市广场地块CY01-14-07，成为创意新城内文化集会活动空间。

第五十一条街头公园

在社区道路交叉口、社区中心和重要的城市节点布局街头公园和绿廊，街头公园宜布局市民健身、休闲设施，宜采用生态环保设计。

第五十二条滨水（海）绿带和通海廊道

滨水绿带宜布局滨水景观设施、市民休闲活动设施、小型服务设施和小型活动广场。

第五十三条邻里绿地和广场

1．邻里绿地：

在社区内部宜考虑集中的邻里绿地，邻里绿地应当符合居住区相关规范要求，应满足图则中绿化指标要求。

2．广场：

建设绿化覆盖率高、功能明确、适于人休憩活动的高水准广场系统，广场均匀分布，服务半径控制在500米。

广场硬地铺装不应少于25%，植被景观和遮阴场所宜大于60%。

第五十四条CY1管控单元绿地控制

CY1单元应控制为街头公园的地块有：

CY01-01-09、CY01-02-04、CY01-02-06、CY01-02-08、CY01-03-02、CY01-04-02、CY01-04-03、CY01-06-06、CY01-06-08、CY01-07-04、CY01-07-05、CY01-08-03、CY01-08-04、CY01-09-06、CY01-10-05、CY01-10-06、CY01-10-08、CY01-10-10、CY01-10-11、CY01-10-12、CY01-10-13、CY01-11-6、CY01-12-05、CY01-12-7、CY01-12-09、CY01-12-10、CY0