沧州市场调研报告.docx
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沧州市场调研报告
泰和世家项目市场调研报告
一、调研目的
从2012年1月1日到2012年6月30日，沧州项目公司开展了位于沧州市泰和世家项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在沧州市的泰和世家项目的市场情况，从而为泰和世家项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
三、调研内容和结论
（一）沧州市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
① 国民生产总值（GDP）。
2011年，沧州市全市地区生产总值完成2585.16亿元，同比增长12.3%，总量居全省第四位，增速连续四年居全省第一位，比全省高出1个百分点，比全国高出3.1个百分点。
从整体经济构成看，投资仍是沧州市经济增长的主要拉动力量，其对经济增长的贡献率为61.4%，消费的贡献率为37.4%。
从区域发展看，县域经济一直是沧州市经济的重要依托和支撑，去年依旧保持增长13.6%的良好势头。
同时，中心城区经济和沿海经济发展渐入佳境，形势喜人。
中心城区（新华区、运河区、开发区、沧县）实现地区生产总值512.07亿元，同比增长14.8%，对全市经济增长的贡献率为21.2%，拉动全市经济增长2.6个百分点；沿海经济方面，渤海新区（含黄骅市）和海兴县实现地区生产总值的439.35亿元，同比增长18.3%，对全市经济增长的贡献率为20.8%，拉动全市经济增长2.6个百分点。
从产业结构看，第一产业保持稳定发展，二、三产业实现较快发展。
统计数据显示，第一产业完成增加值295.84亿元，占GDP的比重为11.4%。
其中，粮食生产连续八年获得丰产丰收，全市粮食总产量达到501万吨，比上年增长5.3%；农林牧渔业总产值完成535.3亿元，同比增长5.3%。
第二产业完成增加值1358.66亿元，占GDP的比重为52.3%。
第三产业完成增加值945.5亿元，占GDP的比重为36.3%。
② 人均国民生产总值。
2011年沧州市GDP完成2585.16亿元，同比增长12.3%。
按2011年平均常住人口716.97万人计算，人均GDP达到36057元，同比增长10.9%。
按2011年人民币对美元平均汇率6.4588计算，达5583美元。
继2010年超4000美元后，再上新台阶突破5000美元大关。
③ 社会消费品零售总额。
全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，同比增长17.7%。
城乡市场稳定较快增长，城镇发展快于乡村。
城镇实现零售额480.7亿元，同比增长18.2%；乡村实现零售额193.7亿元，同比增长16.6%，城镇快于乡村1.6个百分点。
基本生活类商品继续保持较快增长。
全市限额以上批发零售企业粮油、食品、饮料、烟酒类商品零售额同比增长26.5%，其中，粮油食品类增长32.5%；服装、鞋帽、针纺织品类商品零售额增长36.1%；日用品类增长25.4%。
与消费升级相关的商品保持旺销。
随着城乡居民收入的提高，享受型、保健型和投资型消费热点不断升温，金银珠宝类、电子出版物及音像制品类、家用电器和音响器材类等商品销售持续旺销，商品零售额分别同比增长71.6%、27%、29.9%。
④ 人均社会消费品零售总额。
2011年沧州市全市实现社会消费品零售总额674.4亿元，全市总户数230.36万户，年末总人口734.82万人，人均社会消费品零售总额为9177.8元。
⑤ 职工年平均工资。
2011年沧州市人均工资性收入13044元，比上年增长8.5%。
⑥城镇居民人均可支配收入。
2011年，沧州市城市居民家庭人均总收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，增长14%，增速同比加快3个百分点，呈现快速增长的态势。
剔除价格因素影响，城市居民人均可支配收入实际增长7.9%。
——从全省各地情况来看，沧州市城市居民可支配收入位次稳定，仍排第六位，比全省平均水平高83元，实现了自2001年以来的首次超越，比最高的廊坊低3616元，比最低的张家口高1974元。
沧州市城市居民可支配收入增速全省排名第一。
⑦城镇居民人均消费性支出。
2011年，随着“惠民生”政策的落实，以及各类补贴发放到位，城乡居民收入持续增长，生活水平稳步提高。
城市居民人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，同比增长14%；农民人均纯收入6540元，比上年增加1012元，同比增长18.3%。
在居民收入较快增长的同时，消费保持同步增长。
城市居民人均消费支出11207元，增长9%；农村居民人均生活费支出4996元，增长42%。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
食品支出继续增长，恩格尔系数明显降低。
随着居民生活质量的提高，居民食品消费格局逐步改变，食品消费向营养、保健、便捷发展。
2009年，我市城市居民人均用于食品消费的支出为3967元，沧州市城市居民恩格尔系数为35.4%，同比下降0.4个百分点。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
2011年沧州市金融机构存款余额2300.09亿元，比年初增加272.49亿元，其中个人存款1551.38亿元，增加198.02亿元。
⑩城市居民人均居住面积。
沧州市围绕“大拆促大建，三年大变样”，启动改造城中村等。
到2010年底，全市城镇人均居住建筑面积36.21平方米，比2005年增长35.87%。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
城市总体结构方面，规划确定沧州主城区总体空间结构为“一轴两心，三带四片”。
“一轴”即城市发展主轴，主要沿解放路形成一条东西向的城市发展主轴。
依托现有发展基础，将现状城市商业中心与未来城市副中心通过城市发展主轴连接起来。
“两心”即一主一副两个中心，主中心为现状城市商业中心，集中了城区主要的商业金融、商务办公、文化娱乐等功能；规划在京沪高铁站场东侧区域设置城市副中心（即城市新兴功能区），将集聚商务金融、行政办公、文化会展、现代居住、综合物流等功能。
“三带”即3条重要的结构性绿带，均为南北向，从西至东分别为：
结合地震断裂带防护绿地与迎宾大道所形成的城市绿带，以生态防护和景观功能为主；依托城区中部的京杭大运河及其沿岸地区所形成的城市绿带，展现文化、休闲、景观、生态等功能；结合现状生态绿地在东外环与开发区组团之间形成的城市绿带，以组团隔离、生态防护功能为主。
“四片”即由3条南北向结构性绿带将主城区划分为城西新区、运河片区、新华片区与城东新区4个主要城市片区，并对现有城市片区边界进行适当调整。
城西新区以京沪高铁站场东侧的规划副中心为核心，开发城市新兴功能区，在新区南侧集中布局教育科研用地，在北侧设置工业用地，以满足产业发展需求。
运河片区发展商业贸易、行政办公、现代居住与新兴工业。
新华片区重点发展商业金融、行政办公、石油化工、现代物流与现代居住等功能。
城东新区则在空间上相对独立，重点发展新兴工业。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
未来五年内，沧州市将构筑“一城、五区、三组团”的总体城市发展格局，“一城”即明确大沧州市概念，“五区”即指新华区、运河区、渤海新区（含海兴县）以及沧县、青县同城化管理，“三组团”包括主城区组团、黄骅新城组团和青县县城组团三个组团，总面积5971平方公里。
其中，主城区组团包括新华区、运河区、开发区、高新区和沧县，规划面积1736.3平方公里。
沧州市主城区是全市政治经济文化中心，也是冀中南区域性中心城市，是京津冀都市经济圈和环渤海经济圈的重要成员，在促进环渤海环京津区域开发开放大局中具有重要地位。
近年来，城市建设和经济社会发展步伐加快，中心城市功能得到提升。
但是，沧州总体上仍属沿海欠发达地区，中心城市功能和经济发展水平与先进城市存在明显差距，城市要素聚集能力削弱、城市产业集聚不够、工业实力不强，中心城区人口、生产总值、一般预算收入占全市的比重低于全省平均水平。
随着渤海新区的大规模开发及县域经济的快速发展，主城区石化及轻工等支柱产业发展优势逐渐弱化，区域中心发展地位受到严峻挑战，造成区域经济发展缺乏层次，要素流动缺乏明晰的导向机制，产业低水平重构，地区间竞争大于合作。
本规划围绕大沧州战略，以主城区组团为重点，统筹规划主城区发展，拉开城市建设框架，优化经济开发格局，对于提升全市发展地位，推动东中西协调发展，促进冀中南沿海与腹地互动发展，具有重要意义。
（二）去年沧州市房地产的发展情况
① 新建商品房发展情况。
在售楼盘
类型
总建筑面积（万平米）
10年结转到11年的面积（万平米）
11年新开面积（万平米）
11年总投放面积（万平方米）
市场占有率
11年去化面积（万平米）
市场占有率（%）
2011年成交均价区间（元/平米）
11年结转到12年的面积（万平）
市场占有率
备注
1236
28.4
112.014
140.414
84.43
57.55
本项目2010年的市场占有率（4.94%）目前的市场占有率（6.96%）
1
东方世纪城
高层
47
3
2.7
5.7
4.06%
5.50
6.51%
3900
0.2
2.01%
2
御宇国际城
高层
60
2.2
5
7.2
5.13%
4.37
5.18%
3700
4.03
5.13%
3
万泰丽景
高层
70
1
4.3
5.3
3.77%
3.97
4.71%
4600
2.53
3.90%
4
宏宇城
高层
30
2
3.2
5.2
3.70%
4.37
5.18%
5000
2.53
4.07%
6
阿卡兰亭苑
高层
20
0
10
10
7.12%
8.80
10.42%
4600
1.2
2.73%
7
天成郡府
高层
70
4
10.5
14.5
10.33%
8.00
9.48%
5300
6.5
2.77%
8
御河新城
高层
80
1
3
4
2.85%
2.05
2.43%
5000
1.95
3.39%
9
金鼎领域
高层
30
1
1
2
1.42%
1.76
2.08%
5000
0.24
0.10%
10
贻成御景
高层
30
2
7.06
9.06
6.45%
5.24
6.21%
5100
3.82
1.63%
11
鼓楼上城
高层
40
0.6
1.7
2.3
1.64%
1.94
2.30%
4600
0.36
2.50%
12
百合世嘉
高层
70
1
2.4
3.4
2.42%
1.80
2.14%
3800
3.6
4.52%
13
东领伯爵
高层
17
1.08
2
3.08
2.19%
3.15
3.73%
/
1.05
3.78%
14
皇家壹里
高层
35
2
5.3
7.3
5.20%
4.46
5.28%
5600
2.54
4.41%
15
凤凰城
小高层
100
0
0
0
0.00%
0.00
0.00%
3800
0
4.27%
16
泛海时代
高层/商业
70
0
2
2
1.42%
1.00
1.18%
/
1
3.84%
17
一世界
高层
100
0
0
0
0.00%
0.00
0.00%
/
0
4.27%
18
嘉禾一方
小高层、高层
35
2
5
7
4.99%
5.50
6.51%
3800
1.5
4.40%
19
塞纳左岸
小高层、高层
50
2
6
8
5.70%
4.30
5.09%
4200
1.7
4.14%
20
明月州
高层
78
0
9.50
9.504
6.77%
0.55
0.65%
6000
8.95
6.38%
21
御湖公馆
联排、双拼
6.5
0
3.20
3.2
2.28%
2.58
3.06%
7500
0.62
1.25%
22
孔雀城
多层、小高层
30
2
4.00
6
4.27%
5.00
5.92%
4900
1
1.84%
23
泰古香槟郡
高层
12
0.36
4.36
4.72
3.36%
3.05
3.61%
3500
1.67
1.99%
24
署西家园
高层
3
0
3.00
3
2.14%
0.00
0.00%
4800
1.5
0.64%
25
榕城
高层
14
0
1.84
1.84
1.31%
0.50
0.59%
4200
1.34
3.13%
26
御景园
多层
10
0
0.96
0.96
0.68%
0.45
0.53%
2500-3100
0.4
2.73%
27
新捷家园
多层
6.7
0
0.00
0
0.00%
0.00
0.00%
/
0
2.86%
8
安欣家园
多层
5
0
3.96
3.96
2.82%
0.20
0.24%
2700
2
1.28%
29
泰和世家
小高层、高层
53
1.16
10.03
11.19
7.97%
5.88
6.96%
4020
5.32
4.43%
Ø沧州市2011年在售楼盘共计投放量140.414万平，去化84.43万平，去化率60.12%，成交均价4460元/平米。
Ø新开盘项目包括榕城、兰亭苑、一世界，其中榕城位于新华区，兰亭苑、一世界位于运河区。
Ø2011年上半年房产市场相对较好，自2011.10月以后，市场转冷，各楼盘去化量普遍降低。
2011年去化面积明显低于2010年沧州市住宅市场去化面积16万平米。
② 经济保障住房的发展情况。
本年度沧州市目标新开工建设保障性住房和棚户区改造住房27478套（户）。
其中，廉租住房1500套，公共租赁住房9400套，经济适用住房1800套，限价商品住房1750套；城市棚户区改造8100（户），垦区棚户区改造4928套（户）。
新增廉租住房补贴1190户。
到11月底，全市竣工保障性住房和棚户区改造住房17949套，其中：
市本级1228套，运河区546套，新华区4179套，开发区216套，中捷640套，南大港617套，黄骅1950套，泊头562套，任丘2910套，河间175套，沧县194套，青县696套，肃宁360套，献县224套，南皮660套，东光726套，吴桥780套，海兴1008套，盐山54套，孟村224套。
2008年至2012年，期间新增政府产权的保障性住房累计数量不低于新增保障性住房总量的1/3；以后每年新增政府产权的保障性住房占每年新增保障性住房总量的比例不低于1/3。
③ 二手房的发展情况。
自去年下半年以来，受楼市低迷大环境影响，沧州市新房交易量下降，二手房交易也随之低迷.。
据沧房经纪统计数据显示，去年10月至今年2月，二手房成交量下降近50%，成为近三年来的新低点。
二手房交易量的大幅下降主要有三个原因，首先，在全国范围内开展的楼市调控政策让我市的新房销量出现了停滞甚至下降，这也造成二手房的交易量下降。
二是10年以内的二手房价格每平方米都在4500元左右，有的甚至高过现在的新房价格，人们经过比较，更多的是关注新房，二手房坐上了冷板凳。
三是做房产投资的人少了。
不论是刚性需求，还是投资赚钱，人们都在等待房价的下降，所以现在出手的人有所减少。
新年前后是二手房交易的淡季，平均每月成交量仅20多套。
进入二月份后，二手房的交易量有了较大幅度的提升。
（三）今年沧州房地产市场分析和预测
① 截至今年2012年6月的销售增长情况。
在售楼盘
类型
总建筑面积（万平米）
08年去化面积（万平米）
09年去化面积（万平米）
10年去化面积（ 万平米）
11年去化面积（万平米）
11年结转到12年的面积（万平）
2012年新推盘量（万平）
2012年总推盘量（万平）
目前成交均价区间（元/平米）
12年去化面积（万平米）
市场占有率
1404
14
105
153.296
137.365
56.82
66.36
123.18
24.59
1
东方世纪城
高层
47
0
0
17
5.5
0.2
2
2.2
3800.00
0
0%
2
御宇国际城
高层
60
0
8
14.8
4.37
3.3
2
5.3
3800.00
1.22
5.0%
3
万泰丽景
高层
70
0
15
12
3.973
2.53
1.65
4.18
4600.00
1.254
5.1%
4
宏宇城
高层
30
0
0
8
4.372
2.53
2.2
4.73
4600.00
1.359
5.6%
5
阿卡兰亭苑
高层
20
0
0
0
8.8
1.2
7
8.2
4800.00
3.156
12.9%
6
锦绣天地
高层
33
0
0
0
0
0
3.5
3.5
/
0
0.0%
7
恒大城
高层
54
0
4.07
4.07
/
0
0.0%
8
天成郡府
高层
70
0
28
26
8
5.5
0
5.5
5000.00
1.243
5.1%
9
御河新城
高层
80
0
28
7
2.049
1.95
1.2
3.15
4900.00
1.1515
4.7%
10
金鼎领域
高层
30
9
15
4
1.76
0.24
0
0.24
5000.00
0.072
0.3%
11
贻成御景
高层
30
0
0
13
5.24
3.86
0
3.86
5100.00
0.528
2.2%
12
鼓楼上城
高层
40
5
7
4.4
1.94
0.36
1.98
2.34
4600.00
0.04
0.2%
13
百合世嘉
高层
70
0
4
5
1.803
3.6
1
4.6
3800.00
1.19
4.9%
14
东领伯爵
高层
17
0
0
0.52
3.15
1.15
0
1.15
/
0
0.0%
15
皇家壹里
高层
35
0
0
5
4.458
2.54
2.6
5.14
5100.00
1.699
7.0%
16
凤凰城
小高层
100
0
0
5
0
0
4
4
3800.00
0
0.0%
17
泛海时代
高层/商业
70
0
0
0
1
1
2.2
3.2
/
0
0.0%
18
流津时代
住宅、别墅
180
0
0
0
0
0
3
3
/
0
0.0%
19
一世界
高层
100
0
0
0
1.43
3.47
2.2
5.67
4400.00
2.256
9.2%
20
嘉禾一方
小高层、高层
35
0
0
7
5.5
1.5
2.2
3.7
4000.00
1.068
4.4%
21
塞纳左岸
小高层、高层
50
0
0
7
4.3
1.7
2
3.7
4200.00
0
0.0%
22
明月州
高层
78
0
0
0
0.55
6.95
2.2
9.15
6000.00
0.324
1.3%
23
孔雀城
多层、小高层
30
0
0
6
5
1
1.5
2.5
5200.00
0.978
4.0%
24
泰古香槟郡
高层
12
0
0
4
3.05
1.65
1.5
3.15
3300.00
1.035
4.2%
25
署西家园
高层
3
0
0
0
0
1.5
0
1.5
4800.00
0.295
1.2%
26
榕城
高层
14
0
0
0
0.5
1.3
3
4.3
3700.00
0.667
2.7%
27
金域瑞景
小高层
10
0
0
0
0
0
4
4
3300.00
0.96
10.3%
28
亚龙湾
高层
0
0
0
0
0
2
2
3400.00
0
0.0%
39
御景园
多层
10
0
0
0
0.45
0.45
1
1.45
2500-3100
0.084
0.3%
30
新捷家园
多层
6.7
0
0
0
0
0
1
1
2500.00
0.18
0.7%
31
安欣家园
多层
5
0
0
0
0.2
2
0
2
2700.00
0
0.0%
32
泰和世家
小高层、高层
53
0
0
7.576
5.97
5.34
5.36
10.7
4085
2.2779
9.26%
分析：
2012年预计沧州市整体推盘量为123.18万平，上半年度整个房地产市场销量约24.59万平米，去化率19.97%，去化率相对较低。
② 未来几个月的销售预测情况。
2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控：
一方面坚决抵制不合理需求，另一方面支持自住性合理需求。
由于中央政府坚持房地产调控不放松，调控成果进一步显现，投资投机性需求受到抵制，多数城市房价继续呈移中有降之势。
但在信贷放松及一引起地方微调楼市政策的影响下，年初以来特别是二季度重点城市商品住宅成交量明显回升。
预计2012年下半年，在宏观经济探底回升的大背景下，政策调控仍不会放松，但随着信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响，成交量相比上半年会有一定幅度的上升，同比2011年下半年，会有较大幅度的提升。
（四）今年沧州市房地产政策分析
① 土地政策。
、2012年沧州市区（包括运河区、新华区）国有建设用地计划供应量为432.9113公顷，占国有建设用地计划编制范围的71.34%；沧州高新区土地计划供应量为42.268公顷，占国有建设用地计划编制范围的6.97%；开发区土地计划供应量为131.6427公顷，占国有建设用地计划编制范围的21.69%。
、统筹城乡发展，优化土地供应空间布局。
按照统筹城乡和区域协调发展原则，加强土地供应区域分类指导。
严格控制中心城土地供应规模，促进中心城区人口和功能的有机疏解和调整。
重点保障基础设施和公用设施的土地供应，适度供应符合中心城区功能定位的产业发展用地，严格限制与中心城区整体发展不协调的土地供应。
按照城市规划功能分区，力争先做环境后开发，严格实行“净地”出让，优化配置土地资源。
在供地计划中所推出的地块要求分布合理，要充分
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