房地产估价案例与分析综合练习真题精选.docx
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房地产估价案例与分析综合练习真题精选
2019年房地产估价案例与分析综合练习真题精选
[填空题]
1工业房地产及其估价有哪些特点?
参考答案：
（1）涉及的行业多。
（2）非标准厂房多，单价相差大。
（3）要区分设备和建筑物的造价。
（4）受腐蚀的可能性大。
注：
主观题答案仅供参考
[填空题]
2某公司欲以其通过划拨方式取得的土地使用权及其地上一栋厂房作为抵押物抵押贷款，现委托一评估公司进行评估，请问针对划拨土地使用权的特性，处理土地使用权出让金问题可以采取哪两种处理方式?
有何内涵?
参考答案：
（1）首先求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
注：
主观题答案仅供参考
[单项选择题]
3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
参考答案：
A
[填空题]
4对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价测算如下（节选）：
1．年有效毛收入22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）2．年运营费用
（1）年维修费用25000×2000×2%=1000000（元）
（2）年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3%+500×50×12=692040（元）（3）年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）（4）年运营费用小计年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）3．年净收益年净收益=1．项-2．项=13068000-2417314=10650686（元）4．估价结果
参考答案：
1．年有效毛收入计算错误，物业管理费不应计算。
应为：
22000×50×12×（1-10%）=11880000（元）2．年管理费用计算错误，不应计入管理用房租金损失。
应为：
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000×3%=356400（元）3．年运营费用中未计算房产税。
应增加：
房产税：
有效毛收入×12%=11880000×12%=1425600（元）中间计算过程：
年费用合计：
年净收益：
1．项-2．项=11880000-3507274=8372726（元）4．估价结果计算时收益年限取值错误，应取45年，即：
参考解析：
物业服务费不应计入运营费用，因为年有效毛收入中不包含物业服务费，如果在运营费用中计入物业管理费则净收益会减小
[填空题]
5某市旧城改造需对某沿街房屋进行国有土地上房屋征收，房屋征收部门张贴了房屋征收决定公告，房地产管理部门公示了有资质的房地产估价机构名单。
某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名注册房地产估价师，在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具国有土地上房屋征收评估报告？
2．你应如何确定该被征收房屋的用途？
参考答案：
1.
（1）房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
（2）房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
（3）由房屋征收部门委托，出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
2.
（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
（2）对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
[单项选择题]
6、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。
交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。
乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。
按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
估价时点是（ ）
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
参考答案：
A
[填空题]
7某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。
按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。
现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?
为什么?
参考答案：
1.从最高最佳使用原则考虑，买主的出价偏低。
2.按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/㎡，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/㎡的水平。
3.正常合理的成交价格水平应为：
4000-（500+2220/148）=3485（元/㎡）
买方实际支付价格=3485元/㎡+应由买方交纳税费，只要买方付出价格在（3485元/㎡+应由买方交纳税费）以下就行。
[单项选择题]
8、2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续开发商因工作需要欲继续使用上述156㎡房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵应补交的产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/月，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双方议定的收益率为6%，问租用（ ）月后被拆迁入应补交的差价款可以全部冲抵。
A.12个月
B.18个月
C.22个月
D.24个月
参考答案：
A
[单项选择题]
9、2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续若该在建工程已整体抵押，在无法确定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（ ）。
A.抵押价值
B.处分抵押物时的市场价值
C.抵押价值-处分抵押物的费用及税费
D.处分抵押物时的市场价值-处分抵押物的费用及税费
参考答案：
D
[单项选择题]
10、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价能否翻建的最终批准权在（ ）。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
参考答案：
B
[单项选择题]
11、某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
参考答案：
A
[填空题]
12甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。
估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。
根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
参考答案：
（1）估价程序上应特殊注意：
1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。
并在报告中作出相应说明。
2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
（2）房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
（3）价不考虑的房屋租赁因素的影响。
[单项选择题]
13、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（ ）。
A.该两幢房屋的抵押评估价格之和
B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
参考答案：
B
[填空题]
14甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000㎡，售价3000元/㎡，销售税费率为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收人中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?
为什么?
参考答案：
（1）甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
（2）正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则：
甲应该分得：
2762.1÷2+30+2=1396.05万元;
乙应该分得：
2762.1÷2-30÷2=1366.05万元。
[单项选择题]
15、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
参考答案：
D
[填空题]
16某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。
根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。
委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。
估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡.请问：
1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
参考答案：
1.错误有：
（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。
或：
不应采用实际支出时的各项成本费用。
（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
或：
不应计自至估价时点。
（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
或：
利润不应是开发商的期望利润。
可作为指错题
2.重置价格还应减去折旧。
或：
（1）可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。
（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
2007年考查估价结果产生争议的合理性分析;抵押估价应收集的资料和影响商业地产的价格影响因素;租约内估价和承租人权益。
[填空题]
17某监理公司承担一写字楼的监理任务，合同中明确了投资监理的有关任务内容。
问题:
1、该楼的施工图预算是采用单价法编制的，监理工程师如何对其进行审查。
2、合同规定，承发包双方进行工程款结算前，由监理工程师对承包方完成的工程量进行计量，以此作为结算的依据。
为此，承包方要按照协议条款约定的时间向监理工程师提交已完工程的报告，在这种情况下，监理师如何进行工程计量?
承包方在监理师计量过程中如何做?
参考答案：
1、
（1）做好审查前的准备工作，包括：
①熟悉施工图纸;
②了解预算包括的范围;
③弄清预算采用的单位估价表。
（2）选择合适的审查方法，按相应内容审查。
其中，审查内容主要包括：
①审查工程量;
②审查预算单价的费用;
③审查其它有关费用。
（3）综合整理审查资料，并与编制单位交换意见，定案后编制调整预算。
2、监理工程师的工程计量包括以下主要环节：
监理工程师接到承包方报告3天内按设计图纸核实已完工程数量，并在计量24小时前通知承包方。
如果承包方无正当理由不参加计量，由监理工程师自行进行计量，计量结果仍视为有效，作为工程价款支付的依据。
监理工程师收到方报告后3天内未进行计量，从第4天起，承包方开列的工程量即视为已被确认，作为工程价款支付的依据。
监理工程师不按约定时间通知承包方，使承包方不能参加计量，计量结果无效。
承包方必须为监理工程师进行计量提供便利条件，并派人参加予以确认。
[填空题]
18竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。
合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作，试用期8个月，月工资3000元。
8个月试用期后万隆饭店表示满意，合同正式履行。
2002年4月，因饭店餐饮部门负责人调离，饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜，于是在未与竺某协商的情况下，便安排竺某将大堂工作移交，接手餐饮部的工作。
对此，竺某表示不同意，认为原合同规定是来做大堂部经理工作。
饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同，竺某已成为本饭店的职员，就应当服从饭店的安排，仍坚持由竺某去做餐饮部工作。
竺某坚决不同意，并仍到大堂部上班。
问题：
（1）竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?
请指出。
（2）上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?
为什么?
（3）如果上海万隆饭店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律规定?
为什么?
（4）竺某如被解雇，可采取什么方法维护自己的合法权益?
（5）竺某如被解雇，工会可从哪些方面帮助竺某维护其合法权益?
参考答案：
（1）试用期长达8个月，超过了法定的6个月限制。
（2）不正确。
因为饭店的行为违反了劳动合同，应承担违约责任。
（3）不合法。
因为饭店不具备单方面解除劳动合同的合法理由。
（4）竺某如被解雇，他可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成，还可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
竺某也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;对仲裁裁决不服的，还可以向人民法院提起诉讼，要求其承担违法解除劳动合同的赔偿责任。
（5）工会可从以下两方面帮助竺某：
①就饭店解雇一事向饭店提出意见，要求重新处理。
②支持和帮助竺某申请仲裁或起诉。
[单项选择题]
19、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
上述该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
参考答案：
C
[单项选择题]
20、某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日的价格指数为100）。
在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果以某个固定的时期作为基期的话，则为（ ）。
A.环比价格指数
B.定基价格指数
C.价格变动指数
D.价格调整指数
参考答案：
B
[单项选择题]
21、某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。
已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2005年1月1日的价格指数为100）。
该宗房地产2007年10月1日的价格为（ ）元/m2。
A.2300.22
B.2401.22
C.2502.22
D.2302.22
参考答案：
D
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[单项选择题]
22、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
参考答案：
A
[单项选择题]
23、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产第14年的净收益为（ ）万元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
参考答案：
C
[填空题]
24甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。
到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。
项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。
销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。
该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。
甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?
应该怎样分配?
为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。
3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
[填空题]
25某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。
参考答案：
1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。
2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。
无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。
3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：
土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率（资本化率）等
[填空题]
26某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。
该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。
现已被司法机关扣押。
问题：
1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?
为什么?
2、写出估价技术路线。
参考答案：
1、
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