公用设备设施管理程序.docx
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公用设备设施管理程序
合肥科园物业管理有限公司作业指导文件
编号
KYWY7.5.1-S01
名称
公用设备设施管理程序
页版本
A/0
第1页共10页
编制
周孝堂
更改
审核
王晓虎
批准
徐勇
生效期
2007年03月1日
1.目的
规范公司服务中心设备、设施管理工作,保持设备、设施处于良好状态，确保功能正常发挥。
2.范围
适用于科园物业九溪江南物业服务中心公共设备设施管理。
3.定义
3.1公用设备包括：
3.1.1供配电系统:
动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。
3.1.2给排水系统：
水箱、水池、生活水泵、供水管网、自动控制阀门、泳池循环过滤系统、排污管网、排污泵、污水处理设备等。
3.1.3消防系统：
烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、紧急广播系统、灭火器。
3.1.4电梯：
层站、轿厢、井道。
3.1.5楼宇智能化、电讯系统：
综合布线系统、楼宇自控（BAS）系统，如：
智能控制电脑主机、网络控制器、DDC控制器、各种控制模块、温度感应器、水流（水位）传感器、压力传感器、背景音乐等。
3.1.6安防系统：
闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、居家对讲系统（非可视）、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。
3.1.7加工维修工具、设备：
地面切割机、电焊机、切割机、云石机、空压机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙、电动套丝机、电动疏通机、空调专修工具、氧焊设备等。
3.1.8会所、会务设备：
影音系统、灯光系统、舞台系统、健身器材等。
3.1.9其它设备清洁设备、绿化设备、电热水器、煤气管道等公用设备。
3.2房屋建筑本体、公用设施：
除公用设备以外的物业相关配套设施，如护栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、路障、室外各类照明及支持物、外墙、各种外露管道、室外休闲设施、水景设施、防火门、车场倒车杆、倒车镜、岗亭、单（摩托）车库（棚）等。
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2007年03月1日
4.职责
4.1工作职责
责任部门/岗位
工作内容
频次
客服部
公用设备设施的巡查与评估
半年一次
审核并备案各部门的《机电设备年度检修计划》
12月15日前
跟踪处理并备案各部门公用设备设施突发事件
持续
指导和协助各部门公用设备设施的更新改造、大修和日常维修保养工作
服务中心经理
公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作
每月一次
审批部门《机电设备年度检修计划》
设备主管（主办）
公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，建立设备管理软件，解决技术难题、草拟技术改造方案及《机电设备年度检修计划》
协助组织专业技术人员专业知识的培训、考核
设备责任人
责任范围内公用设备设施日常保养维修
4.2公用设备设施维修保养频次
公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行，“Y”表示需要检查；“J”表示需检查并记录，空白表示不必检查。
检修类别
设备名称
每日巡查
周检
半月检
月检
两月检
季检
半年检
年检
每年三月
动力柜、电表箱
Y
J
J
J
防雷接地
J
生活水泵及控制柜
Y
J
J
J
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2007年03月1日
检修类别
设备名称
每日巡查
周检
半月检
月检
两月检
季检
半年检
年检
每年三月
生活供水管网
Y
J
J
雨水泵、污水泵及控制箱
Y
J
排污管网、化粪池
Y
J
泳池设备
Y
J
J
J
J
消防主机、联动柜、
Y
J
J
J
灭火器
J
电梯
Y
J
J
J
电讯系统
Y
J
J
J
J
红外报警系统
闭路监控系统
J
J
J
J
J
J
车场门禁系统
住户对讲系统
电子巡更系统
J
J
J
J
J
清洁绿化设备
J
J
J
消防系统
Y
J
J
J
J
J
公共设施
Y
J
J
J
注：
供配电设备由供电部门维修保养的部门可不做记录。
5方法和过程控制
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守时必须加锁。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设防护设施，以保证重要设备的安全。
5.1.4大型设备的控制室等重要设备房，应设置测量仪器，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温、湿度须符合相关设备运行环境要求，设备责任人需将温、湿度要求张贴在设备旁边。
5.1.5参观来访需进设备房，凭部门负责人通知，并指定专人陪同方可进入。
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5.1.6设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。
5.1.7在出现狂风、暴雨以前，各部门负责人安排专人加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。
5.2设备维修保养要求
5.2.1设备检修等级分类:
A.日检：
属巡视检查维护。
对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、油等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。
B.周（月）检：
属预防性检查。
对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。
C.季（半年）检：
属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。
D.年检：
属恢复性修理。
对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置.
E.大修：
属彻底性修理。
对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。
大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。
设备主管/主办应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经服务中心经理审核后报小区（大厦）业主委员会或甲方批准执行。
F.服务供方保养维修：
依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.2设备大修：
设备大修方案提出后，报经营发展部审批并备案。
设备鉴定标准将参照国家部级行业验收规范进行。
5.2.3设备组应建立《设备（工具）汇总表》和设备管理档案或设备管理软件，记录设备、检修及重要零部件更换情况，并在《设备/设施保养维修记录表》中记录。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易损零部件，服务中心应有适量的储备，确保突发故障的及时处理。
5.2.5设备主管/组长应根据批准的检修计划，做好检修前准备工作及防范措施。
对影响较大的重要维修工作（对客户造成影响超过2小时以上），经营发展部及服务中心经理需到现场指挥、协调、组织。
5.2.6经营发展部每半年应组织一次设备大检查，检查方法采取重点抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。
5.2.7设备组需要编写公司的《机电设备年度检修计划》，并在每年十二月十五日前上报经营发展部审批并严格执行，如有变更应提前一周经营发展部批准。
5.2.8业务部门应保存相关设备的技术图纸、产品说明书等资料，以便了解设备运行状态。
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5.2.9设备管理档案建立要求，设备应进行分类建立设备管理档案，内容包括：
设备的基本参数、购买日期、年度保养内容、日常更换的重要零配件、故障现象描述等。
5.3供配电系统管理（适用于自管供配电系统的服务中心）
5.3.1防雷系统每年三月份应进行一次全面检查，检查避雷装置焊接点连接是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并除锈刷漆，做好相关记录。
5.3.2各动力柜、双电源箱等分控箱的进线端应标明电缆的型号规格、用途、引自何处；各类空气开关应标明用途；
5.3.3服务中心应对公共照明进行有效管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。
5.4给排水系统管理
5.4.1生活泵房需要每日巡查一次，发现问题记录在《设备/设施维修保养记录表》内，没有问题可以不记录。
5.4.2无自动切换功能的生活泵每月做一次主、备泵手动切换试验并记录。
5.4.3雨水泵、污水泵每年三月份进行年检，根据实际情况决定是否解体检查并记录，同时清理雨水井、污水井。
5.4.4生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.4.5二次供水的生活水箱每半年清洗一次。
清洗后需送检，并取得疾病控制中心的检测合格报告，结果由公司存档。
5.4.6生活水箱透气、溢流孔应加防虫网保护，进人孔应加盖板并上锁，溢流管口离地面至少40厘米，生活水池现场需要张贴《生活饮用水二次供水设施管理制度》。
5.4.7水箱须安装高低水位报警系统，并将报警信号联至监控中心或把报警信号联至容易发现的位置。
5.4.8水泵房内的积水井，需要安装超高水位报警器，有条件的部门需要将报警信号联至中心，不能联至中心的，需要将报警信号联至容易发现的位置。
5.5消防系统管理
5.5.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行情况，填写《消防主机运行记录表》和《消防联动柜运行记录表》。
5.5.2消防泵、喷淋泵每半年由设备责任人启动试运行一次（尽量安排在水箱清洗时进行），使用试验消火栓带载试验，测试消火栓水枪的充实水柱。
每两个月手动盘车试验，并对控制部分进行联动测试，保证手动、自动转换正常，并记录。
5.5.3报警装置、联动装置、水流指示器、消防对讲、紧急广播等须至少每半年测试一次，检查其功能是否正常,或与地址码图是否一致等，并填写《自动消防设施测试报告》，经公司相关负责人审阅后存档。
测试须由设备责任人或专业技术人员在场，并尽量避免影响顾客，每年的测试应覆盖到所有烟感、温感（特殊情况业主长期
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不在家除外）。
烟感、温感探头至少每半年清洁一次。
5.5.4消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次。
5.5.5喷淋系统放水阀处静态压力必须大于0.1Mpa。
5.5.6排烟阀、防火门每月清洁一次，每季度由设备责任人保养一次，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下各联动装置动作正常，并做好记录。
5.5.7排烟风机每季清洁外部一次，并试运行手动和自动正常。
5.5.8小区需要编写消火栓管网和喷淋管网阀门清单，明确各阀门的分布位置，小区消防管阀门每半月检查一次阀门应处于常开状态。
5.5.9消防管网系统，末端静态压力不小于0.1Mpa，消防箱每季检修一次，要保持表面清洁，配件齐全，阀门无渗漏，箱内无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整、牢固。
破玻璃按钮外表清洁，字迹清晰，功能正常。
并做好检修记录。
5.5.10灭火器材需每季度检查、清洁，做好记录。
要求压力表指针保持在绿色安全压力范围内，摆放整齐，标签、铅封完好无损,核对使用说明及有效期限，按要求进行压力测试和充装。
轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，须编制分布清单，列明品名、规格、数量、分布位置及有效期，并对灭火器统一编号。
部门消防水带投入使用五年以后，需要做水压试验，按分布位置均匀抽查，一般保证在5—20条之间，若其中有一条不合格，需要再次抽查同样数量的水带进行试验，试验压力为5kg/cm2，试验时间为60秒，以后每二年进行一次。
5.5.11防火服、消防工具、防火面具是发生火灾或消防演习时为消防灭火专用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。
5.5.12消防应急照明、疏散指示灯工作正常。
5.6电梯管理
5.6.1电梯管理设备责任人必须持证上岗，负责电梯的管理工作，发现问题及时处理。
监督服务供方工作质量，填写质量记录。
积极配合技术监督局做好审检工作,轿厢内应张贴技术监督局颁发的准运证明。
5.6.2督促服务供方提出年度检修计划，报责任部门审批，作为保养合同的附件。
5.6.3与服务供方签订保养合同时，应明确相关扣款条款，半保合同中应明确零配件的价格。
5.6.4每半年由经营发展部对服务区域内电梯的运行、保养及故障情况进行总结，并对服务供方的保养计划内容和完成情况综合评价。
每月由责任部门根据合同规定和质量记录对服务供方保养情况进行评估，以作为是否扣款或终止保养合同的依据，结果及建议书面知会服务供方。
5.6.5免保期或保养合同到期前二个月，责任部门应对服务供方的工作进行评估，
决定续签合同或更换服务供方。
合同签订后，部门负责人应将保养条款书面知会设备责任人。
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5.8楼宇智能化、电讯系统管理
5.8.1设备责任人每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。
5.8.2楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数据进行备份。
5.8.3楼宇自控及综合布线系统网络控制器、控制模块出现故障，
设备责任人未经部门负责人同意，不得私自拆修，应及时邀请自动控制系统原供方或有资格的技术人员处理。
5.8.4每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》。
5.8.5每月设备责任人分期分批对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，
一年覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。
并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
5.9安防系统管理
5.9.1闭路监控系统
5.9.1.1控制中心值班人员通过显示器画面情况，掌握闭路监控系统工作状态，发现问题及时报设备责任人处理。
5.9.1.2设备责任人应每季检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、录像机，进行外表及控制台后部除尘。
确认各插接口连接可靠。
保证信号正常传输。
5.9.1.3设备责任人每季至少应对摄像镜头进行一次清洁保养，效果不好的应及时进行处理，并由安全责任人确认监控范围符合安防要求。
服务中心应编制监视镜头的位置清单，确认录像镜头序号，设备责任人根据情况对监控主机的编程进行调整。
5.9.2居家对讲（非可视）、无线对讲系统主机部分由设备责任人每周清洁保养一次；外围部分每月由设备责任人安排普查一次，进行双向测试，发现问题及时处理并记录。
5.9.3门禁控制系统电脑应确保时刻正常运行，各种卡的授权、发行、挂失情况每月由安全责任人进行汇总、记录存档。
设备责任人每周对防火门普查一次，发现问题及时处理并记录。
5.9.4停车场管理系统电脑应确保时刻正常运行，设备责任人每月对各种卡的授权、发行、挂失情况进行核对，对车场控制系统检查保养一次，发现问题，通知供方及时处理。
5.9.5外围红外线周界防越系统每天由安全员测试一次，每月由设备责任人进行一次全面保养和测试，确保报警功能完好。
并对检查情况予以记录。
特殊部位每月由设备责任人进行一次全面保养和测试。
5.9.7设备责任人每月对本设备房的消防对讲会同中心进行双向测试，发现问题及时处理并作好记录。
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5.10加工维修工具、设备管理
5.10.1由仓管员负责分类摆放在指定位置。
5.10.2由设备责任人按照设备保养规定进行定期保养工作。
5.10.3使用者须办理借用手续，按有关操作指导书正确使用。
5.10.4使用完毕，由使用者清洁、整理，仓管员验收后放回原位置并完善借用手续。
5.10.5加工场地所使用电器、电源应符合用电安全技术要求。
5.10.6加工场地应配足有效消防器材。
5.11会所、会务设备的管理
5.11.1依据设备专业操作程度编制相应作业指导书或使用说明，标明安全提示。
5.11.2部门应指定相关设备负责人,每月对相关的设备进行检查,发现问题及时处理,并记录。
5.11.3开放期间设备责任人每周要对泳池安全电压值进行测试一次并记录测试值,每年要对娱乐健身场所的接地装置进行一次检查，接地体应可靠接地。
5.11.4电热水器的使用人应按规程操作，发现接头松动等异常情况应及时报设备责任人处理，设备责任人应每周对以上设备进行一次安全检查。
5.11.5组合健身器、跑步机、单车机等健身器材，应指定专门的维修保养负责人。
每周检查各器材的运行情况，保证各器材处于良好的使用状态。
发现问题及时处理并记录。
如不能及时处理，须在此器材的显眼位置挂上停用标识。
5.11.6每周设备责任人对会议室等的空调系统、音响系统、灯光系统、进行一次试运行（试运行时间一般定在周末），并记录在《设备、设施保养维修记录表》上。
如果在本周内进行了会务活动，可取消本周的试运行。
5.12其它设备的管理
5.12.1清洁绿化设备应由专人使用，并指定设备负责人。
设备使用期间，每月由设备责任人进行一次检查并作好记录。
5.12.2煤气设施系统
A.煤气管道阀门有开关方向的标识，能正常开闭。
B.煤气管网总阀门、分支重要阀门应有明显标示标识，有煤气管网总图。
C.煤气分闸箱应有相对应控制的房号标识。
D.发现煤气泄漏立即关闭煤气总阀,及时通知煤气公司派人处理。
5.13房屋建筑本体、公用设施的管理要求
5.13.1各类金属栏、杆、桩、牌、盖等以油漆作为保护层的公共设施油漆无明显脱落、无明显锈迹，安装牢固。
5.13.2墙面、路面无明显污迹、破损。
5.13.3沟渠池井应无异物堵塞、各类盖应安装平稳牢固无破损。
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5.13.4公共照明灯具完好无损，管线整齐。
5.13.5用于固定单（摩托）车库（棚）的支架应牢固、整齐、美观。
5.13.6休闲桌椅油漆无明显脱落、完好无损。
5.13.7儿童娱乐设施安装牢固、油漆无明显脱落、完好、无安全隐患。
5.13.8各部门的化粪池需要定期清理，由部门根据实际情况制定清理周期,建议一年清理一次，五年对池底彻底清理一次。
5.13.9房屋建筑本体的管理要求见《房屋本体维修管理程序》。
6.设备设施维修养护记录说明
服务中心经理或被授权人每月巡查情况记录在《设备/设施检查记录表》中。
日、周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中予以记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容还需在设备管理档案或《设备管理软件》中给予记录。
突发性故障的抢修应填写《突发事件情况记录表》报相关部门。
对于电梯服务供方在保修期内对设备的定期保养及故障的处理，必须在《服务供方设备保养维修记录表》中记录，每月需评估，并填写《电梯服务供方月度服务效果评估表》。
7.服务中心应编写的设备类作业指导书清单
如果服务中心有以下设施，则下表中的指导书必须编制：
序号
编号和管理要求
文件名称
1
1、编号按文件《体系文件控制细则》之3.3条款的要求实施；
2、所有文件需发送经营发展部审核批准后才能生效，并由经营发展部进行管理，如果部门需对这些文件进行调整，同样须报经营发展部审核批准。
公共照明系统操作作业指导书
2
消防主机、联动柜保养维修作业指导书
3
消防主机、联动柜操作作业指导书
4
消防泵试运行作业指导书
5
电梯操作、故障处理作业指导书
6
电梯控制系统保养维护作业指导书
7
背景音乐、电梯对讲及消防紧急广播操作作业指导书
8
门禁、车管系统操作作业指导书
9
闭路监控系统操作作业指导书
10
巡更棒系统操作作业指导书
11
可视对讲系统操作作业指导书
7.1部门新增加设备、特有设备报经营发展部决定是否需要编制作业指导书。
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8.相关文件
KYWY7.5.1-S01-01《供配电设备保养维修作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-02《给排水设备保养维修作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-03《给排水系统异常情况处理作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-04《泳乐设施保养维修作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-05《清洗水池（箱）管理办法》
KYWY7.5.1-S01-06《各类泵保养维修作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-07《电梯维修保养作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-08《电梯应急处理作业指导书》
KYWY7.5.1-S01-09《维修设备（工具）操作作业指导书》
KYWY7.5.1-S02《房屋本体维修管理程序》
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