陈正伟楼宇经济分析报告范文.docx
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陈正伟楼宇经济分析报告范文
陈正伟-
楼宇经济分析报告（范文）
--重庆区域分析应用案例
重庆工商大学陈正伟
一、引言
楼宇经济，是随着经济社会发展而出现的一种新兴都市特色经济，是以商务楼宇为主要载体，通过开发、出售或出租商务楼宇进行招商、引资、留资，从而产生持续性税源，带动区域经济发展的一种经济形态。
他与总部经济一样都是具有当代经济特色的经济活动形态。
越来越多的城市把培育和发展楼宇经济和总部经济当作促进本地经济的新举措。
建设特色经济，培育和发展新经济增长点时，很有必要认真研究楼宇经济及总部经济问题。
本次楼宇经济总量分析是在开展全面系统的调查基础上进行的，也是重庆市范围内进行的第一次区县级楼宇经济专门调查活动，在许多方面进行了探索和尝试。
二、区域城市经济基本情况分析
据调查分析表明，本区域主要楼宇有法人单位4493个，楼宇经济创造增加值475.91亿元，对于重庆的国民经济做出了重大贡献。
从整体上看，本区域的楼宇经济发展具有如下特征：
1.本区域楼宇经济对于本区域的经济总量做出了积极贡献。
从纯楼宇经济上看，纯楼宇经济总产出XXX亿元，占本区域城市经济全部总产出约五分之四，达到86.59%；纯楼宇经济的增加值XXX亿元，占本区域城市经济全部增加值的五分之四，达到83.08%。
占本区域地区第三产业增加值的十分之一，达到9.1%。
具有明显的总部经济辐射力特征。
由于楼宇经济的特征，使得本区域产生的经济辐射力明显增强。
测算分析表明，本区域的楼宇经济总量（总产出、增加值、生产税净额、劳动者报酬）接近按照所在地常住单位统计的数值。
这表明本区域街道具有总部经济的特征。
对于周边经济的辐射力和影响力明显。
2.本区域楼宇经济对于本区域的就业贡献明显
测算分析表明，楼宇经济提供就业岗位xx万人，扣除烟草集团后的纯楼宇经济单位提供就业岗位XX万人，分别为区域内外提供XX万人、XX万人的就业岗位。
可见，本区域的楼宇经济对于社会提供的就业岗位是明显的。
见表2-1，2-2。
表2-12012年本区域楼宇经济主要指标资料单位：
个、人、万元
类型
单位数
从业人员
总产出
增加值
生产税净额
劳动者报酬
人均报酬（元）
法人单位
非规范经*
楼宇经济
（不包括烟草）
合计
注：
资料来源：
本区域街道基本单位清查资料（下同）；
*非规范经济的单位数和分解参数是通过抽样调查估算的。
表2-2本区域城市经济总量结构分析表单位：
%
类型
单位数
从业人员
总产出
增加值
生产税净额
劳动者报酬
法人单位
非规范经*
楼宇经济（不包括烟草）
合计
3.本区域楼宇经济对于财政的贡献和居民收入的贡献十分明显
调查分析表明，本区域街道纯楼宇经济提供生产税净额xx亿元。
纯楼宇经济提供的年人均劳动者报酬xxx万元，远高于本区域城镇居民可支配收入水平（XX万元）。
本区域的楼宇经济对于居民收入的贡献是明显的。
（一）本区域楼宇经济单位主要为现代服务业
本区域法人单位：
----见表2-3、表2-4。
表2-3本区域楼宇经济法人单位分类表单位：
个、人，万元
行业分类
单位数（个）
从业人数（人）
总产出（万元）
增加值（万元）
生产税净额
劳动者报酬
第二产业
#烟草制品业
建筑业
现代服务业（第三产业）
#基础服务业
生产和市场服务业
个人消费服务业
公共服务业
其他
楼宇经济（不包括烟草）
合计
根据城市经济的发展特征，我们基本上可以判断，本区域是一个发展总部经济的类型区域，但是由于历史的城市建设状况，使得本区域在发展总部经济上具有一定的空间制约和环境制约。
我们认为，在本区域更加努力地发展楼宇经济的商贸经济更加具有现实性。
表2-4本区域楼宇经济全部法人产业结构分析表单位：
%
行业分类
单位数
从业人数
总产出
增加值额
生产税净额
劳动者报酬
第二产业
#烟草制品业
建筑业
现代服务业（第三产业）
#基础服务业
生产和市场服务业
个人消费服务业
公共服务业
其他
楼宇经济
（二）本区域楼宇经济营业收入超XXX亿
1.从楼宇经济全部营业收入总量上看，本区域楼宇经济营业收入数额可观，超过XXX亿元。
图2-1本区域楼宇经济营业收入分布图
2.从行业上看，本区域楼宇经济营业收入特点是行业覆盖面广，重点突出。
本区域街道楼宇经济营业收入涵盖54个行业大类。
其中营业收入最高的8个为：
房地产业、货币金融业、批发业、零售业、卷烟制造业、建筑业、商业服务业、住宿业，占整个楼宇经济营业收入总量的比例分别为：
27.64%、13.52%、12.59%、12.10%、7.42%、6.08%、5.08%和3.52%。
八个行业的营业收入总额占整个城市经济营业收入总额超过80%。
图2-2本区域排名前八行业营业收入分布图
2.本区域楼宇经济的专业化程度高
本区域街道城市经济的专业化程度高,为本区域街道开发楼宇经济的专业化分工合作奠定了基础。
2012年整个本区域街道楼宇经济专业化程度为99.44%，说明本区域街道楼宇经济专业化程度较高，按照各个行业的专业化程度进行对比分析可以看出烟草制品业、皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业、木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、医药制造业、橡胶制品业、非金属矿物制品业、黑色金属冶炼及压延加工业等32个行业的专业化程度都达到了100%，专业化程度在90%以下的行业只有6个，其中专业化程度最低的为纺织业，只有40%。
（三）本区域楼宇经济要素贡献特征有利于楼宇经济发展
1.调查分析表明，2012年本区域楼宇经济就业人数11.74万人，楼宇经济劳动者报酬114.79亿元，职工平均收入为9.78万元。
2012年本区域楼宇经济全部就业人员中，第二产业从业人员数为51470人，占总从业人数的43.83%,第三产业从业人数为65951人，占总从业人数的56.17%。
如下图
图2-3本区域楼宇经济人数分布图
本区域楼宇经济劳动报酬中，第二产业劳动报酬总额为16.29亿元，占比14.19%,第三产业职工报酬总额为108.71亿元，占比85.81%。
本区域楼宇经济职工年平均工资中，第二产业职工年平均工资为3.17万元/人，低于整个楼宇经济的平均工资水平，第三产业的职工平均工资为14.94万元/人，表明本区域楼宇经济中第三产业在整个经济体系中发展效果拔群，发展趋势良好。
2.本区域楼宇经济劳动生产率极高
劳动生产率是指劳动者在一定时期内创造的劳动劳动成与其相适应的劳动消耗量的比值。
本文用一年内单个劳动者所创造的增加值来表示。
经过计算2012年本区域楼宇经济的劳动生产率为40.53万元/人/年。
3.本区域楼宇经济的分配格局具有资本扩展性
调查分析表明，本区域楼宇经济的单位中，扣除烟草特色行业后的楼宇经济（狭义）的国民收入总量中具有的要素分配格局为：
国家：
集体：
个人=39.06:
112.02:
54.36
这一格局表明，楼宇经济（狭义）具有比较明显的资本扩展结构：
集体分配比例高，大于50%。
由于楼宇经济绝大多数单位都属于第三产业，特别是部分高技术和现代服务业，使得这些楼宇经济单位更加具有较高的经营者收益，从而提供资本扩展的条件。
在这些集体分配中包括了一部分的个人二次分配在里面，因此，这些单位的个人收入在分配比例中偏低，仅仅是直接分配，如果加上集体收益的个人收益转化部分（一般20%），楼宇经济单位的个人分配可能达到XX，这表明本区域的楼宇经济的高技术成分比较高，有利于引导楼宇经济单位扩大资本投入，发展楼宇经济和总部经济。
见表2-5。
表2-5本区域楼宇经济国民收入分配结构分析表单位：
亿元、%
产业分类
经济总量（亿元）
结构%
国家
集体
个人
合计
国家
集体
个人
结构
第二产业
第三产业
楼宇经济
（广义）
楼宇经济
（狭义）
（三）本区域楼宇经济电商、物流产业分析
本区域楼宇经济中物流业法人单位2012年创造总产出33091万元，创税收2424万元。
电子商务业法人单位2012年创造总产出40008万元，创税收6127万元。
主要指标见表2-6、2-7
表2-6本区域楼宇经济电商、物流业主要指标分析表单位：
万元
行业
单位个数
职工人数
增加值
劳动者报酬
劳动生产率
物流业
电子商务
合计
表2-7本区域楼宇经济电商、物流业资本产生分析表单位：
万元
行业
资产总额
增加值
资本产出率
物流业
电子商务
合计
从表中可以看出电子商务业的职工人数仅占物流业的六分之一，而增加值却高于物流业；资本产出率表示每一单位的资产总额产生的增加值，表明了一个行业利用资产进行生产的情况，电子商务业的资本产出率大于物流业的一半以上，综上可以说明现代服务业中，电子商务是具有支撑性、战略性的产业，虽然本区域电子商务目前还正在起步，但我们可以相信在区商委及相关区级部门的指导下，本区域将很快完成电子商务服务体系的建设。
三、本区域楼宇经济聚集区域分析
（一）本区域楼宇经济聚集区域的基本情况
楼宇经济聚集区域是指以某个楼盘为载体或者主要载体所包括的生产经营单位的集合，属于纯楼宇经济的空间界定范围。
详见下表3-1。
表3-1本区域重点楼宇区域经济情况表
具体分布见图3-1、3-2、3-3、3-4.
图3-1本区域重点楼宇分布图
图3-2本区域重点楼宇1区分布图
图3-3本区域重点楼宇2区分布图
图3-4本区域重点楼宇3区分布图
调查表明，这22个区域的入住法人单位的行业结构各有侧重详见表3-3。
以上为增加值为6亿元的重点楼宇区域，特别是行业分布较广，但没有大型的公司以及产业单位，属于中型综合性楼宇，其发展潜力还值得进一步挖掘。
增加值5亿元以下的楼宇，如表3-2所示。
表3-2小型重点楼宇区域产能表
楼宇名称
增加值（万元）
税收（万元）
从重点楼宇的分布可以看出，本区域东部缺乏重点楼宇区域，制约原因，可能是由于交通条件的不便利：
未有轻轨的贯通。
有关部门应该在保持这种势头的条件下，大力发展东部的楼宇经济，这样对于推动发展本区域的楼宇经济具有很大的成效。
表3-3本区域楼宇经济行业重点分布表
楼宇名称
行业侧重
（二）本区域楼宇经济聚集区域的经济贡献
本区域楼宇经济聚集区域效应比较明显，楼宇经济聚集区域对于国民经济的发展具有的拉动作用也比较明显。
1.本区域楼宇经济的聚集区域对于本区域的经济贡献是突出的。
2.核心楼宇区域劳动生产率明显高于其他楼宇经济单位。
类型
单位数（个）
比重%
从业人员（人）
比重%
总产出
（万元）
比重%
劳动生产率（万元/人）
法人单位
纯楼宇经济
重点单位
核心单位
核心楼宇
表3-4本区域楼宇经济聚集区域经济贡献分析表
（三）本区域楼宇经济聚集区域的主要特征
为了更加全面地分析本区域主要楼宇的特征，我们对于本区域的22个主要楼宇进行的分析。
调查分析表明，本区域的楼宇经济聚集区域对于本区域具有突出贡献，并且具有如下特征。
1.本区域的楼宇经济聚集区域行业结构具有明显的趋同性和功能性。
2.本区域楼宇经济的总部经济性质不明显。
调查分析表明，在所考察的楼宇经济聚集区域内多产业法人单位的总部企业不多，仅仅只有26个，占楼宇经济聚集区域全部法人单位2333给的1.11%。
其中，有2家总产出上亿的总部单位构成了本区域楼宇经济的亮点。
由于交通条件、行政办事成本等原因，大量在总部单位选择远离闹市中心入驻是目前的基本趋势。
但是，引领一部分适宜的商务、商贸、金融保险和房地产总部入驻，对于发展本区域的楼宇经济也是十分重要的。
鉴于总部经济的特殊性，在未来的发展中，本区域楼宇经济的单位构成应该进行一定的引导和改善，不断增加总部经济单位入驻，提高本区域的准入门槛，发挥地价的作用，扩大影响力。
表3-5本区域主要楼宇区域行业构造分析表
序号
详细地址
主要行业
（首码）
主要行业名称排序
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
3.本区域楼宇经济聚集区域没有专门设置金融楼宇。
调查分析表明，本区域区域内有许多金融、保险、证券和投融资单位，但是，他们都是分散入住在各个楼宇中，没有专门设置聚集相当数量的金融、保险、证券和投融资区域单位在某个楼宇中。
这种方式有一定的市场分割和区域顾客市场划分的功能作用。
但是，会增大行政办公成本和市场经营管理的工作量。
在本区域可以设置专门的金融楼宇中心，相对地集中一部分金融、保险、证券、投融资企业在楼宇中，会增强楼宇经济在本区域，甚至重庆市的金融保险的功能性作用。
（四）本区域楼宇经济聚集区域产业单位特征
本区域楼宇经济聚集区的产业单位贡献也是比较突出的。
调查分析可知，本区域楼宇经济聚集区内有产业活动单位2669个（不包括个体，下同），2012年总产出225.35亿元，创造增加值151.92亿元。
见表3-5、3-6。
本区域楼宇经济的产业单位聚集区具有如下特征：
1.产业单位聚集在5个重点楼宇区域。
见表3-5。
表3-6本区域楼宇经济产业单位基本情况分析表
楼宇区域
产业单位数（个）
楼宇区域
增加值
（万元）
楼宇区域
就业人员（人）
2.单位总产出规模千万以上产业单位主要集中在八个重要区域
表3-7本区域楼宇经济聚集区产业单位规模分析表
楼宇名称
单位总产出规模
（万元/个）
单位增加值规模
（万元/个）
劳动生产率
（万元/人）
3.楼宇经济聚集区域的个体经营户云集
四、本区域楼宇经济重点单位调查分析
为全面评价本区域楼宇经济的发展情况，寻找本区域核心楼宇经济单位，特对重点企业进行调查分析，本次调查重点调查了本区域220（按本区域街道报告放缩）个楼宇经济单位，其中重点单位88家，抽样调查单位134家。
调查表明具有完整调查信息的楼宇经济单位88家，构成本区域楼宇经济的重点调查单位，由此，获得220家本区域重点楼宇经济单位的主要财务指标数据，初步核心表明本区域楼宇经济重点楼宇经济单位的重点特征明显，能够反映本区域的楼宇经济基本状况。
（一）本区域楼宇经济重点企业对于国民经济贡献突出
本区域2012年有法人单位4493个，重点经济单位88个，其总产出占全部法人单位总产出的28.23%；核心经济单位24个，全部表现为总部经济单位，占全部法人单位总产出的10.39%。
本区域的重点楼宇经济单位特征明显，不管是从就业岗位和经济总量上，对于国民经济的贡献都十分突出。
也为我们开展抓大放小工作的重点选择提供了条件。
见表4-1
表4-1本区域重点楼宇经济单位比重分析表
类型
单位数（个）
比重%
从业人员（人）
比重%
总产出（万元）
比重%
法人单位
纯楼宇经济
重点单位
核心单位
（二）本区域楼宇经济的重点单位工资总额超过36.76亿
调查分析表明本区域楼宇经济重点企业的工资总和达到36.76亿元，平均每个企业工资数额为4130.65万元，职工平均工资13988元。
楼宇经济的职工工资高于城城镇居民可支配收入，而重点楼宇经济单位的职工工资大大高于楼宇经济单位的平均工资。
（三）本区域楼宇经济重点企业资产规模有扩展欲望。
（四）本区域楼宇经济重点企业就业岗位的贡献大。
（五）本区域14家亿元单位构成本区域的产业核心
五、本区域楼宇经济重点单位满意度分析
为比较深入地了解本区域楼宇经济单位在本区域内生产经营中出现的问题和管理部门服务楼宇经济单位的效果，我们对于本区域楼宇经济重点单位进行了满意度调查。
本次调查还组织了一次抽样问卷调查，收集到有效问卷76份，问卷回答方式采取的是5分评分制的企业态度调查法（5分表示最好，4分表示较好，3分表示一般，2分表示较差，1分表示最差）。
我们以问卷调查的76个重点楼宇经济单位为总体，从经营户对本区域发展楼宇经济的整体经营环境及管理部门提供的服务的满意度评价，市场发展信心，楼宇经济发展建议等这三个方面进行初步分析如下。
（一）本区域楼宇经济企业整体满意度分析
1.本区域楼宇经济企业对本区域发展楼宇经济整体经营环境的总体评价是满意的。
2.本区域楼宇经济企业对于几个政府管理部门的整体评价是好的。
3.小部分经营户也提出如下几个点是本区域发展楼宇经济最不满意的内容主要有：
（二）本区域楼宇经济单位信心指数分析
数据显示，本区域楼宇经济企业对市场前景充满信心。
区域楼宇经济整体信心得分为4.32分，本企业发展的信心得分为4.61分，本行业发展的信心得分为4.59分。
见下表：
表5-4本区域楼宇经济发展信心评价分析表
指标
综合得分
评价标准
很没有信心
没有信心
一般
有信心
很有信心
1分
2分
3分
4分
5分
A3.1区域楼宇经济整体信心
4.32
A3.2本企业发展信心
4.61
A3.3本行业发展信心
4.59
（三）本区域楼宇单位对楼宇经济发展的意见和建议
本区域楼宇经济的重点单位调查表明，楼宇经济单位对于所在区域的发展具有如下比较集中的意见和建议：
1.注意环境卫生情况，注意发展特色以区别于解放碑与观音桥；
2.应该把物业和楼宇结合起来一起发展；
3.希望同楼层中不出现同类公司，相关报表太多，比较杂，希望相关报表网上直报；
4.希望楼宇经济规范化，有的单位根本就不挂牌，导致来访者找不到单位具体位置，希望以后要求必须挂牌，统一；
5.希望报表少点，楼宇经济发展与选择重点集中一点，有利于工作；
6.楼宇中单位间缺乏交流，希望加强沟通，有效利用各方资源；
7.楼房的档次需要提升，配套设施需要完整，楼房周边环境需要整治，按行业类别规划楼宇经济；
8.楼宇区域的楼道拥挤，不安全，人行道路绿化带有人乱串；
9.广告对本行业冲击太大，希望同层中不要出现竞争行业，希望有相关的条例、制度针对楼宇经济这方面；
10.公司未成立工会税务也会收取工会经费；税务代收残疾费，收费以工资总额收不合理；
11.出台楼宇经济有关政策，提供信息服务，保护知识产权。
分析发现，上述意见好建议的内容主要集中在三个主要方面：
其一、楼宇物业的管理问题；其二、工作环境、基础设施和城市管理的配套问题；其三、政府管理和部门职能配合问题。
上述重点楼宇经济单位直接反应出了的问题应当引起我们的重视，是我们进行工作改进的依据之一。
六、本区域楼宇经济业态结构分析
根据相关统计数据分析可知，2012年，本区域GDP为4655578万元，本区域占地面积为285平方公里，本区域的经济密度为1.7568亿元/平方公里。
而本区域楼宇经济的集中区域-本区域街道，其城市经济增加值为274.00亿元，面积为3.6平方公里，本区域街道城市经济密度623.67亿元/平方公里，远远高于本区域的经济密度。
从行业结构上看，本区域的城市经济单位中法人单位最多的行业是零售业、商务服务业和批发业。
同时，房地产业的产业单位带走了本区域经济总量的很大一部分，从另一个角度上看，也是本区域区域经济的辐射力的体现。
本区域城市经济的行业结构具有如下特征：
（一）本区域城市经济的发展为楼宇经济和总部经济奠定了坚实基础
城市经济的法人单位以房地产业、批发业、零售业和商务服务业为主。
根据基本单位清查资料分析可知，从增加值上看，本区域城市经济的法人单位中，经济总量（增加值）比较大的前三个行业为房地产业、货币金融业和卷烟制造业，三个行业的经济总量之和占全部城市经济的经济总量的70%左右；单位个数较大的前三个行业是零售业、商务服务业和批发业，三个行业的单位总数之和占到全部法人单位的60%。
本区域楼宇经济集中在本区域街道，这为本区域街道楼宇经济发展奠定了坚实基础。
见表6-1。
（二）城市经济以现代服务业为主具有总部经济（楼宇经济）特征
本区域的城市经济单位中，现代服务业具有重要地位。
在现代服务业中，占比最大的是为生产和市场服务的行业。
单位个数占56.74%，增加值占39.88%。
鉴于现代服务业结构次序为：
生产和市场服务业、基础服务业、个人消费服务业、
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