商业地产市场分析与研究.docx
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商业地产市场分析与研究
商业地产市场分析与研究
一、综述
58同城房产一直以租房著称，在中介和用户端均有较好的口碑。
但随着中介公司对网络推广的重视，几大中介公司均纷纷大力推广发展自身网站，同时相对赶集、安居客、搜房，租房原有个人信息较多、上户快的优势也逐渐在减弱。
改变现有找房模式或寻找新的产品模式是急需房产产品完成的事情。
商业地产相对于租房、二手房而言，目前处于刚刚开始蓬勃发展时期，市场前景较好，从事租赁、买卖的经纪公司和经纪人相对于住宅地产而言较为高端，推广费用承受能力较好，同时市场上服务于商业地产的网站不多且都处于刚刚起步抢占市场阶段。
房产如果在此时推出商业地产端口并获得市场主动权，将由于房产商业产品的良性发展。
从内部来讲目前由于住宅地产市场衰弱等因素、很多住宅类房产经纪公司都在缩减推广费用、经纪人也纷纷离职转行，单单依靠现有端口获取业绩较大提升难度较大。
从销售内部而言无论是提升员工士气、提高业绩等角度来看，开发新的产品模式也是急需完成的事情。
二、商业地产市场分析
2.1商业地产整体市场分析
商业地产即为区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产 广义商业地产：
包括各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等用于商业用途或者具备商业功能的房地产形式，包含了商业街、商场、MALL、写字楼、酒店、公园、零售业等等。
从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
根据经纪公司、房地产分析公司、分公司的反馈、经纪人反馈、市场观察，商业地产目前发展态势良好，具体特征如下：
2.1.1政策倾倒，地产商纷纷试水商业地产
一方面因住宅市场受“限购”等调控政策影响，房地产市场的资金不断流向商业地产（尤其是写字楼），导致今年以来写字楼地产持续火热。
以北京为例根据北京市土地整理储备中心数据显示，在今年上半年成交的324.8亿土地出让金中，住宅用地出让金为120.3亿，同比大幅下滑75.4%，商业地块总出让金达到174.38亿，供应量和楼面低价均超过住宅地块。
保守估算其开发投资总额将接近1万亿元。
2.1.2第三产业蓬勃发展，写字楼需求旺盛
中国经济转型需要消费升级，大力发展第三产业。
而商业地产是第三产业主要的生产经营场所。
因此第三产业的发展也催生了商业地产的蓬勃发展。
以北京写字楼为例，根据调查显示中介服务、金融、IT、广告传媒、电子通信这些行业是对写字楼需求量较大的行业，北京甲级写字楼市场已经转变为卖方市场，部分优质写字楼面对大量租售需求，市场供不应求，空置率达到历史新低5%。
2.1.3供给增长缓慢，租金及价格普遍上涨
写字楼开发普遍需要3-5年时间，第一季度北上广深天只有深圳有新增写字楼入市，新增面积31050平方米，其他城市均无甲级写字楼入市。
以北京为例第二季度北京地区共计有19个销售型办公物业项目开放，新增放量688404平方米，其中写字楼仅占15.79%，紧俏的物业直接导致北京甲级写字楼二季度平均租金环比上升9.11%，上涨至每月每平米204.96元。
在金融街和中关村区域空置率均低于1%。
2.1.4价格倒挂，投资客普遍看好
相对于住宅地产，商业地产泡沫较少，在很多城市均出现同一商圈住宅地产高于商业地产的价格倒挂情况。
伴随商业地产开发投资总量相比体量很小，资源稀缺价格相对较低的现状，越来越多的投资客看好商业地产市场。
综上所述基本可以看出目前是商业地产发展的良好机会，商业地产的发展势必会带动以此为依托的商业地产中介市场的发展。
2.2商业地产中介市场分析
蓬勃发展的商业地产市场也促进从事商业地产租赁和买卖交易信息服务的中介市场，根据各地城市反馈，当地从事商业地产的房产中介与住宅用房产中介相比收入一般高出2-3倍，很多公司暂时还尚未或者很少尝试网络推广的方式但对这种推广方式持比较肯定的观望态度。
2.2.1业务特点
✓成交周期相对较长，根据经纪人的反馈租赁至少需要15天以上的成交期，买卖则很难评估一般需要1-3个月的成交期
✓单笔成交额较大，收入可观。
以北京第二季度租赁成交大单估算，按平方米6元每天来计算，如全部交由经纪公司操盘，可拿到29295000佣金。
✓经纪公司或经纪人多分布在商业区，一般和商业地产物业关系紧密
✓与住宅地产相比，商业地产经纪人服务更专业、更看重口碑、从业者素质稍高
2.2.2从事商铺、写字楼租赁和买卖的从业者构成
根据各地销售反馈以及本行业经纪人反馈，商铺、写字楼从业者大致可以分为以下三种：
1、专门做写字楼租赁和买卖业务的经纪公司或独立经纪人，例如宏成行，此类公司一般位于写字楼群附近，向写字楼物业了解到租赁信息，然后寻找合适的求租者，收取交易佣金。
一些比较知名的大型经纪公司也会涉及商业地产。
链家在北京商业地产密集区平均每7、8个门店会有1-3个人专门做商铺和写字楼业务。
在北京一般商铺和写字楼基本不分开做。
2、商业地产开发商、物业公司、楼盘策划公司，soho中国有专门的团队从事商业地产的租售业务（为快速回笼资金以出售为主），地产开发商也常会委托相关物业公司、代理公司、楼盘策划公司进行相关物业租售业务。
注：
目前市场上还没有针对此类用户的服务
3、写字楼投机者（类似租赁的房虫、二房东）
从事商业地产租赁及买卖服务业的盈利模式
销售主要以收取佣金的方式，通常采用向双方分别提取佣金或者单方佣金的方式。
北京佣金比例为3%-5%，在成都、重庆、武汉、上海、天津等城市为2%-3%左右。
租赁主要以收取中介费的方式，在北京一般情况下一个月房租即为中介费，其他城市可以分为50%、20%、30%的房租为中介费等情况存在。
2.2.3商铺、写字楼等不同类别的从业者重合度分析
一般情况下商业地产的从业者不会在做明显区分，例如某些公司只从事商铺不从事写字楼的销售，通常情况下会根据本城市特点侧重经营某类商业地产。
例如北京商业地产以写字楼为主，武汉、长沙、成都、重庆的商铺市场较好。
同时租赁和买卖都会进行，一般情况下以租赁为主
与传统店面（目前住宅类经纪人）的重合度不超过5%
2.2.4商业地产分布集中的区域
北京顶级写字楼主要集中在CBD、中关村、金融街、东长安街区域、东二环区域、燕莎区域，现在几乎5环内均有写字楼、商铺分布。
成都写字楼、商铺主要集中在：
盐市口春熙路天府广场东大街合江亭内双楠外双楠航空路南延线牛市口牛王庙红星路建设路万年场太升路顺城街八宝街草市街，据不完全估计应该有800万平方米
上海写字楼主要集中在徐家汇，南京路，淮海路，四川北路，豫园，五角场，陆家嘴，七浦路，曹杨，人民广场，，七宝，中山公园，漕河泾开发区，老西门，目前主要商圈内写字楼存量为740幢
2.2.5市场规模
根据数据显示商业地产市场前景广阔，在上海大约有7000从事商业地产中介服务，在成都也将近有1300人。
商业地产交易额也非常可观，例如2010年成都商业地产总面积约1000万平方米，2010年成交均价138元/平米，按照29.8%的空置率来算，全年租赁成交额约100亿，佣金抽取将在2亿左右，此数据无法估算因为换手率造成的租赁成交额度，实际成交额将远大于此数据。
三、竞争对手产品分析
目前市面上针对商业地产的付费产品有很多，大体分为三类：
专业写字楼网站例如中国写字楼网，将推广条数打进各种产品包内，不同产品包价格不同，但目前此类网站从体验、功能、效果角度来说目前都较差，基本暂时不对我们构成威胁。
但在楼盘数据、发布字段等方面值得参考。
本土生活服务类网站，例如商都网，一般采用预存费用至账号中每发布一条、刷新一条扣除一定的费用，或者时时发布时时结算类似于主站置顶功能。
此类网站由于在本土有一定的影响力，价格相对要低于我们，对当地58房产还是有一定的影响力。
知名房产网站例如安居客、赶集都已推出写字楼端口，此类网站会是58商业地产的主要竞争对手，针对它们做以下分析：
3.1产品功能
产品功能
安居客
赶集
对比分析
端口类别
安居客、赶集的商业地产端口独立于住宅用端口，同一用户名可同时拥有住宅和商业端口，但两个端口不能打通。
商业端口包含写字楼、商铺两个类别。
房源发布
发布数量等于精品推广数据
无限
精品推广
根据购买产品包的不同而不同，每个月可以发布20套、60套、90套、120套房源信息
共计15条/天，不限制商铺、写字楼发布数量
房源刷新
无此功能
60次手动刷新，每套房源每天最多刷新5次，每5分钟只允许刷新一套房源
竞价
无此功能
CPC竞价
竞价功能沿用
店铺
仅展示房源信息和经纪人个人资料，不提供店铺换肤、点击量统计、荣誉证书展示等功能
楼盘字典
建立有初步的楼盘字典，通过经纪人和后台运营人员来完善
无
完善楼盘
在线经纪人可以通过完善楼盘信息获取一定的积分奖励，积分不能购买安居客任何服务，但通过积分和经纪人等级挂钩，积分越多等级越高。
无
3.2竞品销售策略
须各分公司城市经理协助调查，当地实际的销售价格、产品组合方案、赠送标准、大客户合作方案。
3.3竞品价格
安居客采用产品包的形式，以月为维度计算发布房源数，价格体系如下：
✓平均算下来安居客A套餐每天可推送房源0.67套，B套餐2套/天，C套餐3套/天，D套餐4套/天，均低于赶集每天15套房源
✓商业地产端口只有季度版一种版本类型
赶集在北京商业地产端口为1000元/月，是否赠送积分赠送多少？
3.4推广城市
安居客目前在北京、广州、深圳、天津、成都、杭州、上海、重庆八个城市推出端口
赶集端口推出时间较早，目前在所有分公司和代理商城市推出商业地产端口
3.5推广策略
安居客的金铺目前推出经纪人200元套餐免费试用版，只要注册并进行实名、公司认证，并发布5套优质房源，房源信息即可得到展示。
安居客此举一方面可以让更多的经纪人了解、认识金铺端口，形成初期的客户积累和沉淀，同时通过公司认证、实名认证也可以收集从事写字快的经纪公司，促进后期的大客户培养。
赶集目前主要靠销售来进行推广，线上没有针对商业地产端口的推广
3.6流量分析
3.6.1金铺流量分析
流量预估：
通过alexa、googletrends的分析，预估金铺日均pv7-8万
流量来源：
50%的流量来自安居客导入，另有接近20%的流量来自搜索引擎的购买和优化
用户分布：
金铺的用户集中在上海和北京，为金铺的内部管理系统，主要是8家分公司的提单人员、销售人员在使用此系统，用户分布高于重庆、杭州等区域用户，金铺的端口用户分布占整个站的1.03%，从侧面可以看出使用金铺的经纪人相对还是较少。
注：
从金铺目前的用户分布来看，我们在推广商业端口时也可以先以北京、上海、深圳、重庆为试点，其他城市可以先暂缓。
与端口开发相关联的楼盘收集、推广等运营也优先安排以上城市。
人均页面访问量长期来看大概在8-9之间
3.6.2五八写字楼、商铺流量分析
Pv、独立访客、平均访问页面数
3.7房源信息监控
3.7.1房源数量
需要抓取部门配合提供房源进行分析，通常做法是抓取前1万条信息，提取对应的经纪公司、经纪人姓名、联系方式、发布时间等字段，我们分析出每日大概的发帖数量、经纪人新增情况、付费客户数量
3.7.2经纪人数量
安居客目前金铺推广遇到一些问题，据内部人士讲在流量效果不理想的情况下，端口销售目前进展缓慢，他们正在对金铺首页进行改变，届时将会推广在线地产广告位，以下是北京市场金铺的端口数
状态
免费
付费
待开通
休眠
注册
共计5217
588
56
29
1749
2796
备注：
休眠是指不管是付费还是免费，服务到期后未续费统称为休眠
五、58同城商业地产
5.1产品规划
产品发展阶段
阶段描述
目标
商业地产1期
1．推出商铺、写字楼类别的端口
2．推出新版端口商铺、写字楼发布
3．修改大客户后台数据统计维度
4．推出商铺、写字楼端口最终页
5．确定商铺、写字楼端口房源列表页展示规则
在1-3个分公司进行试验，积累潜在客户，提高流量和发帖量
商业地产2期
1.推出新版写字楼、商铺列表页
2.提升商业地产流量、发帖量
3.完善楼盘数据
优化用户体验，以提高流量和发帖量为主要考核目标
商业地产3期
1．优化商业地产端口功能
2.推出商业地产在线自助广告
大规模进行销售尝试
5.1产品模式
一期先在现有端口基础上进行简单拆分，即以后分为住宅用端口和商业地产端口，可分别购买或同时购买两种端口。
老用户保持现有的产品形态，新用户按照拆分后的产品形态执行。
二期考虑推出产品包，满足不同类型用户的产品需求
A方案：
采用套餐包形式，不同套餐享受不同的推广、刷新条数
写字楼套餐
推广
刷新
版本
A
5条/天
15次，单条最多刷新5次
季度
B
10条/天
40次，单条最多刷新5次
月度/季度
C
15条/天
75次，单条最多刷新5次
月度/季度
商铺套餐
推广
刷新
版本
A
5条/天
15次
季度
B
10条/天
40次
月度/季度
C
15条/天
75次
月度/季度
B方案：
按照城市进行推广、刷新数量的调整：
城市
推广
刷新
版本
三线城市
5条/天
15次
季度
二线城市
10条/天
50次
月度/季度
一线城市
15条/天
80次
月度/季度
商铺、写字楼的条数采用同一标准
C方案：
写字楼、商铺何为一个商业端口，必须捆绑销售
写字楼套餐
推广
刷新
版本
A
10条/天
30次，单条最多刷新5次
季度
B
18条/天
70次，单条最多刷新5次
月度/季度
C
30条/天
100次，单条最多刷新5次
月度/季度
5.2产品价格
5.3产品功能
功能
功能点
描述
发布
根据购买的产品包，可无限量发布既定类别下的房源信息
推广
优先推送、刷新、竞价、置顶、定向投放
多种推广途径，另提供批量推送、刷新模板功能
房源店铺
橱窗推荐、房源、公司信息展示、换肤、自选域名、友情链接
换肤、橱窗推荐竞争对手暂无推出
数据统计
信息点击量统计、店铺点击量统计
店铺统计竞争对手暂无推出
房源搬家
免费导入my下购买类别下的房源信息
竞争对手暂无推出
5.4与竞争对手比58商业地产优势
58同城本身品牌、流量优势
推广优势
流量优势
功能优势
服务优势
效果优势
升级会员 