万科工程成本控制文件明细大汇总1.docx
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万科工程成本控制文件明细大汇总1
万科工程成本控制文件明细大汇总
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目录
前言1
1、成本管理部职业操守准则……………………………2
2、成本管理部工作职责…………………………………4
第一篇目标成本管理体系12
1、目标成本管理层的职责划分…………………………13
2、目标成本的形成步骤…………………………………15
3、目标成本确定及审批…………………………………18
4、目标成本的执行………………………………………21
5、目标成本的科目分类…………………………………24
第二篇项目成本管理规范29
1、工程预结算管理规范…………………………………31
2、工程造价咨询业务管理规范…………………………35
3、总包工程竣工结算管理规范…………………………47
4、设计变更与现场签证管理规范………………………50
5、零星工程管理规范……………………………………55
6、合同管理规范…………………………………………60
7、招投标监控管理规范…………………………………65
8、免招标项目审批工作程序……………………………67
9、工程付款审批工作程序…………………………………71
10、扣款审批工程程序……………………………………74
11、工程保修金管理规范…………………………………77
12、零星用现金购物的管理规范…………………………78
第三篇成本信息管理80
1、成本管理软件操作指导81
2、成本档案管理办法83
成本管理部职业操守准则
1总则
1.1本准则为无锡万科成本人员工作素质的基本要求，职员必须熟知并遵守；
1.2成本人员违反本职业操守准则将上报公司；
2职业操守准则
2.1业务工作
2.1.1遵守集团职务行为准则；
2.1.2执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；
2.1.3诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；
2.1.4严格遵循公司管理流程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；
2.1.5严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；
2.1.6严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；
2.1.7在任何情况下，禁止兼职工作。
包括：
在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；
2.1.8成本人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；
2.1.9成本人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；
2.1.10积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；
2.2廉正管理
2.2.1廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；
2.2.2参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；
2.2.3应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；
2.2.4在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；
2.2.5每月召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；
2.3保密义务
2.3.1不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子文档等）向其他单位或个人透露；
2.3.2若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的完整成本资料时，需经部门经理同意批准；
2.3.3不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向向任何人泄露；
3其他
3.1本准则的解释权归无锡万科成本部；
3.2成本人员发现公司任何职员的违纪现象应向公司举报；
成本管理部部门职责
1、部门目标
制定经济合理的目标成本，并确保目标在本的有效效控制；
施工阶段按成本控制文件开展各项成本管理工作；
客观准确地评估动态成本，严格审核各项工程费用；
最终实现对目标成本的控制，从而提高公司产品的竞争力。
2、目标成本、责任成本管理
搜集、整理、汇总历史成本资料；
确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；
汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；
每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本；
3、预结算管理
组织编制及审核工程施工图预算；
全面审核竣工工程结算；
根据结算报告完成各项工程清算
4、成本信息管理
建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库
定期进行专题或综合的成本分析和研究
收集集团内及其他工程造价信息资料
收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广
有效使用集团下发的成本管理软件
标准合同文本（工程设计类）的组织编制及审核
审核并及时办理各项合同的审批工作
审核并及时办理各项付款的审批工作
审核并及时办理各项结算的审批工作
按不同类别建立合同及执行情况台帐
5、成本管理监控评估
参与工程、材料及设备的招投标工作
参与合同有关经济条款的审核
定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况
定期和不定期抽查评估项目成本管理工作
对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见
对报批报建、营销成本（逐步由成本部负责）进行监督控制
6、成本管理规范建设
制定成本管理的有关规范及实施细则
制定并完善目标成本管理体系
制定并完善部门内部管理规范制度
7、培训指导
组织成本管理规范的培训
为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导
8、成本预结算管理
预算资料原件工程结算前由主办人留存保管
结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理
成本管理部岗位职责
1、成本管理部经理岗位职责
目标管理
组织确定项目的目标成本；
确定部门的工作目标及工作计划；
定期检查成本控制目标的执行情况；
制定有效的成本控制方法；
负责监督和落实部门的工作计划；
造价审核
组织完成各项造价（含合同价、结算价）的确定工作；
对造价工作完成部门内的终审；
组织重大结算工作及合同的谈判；
招投标工作
参与公司所有招投标工作；
制度建设
组织制定成本管理的有关规范；
组织对成本管理规范的有关培训工作；
负责公司成本管理制度的制定；
新项目投资测算
组织项目前期成本调研，便于公司决策；
合同管理
起草格式化标准合同文本；
对上报合同进行审核；
根据实施情况对合同的经济条款进行全面的把握；
预决算管理
负责装修工程及室外园林绿化工程结算工作；
部门管理
培养业务骨干；
部属激励和绩效考核；
负责本部门人力资源的配置和调遣；
相关总协调工作
负责本部门所有对内对外的协调工作；
组织对外的业务交流活动；
负责公司内部成本意识的建立并组织相关培训。
2、成本综合管理岗岗位职责
施工图预算管理—土建、安装工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
负责编制咨询合同；
目标成本制定
确定项目目标成本，制定材料设备成本控制明细表；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；
信息管理
负责按集团要求有效使用成本管理软件，及时完整录入各类数据；
负责汇总编制每月公司成本月报，并上报总部；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：
主体建筑的土建费、公共配套项目及开发间接费等；
按月提供出动态成本分析报告（土建部分）；
审计配合工作
对造价咨询公司进行管理，各项审价工作协调
负责准备编制审计所需数据表格工作；
负责审计的其他配合工作；
合同及付款管理
负责审核合同中有关经济条款；
负责建立合同及合同付款台帐及成本核算工作；
日常管理
配合及时提供成本管理软件所需相关数据；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
编制项目每月工程资金计划；
协助部门经理处理日常事物。
3、安装成本管理岗岗位职责
施工图预算审核--安装工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
审核工程进度款
负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款（安装部分），经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据；
招投标工作
对安装工程和材料（设备）招投标工作，预算员要负责对相关的投标单位的入围进行审签；
负责协助编制主体工程招标文件，对招标文件的经济条款进行审核；
对经济标书进行分析；
审核现场签证变更
负责全部安装工程设计变更和签证单费用的初审；
负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪，包括：
主体建筑的安装、社区管网及安装甲供材料等；
按月提供出动态成本分析报告（安装部分）；
现场管理
负责抽查现场有关工程量的准确性；
负责督促工程部执行《工程变更签证管理规范》；
合同及付款管理
负责审核合同中有关经济条款；
日常管理
负责总部成本管理软件的日常数据管理工作；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
4、成本信息管理岗
施工图预算审核（兼）—土建工程
根据图纸等资料委托咨询单位编制预算，协调咨询单位与施工单位预算核对工作；
审核工程进度预算
负责根据工程进度和合同约定审核工程进度款，经过审核签认的工程进度款审核表作为工程部向施工单位支付工程进度款的依据之一；
审核现场签证变更
负责全部土建工程设计变更和签证单费用的初审；
负责按月向成本管理部汇报项目上发生的设计变更和现场签证的办理情况；
结算工作
负责督促施工单位上报工程结算书；
负责按相关文件规定审核工程结算资料；
负责对工程结算进行初审并按规定进行复审和终审；
动态目标成本
负责进行项目动态目标成本跟踪；
按月提供出动态成本分析报告（签证变更部分）；
现场签证变更及档案管理
负责建立工程设计变更及现场签证费用台帐；
负责各类决算资料档案及图纸资料管理；
招投标管理
负责招投标工程量清单计算；
日常管理
配合及时提供成本管理软件所需相关数据；
负责每周部门例会纪要记录及整理；
及时总结工作中经验教训供部门内共享；
协助部门经理处理日常事物。
成本管理部日常管理
一、工作制度
1、工作周报制度
个人周报及工作完成情况每周五14：
00之前报部门综合管理员
个人月报及工作完成情况每月末提前2天（如3月为29日报）的14：
00之前报部门综合管理员
2、工作总结制度
每季度第三个月最后五天内将个人季度工作总结报部门经理处
不定期总结工作中经验教训，提交部门经理用来专题讨论
对结算金额大于10万的工程，在结算上报审批之日起10天内完成结算总结分析（对招标、合同、施工管理等方面总结分析）
3、定期会议制度
部门例会于每周四17：
00召开（约1小时）
专业化培训讨论为二周一次，时间为每月逢单周周四16：
30（约1小时）
会议纪要或专业化培训讨论结果当天必须整理完成工作联系单及答复单
4、各种表单
表1部门周报、月报格式
表2部门会议纪要格式
表3文电阅处单
表4部门工作联系单
第一篇目标成本管理体系
第一条目的
1.1目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；
1.2明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；
第二条适用范围
1.1适用公司开发所有项目；
第三条内容组成
第一章目标成本管理层的职责划分
第二章目标成本的形成步骤
第三章目标成本确定审批流程
第四章目标成本的执行
第五章目标成本科目分类
第一章目标成本管理层的职责划分
第一条管理层的组成
1.1目标成本确定的发布中心：
公司总经理层
1.2目标成本编制的中心：
成本管理部、财务部
1.3目标成本执行的指导与监控中心：
公司成本管理委员会
1.4目标成本的发生中心：
工程管理部、设计部、市场营销部等
第二条管理层的主要职责
2.1目标成本确定的发布中心职责：
2.1.1审批并签发公司目标成本；
2.1.2修订目标成本；
2.2目标成本编制中心的职责：
2.2.1成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；
2.2.2财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：
土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费；
2.2.3成本管理部组织目标成本的汇报工作；
2.3目标成本执行的指导与监控中心的职责：
2.3.1成本管理委员会负责审核目标成本；
2.3.2成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；
2.3.3建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度；
2.4目标成本发生中心的职责：
2.4.1遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；
2.4.2配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；
2.4.3根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；
2.4.4对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。
（见费用发生部门的职责明细表）
第二章目标成本的形成步骤
第一条项目定位阶段-----估算成本
1.1编制依据
1.1.1地块的综合情况资料；
1.1.2项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案；
1.1.3公司的利润要求；
1.2编制流程
1.2.1项目发展部提供地块的综合情况；；
1.2.2设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准；
1.2.3成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿；
1.2.4配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算；
1.2.5公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；
第二条方案实施阶段-----测算成本
2.1编制依据
2.1.1立项阶段的项目估算成本；
2.1.2设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图；
2.2编制流程
2.2.1设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；
2.2.2设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报公司领导审批；
2.2.3成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；
2.2.4配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；
第三条施工图阶段-----目标成本
3.1编制依据
3.1.1主体工程的施工合同及施工组织设计；
3.1.2初步（扩初）设计确定的测算成本；
3.1.3设计部提供的施工图及图纸会审纪要；
3.1.4主体工程的施工合同及施工组织设计；
3.2编制流程
3.2.1设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；
3.2.2成本管理部根据设计部和工程部填写的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；
3.2.3工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本；
3.2.4设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价；
3.2.5财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；
3.2.6成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报；
3.2.7汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批；
3.2.8目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后十五天完成；
第四条附件
《新项目材料设备一览表---施工图阶段》
第三章目标成本的确定及审批
第一条目标成本的审批
1.1审批流程
1.2成本管理部负责《目标成本确定审批表》的审批过程；
1.3成本管理委员会的相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签；
1.4成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批；
1.5经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；
第二条目标成本的修订
2.1审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部；
2.2在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批；
2.3经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报公司审批；
2.4经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；
第三条附件
《目标成本确定审批表》
《目标成本变更审批表》
第四章目标成本的执行
第一条目标成本的执行原则
1.1限价设计原则：
1.1.1设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；
1.1.2设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；
1.1.3设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；
1.1.4限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；
1.2限价采购原则：
1.2.1限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；
1.2.2工程管理、成本部根据公司审批确定的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；
1.3先算后干原则：
1.3.1原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算；
1.4审批原则：
1.4.1各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；
1.4.2若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报《超目标成本审批表》，报公司领导审批后实施；
第二条目标成本的动态报告
2.1在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》；
2.2《项目动态成本信息报告》内容：
2.2.1各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因；
2.2.2成本控制管理的专项分析；
2.2.3成本控制的问题及建议；
2.3成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理；
2.4收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；
第三条目标成本的总结评估
3.1工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；
3.2工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据：
第五章目标成本科目分类
根据开发产品按制造成本法设置成本项目。
目标成本项目一般包括下列六项：
一、土地获得价款：
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
1、政府地价及市政配套费：
支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；
2、合作款项：
补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；
3、红线外市政设施费：
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；
4、拆迁补偿费：
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；
二、开发前期准备费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：
1、勘测丈量费：
包括初勘、详勘等。
主要有：
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；
2、规划设计费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；
3、报建费：
包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金或墙改专项基金）、教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；
4、“三通一平”费：
1）临时道路：
接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；
2）临时用电：
接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；
3）临时用水：
接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；
4）场地平整：
场地清运费、旧房拆除等费用；
5、临时设施费：
1）临时围墙：
包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；
2）临时办公室：
租金、建造及装饰费用；
3）临时场地占用费：
含施工用临时占道费、临时借用空地租费；
4）临时围板：
包括设计、建造、装饰费用；
三、主体建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。
主要包括：
1、基础造价：
包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；
2、主体土建：
包括土建结构、装饰等项目；
3、主体安装：
包括安装室内水、电、煤等项目；
4、主体装饰性材料：
包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；
5、主体设备：
包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；
6、其他：
包括土方、各项施工配合费等；
四、社区管网工程费
指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。
主要包括：
1、室外排水
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