房地产知识及办理房产抵押流程.docx

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房地产知识及办理房产抵押流程

房地产典当知识及流程

随着国家经济的不断发展，人民生活水平不断提高，典当物品也向着价值高、价格相对稳定的物品发展。

为了满足对资金的需求，企业或个人利用房地产来抵押典当，已经逐渐成为了被社会广泛接受的融资渠道。

第一节房地产的概念

一、房地产的涵义

所谓房地产，一般是指房产和地产的总称，包括土地和地上的以房屋设施为主要形式的定着物，是土地和地上永久性建筑物及其衍生的权力关系的总和。

二、房地产商品的类型

1．建筑地块

建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关，并具有特定的土地。

城市土地整体用地构成状况大致包括以下12类：

（1）工业用地；

（2）仓库用地；（3）交通用地；

（4）市政用地；（5）居住用地；（6）商业服务用地；

（7）公共绿化用地；（8）道路、广场用地；

（9）教育文化、体育和卫生用地；（10）军事用地；

（11）港口用地；（12）其他用地。

2．房屋建筑物

房屋建筑物可以分为住宅和非住宅建筑物两部分。

非住宅建筑，按其用途不同，大致可分为以下四类：

生产用房；营业用房；行政用房；其它专业用房。

3．房地产服务

房地产服务是指房地产业在其开发建设和经营管理过程中对房屋的使用过程中所提供的一系列有助于房地产价值最大化，有利于物业保值增值的经营性服务、活动的总和。

第二节房地产产权制度

一、房地产产权制度含义

房地产产权包括房地产所有权和房地产其他权利。

所有权包括：

占有、使用、收益、处分等权利；

其他权利包括：

地役权、地上权、典权和抵押权等。

二、我国土地所有权和使用权制度

1、土地所有权

指土地所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。

2、土地使用权

指土地使用人根据法律、法规或者行政命令以及合同规定而取得的国有土地、集体所有土地的占有权和使用的权利以及转让、出租和抵押等的权利。

3、集体所有土地的征用

4、国有土地使用权的取得和转让

5、土地使用权的抵押、出租等他项权利的设立和终止

6、土地所有权、使用权的确定和确认

7、土地他项权是指土地所有权和土地使用权以外与土地密切关系的权利。

三、房屋产权制度

1．房屋所有权

房屋所有权，是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。

2．房屋共有的概念

3．房屋的他项权利

房屋的他项权利，是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等。

第三节土地的基本概念

1．中国土地制度概述

《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定：

“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所制。

”

2．集体土地征用

征用土地具有三个明显的特点：

一是具有一定的强制性，二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿；三是被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。

3．国有土地使用权出让

国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4．国有土地使用权出让年限

土地使用权的出让年限：

居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

5．国有土地使用权划拨

第四节房地产权属登记制度

一、房地产属权登记的概念

房地产权属是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿（权属档案）的法律行为。

二、权属登记管理的原则

1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则。

2.房地产权属登记的属地管理原则

三、权属登记制度的特点

1．房地产权属登记由不同登记机关分别登记

2．房地产权属登记为房地产权利动态登记

3．房地产权属登记具有公信力

4．房地产权属登记实行及时登记制度

5．房地产权属登记颁发权利证书

四、权属登记的种类

1．总登记

2．土地使用权初始登记

3．房屋所有权初始登记

4．转移登记

5．变更登记

6．他项权利登记

7．注销登记

第五节房地产典当操作

一、房地产典当的概念

房地产典当，就是指当户以房地产作抵押担保向典当行借款的融资行为。

房地产作为当物进行典当实质是以“抵押”形式办理典当借款。

二、房地产抵押的概念

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。

三、房地产典当操作程序

1.咨询申请

审查实行“三对照”

1、对照“人与证”是否相符

2、对照“证与证”是否一致

3、对照“证与物”是否一致

2.查验房地产权属

个人房产抵押典当应提交的证明文件：

（1）房屋产权证原件、土地使用权证原件；

（2）房屋产权人及共有人户口簿；

（3）产权人及共有人身份证件原件、结婚证或其他婚姻状况证明文件；未婚、离异或丧偶的，需提交相关证明文件。

●单位房产抵押典当应提交的证明文件：

●

（1）房屋所有权原件；

●

（2）土地使用权证原件及复印件；

●（3）抵押人董事会决议二份、公司章程二份；

●（4）抵押人营业执照原件及复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人委托书；

●（5）受托人的身份证原件及复印件。

●典当行对当户提供的房地产的权属证明文件要认真查验。

查验时要实行“三查清”：

一要查清抵押的房产权属是否真实有效，是否有争议，是否有担保抵押，是否被司法机关查封扣押或因经济纠纷被司法部门采取诉讼保全措施。

二要查清当户（产权人）的资信信誉，要通过各种渠道了解当户平时为人情况、家庭情况、经济收入及在社会上的影响。

三要查清当户（产权人）共有人的财产关系，夫妻关系存续期间共有财产是否有疑议；离婚、丧偶后财产分割、遗产继承是否符合相关法律要求以及结婚证、离婚证真伪以及相关文件的真实性等。

3.实地勘察

对当户提供的有关文件、证明材料进调查和核实，充分了解典当房地产的详细情况，包括座落、数量、面积、产权性质、产权证明、使用年限和当前状况，以及不动产是否设定有抵押、担保、租赁等。

4.估价

按市场公开价格或委托专业估价机构进行评估

房地产抵押典当评估既要坚持评估的原则性，又要在原则性的前提下有一定的弹性，如果评估价偏高，则会带来较大的经营风险；如果刻意压低评估价，则会造成客户流失。

5.确定当金及综合费率

以评估价格为参考，由典当双方根据房屋综合因素进行协商，合理确定房地产的当金；其利率、费率标准应根据当期长短、金额大小和风险高低，充分与当户协商，灵活确定。

6.内部审批

业务人员填写典当放款调查审批表，按照企业内部关于对大额房地产贷款进行管理的有关规定，报送主管责任人审批。

7.签订合同

典当放款应根据典当实际情况签订专门的借款合同和抵押合同。

合同要充分反映双方权利和义务。

8.办理抵押登记

房屋抵押的，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。

土地使用权抵押的，要到土地管理部门办理土地使用权抵押登记，取得土地他项权利证书。

9.收存证件，发放当金

打印当票，收妥手续，发放当金

10.还款、注销登记

到期借款人清偿当金本息和费用后，双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回原证件交还当户本人。

四、对典当房地产的合法性审核

1、我国“担保法”和“城市房地产抵押管理办法”等法律、法规禁止买卖、转让的房地产不得典当即不得设定抵押。

2、我国法律、法规、规章等规定房地产不得买卖、转让的其他情形亦不能办理典当。

3、以出让方式或划拨方式取得的国有土地使用权典当的，要符合法律、法规规定的可转让条件。

4、集体所有土地上建成的房屋转让的。

应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。

5、在建房地产项目的审核房地产在建项目要符合买卖、转让的条件，才能办理典当。

具体包括：

（1）土地使用权以出让方式取得的，已经支付全部的土地使用权出让金：

（2）土地使用权已经依法登记取得产权证书；

（3）取得用地规划许可证；．

（4）取得建设工程规划许可证；

（5）取得建设工程施工许可证；

（6）取得商品房预售许可证；

（7）不动产建设的开发投资总额已完成25％。

五、房地产典当风险

1、市场价格风险

价格波动是决定市场风险的主要因素

政策决定市场、市场影响政策

房地产受国家宏观经济发展状况的影响

2、权利瑕疵风险

（1）土地使用权的典当。

（2）工业用地和划拨用地典当。

（3）兼并改制企业房地产典当。

（4）骗领房产证典当。

（5）无继承权的房产典当。

（6）前手交易存在瑕疵的房屋典当。

（7）一女多嫁的房屋典当。

原权利人一女多嫁。

3、可销售现房抵押风险

（1）低于市场行情的低价格销售合同不受法律保护

（2）销售合同已经到房地局备案登记，但开发商还是可以重复售房

4、骗当风险

（1）伪造房屋证书和伪造他项权利证书，欺骗典当行；

（2）将已经卖给他人，尚未过户的房子，以证件丢失为由，到房地局补领新证，再拿来典当；

（3）已经办理了银行抵押的房子，重复典当；

（4）将他人的房产，伪造委托书，以委托人身份办理典当；

（5）将自己的房子伪造假结婚证，通过假夫妻签字办理典当。

而其真丈夫（或真妻子）出面以共有房产未经其书面同意为由，宣称典当无效而拒绝还款。

5、其他风险

（1）出租的房地产。

（2）有老人居住的房产。

（3）夫妻有争议的房产。

（4）企业房地产。

（5）在建工程项目。

（6）产权证明书与身份证姓名不一致或带有错别字的房地产。

（7）共有人、共同居住人的房屋。

（8）面积太小的房屋。

（9）仍抵押在银行的房产。

（10）已付清房款且已实际占有房产，但未有办理房产证的房产。

（11）共有人已死亡的房产

（12）房屋产权人已死亡的房产。

六、如何鉴别房产证真伪

1、新证共分三种：

即《房屋所有权证》、

《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

2、权证印制质量上乘。

3、增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。

4、发证机关和用印真实。

新证的特点和防伪功能。

1、建房注册号。

2、发证机关（盖章）。

3、团花。

在4、花边。

5、暗印、水印。

6、编号。

7、发证编号。