誉峰物业管理方案.docx
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誉峰物业管理方案
誉峰9号地A地块
物业管理方案
（成都宁骏修订报审版）
一、
誉峰项目9号地A地块设计经济指标
设计用途：
住宅；
总建筑面积：
301011.49平米；
住宅可收费面积：
226661平米，套数1082套；
物管建筑面积：
622.19平米
地下建筑面积：
一层，69692.50平米；
地下机动车库面积：
63214.20平米，地下机动车位：
2190个
地上机动车位：
145个
机动车位总数：
2335个
非机动车位：
2243个
总容积率：
2.85
（以上经济指标为本物业服务方案测算和编制的基础依据）
二、项目物业综合服务内容及标准
（一）、高端电梯公寓物业综合服务内容
1、常规性服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：
（1）房屋共用部位的维护和管理；
（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；
（3）公共环境卫生；
（4）公共秩序维护；
（5）房屋装饰装修管理（包括：
方案评测、过程跟踪、隐蔽工程现场尺寸记录及拍照建档、竣工图标注等）；
（6）物业专项维修资金的使用计划拟定、意见收集及申请代办；
（7）物业档案资料的管理（包括：
客户资料、房屋档案、装修资料等）；
（8）社区文化活动的定期策划、组织。
2、“生活管家式”常规增值服务（物业服务费所涵盖的各项服务）：
（1）单元室内水电、设备定期免费服务（包括：
水、电、煤气表前每季度1次免费检测、空调设备每6个月一次免费运行检测）；
（2）门岗便民伞、便民手推车的免费提供；
（3）各类公共信息、警示的及时发布，以及周边常规消费热点信息的定期发布；
（4）代订酒店住宿、会所送餐服务；
（5）代订牛奶、饮用水、家居清洁等用品服务；
（6）各类车辆租赁业务的免费外联（电召出租车等）；
（7）各类活动场所预定的免费外联；
（8）小童、老人托管业务的免费外联；
（9）各类家教业务的免费外联；
（10）私人保姆中介机构的免费外联；
（11）家庭保健服务的免费外联；
（12）各类尊贵聚会承接单位的免费外联。
以上常规服务及常规增值服务共计20项。
（二）高端电梯公寓“生活管家式”尊贵型特约服务（需另外按公布价格支付费用的服务）
（1）单元特约清洁服务；
（2）各类绿化租赁、私家花园绿化专业养护服务；
（3）自置家俬、电器的定期检测、保养服务；
（4）衣物、床上用品洗衣服务；
（5）房屋租赁中介代理服务；
（6）租金、水、电、煤气、有线电视、电话、网络使用费代收代缴服务（公营部分若楼盘周边无收费处，需适当收取往返车费）；
（7）私人家务助理、秘书服务；
（8）车辆清洗服务；
（9）尊贵会所餐厅、健身、乒乓球、游泳等各项配套服务。
以上公寓楼尊贵型特约服务共计9项。
（三）项目物业服务管理标准
1、物业共用部位的维修、养护和管理
1）物业共用部位的维修及时率达到95％以上；
2）物业共用部位的养护及管理的到位率达到100％。
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1）物业共用设施设备日常运行监测到位率达到100％；
2）物业共用设施设备的维修及时率达到95％以上；
3）物业共用设施设备养护和管理的到位率达到100％。
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1）公共区域的清洁卫生按政府环卫验收标准执行，公共区域垃圾可见率控制在2％以下；
2）园区各类垃圾按每日三次的标准安排回收，并达到日产日清的标准；
3）各类公共管网每季度安排清疏一次，确保管网通畅。
4、公共绿化的养护和管理
1）公共绿化养护和管理由专业队伍按市政绿化管护验收标准执行；
2）公共绿化的养护保有率控制在90％以上，苗木更新率控制在10％以下（不包含时花部分）。
5、车辆停放管理
1）确保车辆停放秩序良好，无乱停乱放情况出现；
2）不间断检查车辆停放情况，确保车辆停放安全。
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1）严格执行人员、车辆及物品进出管理制度，人员车辆凭IC卡进出，物品凭放行管制审批凭条进出；
2）每季度安排各类安管设施、设备检测，确保各类设施、设备正常运行；
3）定期组织安全宣传教育专题活动。
7、装饰装修管理服务
1）严格执行政府及项目就装修管理所制定的各类监管制度；
2）及时纠正各类不符合物业安全使用规定的违章作业；
3）为各物业装修工程提供指导意见。
8、物业档案资料管理
1）按《全国物业管理示范住宅小区》综合考评验收标准，建立各类项目运行档案管理制度；
2）妥善保管物业的各类工程设计、施工及验收移交文件；
3）妥善保管各类客户资料；
4）严格按有关资料保密规程管理资料保密工作。
9、其他服务：
按酒店各类专项服务的验收标准执行。
三、项目服务岗位配置
部门
岗位名称
拟定编
（人）
区域及工作职责
客服中心
高级项目经理
1
负责项目物业综合服务的整体运营管理。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
行政人事助理
1
负责配合公司处理项目的日常行政及人事工作，并进行仓库管理。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
高级客服主任
1
专责项目各类综合服务的人员调派协调、楼宇状况及各部门、各岗位服务质量的日常巡检、各类客户服务的跟踪回访、项目每日运行状况的汇总记录、各类客户投诉的专职跟办，以及各类商旅配套服务的组织实施等。
（设岗时间：
10:
00~19:
00）
客服领班
1
负责配合高级客服主任实施管理和服务工作，带领客服人员进行日常工作的开展，协助上级主管检查、监督、推进相应的对客服务工作。
在客服主任休假时临时代理部门工作。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
客服专员
2
负责客服中心接待及报修、报事等日常工作。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
楼栋管家
5
按照每四栋楼（约200余户）配置一名专职楼栋管家的标准进行配置，楼栋管家设置24小时联系电话，随时为业主提供尊享式服务。
不设置于楼栋大堂，类似于组团管家，通过现代通讯方式让业主体验到服务随时在身边。
（10:
00~19:
00）
收款员
1
负责服务中心前台的客户接待及物业服务费、水、电等费用回收、建册等收款工作。
每天负责按时将款项送抵银行入户。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
顶休
2
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1.5天/人/周）
小计
14人
工程部
项目主管
1
负责项目各类机电设备、共用部位日常巡检及维保工作的计划、统筹、监督落实等综合管理工作。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
领班
1
负责协助部门主管实施日常管理，带动班组工作正常进行和开展，并在主管休假时临时代理常规管理工作。
值班电工
3
负责园区供电、供水系统的运行值班，以及配合完成晚间各类突发性维修服务。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
水电维修工
4
负责园区公共区域水电等相关设备设施的日常巡检、维护、维修等专项服务工作，并配合完成公寓的各类尊贵型检测服务。
（设岗时间按：
A班：
8:
00~16:
00、B班：
15:
00~23:
00）
弱电工
1
负责园区弱电系统的日常维护工作，负责与专业维保单位保持联系、监督考核专业维保单位的维保工作等。
并配合向业主提供有关弱电系统的专业服务。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
空调技工
1
针对业主使用的中央空调系统的日常维修保养提供专业化服务，并对相应公共设备进行日常巡检和记录，维持空调设备等正常运转。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
电梯技工
1
对各栋楼的电梯实施日常的运行巡检和记录，并负责联系专业电梯维保公司，监督其维保工作的落实。
（设岗时间：
9:
00~18:
00）
万能工
2
负责园区有关油漆、玻璃、木制品、涂料等综合项目的日常维修工作。
顶休
3
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1.5天/人/周）
小计
17人
环境部
项目主管
1
负责本部人员的岗位任务分配、绿化管护计划拟定及组织实施等部门统筹工作。
配合客服主任对园区的清洁服务质量进行日检评审。
（设岗时间：
8:
00~17:
00）
园区外围
绿化养护
3
负责外围绿化日常浇灌、除草、除虫、施肥、修剪等综合养护工作。
（设岗时间：
8:
00~17:
00）
园区内围
绿化养护
5
负责园区内公共绿化的日常浇灌、除草、除虫、施肥、修剪等综合养护工作。
（设岗时间：
8:
00~17:
00）
顶休
2
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）。
小计
11人
秩序管理部
项目主管
1
负责园区安全防控及本部日常运营的整体管理。
定期策划各类消防安全检查、消防实战演练及消防安全宣传教工等活动（设岗时间：
9:
00~18:
00）
秩序管理领班
3
负责各班次当班期间的园区治安、消防等防控管理工作的组织落实；专责本班组内务的综合管理工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
外围巡逻
6
负责外围区域的治安巡逻、公共设备运行状况巡检、安防设备每天测试等管理。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
园区内巡逻
6
负责园区内的治安巡逻、公共设备运行状况巡检、安防设备每天测试等管理。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
主出入口岗
3
负责主出入口的人员、车辆、物料进出管理，以及岗位半径2米范围内的安全监控工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
次出入口岗
9
负责三个次出入口（四个次出入口拟封闭一个）的人员、车辆、物料进出管理，以及岗位半径2米范围内的安全监控工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
监控中心
3
负责园区监控、红外线、消防设备的24小时监控工作。
（设岗时间：
8小时/班次*早、中、夜班3个班次）
车库管理岗
6
负责地下车库的车辆停放指挥、检查、收费等日常服务工作。
（设岗时间：
8小时/班次*中、夜班2个班次）
顶休
6
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
小计
43人
清洁公司
项目主管
1
负责本项目日常清洁、保洁任务的分配，服务计划的编排和组织实施，服务质量的监督等综合管理工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
清洁领班
1
负责协助主管进行清洁、保洁的指挥、调度等综合管理工作。
（设岗时间：
14:
00~22:
30）
楼栋保洁
20
负责楼内的日常清洁、保洁及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
单元大堂及
附属区域
4
负责单元大堂及附属区域的日常清洁、保洁及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
园区内道路、总平
3
负责园区内道路和总平等公共区域的清洁、定期冲洗工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
外围及垃圾清运
2
负责外围和园区外道路等日常清洁、保洁工作及整个园区的垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
地下停车场
3
负责地下停车场的日常清洁、保洁工作及垃圾收运工作。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
家政服务
3
负责业主家中日常清洁、保洁等特约服务。
（设岗时间：
7:
30~17:
30）
顶休
5
负责各轮休岗位的顶休，设岗时间按顶休岗位设岗时间执行（1天/人/周）
小计
42人
总计
127人
（其中物业自有编制85人、外判公司编制42人）
四、物业服务成本测算
（一）成本测算
序号
科目
每月费用明细
测算面积
折算每㎡
单价
备注
一、综合管理服务
1
管理、客服、财务、后勤等人员人力成本
1-1
工资
46100.00
详见附表2
1-2
奖金
3841.67
详见附表3
1-3
社会保险费
11525.00
1-4
住房公积金
2212.80
1-5
福利费
2369.36
1-6
服装费
1516.66
1-7
服装洗涤费
420.00
1-8
员工食堂费用分摊
1152.90
小计
69138.39
226661
0.31
2
办公费用、管理费分摊、固定资产折旧
2-1
办公费用
22680.00
详见附表4
2-2
公众责任保险
3750.00
2-3
经营证照年审费
333.33
2-4
固定资产折旧费
6424.31
2-5
公司总部管理费用分摊
53718.66
收入的6%
小计
86906.30
226661
0.38
3
税金、管理者酬金
3-1
税金
53718.66
收入的6%
3-2
管理者酬金
53718.66
收入的6%
小计
107437.32
226661
0.47
4
社区文化活动费用
3-1
社区文化活动费用
2500.00
详见附表4
3-2
节日布置费用
1666.67
小计
4166.67
226661
0.02
综合管理服务费用合计
267648.68
226661
1.18
二、物业共用部位和共用设施设备维护
1
维修人员人力成本
1-1
工资
40450.00
详见附表2
1-2
奖金
3370.83
详见附表3
1-3
社会保险费
10112.50
1-4
住房公积金
1941.60
1-5
福利费
2877.08
1-6
服装费
779.17
1-7
服装洗涤费
510.00
1-8
员工食堂费用分摊
1399.95
小计
61441.13
226661
0.27
2
共用部位、共用设备维保费用
2-1
公共机电设备保养费
16300.00
详见附表5
2-3
公配物业空调保养费用
200.00
2-4
公共供水及排污设备保养费用
3200.00
2-5
维修工程费费用
7,500.00
2-6
维修材料及折旧费
7,540.00
2-7
防火设备和装置保养费
1,583.34
小计
36323.34
226661
0.16
3
共用部位、共用设备维修及日常运行不可分摊的水电费
3-1
水景池水费
6,000.00
详见附表5
3-2
园林景观照明用电电费
8,000.00
3-3
园区道路及楼栋公共照明用电电费
28,000.00
3-4
水景池过滤系统运行电费
8,000.00
3-5
公用机电设备运行电费
44,000.00
小计
94,000.00
226661
0.42
共用部位和设施设备维护费用合计
191764.47
226661
0.85
三、公共秩序维护
1
公共秩序维护人员人力成本
1-1
工资
82000.00
详见附表2
1-2
奖金
6833.33
详见附表3
1-3
社会保险费
20500.00
1-4
住房公积金
3936.00
1-5
福利费
7277.32
1-6
服装费
6103.33
1-7
服装洗涤费
1290.00
1-8
员工食堂费用分摊
3541.05
小计
131481.00
226661
0.58
2
公共秩序维护所需器材装备费用
2-1
装备维修费用
166.67
详见附表6
2-2
装备更新、灭火器材药剂更换费用
250.00
2-3
装备折旧分摊费用
2074.99
小计
2491.66
226661
0.01
3
安全行政及物料消耗
3-1
治安联防费
500
详见附表6
3-2
流动人口管理费
0
3-4
无线电台频率使用费
500
3-5
日常耗材费用
5000.00
小计
6000.00
226661
0.03
公共秩序维护费用合计
139972.66
226661
0.62
四、保洁服务
1
保洁产生的水电费
1-1
清洁用水水费
6,000.00
详见附表5
1-2
生活水池清洗水费（暂无此配置）
小计
6,000.00
226661
0.03
2
外判保洁服务费
2-1
外判清洁服务费
65100.00
详见附表7
2-2
消杀防疫费
4,000.00
2-3
化粪池清理费（户内由业户自理）
2-4
生活垃圾清运及处理费
2-5
沙井、管道疏通费
500.00
2-6
外墙清洗费（户内由业户自理）
2-7
生活水池清洗费（暂无此配置）
2-8
水景池、泳池日常水质处理材料费
1,000.00
小计
70600.00
226661
0.31
保洁服务费用合计
75600.00
226661
0.34
五、绿化养护
1
绿化人员人力成本
1-1
工资
16500.00
详见附表2
1-2
奖金
1375.00
详见附表3
1-3
社会保险费
4125.00
1-4
住房公积金
792.00
1-5
福利费
1861.64
1-6
服装费
504.17
1-7
服装洗涤费
330.00
1-8
员工食堂费用分摊
905.85
小计
26393.66
226661
0.12
2
绿化物料、工具消耗及折旧
2-1
化肥、农药消耗费用
3000.00
详见附表7
2-2
绿化工具更新费用
300.00
2-3
绿化机械工具折旧费
1,596.66
小计
4,896.66
226661
0.02
3
绿化补苗
3-1
苗木更新费
5,000.00
详见附表7
小计
5,000.00
226661
0.02
4
绿化水电费
4-1
绿化用水水费
8,000.00
详见附表5
2-5
绿化自动灌溉设备运行电费
3,000.00
小计
11,000.00
226661
0.05
绿化养护费用合计
47290.32
226661
0.21
整体运营成本费用合计
722276.13
226661
3.20
每月物业服务费收入
895310.95
226661
3.95
每月盈亏
+173034.82
（二）各部分成本比例分析
序号
项目
每月成本费用
折算单价
（元/㎡）
所占比例
1
综合管理服务
267648.68
1.18
37.06%
2
物业共用部位和共用设施设备维护
191764.47
0.85
26.55%
3
公共秩序维护
139972.66
0.62
19.38%
4
保洁服务
75600.00
0.34
10.47%
5
绿化养护
47290.32
0.21
6.55%
合计
722276.13
3.20
100.00%
五、盈亏分析
从以上的项目物业服务收费标准及运营成本测算数据可以得出：
项目为高端电梯豪宅，可收费面积较大，按照单独设置管理服务中心来测算，可实现盈利。
六、物业服务费价格建议执行标准
依照上述测算结果，并根据誉峰项目10号地定价为3.95元/平米/月的物业服务费标准，同一项目同一客户群体的情况，建议9号地A地块的物业服务费仍定价为3.95元/平米/月。
广州市宁骏物业管理有限公司
成都分公司
2010-12-15
附表1
【誉峰】9号地A地块整体交付使用期物业服务中心架构图
备注：
1、各部人员编制明细：
A、服务中心（含项目经理及客服中心）：
14人；B、工程部：
17人；C、秩序管理部：
43人；D、环境部：
11人；E、清洁服务公司：
42人；项目编制总人数：
127人（其中：
物业自有编制：
85人、清洁服务公司42人）。
2、各部人员轮休安排：
A、各部管理人员、客服物业部服务人员、工程部技工：
每周安排1.5天例休；B、秩序管理部领班及物管员、环境部绿化工、清洁服务公司人员：
每周安排1天例休。
附表2
项目整体交付使用期物业服务人员编制明细
序号
部门
所属区域
岗位
编制人数
每月工资标准（元）
每月工资金额（元）
1
客服中心
服务中心
高级项目经理
1
12000
12,000.00
2
高级客服主任
1
5500
5,500.00
客服领班
1
2800
2800.00
行政助理
1
2300
2300.00
3
前台接待兼收款员
3
2300
6900.00
4
住宅区域
楼栋管家
5
2400
12000.00
6
其他
顶休客服人员
2
2300
4600.00
小计
14
46100.00
1
秩序管理部
本部
项目主管
1
4000
4,000.00
2
秩序管理领班
3
2600
7,800.00
3
巡逻岗
外围巡逻
6
1800
10800.00
4
内围巡逻
6
1800
10800.00
5
固定岗
主出入口门岗
3
1800
5,400.00
6
次出入口门岗
9
1800
16200.00
7
监控中心
3
1800
5,400.00
8
车库岗
6
1800
10800.00
10
其他
顶休
6
1800
1,0800.00
小计
43
82000.00
1
工程部
本部
项目主管
1
4500
4500.00
2
工程领班
1
2800
2800.00
3
技工
值班电工
3
2100
6300.00
水电维修工
4
2200
8800.00
弱电工
1
2500
2500.00
空调技工
1
2400
2400.00
电梯工
1
2400
2400.00
万能工
2
2000
4000.00
4
机动兼顶休技工
3
2250
6750.00
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