购物广场项目可行性研究报告.docx
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购物广场项目可行性研究报告
购物广场建设工程项目
可行性研究报告
附表
附表1
建设投资估算总表
附表1-1
土建工程投资估算表
附表1-2
装修工程投资估算表
附表1-3
设备购置及安装工程投资估算表
附表2
投资总额与资金筹措表
附表3
销售（营业）收入及税金估算表
附表4
总成本费用估算表
附表5
损益表
附表6
借款还本付息估算表
附表7-1
财务现金流量表（全部投资）
附表7-2
财务现金流量表（自有资金）
附件
1、
某中国有限公司与某集团的会谈纪要
2、
某中国有限公司与某集团的关于在某选址兴建某某购物广场的确认函
3、
某集团有限公司与某市国土管理局签署的《国有土地使用权转让合同》
4、
某市房地产估价报告
一、总论
1、项目实施背景与依据
1.1项目实施背景
改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。
中国入世在即，为了适应入世之后对外开放新形势的需要，进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。
国家将按照加入世贸组织承诺的条件，修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。
据介绍，今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特别鼓励国际上有实力、技术先进的著名商业集团进入中国，与国内有实力的零售企业合资合作，共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道，做到统一、合理、有序。
进入90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的发展策略。
连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。
作为享有国际盛誉的零售商业巨子——美国某集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。
经过几年的积累，某本地化的进程大大加快，基本建立了适合中国市场情况的管理模式、系统和队伍，规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。
进入新世纪，某重拳出击，全面挺进中国市场，旨在加强对中、小城市店的建设和开发，大力推进连锁经营，提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本，增加经济效益，争取到2005年将某连锁店在中国发展到200家。
作为中国地产业的龙头企业——某集团股份有限公司抓住了这一契机，在某全面挺进中国市场之际与之联手，携手共同开发房地产与零售业市场。
两强联盟，签署了长期战略合作协议，双方将在资金管理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。
在经过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后，双方确定以某等五个城市作为首次合作对象，在各地商业黄金地段，兴建某购物广场。
该项目是首次合作项目之一。
1.2项目实施依据
某购物广场是某集团股份有限公司与某集团签署的一揽子合作项目之一。
此次项目还包括某购物广场等5个城市的四个项目，各地项目均由某集团下属各地产公司分别施工建设。
该项目得到了某市政府及各职能部门的大力支持，部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据主要有：
●某集团有限公司与某咨询（深圳）有限公司签署的《房屋租赁协议》
●某中国有限公司与某集团的会谈纪要
●某中国有限公司与某集团的关于在某选址兴建某购物广场的确认函
●某集团有限公司与某市国土管理局签署的《国有土地使用权转让合同》
2、项目概况
●项目名称：
某购物广场
●项目地址：
某市某区某路
●建设内容：
购物商城、餐饮及配套设施
●项目建筑指标：
占地面积15915.04平方米
建筑面积59738.8平方米
覆盖率73%
容积率2.9
●投资与收益概况
该项目总投资35895.68万元，其中，建设投资35252.86万元，流动资金100万元，正常营业期销售（营业）收入11341.23万元，年均利润总额9876.85万元，年均税后利润6617.49万元。
主要技术经济指标如下表所示：
序号
指标
指标值
1
投资利润率
27.69%
2
投资利税率
55.38%
3
资本金净利润率
50.83%
4
借款偿还期
1年8个月
5
Pt（税后）（全部投资）
1年11个月
6
Pt（税前）（全部投资）
1年6个月
7
FNPV（税后）（全部投资）
58726.89万元
8
FNPV（税前）（全部投资）
94128.68万元
9
FIRR（税后）（全部投资）
63.90%
10
FIRR（税前）（全部投资）
135.96%
11
FNPV（税后）（自有资金）
59298.03万元
12
FIRR（税前）（自有资金）
123.88%
3、开发商概况
●名称：
某集团股份有限公司
●法定地址：
xxxxx
●法人代表：
xxx
●注册资本：
xxxxx
●经营概况
某集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。
该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。
集团下属的某房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。
公司先后在某建设开发了某等居民小区；某等精品楼盘以及某大厦、某国际饭店等项目。
为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，某集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了某等精品住宅小区，还包括北京某等综合项目。
到2001年底，集团房地产开发将拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。
该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连市高等学校、小学校、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会、大连市扶贫基金会的发起单位。
该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业的投入额达7亿多元人民币。
该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。
该集团公司近期的发展目标是：
到21世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿元的中国一流的大型企业集团。
该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。
●美国某集团
美国某集团成立于1962年，以单一经营日杂食品超市为起点，经过近40年的运营，现已发展成为具有传统的百货公司、超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。
从创业至今，公司始终坚持“低价格、低成本、低利润”的零售经营理念，恪守“天天平价、满意服务”的营销战略；注重管理，信奉“公仆领导”、“门户开放”的政策，讲究沟通、沟通、再沟通，仅用了40年的时间，就实现了全球化扩张。
截至2000年底，某已经在全球10余个国家开设了近4000家连锁店，利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达20%。
1998年，某从上一年度世界500强第7位，跻身第4位，年营业额为1392亿美元，利润44亿美元。
2000年，又攀升至第2位，年营业额为1862亿美元，利润62亿美元，下属员工超过100万人。
1996年，某进入中国，选择深圳作为其进军中国市场的桥头堡，此后，又相继在东莞、北京、大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。
某凭借其雄厚的资金实力、先进的管理经验、庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国，某的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来满意的投资回报率。
4、编制依据与研究范围
4.1编制依据
根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：
●国家外经贸委颁布的《外商投资商业试点办法》；
●国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
●项目所在地城市总体规划；
●某省建筑工程概预算指标及有关费用标准；
●开发商提供的其它有关资料。
4.2研究范围
该可行性研究报告的研究范围包括：
总论；
项目发展的必要性分析；
项目发展的市场分析；
建设条件分析和工程进度安排；
建设的规模和性质；
工程设计和功能要求；
消防、环保和卫生；
投资估算与资金筹措；
财务基础数据估算；
财务效益分析；
敏感性分析；
结论与建议等。
在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。
二、项目发展的必要性分析
1、该项目的发展将有力推动我国零售业发展
经过几年的发展，我国连锁零售业获得了良好的起步发展，同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。
入世以后，我国将在3年内逐步放开分销领域的进入限制，零售业将全面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新一轮的革命。
中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这一发展走势。
据国家统计局公布的数字，上半年中国国内各类批发零售商品的销售中，通讯器材类增长75.2%，汽车类增长36%，文化办公用品类增长22.2%，家用电器和音响器材类增长13.6%，体育、娱乐用品类增长8%，建筑及装潢材料类增长28.6%以上。
数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额17915.2亿元，比上年同期上涨10.3%。
在吃、穿、用三类商品中，用的商品在居民消费中所占比重略有上升。
分析表明，社会消费品零售总额增长的主要原因为城乡居民收入的增加、节日消费的拉动和市场商品供给结构的改善。
由此可见，我国零售市场（特别是某等一些大中城市市场）已经具备了连锁起步快速发展的条件（人均收入800美元以上），无论对外资还是内资连锁，目前都是一个良好的发展时机，其大规模、规范化发展，将有力推动我国零售业的发展。
2、该项目的发展将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级
该项目的发展方向是在某的商业中心地段黄兴路发展大规模、标准化的超市。
超市是商业零售业态种类中的一种，发达国家的零售商业的发展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是一种主流经营选择方式。
可以说，我国零售的业态发展革命才刚刚开始，以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个别的一些重点城市的社会消费品零售总额中所占的比例刚刚接近30%，全国的平均水平仅仅在4%左右。
由此可以预见，我国零售业态的发展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要一个较长的发展时期。
入世是一个发展契机，未来的3至5年将是我国零售业快速发展的一个时期，这一时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是一个发展成熟的时期。
该项目发展将以滚动的方式推进，每年在不同城市的发展大型超市数量将不断递增。
依照某在中国的发展计划，2001年将新增23家店，2002新增43个，到2005年时争取发展总店数200家。
因此，该项目的发展，将在质上提升我国零售业的发展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的发展升级。
3、该项目的发展将加速某市商业发展和城市建设的步伐
某市自古是中国南方的一大商贸中心，改革开放以来，商贸业更成为某市的支柱产业。
但是，进入新世纪，某市的商业继续进一步提升。
首先，从商业布局上看，目前某市商业布局过于集中在某广场，形成所谓的五一广场一级商圈，需要向周边地区加大辐射力。
其次，从商业业态上看，目前某市的百货店数量较多，而现代化的大型超级市场较少，急需发展大型超市这种新型的业态。
再者，从商业业种上看，在商业中，除了批发零售业以外，现代物流业也是某商业发展中的一个新的经济增长点。
某是近期已决定将在“十五”期间建设一个大型商品物流配送中心，要把发展物流作为新型商业发展的重点，同时鼓励发展属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。
某进驻某后，不仅会给某带来零售业的发展，由于某物流量大，也有向周边辐射的潜力，因此也会带动某市现代物流业的发展。
近年来，某市的城市建设有了明显的飞跃。
目前，黄兴北、中、南山路，以及五一广场商业中心区的改造拆迁已经紧锣密鼓的展开，并有了重大的突破。
某市政府预想建成一个具有较大长度的商业街。
某市政府的某项目正位于黄兴南路改造区域内。
通过该项目的建设，某公司将给某带来先进的业态和管理经验，某集团也将为某市的商业街改造、物业管理注入新的活力，从而加速某市商业发展和城市建设的步伐。
4、该项目的发展将最终形成战略性协作双方双赢的发展格局
某在世界的范围内享有盛誉，其成熟的商业运作模式为众多的企业所瞻仰。
某集团在国内市场亦具有较高的知名度，特别是在房地产上更是形成了“南有万科、北有某”这一发展之势。
因此，该项目可以认为是双方的战略性协作，并且是真正意义上的主业互补式合作。
该项合作不但使得合作双方均能在合作中加快彼此市场开发的速度，同时又能使某集团获得优厚的商业利益，也就是说某集团不但在此项业务合作开发中获得利益，同时也将给某集团在全国各地房地产市场上的发展带来推动力。
众所周知，“百万买宅，千万买邻”，某在全国各城市的发展必将给周边环境带来人气，这将为某集团在各城市的商品住宅项目的开发带来联动效应。
因此，该项目的成功实施，无论是对某还是对某集团都具有极其重要的战略意义，是一个双赢的战略协作。
三、项目发展市场分析
1、某市总体环境分析
某，某省省会，政治经济文化中心，也是中南地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽。
全市辖某等五个区及三个县，总面积1.18万平方公里。
截止到2000年末，某市总人口583.19万，市区人口175.41万人。
商业区集中在某区，文化高校集中在某区，政治文化中心在某区，而某区、某区属于老工业区和市郊区。
改革开放以来，某经济建设和社会事业的发展都取得了较大成绩。
2000年，某市国内生产总值达656.41亿元人民币，增速为11.3%。
工农业总产值737.27亿元，外贸进出口总额16.44亿美元。
全市三大产业的比重为11.3：
40.9：
47.8。
全市从业人员340.8万人,其中城镇104万人。
2000年全年在岗职工人均工资为10137元，城镇居民人均可支配收入7985元。
全市城镇居民储蓄余额295.73亿元，人均1.69万元。
居民年平均消费水平4343元，非农业居民年平均消费水平7946元。
某是全国重要的商品粮、商品猪生产基地，粮食和牲猪生产在全国都位居前列。
水产品、蔬菜、水果、烟草、湘莲、食用菌、茶叶等大宗农副产品构成了某农业鲜明的特色。
随着市场经济的发展，某农业注重在“两高一优”上下功夫，使传统农业向市场农业、城郊型农业、生态农业方向转变。
某工业以食品、轻纺、电子、机械为支柱产业，化工、建材、医药、汽车、冶金等工业也有较好的基础，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品走上国际市场，远销100多个国家和地区。
2000年完成全部工业总产值620.49亿元，全部国有企业及国有控股企业总体上扭亏为盈。
某工业走向了以提高经济效益为中心，持续、稳定、协调发展的轨道。
某现已成为长江经济带中的一个重要开放城市。
尤其是一大批国际大公司、大商社、大财团来某兴业，如日本的日立、韩国的金星社等，更推动了某经济的发展。
同时，某对外友好交往活动日益增多，每年接待来某从事友好观光的外国友人、华侨、港澳台同胞数万人次。
某市还先后与日本的鹿儿岛市、美国的圣保罗市、新泽西市、刚果的布拉此维尔市、瑞士的弗里堡等市结成友好城市或建立了友好合作关系。
某市在经济发展、社会进步的同时，城市面貌亦有了根本的变化。
目前城市面积扩大到了400多平方公里，建城区面积由解放前的6.7平方公里发展到150多平方公里。
中山大厦、某大厦、邮电大厦、粮油大厦、国贸金融中心、省广电中心、北极星商业大厦、通程国际商业广场等一批摩天大楼的矗立已成为某繁荣和发展的标志。
某曾在全国卫生城市检查中，荣获"全国卫生城市"称号，并连续多年被评为全国城市环境综合治理"十佳"城市。
近年来，某为创建现代化国际城市，更加大了城市建设的步伐。
已计划投资近100亿元人民币来改善和拓展某的交通、通讯能力。
其中市内项目投资超过50亿元。
长潭高速公路、长常高等级公路、319国道长永公路、石长铁路等重点工程的建设，将极大扩展某的对外交通能力。
投资达14.77亿元的某环线工程，以及金霞大道、雷锋大道、解放路中、西段的续建、石长铁路湘江公路桥、湘江南大桥、汽车客运南站、自来水扩建、程控电话扩控工程，尤其是以某市委、市府西迁为契机的河西新城建设，必将使古城某有着更加美好的未来。
2、某市商业环境分析
2.1某市商业环境概况
自古以来，某便是楚南重镇；至汉以后，某不仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商贸发达，商贾云集的商业城市格局，成为全国最早的"四大米市"之一，素为江南商品集散中心。
改革开放以来，某商业发展更为迅速，“五虎闹某”曾闻名全国商界。
某商业现已成为某市最具活力的优势产业。
2000年实现社会商品零售总额达308亿元人民币，批发零售贸易总额225亿元。
目前，某市市场建设蓬勃发展，市场网点遍布全市。
现有各类商业服务网点12万多个，初步形成了大中小结合，高中低结合，综合市场与专业市场结合，布局合理，层次分明，面向多元化，多层次消费的商业网络。
年销售过亿元的大型商场10余家，其中友谊集团、东塘百货大楼进入全国零售商业百强行列；年市场成交额过亿元的大市场10个；已建成一级商业群4个，二级商业群27个，三级商业群83个，农贸、小商品市场200多个，零售网点6万个。
某市集散的商品量、交易额、商业活动的辐射面在全省乃至我国整个中南地区具有重要地位。
表2000年某市限额以上批发、零售贸易企业综合指标
单位:
亿元
企业数
（个）
亏损
企业数（个）
总资产
商品销售收入
商品销售
利润
利润
总额
一、批发
89
39
179.01
193.18
7.41
0.007
二、零售
31
11
40.70
37.02
4.20
0.25
1、百货店
4
2
17.13
22.93
2.66
0.21
2、超市
5
4
3.44
1.38
0.11
—0.17
3、专卖店
9
2
1.64
3.40
0.13
—0.
4、其他
13
3
18.48
9.31
1.30
0.003
总计
120
50
219.71
230.20
11.61
0.257
2.2五一广场商圈分析
五一广场自汉代以后一直是某商业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。
解放后，五一广场不但成为某市的商业中心，同时也成为交通中心。
但是，80年代末，尤其是90年代初，某的袁家岭；东塘、伍家岭、火车站等局部商业中心的形成与超市、专卖店等新业态的出现，五一广场及黄兴路作为传统的商业中心渐成式微之势。
2000年9月下旬，随着五一路交通绿化改扩工程的竣工通车，昔日错乱的广告牌、低矮的临街铺面、拥挤的人行道、车辆杂乱的五一广场，被如今面目清隽而高耸的现代化大厦、先进而流畅的下沉式交通广场、休闲舒畅的中心绿化广场所替代，从而一个现代化的五一广场商圈获得了新生。
目前，五一广场商圈的范围是：
它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。
五一广场的商业街是五一广场商圈的核心部分。
这一定义是市财委的《关于某市商贸流通业“十五”计划及2015年长期规划的汇报》中提到的“三线六圈”概念。
90年代以后，随着五一广场周围的平和堂、友谊名店、新友谊广场（锦绣）、东汉名店广场、新大新时代广场、万代广场的陆续开业，以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。
随着五一广场商圈逐步形成，某市的商业格局、经营模式、档次、等方方面面都发生了重大的转变。
从某商业格局来说，90年代经历了“友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹某的阶段、友谊阿波罗集团与平和堂龙虎斗的阶段，如今进入了游龙戏珠时期。
所谓龙，便是由友谊商城、阿波罗商城、阿波罗商业广场、友谊名店、新友谊商业广场以及家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营；所谓珠，是指集中在五一广场商圈的平和堂、东汉名店、万代广场与新大新时代广场。
从经营模式上来说，五一广场商圈使某的商业模式更加丰富与完备。
它包括以友谊阿波罗集团为代表的国营商业经营模式，以平和堂为代表的中外合资式的经营模式，以东汉、万代为主的物业管理模式，以新大新为代表的品牌经营模式。
从而打破了长期以来某大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的综合商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场，这无疑使得五—广场商圈真正变得多元化与时尚化。
3、项目选址分析
3.1项目所在位置及规模
项目的选址地位于商业中心区天心区、黄兴南路、解放西路与坡子街汇合处，省公安局安全局大院内，占地面积15915.04平方米。
该项目是以某和某集团协商的长春的模式为标准。
因此，也为地下一层、地上三层或四层的商城。
地下一层为设备用房或停车场，可容纳250-300个车位，地上一层全部或大部分用于出售，二至三层由某包租，如果建四层，则由与某有业务相联的客户租用。
每个店的建筑面积约4~5万平方米，每层建筑面积约在10000平方米左右。
3.2周边环境及今后规划
该项目地处的黄兴南路延接黄心中路，是某市最早最繁华的商业区。
该项目地址到五一广场仅十分钟路程。
黄兴南路主要集中一些精品店和中档商铺，而大商场均集中在黄兴中路，主要有平和堂、友谊名店、东汉名店、万代广场、新大新时代购物广场等，都围绕在五一广场周边，形成某市一级商圈：
五一广场商圈。
黄兴南路现正在拆迁改造，所以黄兴中路的商店非常火爆，客流量很大，晚上9-10点钟商场里人头攒动，超市购物排队交款。
尤其是平和堂，由日资兴建，由酒店、商场和超市组合而成，商场采取开架式经营，对外不租不售，采取扣率25-30%不等。
友谊名店的规模，经营形式与平和堂差不多，也是黄兴中路人流最多、效益最好的两家店。
而东汉名店、万代广场经营不好，而且万代广场试营业几个月后关闭。
从市场调查来看，某市黄兴南路、中路的商铺及大型商场过于集中，竞争激烈，处于饱和状态。
某市现将黄兴南路拓宽为54米宽，长872米的步行街，预计2001年全部竣工。
黄兴南路步行通道的改造是由福建三木集团、香港兆祥集团合资组建的三兆公司总投资5亿元人民币。
黄兴南路西侧全部拆迁，规划三层店铺，一楼全天候的购物通道和部分商铺，二楼经营店铺，三楼库房和办公用房，东侧进行局部整修，不做大的拆迁，两侧公建商铺后分别开辟两条12米贯通道，为商铺进货办公通道。
由深圳市建筑设计总院提交的黄兴南路步行商业街方案经专家评审中标。
该方案为步行街构建了一个核心商业区、三大特色文化广场、一
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