写字楼办公物业运营工程维修部运营手册.docx

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写字楼办公物业运营工程维修部运营手册

编号：

xxx-XM-GC文件受控号：

xxx办公物业运营商

工程维修部运营手册

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发布日期201年月日

实施日期201年月日

序号

文件编号

文件名称

页码

0

《文件目录》

1

《部门工作内容》

2

《组织架构/人员编制》

3.1

《工程部主管岗位说明书》

3.2

《工程部弱电主管岗位说明书》

3.3

《工程部暖通主管岗位说明书》

3.4

《工程部空调主管岗位说明书》

3.5

《工程部暖通给排水领班岗位说明书》

3.6

《工程部弱电领班岗位说明书）》

3.7

《工程部强电领班岗位说明书）》

3.8

《工程部综合领班岗位说明书）》

3.9

《工程部暖通给排水技工岗位说明书》

3.10

《工程部弱电技工岗位说明书》

3.11

《工程部维修电工岗位说明书》

3.12

《工程部综合维修工岗位说明书》

4.1

《工程部部门职责》

4.2

《值班管理制度》

4.3

《设备机房巡视管理制度》

4.4

《设备维修保养管理制度》

4.5

《设备外包维保管理制度》

4.6

《工具物品领用管理规章制度》

4.7

《临时用电管理制度》

4.8

《机房管理制度》

4.9

《能源统计管理规章制度》

4.10

《设施设备档案管理规章制度》

5.1

《工程资料管理操作规程》

5.2

《设备保养计划编制及实施操作规程》

5.3

《楼宇照明系统设备的维护保养规程》

5.4

《强电竖井操作规程》

5.5

《低压配电柜操作规程》

5.6

《避雷系统检修检测操作规程》

5.7

《电梯机房运行管理规程》

5.8

《弱电系统巡视检查规程》

5.9

《消防自动控制设备的维护保养操作规程》

5.10

《消防泵房的维护保养操作规程》

5.11

《消防蓄水池（生活水箱）清洗保养操作规程》

5.12

《给排水管网的维护保养操作规程》

5.13

《中水系统的维护保养规程》

5.14

《给水设备设施运行操作规程》

5.15

《土建装饰维护保养操作规程》

5.16

《地源热泵运行管理规程》、《锅炉房运行管理规程》

5.17

《入室维修工作标准规程》

5.18

《水景景观设备维护保养作业指引》

5.19

《电动工具操作指引》

5.20

《电梯巡查管理作业指引》

5.21

《维修工具、测量用具管理、操作及自校作业指引》

5.22

《房屋和共用设备设施普查管理作业指引》

5.23

《停车场管理系统维护保养作业指引》

5.24

《特种设备及安全用具使用、检定作业指引》

5.25

《电缆设施巡查维护作业指引》

5.26

《工程设备（设施）编号规则作业指引》

5.27

《有限空间作业指引》

5.28

《高位水箱保养规程》

5.29

《工程前期接验收操作规程》

5.30

《燃气调压站（箱）的维护保养操作规程》

5.31

《房屋、设备普查操作规程》

5.32

《热交换站运行操作规程》

5.33

《隔油池清掏操作规程》

5.34

《化粪池清掏操作规程》

5.35

《变配电系统操作规程》

5.36

《门禁、可视对讲系统维护保养作业指引》

6

《记录表格清单》

1目的

确保各设备设施正常运行，为业主创造一个安全、快捷、舒适的环境。

2范围

适用于工程部日常维修和运行人员。

3职责

3.1工程部主管负责制定本部门工作维修保养计划及方案。

3.2工程各专业人员坚决执行本部门的工作安排及计划。

4工程部日常工作：

4.1负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

4.2对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。

4.3对物业未尽人意之处提出整改方案。

4.4对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。

4.5对客户进行有偿服务。

4.6为物业管理提供有关工程询问。

4.7服从公司及服务中心各部门领导交办的其它工作。

5工程部各专业工作：

5.1强电专业

5.1.1配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间

5.1.2电梯机房、设备机房、空调供暖设备

5.1.3车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明

5．2给排水专业

5．2.1生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站

5．2.2园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房

5．2.3楼层管道间、消火栓、喷淋系统

5．3综合维修专业

5．2．1房屋普查维修

5．3．2园区公用设施土建、门窗等服务中心

5．3．4楼层公用设施

5．3．5日常维修工作

5．4弱电专业

5．4．1电话、网络机房

5．4．2消防、监控系统

5．4．3门禁、可视对讲系统

5．4．4红外报警系统

一、人员架构（根据实际编制）

1.1负责项目维修部日常管理工作；

1.2负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；

1.3负责部门员工业务指导及培训工作；

1.4负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；

1.5负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；

1.6负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；

1.7负责制定并组织实施设备设施维修保养计划，确保设备设施正常运行；

1.8负责编制年度工程开支和能源预算；

1.9负责编制实施节能降耗方案，有效控制项目能源耗费；

1.10负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；

1.11负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；

1.12负责组织对技术文件、图纸和设备档案的接受、建立和管理工作；

1.13负责组织处理突发性设备设施的维修工程，建立应对突发事件的应急机制；

1.14负责项目二级库房的管理工作；

1.15负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；

1.16完成上级领导交办的其它任务。

1.建立强电专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。

2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。

3.定期对各系统的用电情况进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本。

负责项目二级库房的管理工作；

4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡检等工作的管理。

负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；

5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。

并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。

6.负责配电专业维修人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。

7.负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查跟踪维修。

做好回访工作。

8.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

9.对设备安全、人员安全管理全程监管。

10.负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；

11.负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；

1.编制建立本专业设备设施台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程。

2.编制本专业设备的巡查、检修制度及年、季、月度维保计划，并组织实施。

3.巡回检查等各项制度落实情况；各种预案检查落实工作。

4.编制本专业年度培训计划，负责员工的技术培训、督导、考核和评估工作。

5.负责与其它专业或部门的协调合作。

定期对各系统的水、燃气、空调系统等能源进行统计、分析，制定合理的运行模式。

掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；

6.对新工作申请估工、估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时。

7.负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

8.努力提高班组的凝聚力、执行能力。

9.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；

10.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；

11.协助经理处理各类突发故障，并组织进行抢修；

12.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；

1.建立空调专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。

2.负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。

3.定期对空调系统的用电、用水、用气等能耗进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本（画预警图、做出预算）。

4.负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡视等工作的管理。

5.负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。

并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。

6.负责运行人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。

7.负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查。

8.负责环境因素和危险源的识别、评价及运行控制，编制运行方案，并组织实施。

9.安排换季空调系统清洗、检修、检测工作，保证空调设备系统正常运行。

1.负责协助主管制定周、月、年度工作计划，并组织具体实施。

2.负责所管理区域内暖气、给排水、消防水等用水，系统设施、设备的维修、运行的管理工作。

3.负责处理本专业顾客投诉的分析、解决。

4.负责与其他专业或部门的沟通、协调。

5.负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。

6.负责对本专业日常工作的督导和检查。

负责有限空间工作严格管理。

7.及时跟进入户维修、返修工作。

8.负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。

9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

10.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；

12.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；

1.负责弱电机房（电话机房、有线电视、网络机房、消防中控机房、闭路监控机房）内设备的日常维护管理及运行监测；

2.负责社区弱电系统（电话系统、电视系统、网络系统、消防系统、安防系统、楼宇自控系统）的维护和检修。

负责各弱电系统图纸保管、整理工作。

3.严格执行各项操作规程及各项规章制度；

4.根据计划做好相关设备的月、季、年度检测维护工作；

5.管理弱电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用；

6.负责防火、防潮、防静电工作，保证弱电机房的工作环境达到设备的运行要求；

7.承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；

8.对设备运行、维护和保养工作实施管理。

9.检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录

10.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

1.负责强电机房内设备的日常维护管理及运行监测；记录设备缺陷、跟踪解决。

2.严格执行各项操作规程及各项规章制度；认真严格执行《北京地区电气设备有运行管理规程》。

严格执行停送电操作组织措施，技术措施。

3.根据计划做好相关设备的月、季、年度检测维护工作；负责安全用具安全检测记录归档工作。

协助配合供电部门做好各种工作安排、实施。

4.管理强电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用；

5.负责防火、防潮、防静电工作，保证强电机房的工作环境达到设备的运行要求；

6.承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；

7.做好入室维修服务回访工作。

8.对设备运行、维护和保养工作实施管理。

9.检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录。

10.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

11.定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；

12.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；

13.协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修；

14.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；

1.负责制定本专业的周、月、年度工作计划，并组织具体实施。

2.负责本专业日常管理及巡视工作。

3.负责本专业新工作的估工估料，并组织施工。

4.负责本专业工具的管理。

5.负责与其他专业或部门的沟通、协调。

6.负责本专业日常维修工作的管理和统计。

7.负责本专业排班、值班工作的管理。

8.负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。

9.负责对本专业日常工作的督导和检查。

10.负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。

11.完成领导交办的其他临时性工作。

12.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；

13.严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；

14.协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修；

15.监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；

1.负责水泵房设备的日常运行、巡视、保养和故障的检修。

2.负责供水管线的巡视、保养和故障的检修。

3.负责水箱的清洗、消毒，并负责水箱间和供水的安全、卫生。

4.负责消防水泵的盘车、试泵，确保消防水泵随时启动，运行可靠。

5.负责排水系统的巡视和维修。

6.负责对公共区域供水、排水设备的巡视、维修。

7.负责对化粪池、隔油池清掏供方的工作进行监督。

8.负责顾客报修的维修工作。

9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

1.负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱电设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资料。

对接管验收工作质量负责。

2.熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法。

3.严格执行弱电设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。

设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修服务中心，上报上级领导，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。

4.按日、周、月、季、年检制度对控制室、设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。

发现问题，正确处理，及时向上级报告。

5.认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。

6.积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。

7.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

遇有强电设备维修时寻求工程部强电电工技术支持

1.负责所有电气设备的维护检修工作；负责电气设备的巡检工作，负责设备缺陷的记录、跟踪消除一切安全隐患。

突发事件时，认真执行及时启动各种预案工作。

2.熟悉本项目情况、布局及各类电气设备的使用性能、作用；协助工程部搜集管理、整理各种电气设备资料，能够熟练运用现有图纸资料分析和解决电气设备故障。

3.严格执行操作工作流程及各项规章制度；认真严格执行《北京地区电气设备有运行管理规程》。

严格执行停送电操作组织措施，技术措施。

保障人身安全和设备安全。

4.协助其他专业人员完成日常维修和公共设施保养维护工作；

5.承接入户维修服务工作，满足业主个性化需求；

6.配合客户服务部办理房屋验收工作；

1.严格执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。

2.负责管理区域内土建、装饰的维修、巡检。

3.始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢固树立安全第一的思想。

4.确保工单按时完成，不得积压。

5.员工在使用机具时要注意爱护，严格按正确的方法操作，防止机具本身造成损坏，延长机具寿命。

6.服务中做到宾客至上，微笑服务，使业主及客户都能够满意。

7.爱护工具和公物，视工具为第二生命。

8.负责顾客报修的维修工作。

9.9.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

1.严格执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。

2.熟练掌握管理项目中央空调系统情况,设备技术性能及操作规程。

3.按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况,发现故障及时排除;并认真做好记录。

。

4.监督保养单位做好对机组的保养。

5.保持机房设备的清洁,做到无油渍、无积水、无灰尘。

6.遵守员工守则和各项规章制度,服从上级领导的安排。

7.相应公司号召，做好设备设施的节能工作。

8.参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。

工程部是实施园区设施、设备正常运行的职能部门。

工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性、具有较强时间、空间的规律性，它是为业主（使用人）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映园区服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。

主要职责范围是：

一、负责公司物业以服务为中心的项目接管验收工作。

认真整理竣工资料归档、不断完善、搜集相关资料，图纸资料补充工作。

及时准确提供图纸、资料查询工作。

二、负责管理区域内的机电设备、各种管道、房屋主体业主（使用人）室内水电、公共设施等运行、维护、检修、设备缺陷消除工作。

处理一般性故障，确保建筑设施完好，机电设备不带任何缺陷正常运行。

三、负责管理区域内的水电气暖等能源供应工作，掌握相关设备的操作流程和应急处理措施。

按照工程管理时间规律性，提前安排各种设备换季维修、维保工作。

四、负责业主（使用人）二次装修的审批、装修现场巡查、装修验收、监管及阻止违反装修管理规定的装修行为。

配合安防部门全程监控《动火证》签发及工程实施全过程。

五、负责公共能源管理统计，建立项目能源台帐，改进设施设备运行条件，提出安全合理的节能方案。

定期统计水、电表数据，并负责水电用量分析与上报工作。

六、负责处理业主（使用人）一般性维修服务，提供免费或有偿性维修服务，并保证服务质量。

七、负责计量仪器、仪表检测管理工作。

八、制定的设施设备维修保养计划工作。

跟踪各项生产管理、实施工作。

九、严格执行安全生产相应国家法律、法规、严格执行各工种安全操作规程。

消除一切不安全因素、及时准确消除设备运行缺陷。

确保人身安全、设备安全。

一十、紧急事件处理过程中及时启动各种预案，严格按照预案流程执行。

一十一、遵守公司规章制度，勤奋工作，时刻注意公司形象，相互学习努力提高安全生产业务水平，完成公司领导交办其它工作。

1.目的

确保各机房的值班及交接班工作正常、有序。

2.范围

适用于工程部的值班及交接班工作。

3.职责

3.1工程部主管负责本部门排班情况的审核和批准。

3.2工程各专业主管负责本专业排班制定和排班的调整。

4.制度

4.1.排班

4.1.1各专业主管于每月日根据人员配置和工作计划，安排本专业人员的排班情况，并编制排班表，报工程部主管。

4.1.2工程部主管对排班表的可行性、合理性进行审核，审核无误后，下发给各专业。

4.1.3各专业将排班表在本专业工作场所明显位置张贴，并确保每名员工明确各自的当班日期、时间。

4.2.排班的调整

4.2.1排班表原则上不允许进行调整，员工如有特殊情况需调整排班的，需提前三日向本专业主管提出申请。

4.2.2专业主管根据申请人申请原因和本专业人员安排情况确定是否批准调整排班。

4.2.3专业主管对排班情况进行调整，需及时变更排班表，报工程部主管批准后，报人力资源管理中心后，方可进行调整。

4.3.排班原则

4.3.1每名员工的月工作时间不得超过国家规定的法定工作时间。

4.3.2每名员工每一班次不得连续超过12小时。

4.3.3确保管理区域内24小时有维修人员能够处理客户报修。

4.4.机房值班人员工作内容

4.4.1清扫机房内环境卫生，确保机房环境整洁；

4.4.2按规定时间、频次、内容对工作区域进行巡视；

4.4.3监控、检查设备运行情况并进行记录；

4.4.4按工作安排、保养计划对设备进行操作、保养；

4.4.5处理当班期间的异常、紧急情况。

4.5交接班

4.5.1值班人员必须按照排班表按时上岗，未经部门或专业负责人同意，不得擅自离岗或替班。

4.5.2接班人员必须提前10分钟到岗，做好接班前的准备工作。

4.5.3接班人员必须详细阅读交接班记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，有不清楚的问题必须向交班人员详细了解情况，交班人员有责任主动向接班人员介绍本班工作情况，并在《交接班记录表》中详细记录。

4.5.4在交接班时间时，接班人员未到岗或交接手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向上级反映情况，直到接班人员到岗办完手续，才能离岗。

4.5.5当班员工在当班期间遇有重大或疑难事故未排除时，未经部门主管批准不得交班离岗。

4.5.6严禁在事故处理过程中进行交接班。

交接班时，如遇突发性事故，应由交班人员负责处理，接班人员积极配合，待系统和设备完全恢复正常后，报告工程部主管，经同意后交班人员方可离岗。

4.5.7接班人员带病或酒后坚持上班，交班人员有责任不与其交接，并及时报告相关负责人，统筹安排。

4.5.8交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，做到交底清楚，接时明白，做好交接工作的记录和签字手续。

4.6交接班一般应包括以下内容：

4.6.1设备运行情况；

4.6.2需继续处理的问题；

4.6.3上一班的异常、特殊情况；

4.6.4需交接的工具、物品、钥匙等情况；

4.6.5需明确交代的其它事项。

4.6.6每班交接前负责值班区域卫生的清扫工作。

5质量记录及表格

5.1《交接班记录表》

1.目的

为确保各机房设备的安全、正常运行，规范公司设备的管理，特制定本巡视管理制度。

2.范围

本巡视管理制度适用于项目园区、服务中心全部设备的日常巡视。

3.职责

3.1.服务中心工程部主管编制巡视制度，并监督实施；

3.2.工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排巡视，负责机房设备运行状况；

3.3.工程值班人员负责本职责范围内机房设备的巡视。

4.巡视周期

4.1.强弱电竖井由强电巡视人员每天进行巡视记录一次；

4.2.强电人员每半月对电梯系统维保工作进行查验一次；

4.3.生活水泵房由水专业、暖通值班人员每天巡视记