大西安商业发展空间布局.docx

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大西安商业发展空间布局

大西安商业发展空间布局

西安市从原来满足基本民众的生活需求的向心集中型小城市商贸业起步，伴随着改革开放逐步发展成为离心分散性的内陆大型中心城市。

在西部大开发及建设西安国际化大都市等国家一系列宏观调控的指导下，西安现已初步发展为向心分散性的国际城市，但离国际化大都市的发展要求还有较大差距，故陕西中商联商业研究院根据商贸服务业聚集区的不同表现形式，从发展规模、分布密度、发展影响力和产品类别等方面把西安商贸业划分为商圈、功能区、发展带、特色街区、综合街区和社区商业六大类，以求从最基础的商贸细胞做起，来支撑和丰满西安国际化大都市的商贸业体系，并正确全面的指导于西安商贸业的发展。

围绕"关-天经济区“的总体发展目标和建设西安国际化大都市的总体战略目标，结合当前西安城市总体空间结构布局、西安商贸服务业发展基础和未来商贸业发展趋势，对西安商贸业的发展形态进行分级，旨在完善升级西安商贸体系的四大功能（即：

一、提升发展商贸业的整体发展水平；二、充实西安市商业网点分布，调整业态结构；三、完善并优化商业中心空间布局；四、增强商贸业发展的辐射带动作用，形成具备一定规模和影响力的功能组团。

），以建设能够适应西安国际化大都市要求的商贸发展体系。

本次分级根据不同商贸服务业聚集区的特点来进行。

例如，钟楼商圈人口密度大，配套设施好，商贸业发展基础好，流动人口多，发展前景广阔等，所以应打造为超广域商圈，辐射全市和周边的各省市及更多范围，成为西安商贸服务业的核心聚集区，称为“一核”等。

根据建设国际化大都市的城市规划总体格局，结合西安商贸服务业发展基础，大西安城市的商业中心和重点商业街空间布局，已经逐渐呈现出向心分散型发展模式的“一核、一副、一环带，九心、一区、十二圈”的发展结构，下面就这一结构做出简要阐述。

一核：

钟楼商圈

级别：

都市级商业中心

范围：

皇城内，包括东南西北四条大街、解放路和若干特色商业街、综合商贸街。

特征：

名街、名店、名品组成的中高档购物街区，以及旅游文化休闲特色街组成的特色商业街网。

功能：

大西安商业中心，西北地区商业发展的风向标。

业态：

大型百货店、品牌专卖店、数码电子等专业店，文化娱乐商业网点，购物、餐饮、休闲、文化特色街。

一副：

小寨商圈和大雁塔商圈共同组成的城市副商业中心。

级别：

市级商业中心

范围：

小寨商圈和大雁塔商圈，核心由“两纵四横”融合组成。

特征：

体现青春时尚和文旅休闲特色的新型商业形态。

功能：

大都市时尚消费、青年消费、文化休闲消费的复合功能区。

业态：

大型百货店、品牌专卖店、专业店，文化娱乐商业网点，购物、餐饮、休闲、文化特色街。

一环带：

环城路至二环路中间版块的综合性商贸街、特色商业街组成的街区集中发展区，呈现环形带状分布，共21条。

由皇城向外辐射的重点商贸街区包括（共18条）：

（北门外）北关正街—未央路、（南门外）南关正街—长安北路、（西门外）西关正街—沣镐路、（东门外）柿园路—互助路、（玉祥门外）大庆路、（含光门外）含光路、（朱雀门外）朱雀大街、（朝阳门外）—长乐路服装一条街、（文昌门外）文艺路轻纺一条街、（和平门外）雁塔路IT数码一条街，以及环城路延伸的（西北方向）星火—朱宏路机电汽配一条街；（东北方向）太华路文化建材一条街、长缨路商贸物流一条街、华清路物流街；（东南方向）咸宁西路、太乙路；（西南方向）丰庆路烟酒食品一条街、太白路。

和环城线平行的重点街区包括（共3条）：

（城墙以南）友谊路、（城墙以东）兴庆路、（城墙以西）劳动路。

街区总数：

21条，其中特色专业街8条，综合性商贸街13条。

，

区域内商贸服务设施高度聚集形成的商圈有：

（正北）龙首商圈、（东北）大明宫商圈、（西南）太白商圈、大唐西市商圈。

功能：

由城市中心商贸区向区域商贸组团过度的中间板块，处于中心商贸区的外围。

业态：

超市、专卖店、便利店、餐饮、休闲、专业街。

九心：

区级商业中心。

包括：

经开凤城商业中心、北城大明宫商业中心、西咸三桥商贸中心、城西土门商业中心、高新木塔寨商业中心、城南长安新城商业中心、城东韩森寨商业中心、航天城商业中心、浐灞生态休闲商业中心。

功能：

减轻中心商贸区的购物压力，是对城市商业中心空间布局的科学合理化分布，同时对社区商业网点业种业态不足的有效补充。

业态：

百货店、超市、城市综合体、专卖店、专业店、娱乐餐饮。

一区：

长乐路服装轻工批发零售聚集区

十二圈：

次区级商业中心

包括：

北客站商圈、龙首商圈、大兴商圈、大唐西市商圈、电子城商圈、电视塔会展商圈、胡家庙商圈、纺织城商圈、韦曲商圈、户县副都市商圈、阎良副都市商圈、临潼副都市商圈。

功能：

弥补区域商业中心数量不足，对社区商业网点业种业态不足的有效补充。

业态：

超市、专卖店、综合市场、餐饮。

下面就各区县的基本情况作简单介绍。

莲湖区

区位描述

莲湖区位于西安市中心城区的西部，东以北大街、北关正街、龙首村和新城区接壤，南以护城河毗邻雁塔区和碑林区，西以西三环和西咸新区接壤，北以龙首北路为界和未央区毗邻，占地面积42.87平方公里，常住人口70余万。

发展现状

莲湖区地处西安老城区，商贸业发展以传统产业为主，商业布局较为平均，特色不够鲜明，整体发展水平不高，商业投资出现一定偏差，旧城改造进度略缓慢，新型的商业中心特别稀缺。

存在问题

莲湖区目前面临着商业发展聚集化程度较低，规模不大，影响力不强的突出问题（诸如土门商圈新型商业中心、大的品牌基本没有；西大街改造遭遇商业断层，面临再次发展繁华等），大商家实力强的开发企业只在进行点状开发，没有形成成片的聚合效应，甚至都没有一个象征意义的地标性建筑。

但随着该区招商引资力度的进一步加大，旧城改造速度的快速提升，城市化进程势必加快加快，商业发展空间巨大，前景非常明朗。

建议思路

必须要进一步强化商圈功能，辐射范围，打造若干个有一定影响力的新型都市级商圈。

例如打造钟楼、西大街商圈做高端精品服务产业，大唐西市商圈做旅游文化休闲产业、土门地区做示范性大社区商圈，引进有一定影响力的大商家等等。

商业网点建设的重点领域可以在招商政策力度上对若干个区域加大，形成多个有影响力的特色商业街区。

诸如汉城路医疗器械街区、西关正街餐饮娱乐休闲街区、洒金桥伊斯兰国际风情街区等等。

随着商业的发展，该区也会出现一些新的商圈。

在将城市节庆与城市商贸活动结合后，西市商圈的影响力进一步增强，可达到辐射劳动路至高新区一部分的范围，积极的引进一些连锁经营企业、大型购物中心、超市、百货店等有助于西市商圈的早日成形。

大兴新区随着天朗、金辉、龙湖、绿地等大型企业的进驻开发，也会形成一个商贸流通文化新潮的商圈。

玉祥门商圈随着几个城市综合体项目的建设推进和蔚蓝机电、玉祥门汽配类的升级发展，势必也会形成一个特色的商圈。

中商联商业研究院建议莲湖区在最近的5年内做好积极引进连锁经营商业、大型购物中心、百货店、超市、便利店等商贸业态，抓好现有专业市场、集贸市场和蔬菜副食品市场的改造提升和转型工作，逐步引进和增加地产、金融、物流、咨询等资金、智力密集型的现代服务企业，形成于传统商贸业互为补充、互为支撑、结构完善、层次合理的新型商贸服务体系。

新城区

区位描述

新城区位于西安市中心城区的东部，跨越明城墙，形成城墙内外两部分。

总面积31平方公里，常住人口54万.该区区位优势明显，交通便利。

有西安火车站、陕西省汽车站以及三府湾汽车站和火车东站、西安客运东站等5个客运站3个货运站坐落在内，是迎接中外贵宾的大客厅和进出西安的陆路口岸。

是西安市商贸流通业的核心组成部分，是西安市商贸立区的典型。

发展现状

新城区以形成以轻工类产品、服装市场聚集的商贸服务业主体功能区，商贸流通业及其发达。

随着程式化进程的加快，和现代商贸流通服务业的发展，该区正经历着一场大商业改造的关键时期，汇聚了一大批商业机构投资开发，规模改造。

存在问题

该区以商贸立区、批发市场聚集化较高，总体规模较大，但单个规模很小，拆分开来竞争力不强。

各市场品牌扎堆，缺乏专业化管理，还没有导入现代物流的信息概念，只是完成了小房东到大房东的变化。

各市场间产品雷同程度较高，已开始产生恶性竞争，差异化发展思路不明显，整体经营档次欠提升。

管理者专业知识的缺乏，直接导致了内部经营的原因混乱，随着兰州、乌鲁木齐，银川等城市商贸物流产业的发展，该批发市场集群的影响力和辐射力以大大减弱。

旧城改造进度仍需加快、韩森寨和胡家庙商业版块需注入更多内容。

建议思路

中商联商业研究院建议新城区应以新型商贸建设为先导，突出抓好商贸经济结构的战略性调，再造新城新商贸。

形成以解放路、长乐路，幸福路为骨架，长缨路，太华路，华清路、环城东路、东二环为延伸，业态组合丰富，层次结构合理的“工”字型新型商贸中心板块,使商贸服务功能更完善，市场运行更规范，消费环境更优美，集散作用更强大，在区域经济中发挥更强的带动作用。

此外，随着城市化进程的加快，解放路休闲购物综合街区、东大街国际一线品牌街区势必形成两条商贸金街，发挥零售商业示范作用；新建大明宫商圈（万达广场、苏宁置地、大华1935、大明宫国家遗址公园配套商业带等初步形成）、韩森寨商圈（长安集城市综合体、立丰国际购物广场、百盛百货、华润万家超市、沃尔玛超市等），以及北石桥物流商圈（北石桥冷冻品物流中心、海纳货运中心等）等3大商圈；配合东二环餐饮娱乐休闲街区、康乐路茶文化一条街、公园南路花鸟一条街、中山门古玩市场-顺城巷旅游休闲一条街共同建设新城新商贸，助力新城大发展！

未央区

区位描述

未央区位于西安中心城区偏北方向，地处西安中心组团和区域组团的交接地带，商贸流通产业发达，常住人口59万，是进出西安市的北大门户。

发展现状

未央区传统商业发展较快，现已形成以龙首北路未央路十字为中心的龙首商圈，太华路与北二环为中心的大明宫商圈，以及正在开发中的汉城湖景区商业带等。

存在问题

未央区商业以沿街发展为主，主要呈现细带状，且各行业间发展不均衡，有待进一步的规范调整。

未央区缺乏核心的中心商圈，没有该区的商业地标性建筑，未来可围绕龙首村十字打造龙首商圈、太华路二环十字打造太华路商圈。

未央区新建大型商业综合项目较多，应充分控制后项目的良性的发展。

建议思路

初步形成“两圈”、“两街”、“两带”和一个功能板块的商业发展新格局。

两圈即为龙首商圈、大明宫商圈；两街为未央大道精品商贸一条街，太华路--渭滨街建材时尚特色街区；两带为北二环家居建材特色带和汉城湖旅游文化特色带；一个版块即汉城墙国家文化产业休闲版块。

经开区

区位描述

经开区位于西安市的北部，处于未央区与泾渭新区的环抱地带，属于国家级经济技术开发区，有常住人口31万，是西安现代经济发展的重要组成部分。

发展现状

经开区商贸业发展迅速，区域内世界500强企业、国内外大中型投资制造类企业林立，现已形成以未央大道、文景路、朱宏路和凤城二路、凤城五路、凤城八路三纵三横的基本商贸网络架构。

随着火车北客站对周边商贸业发展的带动，渭河两岸，及经开区主城区的商贸业发展很值得期待。

存在问题

经开区建区时间较短，虽然为国家级经济技术开发区和西安市政府驻地，但区内商贸流通业支撑体系尚未形成，各业态业种的发展水平也不均衡，没有形成有影响力的商圈，市场还需要进一步得培养，经开区商贸业的发展还需要时间来实现。

建议思路

在以未央大道、文景路、朱宏路和凤城二路、凤城五路、凤城八路三纵三横的基本商贸网络架构上继续加大投入力度，做深做精，着力打造西安北城的现代商贸商务发展板块；以北客站为中心，在龙之梦中心、第六空间名品家居、长乐东苑西苑商业项目等为带动，会展商务金融物流等项目为支撑体系，沿渭河两岸农业旅游休闲观光产业带（包含草滩农业旅游观光版块）为外延的大北客站商圈呼之欲出；张家堡广场政务中心地区也即将建成满足社区消费的新兴商圈。

碑林区

区位描述

碑林区位于西安中心城区的南部，商贸业发展历史悠久，各种特色商业街区林立，是西安市商贸业大板块的重要组成部分。

碑林区辖区22平方公里，2010年人口普查统计为78万人。

发展现状

碑林区商贸业发展历史悠久，各种特色商业街区林立，现代商业发展迅速，逐步形成了产业布局合理、行业结构均衡的商贸网络体系。

长安国际、骡马市商业步行街、立丰购物广场、西彩商城、万达广场等大型商贸设施建成运营，促进了骡马市时尚商贸中心、李家村现代商贸中心、西荷现代商贸服务中心、文艺路西彩轻纺贸易中心等新兴贸易中心的发展壮大。

沃尔玛、万千百货、红星美凯龙等市场覆盖面宽、网络化程度高、品牌效应强、经营规模大的现代化大型企业入驻，提高了碑林商贸产业的竞争力和影响力。

存在问题

碑林区商业经济增长仍然没有摆脱粗放式特征；企业根植性普遍较弱，产业集群发展程度较低；商业街发展协调支撑体系和服务体系有待进一步健全；碑林区土地资源性不足制约经济发展已处瓶颈期，急需突破；缺乏高附加值产业，导致经济发展后劲不足。

各商圈较为分散，对商贸业发展缺乏合理引导，直接导致区域商业发展不均衡，整体发展水平业绩仍有较大提升空间。

建议思路

按照“合理布局、提升业态、错位发展、功能集聚”的发展战略，建设产业层次高、辐射力强、具有区域竞争力的商贸服务体系，把碑林建设成功能完备、特色鲜明，符合碑林“五宜”城区发展要求的西安重要商贸服务中心，服务于西安、陕西的休闲购物中心，沟通西安与国内国际市场的商贸服务中心，基本达到西安国际化大都市现代化商业发展水平。

整合优势资源，提升发展后劲。

整合优质土地资源，提高土地资源利用效率，进一步增强发展后劲。

做好工业企业的“退二进三”，对于竞争力不强、处于停产或半停产状态的企业，支持其通过股份制改造、兼并、拍卖等形式，对土地进行“二次开发”和“深度开发”，在盘活企业资产、实现企业重组和存量变增量上取得突破，努力做到寸土必尽其用。

鼓励企业在商品布局、经营特色以及内部管理等方面进行调整。

建立宜商城区，完善商贸网络体系。

通过建立宜商城区，实现碑林商贸产业跨越式发展。

建设“数字碑林”，加强对通讯及信息业的培育，以充分发挥信息化对碑林服务业尤其是商贸产业发展的积极促进作用。

巩固和开拓商贸业市场，培育和整治市场环境，建设以专业商贸业市场为支撑的商贸网络，提升重要商贸节点辐射功能，强化碑林商贸中心功能，构建碑林现代商务中心和服务中心。

力争到“十二五”末形成结构合理、功能完善、高效畅通的商业网络体系。

积极发展新兴商贸业态。

积极推动连锁店、旗舰店等现代商贸业态的发展，推进交易方式、服务功能、管理体制和经营技术创新，构建现代商贸新格局。

未来五年，引导、培育10条特色商业街区。

促进咨询服务、法律服务、企业管理服务、会议及展览服务等各类商务服务业态的发展。

利用碑林区位优势，抓住物流业对外开放的机遇，推进物流发展的市场化、专业化、信息化进程，吸引一批拥有全球经营网络和供应链的第三方物流企业聚集碑林，构筑与西安国际化大都市相适应的物流体系，辐射西安及陕西的物流枢纽城区。

建立综合商圈，助推经济增长。

依托碑林的区位优势和浓厚的商业氛围，重点提升东大街、长安路和文艺路的商业服务功能，吸引国内外商贸企业落户。

完善社区商业网络。

坚持便民利民的原则，合理布局，鼓励设置社区小型折扣店、便利店、餐饮网点、生活服务设施，加快标准化菜市场、生鲜超市、特色商业街（含光路、朱雀路、友谊路等）等建设，形成配套齐全的商业网络系统，满足居民多样化、个性化的综合消费需求。

高新区

区位描述

西安高新区位于西安中心城区的西南部，于1991年3月被国务院批准为国家级高新技术产业开发区。

21年来，该区各项主要经济指标发展迅猛。

2011年，高新区统计常住人口为31万。

发展现状

高新区21年来，各项主要经济指标发展迅猛，已出现了高新路商业景观带，科技路商业街等，世纪金花、金鹰国际、水晶岛、胜道体育等都开设了大型的商业门店。

随着入住人口的不断增加，该区发展前景广阔。

存在问题

和高新区各项经济发展指标的快速增长相比，商贸流通产业发展较为滞后，没有及时形成有力的支撑和服务体系；对商贸业发展缺乏合理引导，各片区商业发展不均衡，制约了整体发展水平的提升。

建议思路

初步形成3条特色商业街：

唐延路创意经济发展一街，科技路商业街，高新路商业景观街

5个区域商圈：

科技路商圈、锦业路商圈、木塔寨商圈、草堂科技产业园商圈、梁家滩商圈

两条配套商业带：

软件新城配套商业带和长安通信产业园配套商业带

雁塔区

区位描述

雁塔区位于西安城区的南部，辖区面积42平方公里，常住人口50万。

大专院校、科研院所林立，名胜古迹荟萃，商贸文化产业兴旺发达，是著名的科教文化、商贸旅游大区。

发展现状

雁塔区商业氛围浓厚。

小寨地区是我市商贸业的发展中心之一，也是雁塔区经济发展的核心和主流地区，小寨地区以其浓厚的人文气息和得天独厚的地理位置孕育着巨大商机。

三森、百盛、朱雀农产品交易中心、中玩市场、西部电子商城、麦德龙、好又多、家世界、大明宫、家乐福等围绕大小寨商圈的大型商业企业在雁塔区扎根落户，更为雁塔区的经济建设聚集了旺盛的人气。

存在问题

商业经济增长仍然没有摆脱粗放式特征；企业根植性普遍较弱，产业集群发展程度较低；商业街发展协调支撑体系和服务体系有待进一步健全；碑林区土地资源性不足制约经济发展已处瓶颈期，急需突破；缺乏高附加值产业，导致经济发展后劲不足。

建议思路

深耕精做大小寨商圈，维护雁塔区商贸服务业传统；发展电视塔、八里村等社区商圈，将长安南路商业集群打造成西安一景。

对电子城地区进行大力度的投资改造，利用仅有的土地资源，建设广域型的电子城商圈。

在兴善寺街形成时尚餐饮娱乐特色街区、小寨东西路形成精品购物街区，雁塔东西路着力打造商务酒店办公综合街区等。

曲江新区

区位描述

曲江新区位于西安城区的东南部，该区城市化进程发展迅速，商贸服务业发展较快，围绕着大雁塔广场形成了曲江旅游文化购物观光休闲产业集群。

曲江新区是以文化和旅游产业为主导的城市发展新区，核心区域面积40.97平方公里，同时辐射带动大明宫遗址保护区、法门寺文化景区、临潼国家旅游休闲度假区、楼观台道文化展示区等区域，发展面积近150平方公里，该区常住人口统计数字40万。

发展现状

该区商贸业发展迅速。

曲江将建设成为以盛唐文化为特色，集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教等功能为一体的城市发展新区，成为中国西部重要的游客集散地和旅游中心。

以雁塔南路纵向为主线，纬二街特色商业街为横向次线，迎宾园为旅游服务区南湖新城、曲南新景、雁栖新科三个区域商圈为辅，形成旅游商业、生活服务、名品市场为主体的商业网络主体。

形成大唐不夜城——雁塔南广场——雁塔北广场的曲江新区南北轴线商圈。

存在问题

城市化进程过快，导致商贸业发展脱节；企业根植性普遍较弱，产业集群发展程度较低；商业街发展协调支撑体系和服务体系有待进一步健全；缺乏高附加值产业，导致经济发展后劲不足。

建议思路

曲江新区将建成以文化、旅游、生态为主题的国际化旅游示范新区。

具体表现为一心、两带、三轴、四个功能板块。

“一心”：

以大雁塔为整个曲江的核心；　　

“两带”：

既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；　　

“三轴”：

既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；　　

“四个功能板块”：

既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。

中商联商业研究院

2012-5-23