山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法.docx

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山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法

山东省房地产开发项目竣工综合验收

备案管理办法

第一条  为规范全省房地产开发经营，保障购房群众合法权益，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省物业管理条例》等法规，按照《山东省人民政府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（鲁政发〔2019〕9号）等政策要求，结合工作实际，制定本办法。

第二条  在山东省城市、县城、镇城镇开发边界内的国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本办法。

第三条  省住房城乡建设厅负责指导各城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。

设区的市、县（市）人民政府按照职责分工，明确具体部门（以下简称主管部门）负责本规划区范围内房地产开发项目竣工综合验收备案办理、业务管理、执法检查等工作。

因职能划转有关工作不在同一部门的，应明确职责、分工负责。

第四条  房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对所开发建设的房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。

第五条  房地产开发项目分期开发的，可以分期进行竣工综合验收。

第六条  房地产开发项目综合验收应当主要包括以下内容：

1.是否按照经审批的用地范围、规划条件、规划设计方案、土地出让合同或划拨决定书的要求开发建设；

2.是否按照《房地产开发项目建设条件意见书》开发建设，明确移交的是否完成产权（使用权）移交或签订产权（使用权）移交协议；

3.单体工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收备案手续是否完备；

4．红线内市政基础设施（道路、绿化、路灯、环卫、排水等）是否按照要求建设，并达到使用条件；

5．红线内水、电、气、暖等基础设施是否按照有关要求建设，达到使用条件且已交由专业经营单位负责运营管理；通信基础设施是否按照有关要求建设并达到使用条件；

6.首期住宅专项维修资金是否按照要求交纳；

7.工程技术档案和施工管理资料是否完整。

第七条  开发企业应在项目竣工综合验收合格后15日内，持竣工综合验收报告到项目所在地主管部门办理竣工综合验收备案手续。

主管部门应采取查验资料的方式对开发企业提交的材料进行核实，符合备案条件的，应在1个工作日内予以备案；不符合备案条件的，应一次性将不合格内容书面通知开发企业，待整改合格后重新核实。

第八条  房地产开发项目竣工综合验收报告应附下列材料：

1.《房地产开发项目竣工综合验收备案申请表》。

2.《建设工程竣工规划核实合格证》。

3.房屋单体工程《建设工程竣工验收备案证》。

4．市政基础设施（道路、绿化、路灯、排水等）验收合格证明材料。

5．专营单位组织实施供水、供电、供气、供热等专营设施建设的，提供建设合同、合同价款结清证明或专营设施配套费缴清证明；暂未按《山东省物业管理条例》规定，将住宅小区内的专业经营设施设备建设资金统一并入城市基础设施配套费，由开发企业自行组织实施专营设施建设的，提供专营单位的专营设施验收合格或接收手续证明材料。

通信基础设施竣工验收合格证明。

6．按规划及建设条件，配套的社区党群服务和政务管理、物业服务、教育、养老、卫生等公共服务设施建设完成并移交或签订移交协议等证明材料。

7.落实《建设条件意见书》中关于建筑（住宅）产业化技术要求的证明材料。

8．督促协调已预售房屋业主在房屋交付使用前交纳首期住宅专项维修资金的承诺书，已交纳未售出商品房首期住宅专项维修资金的证明材料。

9.建设工程档案验收合格证明或移交证明。

10．其他按《房地产开发项目建设条件意见书》要求建设或移交完毕的证明材料。

以上材料，行政审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通共享获取相关信息的，不得要求开发企业重复提供。

第九条  县（市）级以上住房城乡建设、自然资源规划、城市管理（市政公用）、教育、民政、卫生健康、审批服务等有关部门和项目所在街道办事处（镇），以及供水、供电、供气、供热、通信等有关单位应当按照各自职责，在省、市要求的相关办理时限或合同约定时限内，做好房地产开发项目综合验收涉及的各单项竣工验收和设施移交接收工作，并出具验收意见或接收使用证明材料。

第十条  开发企业在组织竣工综合验收的过程中，按省、市有关建设项目审批制度改革规定，申请联合验收的，依据申请内容，实行规划、土地、消防、人防、档案及建设条件落实等事项全部或部分限时联合验收，牵头组织实施联合验收的部门统一出具验收意见。

联合验收包含内容满足竣工综合验收条件的，联合验收合格，即达到竣工综合验收备案要求。

各地应当不断完善信息平台建设，实现信息互通共享，推动竣工综合验收效率不断提高。

第十一条  开发企业应当交纳的首期住宅专项维修资金，可从监管的商品房预售资金中划转。

第十二条  房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管。

第十三条  开发企业交付商品房时，应当在交房现场醒目位置公示房地产开发项目竣工综合验收备案证明。

主管部门可对房地产开发项目的实际交付条件和公示情况进行抽查。

第十四条  开发企业在延续、核定开发资质等级时，应以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。

第十五条  参加房地产开发项目各项竣工验收及设施移交工作的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见、竣工验收结论及接收证明材料负责。

第十六条  供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施的报装提前到开工前办理，住宅小区项目公用基础设施的报装提前到建筑设计阶段，与建筑物同步进行设计和施工图联审，竣工验收后直接办理接入事宜。

第十七条  专营单位组织实施红线内供水、供电、供气、供热等专营设施建设的，在开发企业缴清红线内城市基础设施配套费或全额支付委托合同价款后，专营单位对相应专营设施规划建设要求、建设质量、工程进度负责，并组织竣工验收。

暂未按《山东省物业管理条例》规定，将住宅小区内的专业经营设施设备建设资金统一并入城市基础设施配套费，由开发企业组织实施专营设施建设的，开发企业对专营设施规划建设要求、建设质量、工程进度负责，并在设计、土建工程施工、隐蔽工程施工等中间环节以及竣工时及时报请专业经营单位检查，由专业经营单位开展验收。

第十八条  开发企业违反本办法规定，不办理项目综合验收备案手续的，由主管部门责令限期整改、补办手续。

不整改或逾期整改不到位的，记入信用档案，依法依规实施失信联合惩戒。

第十九条  开发企业未取得房地产开发项目竣工综合验收备案手续，擅自交付使用的，由主管部门依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法规予以处罚，并记入信用档案。

第二十条  各地应根据本办法规定，结合当地实际，制定具体实施细则。

第二十一条  本办法自2020年1月1日起施行，有效期至2024年12月31日。

省住房城乡建设厅印发的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号）同时废止。

为规范全省房地产开发经营，保障购房群众合法权益，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省物业管理条例》等法规，按照《山东省人民政府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（鲁政发〔2019〕9号）等政策要求，结合工作实际，省住房城乡建设厅会同省自然资源厅等有关部门研究制定了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（以下简称《办法》）。

有关内容解读如下：

一、竣工综合验收备案制度由来

2004年《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行第二次修订，为充分保护商品房买受人的合法权益，设立房地产开发项目竣工综合验收备案制度，规定：

“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”，“开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的开发企业，不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。

”“开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。

”“违反本条例第三十四条规定，开发项目未经综合验收或者经验收不合格即交付使用的，由开发主管部门责令其限期改正，并可处以开发项目投资额百分之一以上百分之五以下的罚款。

”

2005年3月，省十届人大常委会第十三次会议通过的《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了衔接规定：

“第三十七条 房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：

（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；……”。

为贯彻落实房地产开发项目竣工综合验收备案制度，2009年我厅印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号），对这一制度进行了细化和规范。

制度实施以来，通过明确预售商品房的交付节点，要求开发企业所交付房屋具有完全的使用功能，有力保障了购房群众合法权益。

2018年我处对全省竣工综合验收备案制度落实情况进行了调度，据了解，大部分市县（市、区）贯彻落实了该制度，部分未落实的县（市、区）也基本上通过其它方式确保水电气暖等基础设施建设到位。

二、国家政策法规最新变动情况

2018年3月19日，国务院印发《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号），明确：

将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：

“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。

”

国务院令下发后，部分房地产开发企业以条例修改后的条款为依据，要求商品住宅工程单体质量验收合格后即可向购房人交付，但处于这一工程节点的商品房，水、电、气、暖及公共服务配套设施大部分尚未建设完成，不具备齐全的使用功能，导致购房群众意见极大。

是否继续执行竣工综合验收备案制度，各地意见也不一致。

针对这一问题，省住房城乡建设厅专门组织专家进行讨论研究，认为：

《建设工程质量管理条例》明确的“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，对于房地产开发项目中的“建设工程”，不仅仅是单体，还包括应该配套建设的基础设施和公共服务设施，所以竣工综合验收备案制度与现行《城市房地产开发经营管理条例》有关规定并不冲突。

三、文件主要内容

（一）主要内容。

一是明确了房地产开发项目综合验收主要内容，主要是符合用地和规划要求、达成建设条件要求、质量验收合格、水电气暖通信等达到交付条件、区内市政设施验收合格、配套公共服务设施达到交付条件、住宅专项维修资金缴齐、档案齐全等。

二是针对验收内容，明确申请竣工综合验收备案所需提交的材料，特别提出有关材料在行政审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通共享获取相关信息的，不得要求开发企业重复提供。

三是对竣工综合验收过程中的联合验收，与即将出台的联合验收制度进行了统一；对鲁政发〔2019〕9号文中有关水电气暖通信等基础设施报装规定作了贯彻；对不同模式下组织实施新建居住区配套设施的建设验收作了进一步明确。

四是制定了《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的示范文本，便于全省统一规范落实执行该制度。

（二）改进措施。

一是简化了竣工综合验收内容，去掉了前期物业管理是否落实、拆迁补偿安置方案是否落实等内容；二是简化了竣工综合验收备案提报的材料，去掉了《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》、落实前期物业管理的证明材料、物业质量保证金交纳证明等材料；三是细化了部分验收内容及提交材料要求，如针对新建居住区配套设施建设不同实施模式对应提交不同证明材料等；四是制定了《房地产开发项目竣工综合验收备案表》的示范文本，便于全省规范实施。

依法重新制定的《办法》，进一步强调了实施房地产开发项目竣工综合验收备案制度，防止开发企业交付使用功能不完善的商品房；同时行政主管部门以备案审查的方式，为购房群众把好商品房交付的最后一道关，进一步保障了购房群众合法权益。