精品海南琼海富田金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告页.docx
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精品海南琼海富田金色荷塘房地产建设项目可行性研究报告页
琼海富田·金色荷塘房地产建设项目
可行性研究报告
二○一○年八月
第一章总论
第一节项目基本情况
一.项目名称
琼海富田·金色荷塘房地产建设项目
二.建设单位概况
（一）建设单位
琼海富田实业有限公司
（二）建设单位概况
琼海富田实业有限公司成立于2007年4月25日，注册资金为2000万元，注册号888888889，法定代表人为，注册地定琼海市*****城。
公司现有管理及技术人员共10人，是一家具有暂定资质的房地产开发企业（限于富田·金色荷塘项目开发）。
公司主要经营：
房地产开发经营；房地产租凭；房地产营销策划；商务服务；企业策划；建筑材料销售等。
三.项目拟建地点
琼海富田·金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程。
四.项目定位
根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：
中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。
五.项目主要建设规模及内容
根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼。
根据规划初步意见，项目规划指标：
容积率2.0、建筑密度16.3%、绿化率40%。
项目拟建设：
（1）总建筑面积44488.3m2，其中：
商业铺面面积148.2m2；住宅建筑面积40355.8m2,底层架空层面积2143.5m2。
（2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。
煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。
（3）配套各种娱乐设施，设网球场、羽毛球场、棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极、舞蹈、体操、晨跑等户外有氧运动。
六.项目总投资及资金筹措
本项目总投资12051.18万元。
向国内银行申请中期借款6000万元，银行中长期借款按年利率5.76%计算利息。
其余6051.18万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。
七.主要技术经济指标
详见以下主要技术经济指标表：
序号
名称
单位
数量
1
总用地面积
m2
20197
2
总建筑面积
m2
44488.3
3
地面总建筑面积
m2
44488.3
计容积率建筑面积
m2
40504
其
中
住宅
m2
40355.8
商业铺面
m2
148.2
4
地下总建筑面积
m2
5
建筑占地面积
m2
3292.1
6
建筑密度
%
16.3
7
容积率
2.0
8
绿化率
%
40
9
总户数
户
680
10
机动车停车数
辆
146
其
中
地下停车数
辆
地面停车数
辆
146
11
总投资
万元
12051.18
其中
（1）土地费用
万元
3000.00
（2）工程费用
万元
7262.27
（3）前期工程费
万元
259.28
（4）其他费用
万元
379.76
（5）预备费
万元
545.07
（6）建设期利息
万元
604.80
12
财务内部收益率（税后）
%
52.76
13
财务净现值（税后）
万元
5153.99
14
投资利润率
%
14.68
15
投资利税率
%
33.97
16
资本金净利率
%
31.59
17
投资回收期（税后）
年
3
18
投资借款偿还期（含建设期）
年
4
第二节编制依据及研究范围
一.可行性研究报告编制依据
1.琼海富田实业有限公司与海南******签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；
2.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；
3.《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；
4.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；
5.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；
6.《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；
7.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；
8.其它现行的标准、规范、定额；
9.建设单位提供的相关资料。
二.研究范围
研究工作的范围包括：
建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。
第三节结论及建议
一.研究结论
1.海南国际旅游岛开发建设和琼海房地产的快速发展，为本项目提供了广阔的市场前景，因而本项目一方面将为市场提供高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
2.琼海富田·金色荷塘房地产建设项目设计符合琼海市城市总体规划，已经琼海市建设局关于项目总平面图的批复、《琼海市建设工程规划临时许可证》及琼海市发展和改革委员会（海发改备备案，并已获琼海市国土环境资源局《关于富田·金色荷塘项目环境影响报告表的批复》。
3.依据本文的方案，项目总建筑面积44488.3平方米，全部投资12051.18万元。
经测算,在基准贴现率为12%的情况下,项目财务净现值5153.99万元，财务内部收益率（FIRR）52.76%,动态投资回收期3年，投资利润率14.68%。
因此，富田·金色荷塘项目在经济上是可行的。
二.建议
10.切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。
11.应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。
12.应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
一．海南国际旅游岛将进一步推动海南旅游房地产的健康发展
房地产是国民经济重要的支柱产业，它对整个国民经济发展，增加财政收入，促进居民就业，改善居民居住条件，推动海南国际旅游岛建设具有很大的促进作用和重要的意义。
由于受金融危机影响，我国部分省市房地产市场遭受不同程度的影响，但我省的房地产开发投资仍然保持了良好健康的发展局面。
2008年11月份以来，海南及时化解国际金融危机对房地产市场造成的巨大冲击，采取了一系列措施，促进房地产市场回暖。
2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，把建设海南国际旅游岛上升为国家战略，是转变旅游业开发和房地产业发展模式的重要举措。
旅游房地产的高水平发展加快了海南国际旅游岛建设的进程，海南国际旅游岛建设也将进一步推动海南旅游房地产的健康发展。
二、旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容
旅游地产是海南房地产市场的主力，旅游资源发达的三亚、海口、琼海为海南房地产市场发展的主力城市。
海南作为中国唯一的热带省份，具有绝佳而不可替代的旅游资源，国际旅游岛获批后，海南旅游业将具有更为广阔的发展空间，进而成为海南房地产市场发展的坚实基础。
近年来，琼海市委市政府确定了“以万泉河为灵魂，以博鳌亚洲论坛为品牌，以温泉为特色资源，以人文环境为优势，发展特色产业，建设特色城市”这一富有特色的琼海发展思路。
并提出了“把琼海建成恬静、温馨、精致、安宁、柔美、宜居的城市。
得益于这一发展战略，琼海全市旅游和旅游房地产业得到了迅猛发展，并逐渐成为全市经济增长的重要一极。
以万泉河为灵魂、以亚洲博鳌论坛为品牌、以官塘温泉宜居环境为优势发展琼海特色旅游产业，成为琼海市委市政府推进琼海经济发展的战略定位。
旅游房地产渐成发展旅游产业重要内容，官塘温泉、博鳌、嘉积主城区万泉滨河等构成了房地产业发展的基本要素。
在旅游地产的推动下，官塘、嘉积市区、博鳌三大组团经济发展势头日趋旺盛，逐渐形成琼海市城市发展三足鼎立态势。
随着琼海城市建设“三大组团”规划及相关城市配套的不断完善，琼海房地产实现漂亮转身，大型、品质、生态旅游度假房地产项目跻身前沿唱主角，产品迅速升级。
三．琼海市房地产市场具有广阔的发展空间
琼海市是以纯朴民风、和谐社会和万泉河、官塘温泉、红色娘子军、亚洲论坛为主导特色的中等城市。
琼海市总人口约46万人，是我省著名的侨乡，地处海南岛东部，北距海口市86公里，南距三亚市163公里，交通便利。
琼海市历来是海南岛比较富庶的地区，人文环境优秀，经济文化发达，基础设施良好。
由嘉积、博鳌、官塘三大组团构成的大琼海，在最近几年推进的城市化进程中已逐渐崛起成为除海口、三亚外的海南第三大城市。
随着琼海经济实力的逐步增强和知名度的不断提升，博鳌特别区规划二期建设项目、博鳌滨海旅游区建设项目、官塘新城区整体开发项目等一批项目已经相继开发，大批岛内外房地产开发企业纷纷抢滩琼海购买土地，进行房地产项目开发建设，也吸引了大批来自内地以及新加坡、美国、澳大利亚、日本、马来西亚等国家的客户。
近几年来，琼海楼市的售价节节攀升，其销售面积、开发面积也呈快速增长趋势。
第二节项目建设的必要性
目前我国房地产业已形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。
房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。
房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。
根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70%的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。
海南省的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，随着海南省国际旅游岛的开发建设，总体势头趋于看好。
特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间，市场前景仍然乐观。
随着海南房地产和旅游房地产业的快速发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着海南省房地产业的投资理念和发展趋势。
本项目的建设顺应了当前海南省和琼海市房地产的发展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
本项目的建设是必要的。
第三章市场分析
第一节本项目商住社区的概念
本项目位于位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程，交通便利，市政配套设施齐全。
富田·金色荷塘项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为中高档休闲、度假、养生商住社区，主要目标客户群定位为省外客户或省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户。
第二节海南目前房地产市场情况介绍
国务院日前公布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设的目标定为：
到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
此前，受海南省政府出台的国际旅游岛建设规划的带动，海南省房地产建设已逐渐进入高潮。
1、房地产投资和销售增速明显快于全国平均水平
2009年1-11月，海南完成房地产开发投资248.57亿元，同比增长48.1%，同比涨幅居全国第三位，商品住宅完成投资226.37亿元，同比增长60.1%，同比涨幅居全国第二位。
另外，1-11月，海南商品房销售面积435.65万平方米，同比增长42.9%，商品房销售额276.96亿元，同比增长71.4%。
其中，11月，海南完成房地产开发投资28.96亿元，环比下降0.14%；商品住宅完成投资26.35亿元，环比上涨2.25%；商品房销售面积48.18万平方米，环比上涨16.72%；商品房销售额42.48亿元，环比上涨61.03%。
）
2、全省商品住房销售价格涨幅明显
2009年11月，海口房价同比上涨13％，三亚房价同比上涨6．6％。
而一年多前，金融危机已然肆虐的2008年11月份，海口新建住宅同比上涨近10％，居全国第五位，环比居全国第一位，已经显示出不可小觑的“热度”。
3、90平米以下住宅最受消费者青睐
根据海南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占50.7％和36.6％，一房的意向购买量相对较少，占9.2％，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为1.4％，选择四房的最少，仅为0.7%。
13.从消费者购房面积的调查显示，70-90平方米的房子最受青睐，有29.6％的受访者意向购买70-90平方米的房子，90-110平方米和70平方米以下的房子也有着较大的需求量，意向购买者分别占25.3％和26.1％，另外，110-150平方米房子的意向购买者占将近16.9％，而150平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占2.1％。
14.岛外人士仍是购买海南商品房的主力军。
据海南省住房和城乡建设厅统计，海南旅游房地产呈现建销两旺的局面，截至１０月底，已销售４１９万平方米，全年有望达到５００万平方米。
今年上半年，岛外人士购买海口市、三亚市商品住房保持较高的比重，总套数分别为７６．９％、７８．０％，总面积分别为８０.９％、７４.９％。
第三节海南未来房地产市场预测
从上述海南房地产运行情况来看，海南房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。
1、国家政策支持房地产健康发展。
2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。
国务院办公厅2008年12月21日发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的意见“国13条”。
国务院日前公布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设的目标定为：
到2020年初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。
上述为实现中央关于促进房地产市场健康发展的政策措施，支持房地产健康发展。
2、从海南近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势。
海南向来是诸多国内外有识之士异地置业的首选，再加上海南宜居、养生价值日益彰显和海南国际旅游岛建设进程的推进，海南受到了越来越多外来资金的青睐和追逐。
由于海南的房价与内地其他省市相比，还外于较低水平，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进下，海南房价整体上涨是可以预期的。
根据国家统计局海南调查总队在2008年10月8日召开的“庆改革开放三十周年、贺海南建省二十周年——房地产金融论坛”上在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来海南房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定;其次是不同位置的房价走势将呈现出不同的态势。
二线县市房价远低于海口、三亚，仍有上升空间。
3、岛外的购房者为主体
从海南房地产市场的客户结构来看，岛外的购房者比例越来越大。
而且购房者并非像深圳、北京等地的外地购房者一样，买房仅仅为了等待升值。
海南由于拥有优质的自然环境，岛外购房者购买房子的需求是双重性的，也就是度假、养老、过冬和投资增值并重。
所以这些房子可以被消费者长期持有，不会因为调控政策的变动而大幅度波动。
这也是我国前二年出台的一系列宏观政策对海南房地产市场影响较小的原因。
海南省房地产的主要购买人群为岛外人士和少量的外国人，占全省房地产销售的75%以上。
从抽样调查得知，这部分人群收入较高，除了满足基本的住房要求之外，他们在海南购买房子主要用于休闲度假、疗养等。
海南房地产业主要面对的是国内中高收入人群，而且随着我国经济的不断发展，人们收入的不断提高，在城市化进程和国际旅游岛建设不断推进的背景下，这种需求还会有所增高。
海南的房地产业应开发更好的产品，不断提高生活环境水平，完善公共基础设施，满足购房人群的需要。
从这个角度来看，海南的房地产业会有比较健康和理性的发展。
第四节琼海房地产市场状况
琼海被誉为海南的东方明珠，它拥有充满传奇的红色娘子军、风光旖旎的万泉河、殊惊世界的博鳌亚洲论坛。
琼海房产在2009年11月份以前，均价仅在2500/平方米，经过12月份的暴涨，市场权威专家称目前均价已经在8000左右。
琼海市近年来经济发展速度增长较快，人民生活水平得到提高，城市配套设施日渐完善。
目前琼海市房地产发展可以分为三大板块，以万泉河和市中心为品牌的市区嘉积板块，以博鳌论坛和一线海景为资源的博鳌板块，以及以养生度假，休闲为口号的官塘板块。
嘉积板块位于城市中心，生活配套设施较好，交通便利，分享琼海红色旅游城市便利，客户需求以满足外来和本地双重主导，市场价格一直居于处于较低水平，近期受整体市场利好影响，也出现大幅上涨情况，目前价格维持在6000-8000元/平方米的价位，但是该板块近年来开发项目较多，但产品同质化较严重，市场竞争激烈。
博鳌板块位于琼海市东侧沿海地带，依托博鳌亚洲论坛趋势，该地区近年来发展迅速，博鳌水城已作出整体规划，大盘开发开始逐步主导本地区市场，项目多以一线海景和博鳌品牌作为营销手段，将于今年举办的首届博鳌国际旅游论坛使本地区成为近来的热点板块，商品房价格得到整体上的攀升，公寓价格已上涨到15000元/平方米以上，部分超过2万。
该区域生活配套和公共配套设施尚不够完善，但随着博鳌机场的动工及东环铁路的开通，该区域市政配套将快速完善，并力争建成国际化的商务、度假社区和国际大型会议中心聚集地。
官塘板块位于琼海市西南方向，该区域以自然风景和养生温泉而著名，由于公共配套尚不够完善，目前该区域开发项目尚不多，也多以养生度假为主，价格相对于市区内高而略低于博鳌板块，客户也多以内地养生度假为主。
伴随着海南国际旅游岛的建设，区域开发潜力较大。
第五节项目所在区域房地产市场简析
根据琼海市发展状况，可将琼海的发展划分为三大板块：
以嘉积市区板块为中心板块，以“东部沿海经济带和官塘旅游度假区为两翼板块。
各区域间隔较远，房产价格随各区域资源及区域成熟度产生差距。
项目所在地于嘉积市区板块为中心板块。
一、各市区市场对比
各片区市场对比板块
09年均价（元∕㎡）
2010年1月国际旅游岛获批后价格
优势
劣势
代表楼盘
嘉积市区
4000-5000
6000-8000
市区内、配套全、整体规划好、万泉河贯穿提升景观资源
集中开发、同质化产品竞争激烈、局部区域配套不完善
万泉绿洲、伊比亚河畔、万泉湾
博鳌片区
10000-11000
15000-25000
博鳌效应、休闲度假成熟、
景观资源稀缺、开发已成规模
城市生活配套缺乏、地势低洼、于市区距离很远
千舟湾、宝莲城
官塘度假区
5000-6000
10000-12000
温泉资源丰富且知名度高、休闲度假配套较成熟
城市生活配套缺乏、区域与市区被高速路阻断、未成规模开发效应
天来泉、
万泉河、
温泉小镇
二、嘉积市区典型项目分析
项目名称
容积率
总建筑面积（万平方米（
售价（均价万元/m2）
物业类型
主力户型
主要客户群
备注
万泉绿洲
1.2
33.37
4200
多层、小高层、高层
三房：
132
东北、四川、江浙客户，主要用途度假候鸟型
10月1日售罄
绵绣山庄
1.5
14.1
4000
小高层
一房：
47.36－47.51；二房：
88.06；三房：
117.6
东北、上海、山西、新疆，主要用途投资度假型
已售罄
万泉海
1.8
5.6
10000
小高层、高层
二房：
70－80.3；三房：
95－98
东北、、江浙客户，主要用途度假养型
前剘均价3600元/m2，目前10000元/m2
伊比亚河岸
1.94
24
5000
小高层、高层、联排
一房：
60；二房：
75
东北、山西、江浙客户，主要用途度假候鸟型
已售罄
大印经典花园
1.36
9.08
6200－8500
小高层、高层
二房：
72－95
东北、四川、江浙客户，主要用途度假型
在售
第六节本项目与其他项目相比较的优势
本项目与其他项目相比较具有如下优势：
1．地理位置优越，项目拟建地点位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程，毗邻琼海市委、市政府、市公安局、市工商业局、市法院、市检察院等，党政机关，星级酒店、宾馆、商店、餐饮、医院、银行、学校一应俱全。
因此交通便利，市政配套设施较为完善。
2．大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，紧邻大片田园，生态环境好。
3．建筑设计科学合理，具有良好的田园观景条件，使住房户户前后自然通透，景观效果佳。
第七节本项目前景预测
本着尊重市场、依据科学的原则。
在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。
随着海南以及琼海整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。
可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。
第四章项目定位
第一节功能定位
琼海境内有以博鳌亚洲论坛为特色的文化，其独具魅力的自然环境和人文环境使其成为国内外人们较理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。
富田·金色荷塘项目根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：
中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房，主要目标客户群定位为省外客户为主，省内具有一定经济实力且对琼海发展前景比较看好的客户为辅。
第二节市场定位
市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。
一.家庭市场细分
根据这几年琼海市房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分：
1．经济富裕的年轻阶层
年轻夫妻，无子女或单身人士。
2．注重生活质素的成熟家庭
处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。
3．财力雄厚的中老年人
中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。
二.区域市场细分
15.以上海为核心的长三角地区
主观影响因素：
长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。
但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力最强。
因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。
客观影响因素：
长三角地区房价的持续攀高，客观上为琼海房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。
琼海房地产处于恢复发展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。
同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使琼海成为他们乐于选择的度假、投资地点。
16.以北京为核心的三北地区
主观影响因素：
与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。
因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。
一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。
客观影响因素：
以北京为核心的
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