房地产开发成本明细整理.docx
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房地产开发成本明细整理
房地产开发成本明细
目标成本管理实施细则
1.目地房地产开发成本明细
提高集团成本管理水平，建立先进合理地目标成本管理体系.
2.范围房地产开发成本明细
本实施细则适用于集团所属各地产公司.为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范.
3.职责房地产开发成本明细
3.1集团xx部门负责本实施细则地制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜.
3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施.
4.方法与过程控制 房地产开发成本明细
4.1目标成本释义
4.1.1目标成本是公司基于市场状况，并结合公司地经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定地，经过努力所要实现地成本指标.应体现集团“以经济合理性最大地成本提升产品地竞争力，并形成行业成本优势”地成本管理宗旨.
4.1.2目标成本文件分为三个部分：
《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》.房地产开发成本明细
4.1.3《目标成本测算表》是反应工程地总目标成本和分工程标成本地金额.建设工程地总目标成本是建设工程成本地控制线，由各分工程标成本组成.各分工程标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标.
4.1.4《目标成本控制责任书》是对各工程费用地责任部门及其主要职责地说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意地已完工程地失败教训.
4.1.5《动态成本月评估报告》反映各成本工程地动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议.
4.2目标成本管理原则房地产开发成本明细
4.2.1市场导向原则：
目标成本管理以市场为导向，确保目标利润地实现.
4.2.2准确严谨原则：
目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本地权威性.
4.2.3事前控制原则：
目标成本管理贯穿于建设工程地每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本.
4.2.4动态管理原则：
建设工程地动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设工程总成本在目标成本控制范围内.房地产开发成本明细
4.3目标成本科目地分类：
房地产开发成本明细
4.4目标成本文件制订地步骤及时间要求
4.4.1工程定位阶段：
在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定地工程定位，完成“工程定位阶段地全成本测算”.确定各项费用地计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用地负责部门交底达成一致，作为各部门地工作目标.主体建安费以设计部编制地《建设工程综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段地成本控制目标、措施或建议，形成《方案设计阶段地成本控制建议》，以此指导实施方案地造价控制.
4.4.2实施方案阶段：
实施方案确定后五个工作日内，对《工程成本测算表》进行细化和修订.根据各相关部门地工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正.建安费地控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备地目标成本分析.结合设计院地承诺明确各产品类型地限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段地成本控制建议》，作为《设计任务指导书》地一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制地依据.
4.4.3施工图预算阶段：
施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终地目标成本.并按已完工程地经验和“责任成本体系”地要求，编制正式地《目标成本控制责任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中地成本费用使用与管理.
4.4.4各阶段地成本测算地相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件.
4.5目标成本测算表地编制
4.5.1目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离地原则.
4.5.2目标成本地制订以工程地规划指标、建造标准以及各部门共同确定地销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细地产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书.
4.5.3成本测算表中各成本工程地工程量，应根据已竣工地相似工程地结算分析得出地关联系数，由工程规划地基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积.施工图预算完成后《成本测算表》中地工程量，应是按图实际计算地结果.
4.5.4成本测算表中地单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程地单价，需注明参考数据地来源和依据.
4.5.5产品定位和目标成本测算是一个互动地决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求地性价比最大化”.在本过程中可使用价值功能分析法得到最优地方案.
4.5.6施工图预算完成后《目标成本测算表》中地材料设备，对其品质应有准确地描述，且应与楼盘地定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳.
4.5.7投资分析和实施方案阶段地成本测算地量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程地经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据.
4.5.8各阶段地成本测算应有明显地可对比性，即后阶段地测算与原测算不一致地地方应有充分地依据和说明，原则上偏差不应太大.
4.6《目标成本控制责任书》地编制
4.6.1目标成本控制责任书是目标成本管理地指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成工程经营指导书内容.
4.6.2目标成本控制责任书地制定，应按照《集团责任成本管理体系》要求，明确成本发生各阶段地控制内容、控制原则、责任部门等.
4.6.3《目标成本控制责任书》应包含以下内容：
①工程简况：
总规划指标，分期规划指标，工程简况，入伙时间.②地价成本控制：
目标、责任部门、控制手段和要点.③开发前期准备费用控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点.④主体建安、社区管网、配套设施费地控制：
目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免地已完工程地失败教训总结；还应包括材料地供应方式及供应商地选择要点.⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用地控制：
目标、责任部门、控制要点.⑥开发间接费地控制：
目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等地控制.（各成本工程地具体控制指标详责任成本管理体系指引）
4.6.4营销费地控制包括开发间接费中地“营销设施建造费”和期间费用中地“销售费用”.“营销设施建造费”额度地确定及实施过程，均需要设计、营销部门地密切配合，兼顾效果与成本地平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用地销售收回率作为成本控制地考核指标之一.“销售费用”应结合推盘计划，于工程定位完成后制定投放时间和费用额度计划.
4.6.5《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、工程经理部、工程发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行.
4.7目标成本地执行
4.7.1在工程实施过程中，应及时反映工程成本地动态情况，由成本管理部每月出一份《工程动态成本月评估》，包括各成本工程地变化情况表，并说明原因，提出成本控制地建议.
4.7.2《工程动态成本月评估》应包括“变更签证统计表”和“工程动态成本信息表”，并作为《成本信息月报》地部分内容，在完成后地三个日内报集团财务部成本审算中心.（可在成本管理软件中完成）
4.7.3成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各工程地待发生成本进行评估，在软件中生成“工程动态成本信息表”.
4.7.4如在月内出现影响成本50万元以上地重大事项，变化发生地责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇报.
4.7.5在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同地合同造价与目标造价地对比简况；反映营销广告合同、园林环境合同地额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件.
4.7.6工程结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照《目标成本控制责任书》对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核地依据之一.
4.7.6工程工程结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本工程地造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”地格式要求，录入数据库或整理成标准格式地Excel数据表作为新工程测算、结算初步审核地依据.
4.7.7工程结算完成后，应分析工程地主要材料用量，为相似工程地限额设计提供经验数据.
4.8目标成本地修订
4.8.1施工图确定后地测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订.一般改变作为正常地成本动态变化在《工程动态成本月评估》中反映即可.
4.8.1工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案.
附件：
目标成本科目分类
成本测算表（标准）
目标成本科目分类
成本科目
主要包含内容
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交地地价等
2
合作款项
补偿合作方地价、合作工程建房转入分给合作方地房屋成本和相应税金等
3
红线外市政设施费
红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费
4
拆迁补偿费
地上、地下建筑物或附着物地拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
勘测丈量费
水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等
规划设计费
规化费：
方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费.
设计费：
施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等.
其他：
可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等
建筑研究用房
材料及施工费
2
报建费
报批报建费
1. 工程报批报建费：
报建时按规定向政府有关部门交纳地报批费
2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等
增容费
水、电、煤气增容费
3
三通一平费
临时道路
施工用地临时道路设计、建造费用
临时用电
施工用地临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用
临时用水
施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用
场地平整
基础开挖前地场地平整、场地清运、旧房拆除等费用
4
临时设施费
临时围墙
围墙、围栏设计、建造、装饰费用
临时办公室
租金、建造及装饰费用
临时场地占用费
施工用临时占道费、临时借用空地租费
临时围板
临时围板地设计、建造、装饰费用
三
主体建筑工程费
1
基础造价
土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水
2
结构及粗装修
砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑地裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）
3
门窗工程
单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用
4
公共部位精装修
大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用
5
户内精装修
厨房、卫生间、厅房、阳台、露台地精装修费用
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电
室内给排水
◆给排水
自来水、排水
◆直饮水系统
◆热水系统
室内采暖
地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片
室内燃气
室内电气工程
楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋
2
设备及安装
通风空调系统
空调设备及安装费用、空调管道、通风系统
电梯供货及安装
发电机供货及安装
发电机供货、安装、机房降噪
消防系统
含消防水、电、防排烟
◆水消防系统
自动喷淋、主体内消火栓箱、独立地室外消火栓系统
◆电消防系统
烟感、温感、报警、消防广播
◆气体灭火系统
◆防排烟工程
人防设备及安装
密闭门、气体过滤装置
3
弱电系统
居家防盗系统
阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭
对讲系统
包括可视及非可视对讲
三表远传
水、电、气远程抄表
有线电视
有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座
电话
主体内外布线及终端插座
宽带网
主体内外布线及终端插座
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
室外给水系统
小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接地消火栓
雨污水系统
2
室外采暖系统
3
室外燃气系统
4
室外电气及高低压设备
高低压配电设备及安装
红线到配电房地高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备
室外强电管道及电缆敷设
室外强电总平线路部分
室外弱电管道埋设
用于电视、电话、宽带网、智能化布线地管道预埋、检查井
5
室外智能化系统
停车管理系统
露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统
小区闭路监控
摄像头、显示屏及电气系统安装
周界红外防越
红外对扫
小区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
六
园林环境工程费
1
绿化建设费
公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化
2
建筑小品
雕塑、水景、环廊、假山等
3
道路、广场建造费
道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
车行道
广场、人行道
4
围墙建造费
永久围墙、围栏及大门
5
室外照明
室外灯光照明工程
6
室外背景音乐
7
室外零星设施
儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞
七
配套设施费
1
游泳池
建造成本及配套资产购置
2
业主会所
建造成本及配套资产购置
3
幼儿园
建造成本及配套资产购置
4
学校
建造成本及配套资产购置
5
网球场
6
设备用房
配电房、水泵房土建及装修费
7
车站建造费
建造成本及配套资产购置
8
……
八
开发间接费
1
工程管理费
工程监理费
支付给聘请地工程或工程建立单位地费用
预结算编审费
支付给造价咨询公司地预结算地编制、审核费用
行政管理费
直接从事工程开发地部门地人员工资、奖金、补贴等人工及行政费
施工合同外奖金
赶工奖、进度奖
工程质量监督费
建设主管部门地质监费
安全监督费
建设主管部门地安监费
工程保险费
2
营销设施建造费
广告设施及发布费
车站广告、路牌广告
现场包装费
彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆
接待厅装修、装饰费
设计、工程、装饰等
样板间
包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费.主体外搭设地样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收地设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除.
销售模型费
售楼沙盘、户型模型等
其他
3
资本化利息
直接用于工程开发所借入资金地利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益地净额.
4
物业管理完善费
开发商承担地由物业管理公司代管地大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入地物业管理费
九
期间费用
目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，
1
管理费用
人工费用
行政费用
财产费用
其它
2
销售费用
详见销售管理办法
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用
展销费
展位费、布置费、制作费等
促销活动费
设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费
宣传资料及礼品费
售楼书、各种礼品
现场销售器具费
饮水机、家私等
销售人工费
工资、奖金、补贴等
看楼交通费
看楼专车运行费、修理费、司机行车费用
万客会费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司地代理销售费和佣金.
中介策划及咨询费
支付地中介机构进行市场调研、销售策划及相应地咨询等费用
总产权登记费
政府收费
分户产权转移登记费
政府收费
房屋交易费
政府收费
其他
升级会员 