住宅分户验收方案.docx
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住宅分户验收方案
1.编制依据：
1.1施工图纸
序号
图纸部位
图纸名称
1
1#-4#、6#、7#楼及地下车库
建筑施工图纸
2
结构施工图纸
3
给排水专业施工图纸
4
暖通专业施工图纸
5
电气专业施工图纸
1.2国家及地方相关规定:
序号
类别
名称
编号
1
国家
混凝土结构工程施工质量验收规范
GB50204-2015
2
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2010
3
建筑装饰装修工程质量验收规范
GB50210-2001
4
建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范
GB50242-2002
5
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300-2013
6
建筑电气工程施工质量验收规范
GB50303-2015
7
建筑地面工程施工质量验收规范
GB50209-2010
8
地方
建筑内墙用耐水腻子应用技术规程
DBJ01-48-2000
9
砌体结构工程施工质量验收规程
DBJ01-81-2004
10
建筑结构长城杯工程质量评审标准
DB11/T10749-2014
11
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01-82-2004
1.3其他
序号
类别
名称
1
地方
关于印发《住宅工程分户验收管理规定》的通知（京建质［2005］999号）
2
关于实施住宅工程质量分户验收工作的指导意见
3
住宅工程质量分户验收指导手册北京市建设工程质量监督总站编2006.3
2.工程概况
2.1一般概况
序号
项目
内容
1
工程名称
2
建设地点
3
建设单位
4
设计单位
5
监理单位
6
施工单位
7
监督单位
8
勘察单位
8
合同工期
开工日期：
2016年7月30日
竣工日期：
2018年03月28日
要求总工期：
606天
9
质量目标
北京市“结构长城杯”“建筑长城杯”
2.2建筑设计概况
序号
项目
内容
1
建筑功能
住宅及地下车库
2
建筑特点
基础埋深较深，檐高高，建筑质量标准高
3
建筑面积m2
总建筑面积：
49298平方米
4
各楼建筑层数、檐高及建筑面积
楼号
基础埋深（m）
层数（m）
高度（m）
总面积（m2）
1#
-7.75
9/-2
27
4895.89
2#
-7.15
11/-2
32.8
10503.76
3#
-7.15
9/-2
27
6488.51
4#
-7.25
13/-2
38.6
4181.35
6#
-9.25
11/-2
32.8
8745.92
7#
-9.25
6/-2
18.3
2888.4
配套商业S2
-7.15
2/0
8.85
930.61
1#配电室
-7.15
1/0
4.8
150
地下车库
-7.15
-1
3.55
7736.05
5
耐火等级
地上均为二级，地下均为一级
6
抗震设防裂度
8度
7
防水
地下防水
地下室防水等级为Ⅰ级，钢筋混凝土结构P6（6#、7#楼基础抗渗等级P8）自防水，结构外贴SBS（4mm+3mm）卷材防水（低温柔度-25度），防水保护层为100厚混凝土。
屋面防水
屋面防水等级Ⅰ级，平屋面采用SBS（3mm+3mm）卷材防水；坡屋面采用1.5mm厚聚合物水泥基防水涂料。
卫生间防水
1.5厚单组份聚氨酯防水涂料，卫生间墙面做通高防水。
室外空调机有挑板
1.5厚单组份聚氨酯防水涂料，外墙面翻起0.3m。
8
无障碍设计
单元出口设残疾人专用坡道
9
电梯
1-3#楼、6#、7#楼每单元一部电梯，4#楼两部楼梯
2.3结构设计概况
序号
项目
内容
1
地基
CFG桩复合地基、天然地基
2
基础类型
筏板基础
3
结构形式
框架填充墙、剪力墙
4
抗震等级
剪力墙二级
基础设计等级
二级
5
抗震设防类别
丙类
建筑结构安全等级
二级
5
混凝土强度
基础垫层C20；主楼基础C30P6、P8，车库基础C35P6；地下二层至三层剪力墙、柱C35P6，三层至顶层剪力墙C30，五层至顶层梁、柱C30，板均为C30。
挡土墙C30，圈梁、构造柱、现浇过梁连C20。
6
钢筋
HPB300、HRB335、HRB400
7
焊条
E43用于Ⅰ级钢筋、E50用于Ⅱ级、Ⅲ级钢筋
8
钢材
Q235B碳素结构钢、Q345B低合金高强度结构钢
9
主要部位钢筋接头形式
墙、柱、梁纵向钢筋主筋直径≥18mm时，接头采用直螺纹套筒连接，其余为绑扎搭接
10
主要结构构件尺寸（mm）
墙厚：
300、250、200
门洞口连梁：
300×400、200×400、
框架梁：
1200×700、600×1300、1400×1000
框架柱：
700×700、750×700
楼板：
110、120、130、160
11
保护层厚度（mm）
基础底板：
40（有垫层）；
地下室外墙：
迎水面25，内侧15且不小于d；
其余柱、梁：
20，剪力墙、板：
15且不小于d
3.分户验收总体部署
本工程确定为结构长城杯工程，为了争创结构长城杯，我项目部首先从主体结构分户验收的质量控制开始，抓好分户质量检查及控制，同时抓好装修阶段的门窗安装质量、墙面、地面和顶棚面质量、防水工程质量的分户验收质量控制，以及采暖系统安装质量、给水、排水系统安装质量、室内电器工程安装质量的分户验收的质量控制。
在建设单位的组织下，会同监理单位等有关人员对分户验收项目进行检查，记录，签字盖章。
3.1人员组织
1、分户验收组织机构如下：
2、成立“分户验收工作领导小组”：
组长
组员
田华
建设单位
监理单位
施工单位
分户验收工作领导小组领导并负责1#安置房住宅楼等9项（怀柔区庙城镇庙城村棚户区改造土地开发项目）工程分户验收的全面工作，监督分户验收工作实施的整个过程，协调各方关系。
3、成立“分户验收核验小组”：
组长
组员
建设单位
监理单位
施工单位
田华
分户验收核验小组监督、指导分户验收栋号检查组的工作，在分户验收工作过程中对栋号检查小组的人员、检查工具、检查方法、检查成果进行不定期的抽查与核实，必要时根据实际情况进行调整并向领导小组汇报。
4、成立“分户验收栋号检查组”：
（1）土建栋号检查组：
组别
建设单位
监理单位
施工单位
负责栋号
一组
孙朔
付成军
1#、2#、6#
二组
李军
赵怀海
3#、4#、7#
（2）水电栋号检查组
组别
建设单位
监理单位
施工单位
负责栋号
水暖
孟春钊
杨威
1#、2#、6#
电气
李军
马海东
3#、4#、7#
注：
A：
物业单位可以加入栋号检查组，避免重复检查验收；
B：
甲方直接分包专业技术负责人或分户验收负责人应于验收前向总包方呈送书面备案文件（加盖单位公章）。
分户验收栋号检查组负责分户验收工作的具体实施，按照规范、质量验收标准及分户验收相关表格的检查内容，采用相应的检查工具和检查方法开展分户验收工作，收集并整理数据，填写《质量分户验收记录表》和《住宅工程质量分户验收汇总表》。
（3）分户验收资料员：
（土建）：
杜娟
（水电）：
王志勇
3.2分户验收工作工程各方责任
单位
职责
建设单位
1、组织施工单位编制分户验收方案，宜在结构工程施工之前，组织施工单位，编制分户验收方案，并由监理单位、建设单位验收。
2、组织施工、监理单位研究确定分户检验批项目及内容，组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
3、与施工、监理、物业单位（物业单位确定的情况下）有关人员共同参加分户检查验收，并及时确认，签字盖章。
4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
《住宅质量保证书》所列事项：
①保修责任和保修期限。
②施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点。
③物业公司名称、电话。
④工程质量保修程序和处理时限。
⑤建设单位工程质量保修监督电话。
上述事项，应当在住宅单元入口进行公示，公示期不少于6个月。
施工单位
1、编制分户验收方案，主要内容有：
①各方职责；参照相关规定，由建设单位组织施工、监理单位研究确定。
②根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部位的分户检验批项目，以及检查内容和数量。
③根据分户检验批项目分别绘制抽查点分布图。
④根据设计文件和户型特点，编制含有各种户型、不同设计做法的户型设计做法表。
2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3、按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时签字盖章。
4、住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。
工程标牌应包括以下内容：
①工程名称、竣工日期。
②建设、设计、监理、施工单位全称。
③建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。
监理单位
1、验收施工单位编制的分户验收方案。
2、参与确定分户验收方案中的每户住宅和公共部位的分户检验批项目、以及检查内容
和数量。
3、配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4、按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，验收施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合格项处置记录，签署验收意见并签名。
3.3检测仪器及工具配备
仪器名称
数量
用途
经纬仪DT-02CL
1
投测轴线垂直度的检测
电子测距仪
3
标高的检测
50m钢尺
1
轴线、净空尺寸量距
2米靠尺和塞尺
3
垂直度、平整度的检测
2米托线板
3
垂直度的检测
弹簧秤
3
检查门窗开启力
小锤
3
检查墙、地面空鼓
坡度尺
3
检查厨、卫间坡度。
3米、5米卷尺
9
截面尺寸、厚度的检测
3.4分户验收时间安排
1、总体安排原则
（1）现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收时间安排：
主体结构验收前，完成现浇结构外观及尺寸偏差质量分户验收。
（2）门窗安装工程质量分户验收；墙面、地面和顶棚面层质量分户验收；防水工程质量分户验收等项在竣工验收前完成质量分户验收。
（土建装修部分）
（3）采暖系统安装质量分户验收给水；排水系统安装质量分户验收；室内电器工程安装质量分户验收等项在竣工验收前完成质量分户验收。
（水、暖、电部分）
2、分户验收工作进度计划
时间
计划工作内容
2016年11月
组织召开栋号检查组成立及工作交底会，对各栋号分户验收工作的分工、方法及进度安排进行交底。
结构施工期间
对各楼结构施工进行分户检查验收。
2017年11月
对装修楼样板间进行分户检查验收。
2017年11月至12月
对各楼装修施工进行分户检查验收（土建、水电）。
各栋号边检查验收边整改边完善分户验收资料，水电专业分户验收资料整理完整后必须及时交总包方汇总装订。
因各栋号分户验收工作交叉进行，故各栋号检查组（包括土建和水电）需统一协调，合理安排时间，以保证整个工程分户验收工作的顺利进行。
4.分户验收程序、原则和检查内容：
4.1分户验收程序
4.2分户验收总体原则
1、根据分户验收确定检验批项目和内容的原则，确定每户住宅和公共部分的分户检验批项目、以及检查内容和数量。
根据分户检验批项目绘制抽查点分布图，根据设计文件和户
型特点，编制含有各种户型、不同设计的户型设计做法表。
2、配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
3、按分户验收方案中确定的分户和公共部分检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点分布图，会同建设监理单位有关人员，对分户验收项目进行检查，并及时记录，签字盖章。
4、为了能保证分户验收在工程装修、竣工阶段的质量达到合格要求，我项目部从主体结构施工阶段就加强分户质量控制。
5、分户验收中“户”的具体划分
进行分户验收，必须首先明确操作的对象，即“户”的概念。
根据主管部门的解释，“户”并非是字面上“住户”的概念，它是依据使用功能及建筑功能对住宅建筑进行分解的最小单位，下面将本工程“验收户”的划分原则及数量列表如下：
序号
验收户
划分原则
1#
2#
3#
4#
6#
7#
1
各居住户
按每一独立户分
54
110
72
52
88
36
2
地下室
按楼层分
2
2
2
2
1
1
3
公共部分
按单元楼层分
27
55
36
13
44
12
5.分户验收资料体系
分户验收的目的是通过“拉网式”检查确保单位工程的各功能部位施工质量达标，其检查结果和举证是通过建设主管部门制发的表格及现场实测数据体现的。
1#安置房住宅楼等9项（怀柔区庙城镇庙城村棚户区改造土地开发项目）工程住宅户内为精装修，公共部分装修一次到位，本工程可能涉及的分户验收质量检查表格后附。
实施时，由栋号检查组按照进度计划对具备检测条件的部位及项目进行实测检查并记录。
对于不能满足验收标准的部位将测量数据及处理方案移交施工分包方技术负责人并限定整改日期，对于达到验收标准的部位由各栋号技术负责人按验收户收集完整原始数据后移交项目部技术科、质量科上机打印并手工填写，并组织各有关单位责任人会签后整理保存。
6.工程质量分户验收的内容
根据本工程的实际情况确定以下内容为分户验收的工作
1、铝合金窗、楼梯栏杆、户内栏杆安装质量；
2、室内墙面、地面和顶棚面层质量；
3、外墙、厨房、卫生间、屋面、地下室等的防水工程质量；
4、室内空间尺寸要求；
5、采暖系统安装质量；
6、给排水系统安装质量；
7、电气工程安装质量；
8、建筑节能工程质量及相关要求；
9、验收补充规定中增加的安全与功能相关要求；
10、其他规定、标准中要求分户检查的内容。
7.主要分户分项工程验收方法
7.1检测点布置原则
由各栋号检查组项目部技术人员负责绘制各验收户的户型图，并根据建设主管部门的测点布设要求，于图中标注各实测数据的测量点位，标注测量点位与参照物的尺寸关系。
对于验收户的净宽及净高于图中标注测量基准数据，即按照设计图纸计算，结构施工期间，以结构施工图尺寸为准，装修后检查时扣除装修做法厚度。
验收户户型样图见后附图
7.2铝合金门窗安装质量分户验收
7.2.1一般规定
铝合金门窗安装工程质量分户验收内容，按照附表01检查的内容进行质量检查。
附表01
施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）
主控
项目
1
预埋件
第5.3.3条
2
门窗扇安装
第5.3.4条
3
配件质量及安装
第5.3.5条
一
般
项
目
1
表面质量
第5.3.6条
2
推拉扇开关应力
第5.3.7条
3
框与墙体间缝隙
第5.3.8条
4
扇密封胶条或毛毡密封条
第5.3.9条
5
排水孔
第5.3.10条
6
安装允许偏差项目
项 目
允许偏差mm
门窗框的正、侧面垂直度
2.5
推拉门窗扇与框搭接量
1.5
2、每户所有门窗的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应按照规范的要求，全数检查并记录。
3铝合金门窗安装工程质量分户验收户内按每一个住户为一个检验批，户内检查的铝合金门窗不少于6樘，不足6樘时应全数检查，楼（电）梯间子单位工程和半地下小棚的窗不做检查。
7.2.2、质量标准、检查数量、方法
（一）主控项目
1、铝合金门窗扇应开关灵活、关闭严密，无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施。
检验方法：
观察；开启和关闭检查；手扳检查。
2、铝合金门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
检验方法：
观察；手扳检查；尺量检查。
（二）一般项目
1、铝合金门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无划痕、碰伤。
检验方法：
观察。
2、铝合金门窗扇的密封条不得脱槽。
检验方法：
观察。
3、铝合金门窗的开关应符合下列规定：
（1）平开门窗扇平铰链的开关力应不大于80N；
（2）推拉门窗扇的开关力应不大于100N。
检验方法：
观察；用弹簧秤检查。
4、铝合金门窗框与墙体间缝隙采用聚氨酯材料填嵌饱满，表面应采用密封胶密封。
密封胶应粘结牢固，表面应光滑、无裂纹。
检验方法：
观察。
5、排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。
检验方法：
观察。
（三）实测实量项目
铝合金门窗安装工程质量分户验收实测内容是：
门窗框的正、侧面垂直度；推拉门窗扇与框搭接量.检查时按照附图确定的门窗，按照上述实测内容，使用相关测量工具进行检查，并全数记录。
1、检查门窗框的正、侧面垂直度时，使用1m垂直检测尺等测量工具，在一侧门窗竖框中心位置的正、侧面，各测量1个点。
2、检查推拉门窗扇与框搭接量时，使用钢尺等测量工具，在门窗扇与框搭接处，测量1个点。
7.3栏杆、扶手质量分户验收
7.3.1一般规定
1、栏杆、扶手工程分户质量验收内容，可根据附表02检查内容进行质量检查。
附表02
施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）
主控项目
1
护栏高度、位置与安装
第12.5.6条
2
护栏玻璃
第12.5.7条
一
般
项
目
1
转角、接缝及表面质量
第12.5.8条
2
安装允许偏差（mm）
护栏垂直度
3
栏杆间距
3
扶手直线度
4
扶手高度
3
栏杆、扶手工程质量分户验收检验批户内按每个住户为一个检验批，楼（电）梯间按每六层为一个检验批。
3、每户护栏和扶手的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应按照规范的要求，全数检查并记录。
4、允许偏差项目布点原则。
户内应抽查不得少于3间，不足3间时应全数检查。
公共部位楼（电）梯间选2跑楼梯栏杆进行实测。
每跑楼梯栏杆检查2处，先进行目测取3个偏差最大的连续栏杆作为检验批实测实量的部位。
本工程楼梯栏杆检查的具体位置在每六层中的第二层和第五层处。
5、主控项目和一般项目中涉及到的原材料质量等在原施工过程中已进行了质量检测，因此在本次分户质量验收中不再体现该部分内容，只验收该部位的表面质量和观感质量。
7.3.2质量标准、检查数量、方法
（一）主控项目
栏杆高度、栏杆间距、安装位置应符合设计要求。
栏杆安装必须牢固。
检验方法：
观察；尺量检查；手板检查。
护栏玻璃应使用公称厚度不小于12毫米的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
检验方法：
观察；尺量检查；检查产品合格证书和进场验收记录。
（二）一般项目
栏杆和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
检验方法：
观察；手摸检查。
（三）实测实量项目
栏杆扶手安装工程分户验收实测内容分别是：
栏杆垂直度、栏杆间距、栏杆直线度、栏杆高度。
检查时，使用相关的测量工具进行检查，并全数记录。
1、检查栏杆垂直度时，使用1m垂直度检测尺等测量工具，在栏杆竖向中心位置，每道护栏测量点不少于1点。
2、检查栏杆间距时，使用钢直尺等测量工具，在竖向栏杆之间测量，每道护栏测量点不少于3点。
3、检查扶手直线度时，采用拉通线，使用钢直尺等有关测量工具，对栏杆进行测量，每道护栏测量点不少于1点。
4、检查扶手高度时，使用钢尺等测量工具，测量扶手距地面距离，每道护栏测量点不少于3点，本工程栏杆高度基准值为1100mm。
7.4一般抹灰质量分户验收
7.4.1一般规定
1、一般抹灰工程分户质量验收内容，按照附表03的检查内容进行质量检查；考虑到该工程为精装修程，墙面为抹灰+涂料，所以墙面按照一般抹灰的标准进行验收。
附表03
施工质量验收规范的规定（GB50210-2001）
主控项目
各层粘结及面层质量
第4.2.5条
一
般
项
目
表面质量
第4.2.6条
细部质量
第4.2.7条
允许偏差项目
普通抹（mm）
立面垂直度
4
表面平整度
4
阴阳角方正
4
2、一般抹灰工程质量分户验收应按每户住宅划分为一个检验批，其中选三个具有代表性的房间作为检验批实测实量的部位，每个房间的墙面都进行检查。
本工程户内选卧室1、卧室3、客厅三个具有代表性的房间作为检验批实测实量的部位。
楼（电）梯间按每六层为一个检验批，本工程选每六层中的第三层、第六层的墙面作为检验批实测实量的部位。
3、每户一般抹灰工程的主控项目和一般项目中涉及观感质量和使用功能的应按照规范的要求，全数检查并记录
4、主控项目和一般项目中涉及到的原材料质量、操作工艺和已经隐蔽的工程等在原施工过程中已经进行了质量验收，因此在本次分户质量验收中不再体现该部分内容，只验收该部位的表面质量和观感质量（检查垂直度、平整度、阴阳角方正和楼层净高）。
4、一般抹灰工程分户验收检验批中，墙长小于500的墙体不作为验收的范围；业主从多方面考虑，天棚的施工不进行抹灰，只在结构层上进行修补，再刮腻子，因此此次分户验收时，只验收天棚的观感质量。
7.4.2质量标准、方法、检查数量
（一）主控项目
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间粘结牢固，抹灰层无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝。
检验方法：
通过目测；用小锤子轻击检查。
（二）一般项目
1、普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。
检验方法：
通过观察；手摸检查。
2、护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
检验方法：
通过观察。
（三）实测实量项目
一般抹灰工程质量分户验收实测实量内容分别是：
墙面的垂直度；墙面平整度；阴阳角的方正；楼层净高。
检查时使用相关测量工具，按照下列确定位置和附图确定的位置进行实测实量，将实测实量的数据记录在一般抹灰工程分户检验批质量验收记录表上。
1、测量墙面的垂直度时，使用2m垂直检测尺，下部距地面300，距墙角1000的位置，进行墙面的垂直度的检测，每面墙检测不少于1个点。
2、测量墙面的平整度时，使用2m靠板尺和塞尺等测量工具，在墙面的中心位置进行纵横两个方向平整度的检测，取最大值作为记录值，每面墙各检测不少于1个点。
3、测量阴阳角的方正时，使用边长为20cm的内外直角检测尺，距地面1米位置，进行阴阳角的方正的检测，一般所检测房间的阴阳角检测数量不少于2个点。
7.5实木复合木地板质量分户验收
7.5.1一般规定
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