绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究开题报告完整资料doc.docx

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绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究开题报告完整资料doc

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本科生毕业论文（设计）

开　题　报　告

题目：

绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究

学生姓名

学号

指导教师

二级学院

专业名称

班级

2014年12月

浙江财经大学毕业论文（设计）对学生的要求

1.学生应充分认识毕业论文（设计）工作的重要性，学生本人应对工作的质量负责，有高度的责任感，在规定的时间内全面完成毕业论文（设计）的各项工作，争取优异成绩。

　　2.学生在接到毕业论文（设计）任务书后，在领会课题的基础上，进一步了解任务的范围及涉及的素材，应向指导教师提呈调查研究提纲，查阅、收集、整理、归纳资料，学生在毕业论文（设计）中都应结合毕业论文（设计）课题进行必要的外文阅读以及完成规定的外文资料翻译和文献综述。

　　3.学生应在充分调研的基础上编写毕业论文（设计）工作计划，列出完成毕业论文（设计）任务所采取的方案与步骤，认真做好论文提纲。

　　4.学生应主动接受教师的检查与指导，定期向指导教师汇报工作进程，听取教师对工作的意见和指导。

　　5.学生在毕业论文（设计）工作中应充分发挥主动性和创造性，树立实事求是的科学作风，严格遵守规章制度，要独立完成毕业论文（设计）任务，严禁抄袭。

　　6.学生在毕业论文（设计）答辩结束后，应交回毕业论文（设计）的所有材料，对设计内容中涉及的有关技术资料，学生负有保密责任，未经允许不得擅自对外交流或转让，并协助做好归档工作。

――摘自《浙江财经学院本科毕业论文（设计）工作管理暂行规定》（浙财院[2008]132号）

一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）

（一）选题的目的意义

1、实践意义

国家“十二五”规划提出：

积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。

我国老龄化社会、城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展。

前不久提出的“以房养老”在社会上引起了争议。

随着社会的发展，老年群体所占的比例会越来越大，越来越多的老年人为了“不拖累”子女，会选择老年住宅，所以养老地产被寄予了很大的期望。

本论文选题的意义可以归纳为以下四点：

（1）缓解子女养老压力，提高社会效率

（2）有利于老年人身心健康，安享晚年

（3）服务专门化、系统化，提高老年人生活质量

（4）通过研究、分析比较找出中国类似乌镇雅园养老地产运营模式尚需改进与不足的地方，完善这些不足，为之后的养老地产项目做参考。

2、理论意义

目前大多学者对养老地产运营管理模式的研究主要是从“宏观”角度去研究，是从房地产商的利益以及盈利角度出发。

本论文从更“微观”的角度出发，从目前国内外养老地产的运营管理模式的现状着手，调研分析参考绿城.乌镇雅园的运营管理模式，不仅从运营理念、运营资金的来源、经营形式等方面构建其运营管理的理想模式,而且从完善人力资源配置、谋划运营规划、居住、餐饮、护理、医疗、康复以及其产品的分类、配套设施、产品设计的细节等方面考虑，总结目前存在的一些运营管理的不足，并且得出自己的结论，完善养老地产的运营管理模式，以至于为老年人更好地服务。

（二）国内外的研究现状及发展趋势

1、国内的研究现状

养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。

这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。

但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利，忽视了老年人的实际需求。

王忠（2011）对养老地产的商业模式进行了解构，阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式，并提出了中国的养老地产基本是学习了美国的CCRC社区，核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。

孙秀娟（2011）在她的硕士论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种，得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活，对开发商及入住的老年人是双赢的关系。

并且她提出了“战略联盟管理模式”，即开发商和一些专业化的公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营管理。

我国的养老地产起步的时间不长，同时也意味着存在很多问题。

李珊（2014）提出了两个问题，一是利润低，融资难，二是专业化服务欠缺。

目前，养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力，这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。

养老地产的服务化才是解决养老问题的核心，必须寻求与产业链的融合共振和系统协作，特别是离不开对健康产业链的依赖。

董伟源（2014）为养老地产所提供的建议有三条：

第一，养老社区的结构创新，加入幼儿园、合住区等混合多元结构；第二，国家养老保险制度与养老地产服务的结合；第三，更多主题社区模式的开发。

在《养老建筑面临的挑战与出路”主题沙龙》（2014）中，很多学者都提出了自己的见解，黄晨熹提出：

“养老已经在提供基本生活保障的基础上更关注如何让他们获得有质量、有自尊的老年生活”。

李斌建议“设立入住老人的意外责任保险，让管理方面卸掉顾虑，让真正需要照顾的老年人获得理想的养老服务。

”华山提出：

“没有适合所有老人的基本产品，所以养老产品需要多元化，养老建筑以及规划要满足老年人各种各样的需求。

”其他学者各抒己见，如护理人员的合理配置、养老产品的人性化设计等。

物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。

杨艳雪，崔婷婷（2010）研究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题，最后得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。

国内养老地产起步较晚，形式比较单调，养老地产的精细化运营管理模式的研究如医护人员的合理配置、养老社区内老年大学、健身房、剧院等的日常运作、物业人员的专业化培训等的研究很是缺乏。

2、国外的研究现状

养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家，特别是美、英、日等国家已经相对成熟。

美国的养老地产模式的特点是管理者与拥有者分离，有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。

英国的养老地产的市场集中度非常高，最大的养老房产开发商占了很大的市场，几乎处于垄断状态。

日本的养老地产基本处于出租模式，最大的特点是养老设施和养老服务的精细化和完备化。

如美国太阳城、日本港北新城、美国大学村等都是一些享誉国际的养老地产项目。

在国外，养老保险制度在养老地产运营模式逐渐成熟完善，JoséA.Azevedo-Pereira,DavidP.Newton,DeanA.Paxson（2003）提出养老房产倒按揭运营模式，即以房养老，也成为住房反向抵押贷款。

中国也对这种运营方式进行尝试和试点。

倒按揭大大减轻了老年人的压力，有利于提高老年人的生活质量。

HowardA.Winklevoss（1986）在他的《ContinuingCareRetirementCommunities》一文中介绍了CCRC社区这一概念，即持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

这种养老模式在国外非常流行，如宾夕法尼亚的活力老年公寓。

对于负担不起高额的养老费用的老人，ChristineE.Bishop（1991）描述了低成本的持续护理退休社区的功能。

国外的养老地产相比于中国，已是比较成熟，其运营管理模式中一些优秀的地方值得中国养老地产去学习借鉴。

3、发展趋势

我国60岁以上的老龄人口约为1.73亿，占中国总人口的13%。

现有养老机构提供的床位约为342.3万张，而入住养老机构的大约有256.8万人。

预计到2015年，我国60岁以上老人约为2亿，养老产业规划格局为90%居家+7%社区+3%机构，按这一格局估算，整个养老产业大约存有1700万人的市场缺口。

按照以上这些数据，养老房产处于一个供不应求的大环境下。

在这样一个市场下，优胜劣汰。

良好的医疗水平，完善的配套设施，安静又不乏活力的居住环境，高素质的物业团队，才可以使老年人更好的生活；并且开发商合理运营，优化运营团队，建立出一套完善的养老地产运营体系，才能使企业在养老市场上稳固根基，同时更好地为老年人服务。

综上所述，国内外对养老地产的研究现状主要集中在对大环境、大市场下的研究，而对特定的某一个养老社区的运营管理模式的研究比较缺乏。

二、论文（设计）的主要研究内容及预期目标

（一）论文的主要研究内容

文章分为五个部分，第一部分是导论，阐述论文的研究背景、意义、目的以及研究内容。

第二部分是对养老地产的开发运营模式进行概述。

第三部分是对国外的养老项目进行研究，借鉴其优化的开发运营模式。

第四部分是对我国的养老房产开发模式的案例进行分析，主要是通过我在绿城乌镇雅园的实习经历，对乌镇雅园进行更深一步的了解研究。

第五部分是结论以及展望

在本论文中，主要路线是从运营理念、运营资金的来源、经营形式三方面着手。

1、运营理念。

养老地产的运营理念是为老年人服务和为企业盈利。

但是养老地产又分为养老院和养老社区，本论文的着重点是从养老社区出发。

2、运营资金来源。

民政部表示，不会将养老地产纳入养老产业进行管理，所以养老地产不会享受养老产业具有的相关税收政策优惠，导致资金来源是决定养老地产发展的致命因素。

除了传统的自筹资金和外来资金，我认为还需要政府的帮扶，因为养老地产是一个类似于民生工程的项目，造福人民；或是与其他企业一起开发运营。

3、运营形式。

养老地产的运营形式有“租、售、反按揭”三种，本论文会列举以上三种运营形式的代表进行研究分析。

本论文最大的特点就是对绿城.乌镇雅园这个项目的运营模式进行深度研究。

乌镇雅园目前一期已交付使用，它的经营形式是“售”，它的资金主要来源于绿城房产和雅达国际两个公司，同时也获得了桐乡市政府的大力支持。

在社区内，配套的设施有护理院、健身房、游泳馆、颐乐学院、剧院、超市等。

而这些设分别属于不同单位进行管理。

如护理院归属于雅达国际，因为雅达在护理与医疗器材这方面有很多的成功经验，健身房、游泳馆归桐乡本地的一家会所经营，颐乐学院由一只年轻的团队领导，剧院则归属于物业管理，还有超市等都归属于不同的企业。

物业公司是绿城物业，所以雅园的前期、后期都贯彻着绿城的“真诚，善意，精致，完美”。

那么如此之多的配套虽然可以丰富老年人的生活，但是他们相对独立，对它们的日常管理也是比较繁琐。

乌镇雅园内有公寓与别墅两种产品，而公寓又有小、中、大三种户型，对于这些，又需要运营团队的管理。

如医护人员和安保人员的合理配置。

目前大多数家庭是“421”家庭，孩子很多都是由爷爷奶奶照顾，在园区内建立一个幼儿园不仅可以解决孩子上学问题，还可以实现盈利目的。

在园区设计上，很多地方都采用无障碍设计，在室内安装报警按钮、可视面板等，方便了老人的生活。

还有是否为入住的老人投资保险也会对此进行研究。

不能不提的一点就是乌镇雅园坐落在乌镇这个五星旅游景点，是养老和旅游的结合。

（二）预期目标

通过不断的查阅资料文献与修改论文，得出一篇逻辑清晰、具有价值的论文。

通过我的研究，希望可以为我国类似乌镇雅园以“售”为主的一些养老地产的运营管理模式的不足提出一些具有可行性的方案，完善养老地产的运营管理模式，整理出一套完善的运营体系，在盈利的前提下，使老年人可以更好地安享晚年。

三、论文（设计）的主要研究方案（拟采用的研究方法、准备工作情况及主要措施）

（一）论文拟采用的研究方法

1、文献研究法。

通过搜集整理与养老地产相关的资料文献，用逻辑推理、归纳演绎的方法，探求本文的基本理论