宁夏国有建设用地使用权及房屋所有权登记指南.docx

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宁夏国有建设用地使用权及房屋所有权登记指南

国有建设用地使用权及房屋所有权登记

1首次登记

1.1适用

在国有建设用地上合法建造的房屋竣工验收后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

1.2申请主体

由不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人申请。

1.1.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；

4.建设工程符合规划的材料；

5.房屋已竣工的材料；

6.房地产调查或者测绘报告；

7.法律法规规定的完税凭证或减免税证明；

1.4审核要点

1.登记申请书与申请材料主体是否一致；

2.国有建设用地使用权是否已登记。

已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；

3.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；

4.建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；

5.土地、房屋实际用途是否与批准用途一致；

6.是否存在查封或者预查封登记，国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；房屋被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；

7.是否实地查看房屋坐落及其建造完成等情况；

8.申请登记事项是否与不动产登记簿一致；

9．是否已按规定进行实地查看；

10.是否属于不予登记的情形。

1.5其他

1.已办理国有建设用地使用权登记取得权属证书的，提交不动产权属证书；没有办理国有建设用地使用权登记的，提交合法有效的土地权属来源证明材料；

2.合作开发建设的住宅小区，土地使用权人与开发建设单位不一致的，土地使用权人应将土地使用权作为投资并申请办理土地使用权转移登记；

3．在建建筑物已设立抵押权登记的，房屋所有权首次登记时，应将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记；在建建筑物已设立最高额抵押权登记的，房屋所有权首次登记时，应将在建建筑物最高额抵押权登记转为建筑物最高额抵押权登记；

4.未经规划部门批准擅自变更规划方案的，由规划管理部门出具是否符合规划的认定意见。

用途改变经规划部门许可的，补缴相关费用后予以登记；用途改变未经许可的，不予登记；

5.开发企业擅自增加建筑容积率的处理规则：

（1）已经城乡规划部门许可的，持与地方政府签订的国有土地使用权出让合同变更协议、土地出让金及税费缴纳证明办理；

（2）未经城乡规划部门批准的，先由城乡规划部门予以处理。

经批准的依前款办理，未经批准的，不予登记；

1.6登记结果

登簿后向申请人核发不动产权属证书。

2变更登记

2.1身份信息变更登记

2.1.1适用

国有建设用地使用权及房屋所有权人的姓名（名称）、身份证明类型或者身份证明号码等相关身份信息发生变化的，可以申请变更登记。

2.1.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的房屋所有权人申请；

2.共有人身份信息变化的，可以由发生变化的权利人申请。

2.1.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.公安、市场监管等有权机关出具的证明文件，包括：

（1）姓名（名称）变更的：

自然人提供公安部门制作或者出具的证明姓名变更的文件材料；企业法人或非法人组织，提供市场监管部门核发的新的营业执照及名称变更证明；机关、事业单位和社会团体法人，提供编委或政府批准文件；港、澳、台以及外国的自然人和法人，提供按规定进行公证或认证的证明材料；

（2）身份证明类型或者身份证明号码变更的：

自然人提交其户籍所在地公安机关出具的身份变更证明材料；军人退役或转业，以原军官证等身份证件登记的，提交原军人身份证件核发部门、现户籍所在地公安机关或民政部门出具的身份变更证明材料；境内自然人取得境外居民身份或境外自然人取得境内居民身份的，提交经公证或认证的身份变更证明材料；法人（非法人组织）提交其主体登记机构出具的相应身份变更证明材料；境外自然人提交经认证的身份变更证明材料；境外法人（非法人组织）提交其批准和注册机构出具的身份变更证明材料。

2.1.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权及房屋所有权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.变更材料是否齐全有效、是否由相应的有权部门制作或出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

6.是否存在不予登记的情形。

2.1.5其他

1.公司部分股权转让发生名称变化的，属于名称变更的范围。

公司全部股权转让导致权属转移而发生的名称变化，属于转移登记；

2.公司法定代表人是公司登记的内容，不属于不动产登记的内容。

公司法定代表人变化的，不需要办理不动产变更登记；

3．使用划拨土地的企业，因股权、股份、公司性质发生变化导致企业名称变更的，土地用途如不符合划拨用地条件，应当先办理供地手续、提交出让合同、土地出让金及契税缴纳凭证等；

4.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的书面证明材料；

5.国有建设用地使用权及房屋被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

2.1.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.2房屋坐落、面积、界址变更登记

2.2.1适用

房屋坐落、面积或界址发生变化的，可以申请变更登记。

2.2.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的房屋所有权人申请；

2.房屋共有的，可以由多人或一人申请。

2.2.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.变更证明材料：

（1）房屋坐落变化的，提交负责管理地名的民政部门等相关机构出具的证明文件；

（2）房屋面积（界址）变化的：

属部分土地收回引起房屋面积变更的，需提供人民政府收回决定书；

改建、扩建引起房屋面积变更、界址变更的，提交符合规划的证明和房屋竣工验收文件；

因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；

其他原因导致房屋面积（界址）变更的，提交有批准权的部门出具批准文件；

由不动产登记机构审核通过的变更后的不动产权籍调查表、不动产测绘报告等不动产权籍调查成果；

依法需要补缴土地出让价款的，还应当提交缴纳土地出让价款的凭证或证明；

5.法律法规规定的完税或者减免税凭证。

2.2.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权及房屋所有权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.更证明材料是否由相应的有权部门制作或出具；

4.不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图、界址坐标、面积等是否符合要求；

5.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.2.5其他

1.在原工业厂房加层，提交加层建筑符合规划的证明和房屋竣工验收文件，申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记，应予受理。

2.已经设定抵押权或地役权的，需要提交告知相关权利人的证明材料；

3.国有建设用地使用权及房屋所有权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关。

2.2.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.3房屋用途变更登记

2.3.1适用

依法经有关主管部门批准改变房屋用途的，可以申请变更登记。

2.3.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的房屋所有权人申请；

2.房屋共有的，可以由多人或一人申请。

2.3.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.房屋用途变更的证明材料，包括：

（1）自然资源（原国土资源）主管部门批准文件和房屋规划用途发生变化的文件；

（2）土地出让合同补充协议；

（3）补缴土地出让金的需提供缴清土地出让价款的凭证或证明以及法律法规规定的完税或者免税凭证；

2.3.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权及房屋所有权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.国有建设用地使用权及房屋所有权的变更材料是否齐全、有效；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.依法需要补缴土地出让价款的是否缴清；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.3.5其他

1.已经设定抵押权或地役权的，需要提交相关权利人同意的书面证明材料；

2.国有建设用地使用权及房屋所有权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关；

3.批准变更文件或变更合同上对土地及房屋权利有限制性条件约定条款的，应当在不动产权属证书附记栏中记载；

4.划拨用地上房屋用途发生变化，不符合划拨用地条件的，应当先办理供地手续；

2.3.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.4土地权利期限变更登记

2.4.1适用

房屋所在的国有建设用地使用权期限发生变更的，可以申请变更登记。

2.4.2申请主体

1.由不动产登记簿记载的房屋所有权人申请；

2.房屋共有的，可以由多人或一人申请。

2.4.3申请材料

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书；

4.土地权利期限变更的证明材料，包括：

（1）自然资源（原国土资源）主管部门批准文件；

（2）土地出让合同补充协议；

（3）补缴土地出让金的需提供缴清土地出让价款的凭证或证明以及法律法规规定的完税或者免税凭证。

2.4.4审核要点

1.申请变更登记的国有建设用地使用权及房屋所有权是否已经登记；

2.申请人是否为不动产登记簿记载的权利人；

3.土地期限变更批准文件是否为有批准权部门出具；

4.申请变更事项与变更材料记载的变更事实是否一致；

5.依法需要补缴土地出让价款的是否缴清；

6.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；

7.是否存在不予登记的情形。

2.4.5其他

1.土地使用权续期登记规则：

（1）用途为住宅的建设用地使用权到期，不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。

“土地使用期限”仍填写原起始日期和到期日期，并注明：

“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅[2016]1712号）办理相关手续”；

（2）用途为非住宅的建设用地使用权到期，权利人应在土地使用权出让合同约定的使用年限届满前一年申请续期，持与地方政府新订使用权出让合同、土地出让金和相关税费缴纳证明材料申请登记；

2.已经设定抵押权或地役权的，需要提交相关权利人同意的书面证明材料；

3.国有建设用地使用权及房屋所有权被查封的，不影响办理变更登记，但应在登记办理完成后书面告知查封机关。

2.4.6登记结果

登簿后收回原不动产权属证书，向申请人核发不动产权属证书。

2.5房屋分割（合并）变更登记

2.5.1适用

同一房屋所有权人分割（合并）其房屋的，可以申请变更登记。

2.5.2申请主体

由不动产登记簿记载的房屋所有权