物业服务项目招标文件.docx
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物业服务项目招标文件
****物业管理服务项目
招标文件
…………小区业主委员会
二〇一七年八月
第一章招标公告
……小区物业管理服务项目招标公告
1．招标条件
本招标项目为…………小区物业管理服务项目，项目业主（招标人）为…………小区业主大会，资金来源为招标人。
项目已具备招聘条件，现进行公开选聘物业服务企业。
2．项目概况与招标范围
2.1项目建设地点：
；
2.2建设规模：
小区一期占地面积约１5万平方米，总建筑面积32.8万平方米；
2.3招标范围：
…………小区物业管理服务。
3．投标人资格要求
3.1具有独立法人资格、资信良好，且具有物业管理主管部门颁发的物业服务企业叁级及以上资质；
3.2拟派项目负责人须具有建设行政主管部门颁发的物业管理企业经理岗位证书，拟派的工作人员须是本公司人员；
3.3投标人具有从事物业管理服务的各类专职人员；
3.4在经营活动中没有重大违法记录；
3.5本项目不接受联合体投标；
4．资格审查方法
本次资格审查采用资格后审。
5．招标文件的获取
5.1请投标人于2017年８月1日上午8:
00至2017年８月７日下午16：
30,持法人授权委托书原件、企业资质证书副本、三证合一的营业执照拟派项目负责人的物业管理企业经理岗位证原件及以上所有资料复印件一套（复印件加盖投标人公章），到…………小区业主委员会办公室购买招标文件。
5.2 招标文件每套售价200元，售后不退。
6．投标文件的递交
6.1递交投标文件的截止时间为2017年6月22日上午8:
30（北京时间），地点为：
…………业主委员会办公室。
6.2逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
7.联系方式
招标人：
…………小区业主大会
联系人:
第二章投标人须知
内容
说明与要求
招标相关情况
项目名称：
…………小区物业管理服务
招标人：
…………小区业主大会
联系人：
联系电话:
项目报价
投标报价应是进行物业服务工作所需的劳务支出、安全保险、劳保福利、住宿、材料、器械损耗、税金、管理费、社会保险等一切费用。
控制上限价
商业物业服务费为３.00元/平方米/月、住宅物业服务费1.５0元/平方米/月，车位费会同产权人协议定价。
凡报价超过此限价的投标文件做无效处理。
服务期限
叁年
近年财务状况的年份要求
2014年至2016年
近年同类业绩的年份要求
近3年（自投标截止时间前推36个月）
签字和（或）盖单位章要求
“盖单位章”是指：
盖标明投标人法定名称的公章，不得用如“投标专用章”、“业务专用章”、“合同专用章”代替。
“签字”是指：
手写签字，不得使用个人印章、签名章或其他电子制版签名代替。
投标文件份数
正本1份副本7份，按招标文件要求密封送达
投标文件电子版
要求，应满足下列要求：
所做投标文件全部内容电子版一套（采用U盘格式）
封套上写明
招标人名称：
…………小区业主大会
…………小区物业服务的投标文件
在2017年８月８日10时30分前不得开启
投标人名称：
xxx
书脊上写明
项目名称及投标人名称
投标
保证金
投标保证金的金额：
伍万元
递交截止时间：
同投标文件提交截止时间
开户名称：
…………小区业主委员会
开户银行：
账号：
开户行地址：
注：
1、账号中的“-”必须输入，若投标公司网银中不能输入“-”的，请该公司到柜台办理投标保证金汇款事宜。
2、投标保证金必须由投标人的基本财务账户转出，投标人必须确保在规定时间内到帐，逾期递交或投标保证金未到达规定账户或金额不足的，视为投标人未提交保证金，招标人有权拒绝其投标。
3、未能中标的如数退还投标保证金（不计息）。
投标文件递交截止时间、投标文件提交地点
投标文件递交截止时间：
2016年8月8日17：
30
投标文件提交地点：
…………业主委员会办公室
开标
开标时间；2016年8月8日10：
30
开标地点：
同上
投标有效期
投标文件应在投标截止日后7天内有效。
供应商资质等级要求
见招标公告“3．投标人资格要求”
评审方法及标准
本次招标采用综合评分法。
具体详见招标文件第四章。
评标委员会人数及评标标准
评标小组：
7人，其中社区2人，业委会3人,业主代表2人；
监标小组：
1人，由物业局领导担任。
履约担保金额
由中标人与招标人签订合同时具体约定
自购买招标文件之日起，投标人应保证其提供的联系方式（电话、传真、电子邮件）一直有效，以保证往来函件（招标文件的澄清、修改等）能及时通知投标人，并能及时反馈信息，否则招标人不承担由此引起的一切后果。
投标文件中所附的复印件或扫描件必须是原件的全本复印或扫描（空白页可不复印或扫描），若因缺页、漏页导致复印件不能明确响应招标文件要求的各项指标，评标委员会将否决其投标。
本次开标到场人员要求：
投标人必须派企业法定代表人或其委托代理人准时参加，否则，招标人将有权拒绝其投标。
如为授权代理人参加须携带身份证原件及授权委托书原件证明其身份；如为企业法定代表人参加须携带身份证原件及法人代表身份证明。
确定中标候选人数：
１名
中标单位不得利用管理区域内的发包人房产、水电等资源从事经营活动，也不得转让给第三方管理。
投标须知前附表
第三章用户需求书
1、项目概况
1、本次就…………小区物业管理服务项目面向社会邀标进行采购。
2、…………小区物业管理服务的总体构想：
打造整洁、优美、舒适、安全、便捷的生活环境，提升服务质量，提高资产运行效益。
3、委托管理范围为公共区域物业管理服务工作。
以上物业以实际情况为准。
二、物业管理总体要求
物业管理服务对安全性、规范性要求严格。
物业管理服务要高标准、高档次。
中标人在做好工作的同时，有责任向招标人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示24小时服务电话。
急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。
（二）房屋管理
房屋建筑的日常养护维修是指为保持小区房屋完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损等房屋维护管理工作。
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每5日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各栋及单元（门）、户、地下室有明显标志。
7.及时完成零星维修任务，维修人员在接到报修后应在20分钟内到达现场，零星维修合格率100﹪。
（三）供电设备管理维护
供电设施设备管理维护是指为保证小区供电系统正常运行对供电设备的日常管理和养护维修。
1、统筹规划，做到合理、节约用电；
2、严格执行用电安全规范，确保小区的用电安全；
3、供电运行和维修人员必须持证上岗；
4、加强日常维护检修，公共照明、指示灯、线路、开关要保证完好；
5、加强配电值班，定期巡检配电设施；
6、设备出现故障时，维修人员应在20分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;
7、制定停电应急预案；
8、保证避雷设施完好、有效，取得年检合格证。
（四）给排水设备运行维护
给排水设备运行维护是指为保证小区排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修。
1、加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行；
2、建立正常供水制度，保证水质符合国家标准;
3、定期巡视检查设备，防止跑、冒、滴漏，保证设备设施的完好率；
4、保证室内外排水系统畅通，定期清掏化粪池（每月一次）;
5、设备出现故障时，维修人员应在20分钟内到达现场,排除一般性故障不过夜;
6、节约用水符合市政府的相关规定，制定住宅楼节水措施及停水应急预案；
7、处理好小区的防汛排水工作，制定防汛应急预案。
（五）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（六）安防监控系统
小区安保监控是指闭路监控系统的值班、检查、检测和弱电设备的日常维修保养工作。
1、24小时值班，每班人员不少于2人，值班人员持证上岗；
2、保证小区闭路监控系统运行正常、工作稳定，设备灵敏可靠；
3、设备出现一般性故障时立即排除，暂时不能处理的故障应立即通知相关部门采取应急措施;
4、每月进行一次消防器材检查、及回路检测，每年进行二次消防演习；
5、应制定相应的应急预案。
6.本小区安防系统开发商还未彻底完善，请投标物业公司提供改造方案、预算。
（七）公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（八）保洁服务。
卫生保洁是指为保持小区公共区域、公共部位及电梯等环境清洁而进行的日常管理工作。
标准：
1、楼梯、走廊、指示牌、通风窗口、地脚线、墙壁、顶板无污物；
2、各楼入口、台阶、墙壁、玻璃门窗，无污迹、水迹；
3、小区道路、广场、停车场、绿地等地面清洁干净无废弃物，执行垃圾分类管理，桶内垃圾不超过2∕3，摆放整齐，外观干净；
4.区内公共雨、污水管道确保畅通；雨、污水井每季度检查，并视检查情况及时清掏；化粪池定期检查，发现异常及时清掏。
5、扫水（扫雪）及时，地面无积水（积雪），符合市政府门前三包要求；
6、电梯大堂、走廊表面干净，明亮、随时清扫；
7、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（九）绿化养护管理
绿化管理是指小区内的植被、花草及建筑小品进行日常养护管理。
标准：
1、保护小区绿地不被侵占，绿地无裸露黄土，植被配置合理；
2、花草树木修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；
3、草地平整，无斑秃；
4、有专业人员实施绿化养护管理。
5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
6、定期清除绿地杂草、杂物。
7、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
8、适时喷洒药物，预防病虫害。
（十）电梯运行维护
电梯运行维护是指为保证小区电梯设备正常使用所进行的日常运行维修养护。
标准：
1、电梯24小时开梯运行
2、安全设施齐全有效，电梯内求救电话保持正常工作状态，监控值班人员不得脱岗；
3、电梯通风、照明系统及其他附属设施完好；
4、电梯按规定年检，准用证、年检合格证、维修合同完备；
5、因故障停梯维修人员应在20分钟内到达现场排除故障。
（十一）保安、消防、秩序管理及门禁系统的运行管理
小区保安、消防及秩序管理是指为保证小区安全和正常生活秩序，对来访客人进行登记、查检，做好安全保卫和防火、防盗工作，并做好车辆、道路及环境秩序的维护管理。
标准：
1，严格登记制度，杜绝闲杂人员进入小区；
2、按规定布置固定岗位，24小时小区巡逻；
3、小区环境秩序良好，道路通畅，车辆存放有序，机动车、非机动车存放井然，车库照明、通风良好；
4、各种消防设施、设备配置合理，更新及时，使用有效；
5、能及时发现和处理各种安全事故隐患，有效处理各种突发事
（十二）文化娱乐设施、景观及水景设施、健身器材等日常管理维护。
标准：
1、健身器材的保养和清洁；
2、每月对健身器材进行一次检查，确保器材的安全和正常使用；
3、节假日需开启楼栋景观灯及水景喷泉；
4、定期更换水景水源，确保水质良好。
（十三）组织开展丰富多彩的社区文化活动。
（十四）其他要求
1、建立健全房屋档案资料、业主档案资料、设备及维修档案资料;
2、接受委托对业主自用部位、自用设施、设备进行维修养护。
三、物业管理内容
（一）物业管理内容
项目名称
…………
座落地点
开发商名称
宜昌律信投资有限公司
小区开发
起始时间
小区开发竣工时间
占地面积
总建筑
面积
地上面积（㎡）
幢数
单元数
套数
门禁对讲系统
其中；高层（㎡）
商业门面（㎡）
入住情况
地下室面积（㎡）
地下车库㎡
地上停车位
绿化面积㎡
公共道路
污水检查井
雨水检查井
化粪池
垃圾站
配电房
避雷设施
水泵房
公共照明
监控设施
监控中心1个70㎡
消防设施
消防控制室1个
㎡（消防监控共用房间）
客运电梯
物业用房
（二）人员配备标准
按专业化的要求，根据实际情况配置管理服务人员，结合入住率逐步增补人员到岗。
（三）工作要求
（1）物业管理区域内全年不发生重大消防、人身、财产安全事故；
（2）物业管理区域内楼栋保洁、安全、维修等服务工作居民满意度高；
（3）具备科学、规范的标准化物业管理能力，推动小区物业的现代化管理。
（4）有详细的工作流程，以保证管理人员提供专业、周到的服务；
（5）按照国家规定的水电维修规范操作。
（6）中标单位所涉及用工方面的劳务纠纷、福利纠纷和劳动事故等均由自己负责，与招标人无关。
（四）、监督考核
招标人有权对物业服务质量进行全过程监控，若有工作不到位、不达标或违约行为，将作出相应的处理与处罚。
5.1未执行合同规定任务的，或对招标人要求整改的问题未在规定时间内完成整改的，按每人次或每项任务扣减月物业管理服务费的2%，直至执行、整改为止；拒不执行或整改的、造成重大事故的，招标人有权解除合同；
5.2因工作疏忽造成小区内公共设施、物品等损坏的，由承包方负责赔偿；
5.3因工作人员未尽到职责（以监控图像或派出所破获案件为据），致使居民财物或公共设施被盗、损坏的（含消防设施），承包方要负相应责任；
5.4、工作人员发现火灾、盗窃、漫水、群体事件等突发事故要及时报告并合理处置；若未及时上报、及时处理，酿成重大事故，追究物业公司及当事人的责任，并承担相应的财物损失；
5.5、中标单位要依据工作要求制定科学、合理的物业管理服务质量考核体系、员工培训手册并有效实施；
5.6、招标人依据工作要求对中标单位进行管理和质量监控，并有权按各工种岗位职责和工作标准扣除费用，最高可以扣完当月全部物业管理服务费；情况严重者招标人有权解除合同。
（五）、物业服务外包期限及支付方式
1、物业服务外包期限为：
叁年
2、采取包干制合同；商业2.00元/平米/月，住宅1.20元/平米月，停车费会同产权协议定价（地上地下同价）。
第四章评标方法、步骤及标准
根据《中华人民共和国招投标法》的相关规定确定以下评标方法、步骤及标准。
一、评标方法
本次评标采用综合评标法。
二、评标步骤
评标委员会对投标文件的评审分为资格和符合性检查、商务评议、技术评议，实地考察评议；
（一）资格和符合性检查
（二）商务评议
（三）技术评议
评标委员会将依据招标文件第三章“用户需求书”逐条进行评审。
（四）实地考察评议
（五）确定中标候选人
三、评标标准
本次评标满分100分，其中商务评议20分，技术评议50分，实地考察评议30分。
（一）商务评议（满分20分）
1、同类项目业绩（5分）：
投标人从事小区物业管理服务二年的得2分，每增加一年业绩加1分，最多5分。
2、从业人员（5分）：
现场负责人员具有专业职称证书、岗位证书或物业管理企业经理岗位证书的得5分。
3、财务状况（3分）：
盈利的得3分，亏损的不得分。
4、奖励状况（2分）：
获市（州级）以上奖励证书的得2分，没有的不得分（以获奖证书原件为证）。
（二）技术评议（满分50分）酌情评分
1、有详尽、可行的物业管理服务方案，符合小区实际情况的得10分；
2、物业管理人员、专业技术人员分工明确、职责明确、配备合理得5分；
3、服从业主单位管理，接受业主随时安排的方案和措施得5分；
4、有可行的物业维修服务方案（含维修回访自查考核措施及维修应急预案和措施）得5分；
5、各项公共设备管理与维护、定期运行、维保。
并配合业主单位有效监督第三方维保单位工作质量，方案切实可行得3分；
6、有可行的小区安全管理措施和应急预案，方案符合小区实际情况、可行得5分；
7、物业管理档案建立和管理科学、手段先进、管理完善的得2分；
8、物业管理制度齐全（安全、消防、保洁、档案、设备维护与管理），针对性强得5分；
9、物业公司有可行的小区管理岗位作业指导书、各类岗位职工培训手册、物业管理考核体系（月检评分标准、日检评分标准等），符合小区要求和实际得10分。
（三）实地考察评议（满分30分）酌情评分
1、管理项目公共秩序（车辆停放，安全防范等事项管理，日常安全巡查制度及记录，区域内装饰装修管理，）；5分
2、管理项目公共设备设施维护保养；5分
3、管理项目楼栋及公共区域卫生（公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及雨、污水管道疏通）；4分
4、管理项目园林绿化、水景、建筑小品养护及管理；4分
5、管理项目日常的管理（物业维修更新费用的账务管理，物业档案资料的整理保管、员工综合素质）；4分
6、管理项目物业费收费率；4分
7、管理项目业主走访回馈。
4分
四、确定中标候选人
评标小组按照得分排名前两名为中标候选人，二选其一签订物业服务合同。
附表1：
初步审查表（注：
本表不需要投标人填写）
1-1资格后审表
序号
资格后审审查项
A投标人
B投标人
1
法人代表证明或法人授权委托书原件
2
企业营业执照副本原件
3
税务登记证副本原件
4
组织机构代码证副本原件
5
物业管理主管部门颁发的资质证书副本原件
6
项目经理须提供物业管理企业经理岗位证书
审查结论（合格/不合格）
评标委员会签字：
说明：
1.在投标单位栏中合格的打“√”，不合格的打“×”；
2.以上各项只要有一项不合格，资格审查就不通过。
3.上述所有资料均需提供原件供评委审查。
装于档案袋内随投标文件一并送达开标现场。
1-2符合性审查表
序号
符合性审查项投标人
A投标人
B投标人
1
投标书及投标有效期符合招标文件要求
2
按招标文件规定加盖公章和签署
3
已提交法定代表人身份证明书或附有法定代表人身份证明的授权委托书
4
投标保证金符合招标文件要求
5
按规定格式填写，无内容不全或关键字迹模糊、无法辨认
6
投标人无递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目有两个或多个报价，且未声明哪个为最终报价的
7
投标价格是固定价且未超过本项目采购预算的
8
投标报价无重大漏项或重大不合理
9
无招标文件或法规明确规定可以废标的其他情形
10
投标人拟派人员是否满足招标文件要求
11
投标人提供物业服务方案是否达到本次招标服务的要求（详见第三章用户需求书之规定）
12
投标文件中是否提供物业公司安全、优质服务承诺书
13
投标人不存在下列任何一种情形：
a．不同投标人的投标文件多处错漏一致；b．不同投标人的投标文件由同一单位或同一人编制；c．不同投标人的投标文件载明的项目管理人员全部或部分相同；d．不同投标人授权同一人作为投标代表；e．不同投标人的投标文件相互混装；f．其他围标串标行为。
结论（通过/不通过）
不通过原因说明
1．评审时评委对投标人是否满足要求逐条标注评审意见，“是”标记为“√”，“否”标记为“×”；
2．评审结论栏统一填写为“通过”或“不通过”，出现一个“×”为“不通过”；
3．对结论为“不通过”的投标，要说明原因。
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