全装修市场调研分析报告.docx

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全装修市场调研分析报告

2017年全装修市场调研分析报告

图表目录

表格目录

第一节全装修满足多方利益，符合未来产业趋势

一、全装修的质量与材料均有明确要求，符合产业趋势

全装修是指房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基础配套设备部品完备，达到消费者可入住的状态，其主要客户群体是房地产开发商。

装饰装修公司通过一体化设计，产业化配套部品生产、专业化施工、系统化管理、网络化服务，提供较为完整的住宅装修整体解决方案及系统服务。

相比于毛坯房，全装修不需要二次装修，因而减少建筑垃圾，降低消耗排放、实现资源节约。

在2002年出台的《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》中还对全装修住宅装修的材料选择、质量规范提出了明确的要求。

精装修住宅则是相对于毛坯房而言，分为简装修和精装修两种，通常是房地产商在售楼时使用的术语。

但是由于国家对“全装修”的概念和质量规范进行了明确界定，且相关规定还指出全装修房的第一责任人应该是开发商，无论是房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。

而“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围的，业主要依据《购房合同》找开发精装修房屋商解决；属于装修工程质量范围的，业主要依据《装修合同》找装修公司解决。

因此，从法律和质量层面，全装修房都更为严格。

表格1：

住宅全装修的特点

资料来源：

公司公告、北京欧立信咨询中心

表格2：

全装修与精装修的区别

资料来源：

《全装修住宅趋势分析及其优化策略》、北京欧立信咨询中心

二、全装修符合政府、地产商、消费者三方利益

对于政府来说，全装修住宅节能环保的特点与绿色住宅的建设要求一致，是未来住宅的发展方向。

全装修通过专业化设计和施工，能够有效保证房屋的结构安全、消防安全等。

同时全装修基本杜绝了二次装修产生的粉尘、装修废弃物污染，通过一体化设计的操作模式，实现建筑设计和室内设计的协调配合，从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、实现节约资源能源的目的。

因此，推进全装修住宅的发展也是发展绿色住宅的发展要求。

表格3：

精装房与毛坯房对比

资料来源：

《全装修住宅趋势分析及其优化策略》、北京欧立信咨询中心

对于房地产商来说，全装修一方面带来税收减免的好处，另一方面提高了住宅的竞争力。

早在2007年，国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中就对精装修环节，从土地增值税方面给予了开发企业税收优惠。

相关条款规定，“装修成本可享受加计扣除20%的优惠”。

这降低了土地增值额度。

假设某公司某地产项目基本资料如下：

土地及建安成本为4000元/平方米，装修成本为2000元/平方米，期间费用为1500元/平方米，当地城市建设维护税为7%，教育费附加为3%。

该公司提出了两个方案——方案1：

销售毛坯房，销售单价为10000元/平方米；方案2：

销售装修房，假设装修成本为2000元，销售单价提高为12000元/平方米（装修不赚钱，仅收取成本价），对这两个方案的税负和净利润情况计算分析。

由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降，每平方米可少交165.5元的土地增值税，虽然毛利率下降了4.53个百分点，但税后净利润还是每平方米增加了55.5元，增加了1.85%。

在房地产行业告别暴利时代的今天，这个利润的增值额度还是很可观的。

表格4：

全装修与毛坯房税收比较

资料来源：

北京欧立信咨询中心

就住宅竞争力而言，全装修住房往往质量过硬，满足现代消费者对都市家装的需求，提高了楼盘的竞争力，促进销售，形成品牌效应。

图表1：

全装修住宅

资料来源：

广田集团网站，北京欧立信咨询中心

图表2：

全装修住宅设计图纸

资料来源：

搜房网，北京欧立信咨询中心

对于消费者来说，由于都市快节奏的生活，购房者中的上班族，缺少时间与精力对自购房进行装修，若能在保证质量的前提下，全装修住宅能为该群体省下不少时间精力。

此外，在消费者自行装修过程中，相对企业属于弱势方，加之对装修过程和装修材料的不熟悉，处于被动地位，缺少话语权，而选择全装修住房后消费者的权益得到保障，省去了议价过程，充分满足消费者的利益。

三、目前全装修比例较低，大型地产商率先提高精装修比例

我国全装修兴起于20世纪90年代，与欧美日相比发展时间较短。

目前全装修住宅在我国住宅总量中的占较低，不到20%，相比于日本、瑞典、法国、美国、德国等发达国家80%以上的住宅全装修比例，住宅全装修仍有较大发展空间。

图表3：

国内外住宅全装修比例对比

资料来源：

wind，北京欧立信咨询中心

2011年重点城市入住楼盘项目以毛坯房为主，项目共计1394个。

精装修261个，占比14%。

菜单式装修、粗装修、全装修类楼盘共计155个，占9%。

与2010年相比，各种装修状态的楼盘占比并没有发生明显的变化，格局分布基本趋同。

十城市中，毛坯类项目在入住楼盘总量中占比均在五成以上，特别是在重庆，毛坯类入住楼盘占比接近100%。

武汉、天津、南京三城市，毛坯楼盘占入住楼盘总数的80%以上，后续居室装修市场需求较大。

精装修楼盘在北京、广州、深圳、上海等城市比较普及，占比在15%以上。

菜单式、粗装修、全装修是不同时期产生的楼盘装修状况，主要为基础类装修，以满足不同类型购房者的实际需求，这种装修类型的楼盘在杭州、成都、广州等城市比例分布较高。

根据搜房网楼盘最新信息，经统计截止至2017年3月22日全国50个省市所有楼盘（包括正在售卖,待售,已售空）全装修房（含精装修）占比在5%以下,其中三亚和海口两大著名旅游城市全装修房比例分别为45%和15.58%，均值为3.2%；在售新房中，全国各省市在售新房全装和精装比例均值为22.62%，相比2011年增长趋势相当明显，无论从绝对楼盘数量还是相对占比上来说，尤其在北上广深杭等城市；但是对于三四线城市来说，全装修住宅比例仍较低。

图表4：

全国重点城市新房全装修比例

资料来源：

搜房网，北京欧立信咨询中心

2017年3月11日，两大协会（中国家用电器协会联合中国房地产采购平台）通力协作正式签约《精装修采购白皮书》，住宅全精装修迎来政策、改革驱动、消费需求的多方利好。

表格5：

主要地产商全装修房比例（调研数据）

地产商

新房精装修比例

恒大

接近100%

万科

100%

碧桂园

接近100%

金地

51%

旭辉

60%

鸿坤

20%

绿城

50%

富力

80%

华润

60%

中赫置地

90%

中国中铁

50%

中海地产

57%

中国铁建

较低

中国电建

较低

资料来源：

北京欧立信咨询中心

上表是我们实地调研得到的数据。

通过分析目前主要地产商的全装修数据，可看到少数几家大型房企达到80%以上，如万科、恒大、碧桂园、富力等，一部分地产商比例在50%-60%之间，而其他的地产商该比例仍处于较低水平。

根据旭辉集团研发中心主任郑泽诒统计，房地产商于2016年在一线城市、二线城市、三线城市实现精装修比例分别为61%、41%、30%。

郑泽诒提到旭辉集团从2013年到年底开始精装修尝试，每年递增20%的比例。

到了2017年，100%精装修的任务已经没有太大问题。

四、行业尚未成熟，发展面临一定桎梏

我国全装修推进迟迟未有大的进展主要可从开发商和消费者的角度出发进行考虑：

对于开发商而言：

1.近年来一二线城市房价过高，国家相继出台相关政策进行房价限价，由于全装修房的装修成本会考虑进入房价中，而房价的上行空间有限，因此同样的情况下开发商更倾向于选择销售毛坯房。

2.投入产出存在较大风险。

目前的确有一些精装修的楼盘出了问题，造成开发商费力不讨好等一大堆问题，所以开发商不愿意进行类似产品的开发。

特别是有些低价位项目，开发商会认为精装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因实施了全装修，使得总体房价升高，反而会影响市场销售。

3.交房时间和样板房质量问题。

在批量住宅精装修住宅领域，最突出的矛盾一个是交房时间，一个是样板房质量问题。

因为国内项目基本是期房销售，购房者要求交房时间越早越好，但是如果要进行装修，就存在结构、安装、装饰装修互相配合的问题。

难度大，时间长，可能会延误交房时间。

从样板房质量来讲，因为期房的样板房在没有开工的时候就先做，到真正全部装修完，开发完的时间可能是一、两年之后，在此期间材料和市场都有可能发生变化，原来的样板房质量再好，两年之后真正交付的产品可能产生一系列变化，消费者对此有质疑，开发商也认为解决这个问题有难度。

对于消费者而言：

1.消费者的观念升级转型需要一定的时间。

在中国的传统观念中，“居者有其屋”的思想根深蒂固，尤其是对于已步入中老年的购房者来说，房屋在物质生活追求中占据首要地位，因此他们对于室内的装修更愿意于亲力亲为，对于全装修概念的接受程度有限。

因此开发商在对全装修房进行市场营销时往往面临消费者观念的障碍。

2.对于全装修房质量存在顾虑。

目前精装修房标准依然模糊，至今仍缺乏一套系统的精装修房质量验收标准。

在大多数精装房屋的纠纷中，装修标准理解的不一致是“罪魁祸首”。

但是近年来全装修客户满意度指数逐年上升，据中国建材报报道，2016年对30个交付的全装修楼盘、上千户家庭调查显示，上海全装修住宅业主满意度指数已达81.15%，对墙体保温与隔音满意度为82.79%，同比上升6.44%；门窗保温和隔音满意度为84.31%，同比上升4.42%。

因此，在全装修住宅质量有保障的前提下，会有越来越多的购房者购买全装修住宅。

第二节政府推动、供需端皆出现有利变化，行业处于变革节点

一、装配式建筑与住宅全装修相辅相成，中央积极推广二者

装配式建筑是用预制部品部件在工地装配而成的建筑，以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征，与传统现浇建筑有很大不同。

装配式建筑具有低碳节能环保、增加使用面积、提高建筑性能等多种优点。

但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，装配式建筑在我国仍处于起步阶段。

2016年初发布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提出装配式住宅要在未来10年左右占比达到30%，住建部十三五规划指出到2020年装配式建筑占新建建筑面积达到15%以上。

表格6：

近年来我国关于装配式建筑的相关政策

资料来源：

相关部门官方网站，北京欧立信咨询中心

从世界装配式建筑发展来看，装配式建筑主要是由建筑主体结构和内装的两大领域组成，两者相依存，缺一不可。

全装修作为装配式装修的重要表现形式，对于推动装配式建筑、绿色建筑，加快行业升级转型具有重要意义。

同时全装修可从本质上提升建筑工程品质，提高工程建设的效率和效益，减少建筑垃圾排放和污染，降低资源和能源消耗，改善劳动生产环境，提高职业健康和安全水平，实现建筑业的全面可持续发展，并对实现房地产业规模发展、延伸产业链条、促进和绿色发展具有重要意义。

自1999年建设部发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，国家对于住宅产业化、住宅全装修市场的发展一直持鼓励态度，同时在政策上给予支持。

《装配式建筑评价标准（送审稿）》中要求装配式建筑必须采用全装修。

具体如下：

表格7：

国家关于住宅全装修的相关政策

资料来源：

相关部门官方网站，北京欧立信咨询中心

二、地方政府积极响应中央号召，深入推进全装修

同时，各省市也积极响应中央的号召，纷纷出台相关政策。

截至2016年，江苏省、山东省、浙江省、四川省、河南省、河北省、安徽省以及北京、上海、深圳、重庆等多地政府陆续出台“全装修政策”。

其中，北京、上海、广西、浙江、海南等多个省市已出台相关质量验收细则，并明确具体区域全装修比例，在相关政策的助推下，传统的毛坯房模式将由全装修住宅代替，“全装修时代”即将开启。

表格8：

各省市全装修相关政策推进情况

地区

时间

文件名

政策要点

进