广州市第四中学扩建工程项目国有土地上房屋征收和征荔湾区.docx

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广州市第四中学扩建工程项目国有土地上房屋征收和征荔湾区

广州市第四中学扩建工程项目国有土地上房屋征收和征（借）地补偿方案（征求意见稿）

1、征收范围

对广州市规划局穗规地证〔2016〕89号建设用地规划许可证红线范围内的土地、房屋、建（构）筑物、附着物征收。

2、补偿安置对象

征收范围内拥有合法权属证明的被征收房屋、土地、附属设施的产权人和被借地的使用人；未超过批准使用期限的临时建筑的使用人；符合本方案补偿条件的历史建筑所有人或使用人；直管公房产权人及承租人。

3、征收房屋补偿安置方式

根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2017〕18号）及相关法律法规，结合本项目实际情况，对被征收人实行下列方式补偿：

3.1住宅房屋的征收，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；

3.2非住宅房屋的征收，原则上实行货币补偿；

3.3直管房的征收按市住房建设委员会批复意见进行补偿安置。

4、征收补偿标准

4.1被征收房屋货币补偿指导价如下：

4.1.1住宅房屋的补偿标准（产权证记载用途为住宅）

框架结构（A）房屋：

25900元/平方米；

混合结构（B）房屋：

25400元/平方米；

砖木结构（C、D）房屋：

24900元/平方米；

天井、余地：

3750元/平方米。

4.1.2非住宅补偿标准（产权证记载用途为非住宅）

4.1.2.1商业用房补偿标准（产权证记载用途为商业）

马路面首层：

118000元/平方米；

内街首层：

59000元/平方米；

二层：

48000元/平方米；

三层及以上：

32000元/平方米；

4.1.2.2教育性质房屋补偿标准（产权证记载用途为教育）

教育性质房屋：

18000元/平方米。

4.1.2.3办公、厂房、仓库等补偿标准（产权证记载用途办公、厂房或仓库等）

办公、厂房、仓库等：

16000元/平方米。

厂房余地、仓库余地可委托有资质的评估机构进行评估，按评估价值给予补偿。

上述指导价已包含房屋基本装修费，如被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构进行评估，评估单价高于指导价的，按评估单价补偿被征收人，评估费由征收人负责支付。

4.2华侨房屋补偿标准

征收属落实政策发还产权的华侨房屋和中华人民共和国成立之日起至1994年12月31日止用侨汇构建的华侨房屋，凭区级以上侨务部门发出的《应增加补偿金额华侨确认书》，确认为‘华侨房屋’；征收属直管房的，凭不动产登记簿记载的产权人住址信息确认为‘华侨房屋’。

住宅用途的房屋在4.1.1规定的补偿标准基础上增加5%；非住宅用途的房屋在4.1.2规定的标准基础上增加10%给予货币补偿。

4.3直管房补偿标准

4.3.1直管房的产权补偿根据市住房建设委员会批复意见补偿。

4.3.2住宅直管房屋承租户弃租的，可按照房屋的指导价和征收奖励、搬迁奖励总额的30%给予弃租补偿。

4.3.3非住宅直管房承租户弃租的，可按照房屋的指导价和停产、停业损失补偿、搬迁奖励总额的20%给予弃租补偿。

4.3.4被征收住宅房屋产权（视同合法产权面积）属于单位系统房屋，承租人或使用人要求弃租的，经产权单位同意，可参照直管公房住户弃租标准选择弃租补偿，弃租补偿资金由房产业主自行补偿。

4.3.5直管房承租户选择弃租补偿的，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。

4.4非住宅中的特殊设备、装修、及产权登记或由规划部门批复的地下停车场的补偿标准

双方共同委托或摇珠确定房地产评估机构（建议具备二级以上资质（含二级））进行评估，按评估价给予补偿。

4.5停产、停业损失补偿标准

4.5.1非住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，按照合法产权面积（含视同合法产权面积）一次性给予6个月的停产、停业损失补偿（该停产停业损失补偿可给予自主经营的产权人或承租经营的使用人）。

补偿指导价如下：

商业房屋：

120元/平方米·月；

其他非住宅房屋：

100元/平方米·月；

产权登记或由规划部门批复的地下停车场：

50元/平方米·月。

4.5.2商业房屋或其他非住宅房屋的被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构按与之相对应使用性质房屋的市场租金进行评估，评估费由征收人负责支付。

4.6“住改商”、“办改商”、“厂改商”房屋补偿标准

拥有合法产权的房屋，但被征收人自行“住改商”、“办改商”、“厂改商”，按以下标准给予补偿，参照4.5.1中其他非住宅房屋100元/平方米·月的标准进行补偿。

4.6.11987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按商业用途房屋的货币补偿标准及搬迁时限奖励的70%给予补偿。

4.6.21987年1月1日《广州市城市规划管理办法》实施后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，按商业用途房屋的货币补偿标准及搬迁时限奖励的60%给予补偿。

4.6.31997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》施行前已改变为经营性用房的，被征收人能提供合法有效的工商执照，依法纳税证明，并实际正在经营的，按商业用途房屋的货币标准及搬迁时限奖励的50%给予补偿。

4.6.42001年2月6日《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》实施后改变为经营性用房的，房屋征收部门按照住宅房屋给予补偿。

按上述4.6.1、4.6.2、4.6.3计算的货币补偿总额低于按照本办法有关住宅房屋计算处理的补偿总额（即房屋价值补偿加上征收奖励、搬迁时限奖励）的，应当按照住宅房屋的补偿总额确定补偿。

4.7对未经产权登记的建筑，属于未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。

对未经产权登记的建筑，认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

不属于第一款、第二款情形的未经产权登记的建筑，存在以下情况的，给予货币补偿：

4.7.1在1987年1月1日前建设的未经产权登记的建筑，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，可按照有产权的房屋补偿标准给予补偿。

4.7.2在1987年1月1日起至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的未经产权登记建筑，经查该地区该时期的测绘地形图并确认的或由有资质的房屋鉴定单位提供依据的，按该面积的60%参照产权房屋标准给予作价补偿。

4.7.3在1990年4月1日《中国人民共和国城市规划法》实施后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》实行前已建成的无产权资料房屋，经查核该地区该时期的测绘地形图并确认的或由房屋鉴定单位提供依据的，按该面积的50%参照产权房屋标准给予作价补偿。

4.7.4房地产权证附记已记载但未入合法产权的建筑面积（不含注明“今后遇城市拆迁需无偿拆除”部分），如被征收人配合征收工作，则参照4.7.1-4.7.3标准执行。

4.7.5住人阁楼净空高度在1.0米以上2.2米以下、且阁楼下层大于2.2米的，以实际高度确定一个高度系数（高度系数=阁楼现实平均高度/2.2）。

其补偿单价参照4.7.1至4.7.3点乘以高度系数确定。

4.7.6对无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的附属设施补偿标准：

框架结构：

1300元/平方米；

混合结构：

1200元/平方米；

砖木结构：

1100元/平方米。

4.7.7构筑物、简易结构的补偿标准：

简易结构（有墙体）：

550元/平方米；

简易结构（无墙体构筑物）：

250元/平方米；

自搭高度低于2.2米的阁楼：

300元/平方米；

简易围墙：

180元/平方米（按墙体面积计算）；

实体围墙：

280元/平方米（有砖有柱有基础的围墙）；

花岗岩钢枝：

450元/平方米；

砖砌水池：

120元/立方米；

砼水池：

180元/立方米；

水井：

5000元/个；

机井：

10000元/个；

花池：

60元/平方米；

庭院门（含门柱、钢大门）：

6000元/个（宽4米以上按评估补偿）；

庭院门（含门楼、钢大门）：

12000元/个（宽4米以上按评估补偿）；

厚度15厘米以下的户外水泥地面（非公共通道）：

70元/平方米;

厚度15厘米以上的户外水泥地面（非公共通道）：

140元/平方米;

厚度10-20厘米行车道路：

180元/平方米;

厚度20-25厘米行车道路：

240元/平方米;

厚度25厘米以上行车道路：

280元/平方米。

4.7.8因建（构）筑物的特殊性未能按4.7.1-4.7.7标准补偿的，可委托具备二级以上资质（含二级）的评估机构进行评估确定补偿价格。

4.8房屋产权调换补偿和安置

房屋被征收选择房屋产权调换的，本项目提供西湾路住宅安置房作为该项目的产权调换房源。

具体安置标准如下：

4.8.1位于荔湾区西湾路安置房

荔湾区西湾路安置房原则供产权登记为住宅的房屋进行产权调换。

选房原则按照先签协议先选择安置房的原则进行补偿安置。

其安置标准如下：

4.8.1.1选择产权调换广州市荔湾区西湾路的被征收人，在被征收房屋合法的产权面积基础上增加60%面积补偿安置（含公摊建筑面积）。

4.8.1.2被征收人选择的广州市荔湾区西湾路安置房产权面积超出产权调换面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按24100元/平方米购买；10平方米以上，按36045元/平方米购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。

被征收人选择的安置房产权面积应为最接近的户型面积。

如由于安置房屋不可分割的原因，被征收人可选择大于产权调换面积的安置房，不得超出产权调换面积的30平方米。

4.8.1.3产权登记为非住宅类教育性质房屋，可结合实际按原产权面积，按等值转换或1:

1面积比例的方式，与西湾路安置房进行产权调换。

4.8.2被征收人未选择以上安置房，也可选择被征收房屋所处区位的周边房屋安置，按被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与产权调换房屋价值，结清价差。

4.9临时安置补助费标准

住宅房屋（按原合法产权面积）：

50元/平方米·月；

商业房屋：

120元/平方米·月或按与之相对应使用性质房屋的市场租金评估单价；

其他非住宅房屋：

100元/平方米·月或按与之相对应使用性质房屋的市场租金评估单价。

4.9.1被征收人（房屋承租人）选择房屋安置的，根据被征收房屋合法产权面积（住宅房屋含视同合法产权面积）或承租面积按4.9的临时安置补助费标准，从被征收人搬出原址房屋之日起计至征收人发出的《安置房屋入住通知书》之日后第3个月止。

4.9.2被征收人（房屋承租人）选择货币补偿的，按合法产权面积（住宅房屋含视同合法产权面积）或承租面积一次性给予3个月临时安置补助费。

4.9.3被征收住宅房屋合法产权面积（含视同合法产权面积），或承租面积不足40平方米的按40平方米给予发放临迁费。

4.9.4以上临时安置补助费标准由征收公告之日起按每两年递增10%计算支付。

4.10征收房屋奖励标准

4.10.1征收奖励

住宅房屋征收实行征收奖励制度，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积）按5000元/平方米给予征收奖励，一次性给予住宅房屋被征收人。

4.10.2弃产补助

被征收人选择货币补偿的，一次性给予房屋被征收人3000元/平方米的弃产补助。

4.10.3搬迁时限奖励

4.10.3.1在规定的征收期限内，被征收人签订补偿安置协议，并按期搬迁移交房屋的，按被征收房屋合法产权面积（含视同合法产权面积，属直管房的按合法承租面积）给予4.10.3.2至4.10.3.5规定的搬迁时限奖励。

4.10.3.2房屋被征收人在补偿方案公布后30天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3400元/平方米；商业按4800元/平方米奖励；教学性质房屋按2400元/平方米奖励。

4.10.3.3房屋被征收人在补偿方案公布后45天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按3000元/平方米；商业按4500元/平方米奖励；教学性质房屋按2100元/平方米奖励。

4.10.3.4房屋被征收人在补偿方案公布后60天内签订补偿安置协议，并在规定的时间内搬迁，住宅按2600元/平方米；商业按4300元/平方米奖励；教学性质房屋按1900元/平方米奖励。

4.10.3.5凡符合4.7.1-4.7.4中视同合法产权部分房屋可参照上述标准给予搬迁时限奖励。

4.10.3.6未能在征收决定公布后60天内签订补偿安置协议并搬出移交房屋的，不给予奖励。

4.11征收房屋搬迁费用标准

4.11.1搬迁费

4.11.1.1住宅搬迁费2000元/户/次‘

4.11.1.2非住宅搬迁费（含住改商户）：

50平方米（含50平方米）以下的2000元/户；

50～200平方米（含200平方米）以内的6000元/户；

200平方米以上的10000元/户。

被征收人选择产权调换需过渡临迁的，搬迁费按双程计算。

因搬迁对象的特殊性不适用上述补偿标准的，可由双方共同委托或摇珠确定房地产评估机构（建议具备二级资质（含二级））进行评估，按评估价给予补偿。

4.11.2相关设施、设备搬迁费用

电话补偿费：

200元/号；

有线电视补偿费：

150元/线；

宽带网络迁移补偿费：

200元/线；

户外独立水表补偿费：

300元/表；

户外独立电表补偿费：

500元/表；

管道煤气（天然气）补偿费：

3500元/户；

4.12征收房屋助困措施

4.12.1被征收人房屋属于低收入家庭的被拆迁人及其配偶唯一的一套产权住宅，且增幅后的应安置面积小于40平方米的，按40平方米予以补偿。

超出安置面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米），按24100元/平方米购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。

被征收人选择的安置房产权面积应为最接近户型面积。

4.12.2　产权属于单位所有的单位系统房，如属于“一房多户”的，其租赁面积不足40平方米的住户，如单位能提供合法依据证明该户属本单位职工实际租赁的，并且户籍在征收公告前一年已在此房的。

可按每户40平方米总建筑面积（含公摊面积）进行安置，或按上述标准由单位统筹进行安置，房屋产权膨胀部分由本项目统一管理。

4.12.3在本征收补偿安置方案公布后被征收人不得通过分户析产、交易、赠与等方式适用上述助困措施。

4.13其它事项

4.13.1入学资格：

小学入学原则上以实际居住地为依据，为支持广州市第四中学改扩建拆迁工作，凡属本征收范围内的原户籍产权人和直管房租赁人，有适龄儿童需保留原户籍地有关入学资格的，将根据原来属于对口入学或统筹安排入学的资格予以保留。

届时由房屋征收工作人员统一登记，送街道办事处备案，可暂不迁移户籍，报名登记入学时凭补偿协议或安置协议、户籍资料及备案资料作为入学资格的依据。

4.13.2征收按照房改政策购买的房屋，被征收人可按照住房制度改革有关政策购买公用分摊面积后再办理征收补偿相关手续，被征收人不购买公用分摊面积的，对被征收人按照原购房面积给予补偿。

4.13.3征收有产权纠纷或产权人下落不明的房屋，如征收期内未能解决纠纷或办理合法继承手续的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全，补偿方式采取产权调换。

4.13.4征收已依法抵押的房屋，如抵押人和抵押权人在征收期限内未就房屋补偿的处分达成协议的，由征收部门会同街道办事处向公证机构办理被征收房屋证据保全、货币补偿费和补偿安置房屋的提存公证。

4.13.5本方案所述住宅的“户”以户口薄计，直管房租户以租薄计；非住宅的“户”以营业执照计，营业场所内部有多个独立经营者的，按每个独立经营者为1户计算。

5、征（收）地和借地补偿标准

5.1　征（收）地补偿标准

5.1.1　国有土地的征收，委托具相应资质的评估公司评估征收地块的土地使用权价值，可按评估价值给予补偿。

5.1.2　征收国有土地上配套的设施、迁移绿化树木的，征收单位可委托相关部门对征用的公共配套设施和绿化树苗、果木进行迁移，按广州市物价局文件《广州市恢复绿化补偿收费管理办法》（穗林业园林通〔2017〕59号）的标准给予补偿。

不可迁移的附属物可进行评估，按评估价给予补偿。

5.2　借地补偿标准

5.2.1　借用国有土地上有产权人的房屋和附属物的，在借用期内住宅房屋50元/平方米·月，商业房屋按120元/平方米·月，其他非住宅100元/平方米·月，临时搬迁费按照4.11.1标准支付（均含往返各1次）。

5.2.2　借用国有土地上配套设施用地，按以下标准给予借地补偿：

停车场18元/平方米·月、庭院地12元/平方米·月、其他空地8元/平方米·月，若对上述补偿标准有异议的，可委托有资质的评估机构进行评估。

5.2.3　借用国有土地上配套的设施和绿化、树木由征收单位委托相关部门迁移，发生临时搬迁的，其搬迁费按实际发生的搬迁费给予补偿。

5.2.4借用停车场的，在借用期内参照《关于商场等配套停车收费试行期间月保收费标准的通知》（穗价〔2008〕211号）规定的标准按实际停车位给予补偿。

5.2.5　借用期满，按借地合同的约定开展退地，借地合同上已约定作价补偿的，不再另行补偿；如约定房屋复建的，按原状复建；如不能复建，可按本方案相应的房屋类型补偿或者按评估价给予补偿。

6、若因特殊补偿未能套用本方案补偿标准的，可建议委托具备二级以上资质（含二级）的评估机构进行评估确定补偿价格。

7、本方案未尽事宜，按市、区有关会议精神执行。

8、本方案自荔湾区人民政府批准之日起实施。

9、本方案由广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室负责解释。