客户装修手册最终版doc.docx
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客户装修手册最终版doc
客户装修手册
附录十二《二次装修工程结算单》43
第一章总则
一.目的
尊敬的各位业主/租户（以下简称客户），在贵公司迁入本大厦办公之际，GS物业管理有限公司GS物业管理中心（以下简称物业管理公司）向您表示最热诚的欢迎。
物业管理公司制定本手册旨在向您提供装修指引及一般性资料，给您的装修改造工作的顺利进行提供可靠的保证。
为协助您顺利完成单元的装修工程，提高施工质量并保证我大厦的整体安全，请各位客户督促有关装修商与物业管理公司充分合作，共同遵守本手册所载列之一切规则及条款。
二.范围
本手册适用于本大厦内客户的二次装修工程。
三.装修程序快速一览表
序号
项目
涉及对象
需用工作
1
客户收楼
客户与物业公司各部门
1日
2
装修申请、委托书、施工单位资质证明
客户、客服部
/
3
提交图纸资料
客户、装修单位、
客服部
/
4
审图、提交审图意见
工程部
5日内
5
图纸修改、再审
装修单位、工程部
每次2日
6
报消防局审批、取得开工证
装修单位、保安部、市消防局
20日内
7
办理开工手续、交费、办证
装修单位、保安部、财务部。
0.5日
8
进场施工
装修单位
/
9
工程验收申请
装修单位、客服部、工程部
提前－天
10
交竣工图、工程验收
客户、装修单位、客服部、工程部、保安部
提前三天
11
消防验收
市消防局
/
12
办理退场手续
装修单位、客服部、财务部
/
四.资讯及服务
本大厦是由GS物业管理有限公司北京GS物业管理中心负责管理。
地址：
北京市西城区金融大街17号A座
电话：
如客户对本手册内各项装修及管理事宜有任何疑问，请与物业管理公司客服部联系。
本公司将乐于为客户及装修单位解答和处理有关事宜。
五.备注
由于本手册内容旨在为客户装修提供指导性及一般性资料。
尽管所有资料组合都经过周密安排。
但管理公司无需对内容的准确性承担责任。
同时。
为利于对客户装修工程的有效管理。
管理公司保留权力在没有事先通知客户的情况下随时修改本手册之条例及规则。
如本手册内容与客户所签租约规定有异。
以相关租约为准。
第二章装修程序
一.程序要点
1.客户收楼。
2.提交装修申请；
3.资质审查与报送图纸；
4.审图
5.办理交费等相关手续；
6.报消防局批准；
7.办理施工入场手续；
8.提交装修验收申请；
9.消防验收；
10.办理清场、退款手续；
二.装修程序图
第三章装修程序说明
一.客户收楼
1.产权人委托物业公司代管出租房屋。
2.客户凭租售合同约定与物业公司人员进行收楼，明确单元内遗留的问题并交接单元钥匙。
二.资质审查与报送图纸
1.客户申请装修时，应提交《装修工程委托书》（见附录一）、《装修申请表》（见附录二）及相关施工单位资质证明和二套装修图等。
2.对于出租的房屋，在业主与租户的房屋租赁合同中应有明确的关于所属区域内设施处置权限以及退租后是否恢复原状等项条款。
3.客服部将会为客户及装修单位提供装修指引工作，协助客户、装修单位与物业管理公司的有关部门（客服部、财务部）建立联系。
4.装修单位需将附录三所列出的资料报物业管理公司客服部。
5.客服部负责对工程承包单位的资质进行审查，要求如下；
（1）建筑装饰设计乙级以上资质；
（2）装修工程施工贰级或以上资质。
6.需特别注意事项
（1）大厦所用装修材料必须符合绿色环保要求（无毒、无害、无气味）。
（2）客户如对隔音有特殊要求，须在设计时加以考虑。
（3）客户如安装独立门禁系统，须加装后备电池。
（4）客户如使用电脑终端须自备UPS（不间断电源）。
三.审图
1.客服部收到图纸后将立即开始审图工作，正常情况下将于五个工作日内将审图意见发给客户。
如遇装修规模较大、设计较复杂等特殊情况须延期时间，客服部会提前通知客户。
若工程涉及重大改动（如结构等）需大厦原设计院或其它专业机构、人员审核时，客服部将要求本装修工程的设计单位提供相关的书面认可材料，客服部可协助联系有关人士。
2.客服部仅对贵单位内部的施工方案提供参考意见，必要时对有可能影响到整个系统或其它客户在消防安全、电气控制、信息通讯、空调通风、渗漏等方面的问题要求设计、施工单位提供大厦原设计单位审核意见，设计、施工单位应依据此意见并依照原有设施配备及现场状况.合理改进施工方案.以达到满意的工程效果。
因设计失误和方案不当造成的一切后果，由设计、施工单位负责。
3.除物业管理公司的审图意见外，装修公司所有图纸必须符合国家及当地政府有关规定及规范，所有工作内容均应符合租约及大厦的有关规定。
4.装修单位须按审图意见修改图纸直至合格。
四.报消防局批准；
1.装修单位需首先与物业管理公司签订《消防安全协议书》，见附录四。
2.装修单位需准备好以下资料（即消防局“建筑装修工程消防审核所需申报材料”）：
（1）《北京市建筑装修改造工程消防审核审报表》一式两份及施工单位提出的书面申请，并按要求加盖公章。
（2）施工单位的装修改造方案（主要应包括工程概况、施工方案、总体施工进度安排、施工中所使用的材料、物品、数量、主要施工方法、技术质量和标准等）。
（3）装修施工单位应与物业管理公司签订《消防安全协议书》，施工现场在进行用火、用电、油漆粉刷等项工作时，还需提交防火责任人名单和紧急联系方式。
（4）装修工程设计图；提供全套设计图纸，属于国外设计的图纸应有相应的中文说明，图纸的规格不应小于20×30CM，并应装订成册。
（5）有特殊装修改造要求除报送平面图外，还应剖面和立面图纸（图纸规格同上），改变或新增的消防设计方案及图纸，产品的材料检验证明。
（6）客户与施工单位签订的《装修工程承包合同》。
（7）所送图纸必须由具有相应设计资质的单位设计，并加盖本年度报审专用章。
（8）提供有关装修使用木材、壁纸、地毯、纺织物等材料的品种数量，使用部位以及防火性能检测报告（检测报告出示原件，提供复印件）。
（9）报审材料应加盖相应单位的公章，装修单位持报审表及图纸、资料送消防局审批。
五.办理进场施工手续
1.物业管理公司规定管井、机房内及涉及消防系统（烟感、喷淋）、燃气系统的施工须由（管理公司指定的）具有相关设计施工资质的（授权）单位负责设计施工。
装修单位在报消防审批的同时，应与管理公司指定的授权施工单位及时联系，以便早日签约，使工程顺利进行，联系方式见手册附录八。
2.装修押金与费用
（1）审图费5.5元/㎡.建筑面积
（2）施工管理费6.5元/㎡.建筑面积
（3）装修押金：
60元/㎡.建筑面积
（4）临时用水费：
6.1元/吨
（5）临时用电费：
1.1元/KWH
有关费用详见附录九《中国中心装修收费一览表》
以上费用均以人民币计价，施工单位进场前首先联系客服部确认临时水表、临时电表安装位置，施工单位自备或向物业租用（见收费一览表），施工单位接驳临时电源、临时水表时必须有物业人员现场监督指导才能进行安装。
3.装修单位应办理以下事项
3.1与大厦签订《装修责任承诺书》，见附录五。
3.2与大厦签订《施工噪音、异味排除协议书》，见附录六。
3.3办理如下保险相关手续；
3.3.1为了确保本大厦的保险利益不受影响，请详细填写附录一中内容。
对于合同金额超过50万元人民币，由于装修工程已超出大厦签订的保险合同约定的保险范围，已对大厦的整体保险的效力造成影响，所以物业管理公司将在与保险公司沟通后，通知客户需要缴纳的保险费数额。
3.3.2为了确保本大厦各客户的人身和财产安全由于工程事故受到侵害时获得适当的保障，同时也为了保障您将开展的工程的安全以及您可能因为意外事故而面临的民事赔偿责任，大厦要求在工程开始前购买建筑工程一切险。
建筑工程一切险包括两部分:
（1）工程物料损失保险部分：
保额由您自定，建议为工程合同金额。
（2）第三者责任保险部分：
写字楼部分面积小于200㎡时保额不得低于100万元人民币，200㎡以上保额不得小于200万元人民币。
物业公司将不允许无保险公司承保的工程施工进行，请在办理开工证之前向物业管理公司提交上述保险单据的复印件。
如果预计完工日期、承包商或工程金额、工程性质等有任何变化，请第一时间通知物业管理公司，并在需要时变更保险合同。
六.开工许可：
1.正式开工许可：
在得到消防局及其它政府有关部门（若需要）的批准后，施工单位凭审批回执及财务盖章的收费单到客服部办理《二次装修开工许可证》。
2.在进场前，施工单位到保安部为进场施工人员办理出入证。
办理出入证时须持有施工人员的一寸相片（两张）、身份证复印件及办证押金（详见附录七）。
3.客服部与客户（或施工单位）确定进场日期，施工单位提交工期进度报表由客服部留存备案。
4.涉及到大厦公共区域的施工项目需事先向管理公司客服部申报施工方案（包括但不限于施工工艺、成品保护、清洁方法及退租还原承诺）。
七.验收：
1.施工单位分项工程完工后，需办理分项工程验收手续，由施工单位提前一个工作日与客服部联系验收时间。
验收内容包括但不限于设备、强电、弱电、土建、消防专业。
（备注：
物业管理公司的工程验收侧重于保护大厦的设备、设施，而不对工程质量标准负责）。
2.所有吊顶、墙面及隔离工程必须在最终封闭前24小时向物业管理公司申请进行隐蔽工程的检查验收，合格后方允许进行下一步工序：
否则，由此而引起的所有问题，均由施工单位负责。
3.施工单位完成全部工程后，经自检和分项验收合格，整体工程还应通过客户、设计、监理和施工单位的四方验收单申请工程整体验收，并填写《装修工程竣工验收申请表》（详见附录十）。
4.物业管理公司客服部在核实工程完成情况后（即各分部分项工程验收单齐全），将在规定时间内会同各单位对工程整体做验收，并填写《二次装修工程竣工验收意见表》，验收内容将主要针对该工程是否会影响公共区域或其它客户。
如果验收不合格，物业管理公司将给施工单位发出书面整改意见，并要求按规定进行整改，然后再次验收直至合格。
5.客服部可应甲、乙方要求在施工或核验时提供现场指导和技术服务，但对施工过程不承担监理义务。
工程质量和后期保修问题由甲乙双方自行解决，客户应要求施工单位留存部分备品备件，以利于日后维修。
6.客户报消防部门验收并取得合格证明。
若还需其它政府部门验收，客户应一并申请并取得合格证。
根据国家消防法规，未能取得消防验收合格的工程不能投入使用，若违反规定，将对责任人予以处理。
因此，未能取得政府验收合格的工程，物业管理公司将不配合提供正式入住需要的服务，如送正式电、家具运输等。
7.客户凭消防合格证及其它政府部门颁发的合格证明办理竣工手续，申请开通各项服务，并申请退还剩余的装修押金。
8.装修押金物业公司一律视为由二装施工单位交纳而不论其实交纳者，它的主要功能是处理可能对大厦或其它客户造成损害的赔偿。
虽然物业管理公司可根据客户的要求而暂时付该笔款项，但它并不是装修本身的质量保证金。
因此二装验收手续办理完成3个月以后（消防局验收合格10天后）物业管理公司将无息退还（扣除应交纳部分后的款项）给原交款单位。
第四章装修工程客户必读
1.《装修工程委托书》是物业公司用以明确客户二次装修各单位的重要文件，您应认真填写，以便物业公司同您的二次装修设计单位、施工单位、监理单位联系。
2.由于物业公司与装修设计单位、施工单位、监理单位之间没有任何合同关系，因此对于装修工程的质量物业公司不负责任，但我们将尽自身的最大努力来协助您监督工程施工质量。
所有装修质量问题（不论保修期内外，包括电力供应、空调效果等）应由您与您所聘用的装修商之间进行，这也包括物业公司指定施工单位的工程项目。
因此您在工程设计阶段及完工后应自行检查、验收工程设计、施工质量，物业公司的检查验收会协助您检查质量问题，但其主要目的在于确定该装修工程是否对大厦或其它客户造成不利影响。
3.基于上述原因，强烈建议您聘请监理公司或工程咨询公司，依靠自身及监理公司严把工程质量关，并与设计、施工、监理单位另行签订质量保证协议及协商质量保证金事宜，以维护您的切身利益。
4.物业管理公司要求您在开始正式办公前办理消防验收手续及入住手续。
5.客户二次装修负责人应仔细阅读本手册后面的重要内容，以了解大厦有关的管理规定。
第五章装修工程设计单位必读
1.物业管理公司将提供给每位客户有关资料，以帮助客户顺利开展二次装修工程。
其中包括《客户装修手册》和贵单位的原设计图纸。
（1）公制1：
50或1：
150比例的楼层平面图。
（2）公制1：
50或1：
150比例的设备布置图。
注意：
上述图纸中的资料只反映有关单位之设计情况以供客户参考，客户及客户所聘请之设计师及工程承包商应到现场核实图纸中的资料及尺寸。
在设计过程中，客户如有任何疑问，相关工程专业技术人员将提供咨询服务。
2.不得对大厦的结构性设施及应急电源、照明系统进行改造。
（1）由于大厦建筑结构楼板可承受的最大压力有限（请参照原设计图纸及相关设计说明），因此不允许在楼板上集中放置较沉的重物，如UPS电池组，保险柜等。
垫层地面剔凿深度不能超过4cm，所有隔断墙均要求为轻质隔墙，并标明隔墙的材料高度。
（2）不允许改动单元内固定外幕用的螺栓。
（3）不允许拆改玻璃幕墙内石膏封板，承租区内部所做一切隔断不允许和幕墙做固定（包括铝合金台板部分）。
（4）吊顶处不允许拆改原大厦提供幕墙边的石膏板吊顶，包括其窗帘盒、灯箱、风口部分，并且不能在其上面做固定。
3.所有建筑分隔、消防系统的改动，必须符合现行北京市法定条例的规定。
（1）不可阻挡消防通道，安全门，紧急出口灯具，消防栓及机电机房门。
（2）大厦提供的防火门、防火隔墙不允许拆改，必须保证原有消防通道的路线。
（3）防火卷帘下不允许摆放家具或其它物品，不得防碍防火卷帘的垂落。
（4）租区内每50㎡要保留两个疏散门。
4.二次装修工程应完全在客户自用面积内进行，任何装修工程均不可延伸到公共区域。
（1）所有的门不得延伸到公共区域，包括走廊或电梯厅，户门不得向外开启。
所有原提供之单元门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框。
（2）除得到物业管理公司的批准，客户单元外及所有外墙（包括公共走廊、电梯厅等）不许装设招牌及广告，以免影响建筑物外观，室内装饰不能凸出公共走廊。
（3）不允许将自用设备安装在大厦公共竖井、机房内。
（4）所有客户均不得安装面向公共走廊或会对其它客户造成骚扰或影响的音响设备。
5.对大厦所提供的任何原设施进行拆改，均要报客服部批准。
（1）大厦提供的走廊隔墙不允许拆改，不能增加开门，以大厦统一装修为主。
（2）所有原提供之单元门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框。
（3）大厦提供的户门不能改变其颜色、位置、开启方向等。
（4）客户所安装的门禁系统需报客服部批准（按消防要求应为断点自开）。
6.单元户内禁止更改外窗，窗帘必须安装在预留的窗帘盒内。
为保证大厦的整体形象，所选用窗帘的形式应为白色或相近浅色调的竖百叶形式，最终方案在得到物业管理公司的认可后方允许安装。
7.客户应提供足够的通道让一切公共设施、设备和装置等获得保养及维修。
不能阻挡机房的送回风及进出机房的通道或维修空间。
在室内装设吊顶时，应在每一个水管阀门及每一个电源箱或任何重要设备下加装检查口。
8.如果贵户需连接公共给排水系统、电气系统或其它相类似公共设施，必须负责从使用点到公共干线的一切保养、维修、拆除、翻新和更换。
但若客户经营餐饮业务，则必须另行设置独立的排水系统及适当大小的隔油池并负责日常清淘，以免因任何不必要的排水管淤塞而影响其它客户的排水系统运行。
9.整楼的客户还应注意以下事项：
（1）整个大厦的核心筒及电梯厅区域必须保持相同的风格，任何装修工程均不可延伸到该区域。
（2）单元的外墙一般不能改动，除非消防分区不受影响的设计图纸得到市消防局批准且保留原有公共通道的功能，但无论如何安装有主立管、消火栓设备、疏散指示灯具的墙段不得改动。
同时，因隔墙内有大量管线，物业公司将不对由此产生的任何影响负责，包括局部的供电、通信线路中断，空调效果较差，安全防盗等问题均由客户自行承担。
（3）不允许堵塞消防通道，维修检查通道。
不允许锁死消防楼梯门，消防楼梯内禁止设置障碍、阻止人员通行。
（4）跨层敷设自用的管线、网络时，应首先考虑从现有的各种竖井内穿行，避免在楼板上打洞破坏大厦结构强度。
严禁在大厦楼外飞线。
10.电气要求：
（1）客户必须遵守单元设计实际容量，不允许超容量设计，不允许私自增容，如照明回路、插座回路有较大变动时必须书面报请大厦物业客服部确认。
（2）报装方案应有详细的电气设计说明，包括灯具选型、地插选型、报装功率、各支路功率、插座回路的数量及每路功率均要有详细标示。
（3）大厦一般导线采用ZRBV阻燃型塑铜线，消防应急回路照明采用NHBV耐火型塑铜线，禁止使用普通BV塑铜线。
各类接线必须在接线盒内进行接驳，必须穿管走线。
禁止施工中在吊顶内随意接线，吊顶上不允许各种裸露线路存在。
（4）大厦配线管禁止使用PVC型塑料管，应采用KGB薄壁扣压管，地面预埋应采用GS镀锌管。
（5）大厦一次照明（即原装照明）不得私自更改变动位置，特殊情况需调整必须报物业客服部批准。
（6）大厦内提供的消防应急照明严禁接驳其它灯具及其它用电器具。
（7）室内壁装式插座据地0.3米。
若采用地面插座，必须采用跷起式金属二、三极地面插座，普通暗装插座禁止作为地面插座使用。
（8）客户选择灯具光源必须与大厦整体光源协调一致，可报请物业公司审查，若有疑问请与客服部联系。
第六章二次装修施工管理规定
一.总则
1.为加强大厦日常的管理工作，确保大厦内部秩序和正常办公秩序，保证二次装修顺利进行，特别制定本规定。
2.本规定适用于大厦内由客户（即工程甲方）向施工单位（即工程乙方）发包的任何装修改造、设备安装等项工程。
大厦范围内的其它工程亦可参照本规定执行。
二.一般规定：
1.施工单位应遵守《北京市建设施工现场管理四项基本原则》、《外地建筑企业进京施工管理暂行规定》、《北京市建设工程施工现场消防管理办法》、《建筑内部装修设计防火规范》等项法规、规范及各类施工安全操作标准，切实搞好施工现场管理工程质量。
2.正式施工前由施工单位按物业管理公司要求首先做好施工现场公共区域的成品保护，并办理交接手续。
施工时间，施工单位不得擅自对保护设施进行拆除及破坏，并注意爱护物业管理公司设置的其它成品保护设施。
施工中不得在铝合金窗框上钻孔及放置金属物料，不得在玻璃幕附近进行金属切割和电焊操作。
如因此而造成大厦设施的损坏，物业管理公司有权从装修保证金中扣除相应赔偿金，不足部分，物业管理公司有权追偿。
3.施工单位应严格按照已批准的图纸和确定的施工方案和技术工艺进行作业，如有变更应及时通知客服部及有关政府部门审批。
4.对可能影响大厦系统设施项目和隐蔽工程，客服部认为有必要检查时将提前通知施工单位。
施工单位在检查通过之前，不得进行后续工程的施工。
三.不影响其它客户的原则：
1.机电工程安装：
客户于装修期间敷设电线，接驳水电、燃气等须暂时关闭大厦总闸的，必须提前五个工作日以书面形式报物业管理公司批准，同意进行的项目由物业管理公司或物业管理公司指定的单位实施，物业管理公司将不会接受即时申请。
若客户未经批准私自接驳电力、水源、燃气等，一旦影响大厦设施或影响其它客户，所造成的一切后果及损失，由贵客户完全负责并承担全部经济损失。
2.在公共区域施工：
客户若在公共区域施工，必须事先向物业管理公司提出申请，获批准后方可在公共区域施工，并在指定日期、时间及地点工作。
同时应在动工前通知物业管理公司，做好成品保护工作，物业管理公司将视情况派人员在现场监督，同时要求该施工作业不得影响其它客户正常的办公秩序。
3.施工过程中，所有材料、工具及废物等在任何时候都必须放置在所属单元内，不得阻塞、占用公共走廊、消防通道。
4.对原有设施、设备的拆除：
客户在装修过程中，经物业管理公司同意拆除大厦原有的设备、设施，均应到物业管理公司办理备案手续，由客户自行负责保管，并在租约期满后按原设计要求恢复原状，由物业管理公司验收认可。
5.装修单位应做到文明施工。
保持施工现场清洁、有序，因施工原因而导致大厦设施故障或损坏的，装修单位应予以赔偿并承担连带责任。
对大厦设施堵塞的，装修单位须负责清通和复原。
6.客户单元装修期间，所有回风口必须封闭，大门亦须关闭。
四.装修施工消防安全管理规定
为加强中国中心装修施工现场的消防管理，保证装修施工现场及人身财产安全，特制定装修施工现场消防管理规定。
1.施工单位应明确施工现场负责人及安全员，按物业管理公司施工要求及本单位的安全管理制度，严格施工管理。
2.施工人员进入大厦时必须着装整齐，佩戴施工证于胸前明显处，以便随时接受物业管理公司人员的检查。
3.施工单位应严格管理本单位施工人员。
不得在大厦区域内大声喧哗、追逐打闹、酗酒赌博、随地吐痰、吸烟、坐卧、闲逛、聊天、窥探其他用户房间等不文明的行为。
不得使用任何放声设备，如收音机、电视机等。
4.施工人员不得用楼层热水器打取施工用水，乘坐货梯（消防电梯）时也应避开大厦用户、员工的上下班及用餐高峰时间。
5.禁止动用、毁坏大厦公共设施。
禁止使用客用卫生间和乘坐客用电梯。
禁止留宿、煮食等违反安全管理规定的行为。
6.施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的灭火器。
配备标准：
100㎡配备4kgABC干粉灭火器两具。
7.禁止将易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险品带入中国中心。
8.装修工程所需有机溶剂、油漆等只允许带进当天装修所需用量，当天离开时一律带走，不得储存、堆放在大厦内。
9.严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。
10.室内布装电线须使用阻燃性绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求。
11.室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。
12.施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。
13.动用明火作业时，须先向大厦物业管理公司保安部提出申请，严格按电、气焊割操作安全管理规定作业。
在施工中使用油漆等易燃易爆物品时，不得同时间、同区域进行作业。
14.未经申报批准，不得擅自改动触动烟感器、喷淋头、紧急广播喇叭和消防栓等消防设备设施。
15.施工中使用易燃可燃材料要妥善保管，并及时清除可燃垃圾，保证通道畅通。
16.装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散通道的正常使用。
17.为避免施工现场粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经大厦物业管理公司保安部同意后用防烟罩将烟感器包住，每日施工结束后须将防烟罩取掉，恢复烟感器的正常工作状态。
18.装修单位应保证施工现场周围区域的清洁卫生，避免可燃物品堆积，造成火灾隐患。
19.施工单位人员携带工具、物品离开大厦时，需按规定办理出门条。
20.每日施工结束离场前，需通知大厦物业管理公司保安部人员到施工现场进行消防安全检查，确认无安全隐患后，方可锁门离开。
21.大厦物业管理公司保安部电话：
“66220226”
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