房地产经济学复习资料.docx
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房地产经济学复习资料
房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系。
房地产供给
是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。
在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
集聚效益:
指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。
集聚效益可以分成两大类：
一类是企业内部的规模经济效益；另一类是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。
支柱产业
是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门
房地产投资
是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动
城市规划
是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。
在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境
城市地租
城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租
房地产产业政策
房地产产业政策，是政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对一定时期房地产业发展制定并实施的基本政策，以此引导房地产业与国民经济相协调的、稳定健康的发展
房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。
房地产金融
是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动
房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式
城市绝对地租
城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。
这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
房地产需求的价格弹性
是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。
用公式表示为：
区位
狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。
广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。
房地产业
房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系,
房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。
城市规划
是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。
土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
房地产业可持续发展，是指房地产业的发展既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
房地产市场
是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。
其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。
房地产投资
是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。
用公式表示为：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。
房地产经纪：
是指房地产买卖、租赁、产权调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。
房地产市场供求均衡
是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
房地产价格评估
又称房地产估价，是指专业的房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，并结合经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对特定房地产的真实、客观、合理的价格所作的估计、推测和判断。
房地产有效需求
所谓房地产的有效需求是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。
从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求
房地产估价是对现有的房地产或拟投资开发的房地产的价格进行分析评定的经济活动，是确定房地产市场价格的基本手段。
房地产转让是指房地产权利人将其合法的房地产转移给他人的行为。
房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。
房地产市场的有效供给，在微观经济意义上讲是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。
在宏观经济意义上讲是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。
房地产品是建筑产品和房地产之间的中间状态。
级差地租是指被土地所有者所占有的、由于土地的等级差别所产生的超额利润。
房地产投资风险是指由于不确定性因素的影响所导致的房地产投资收益偏离预期收益的程度。
房地产开发是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。
物业管理市场是指以物业管理服务为交易对象的市场。
房地产中介广义的房地产中介指，从生产、流通到消费为房地产运行所提供的一切服务活动。
房地产开发：
是指通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。
影响绝对地租的因素有哪些？
（1）农产品市场的供求状况
（2）农业资本的有机构成
（3）农业资本的有机市场
简述区位的特征：
区位内涵的多重性
区位的动态性
区位的层次性
区位的等级性
区位的区位的稀缺性
区位的相对性
区位的设计性
简述物业管理的发展趋势
物业管理将与城市现代化发展规划融为一体
物业管理将走向个性化、规模化
物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代。
房地产咨询活动应遵循哪些原则?
（1）符合政府政策和法律规范；
（2）尊重科学，实事求是；
（3）对委托人负责；
（4）发挥人才优势；
（5）有偿服务，合理收取报酬。
试述我国城镇住房制度改革的目标。
我国城市住房制度改革的目标是：
（1）建立与社会主义市场经济相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；
（2）加快住宅建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求；（3）培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。
（5）房地产市场供求的反经济循环。
房地产金融有哪些特点？
房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。
（1）房地产金融资金融通量的巨额性；
（2）房地产金融期限结构的长期性；（3）房地产金融债权的可靠性；（4）房地产金融债权的流动性较弱。
城市土地利用规划有什么重要性？
其基本原则有哪些？
城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。
首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。
城市土地利用规划的基本原则主要有：
（1）整体性原则，要求土地利用规划中要有综合的、系统的观念，把城市土地看作是自然、经济、社会三者的统一体，对城市的社会、经济、政治、文化、环境、心理等诸多人文因素进行综合的考虑。
（2）区位原则，要求按城市土地的区位状况进行土地布局，使各类用地“各得其所”。
土地的一个重要特性是差异性，表现为土地质量差异和土地位置差异。
（3）超前性原则，即土地规划必须走在土地实际开发利用之前，先规划后开发，并对今后一个时期土地利用情况进行预测，这样可使土地利用规划具有一定程度的超前性。
（4）立体性原则，从土地的最经济利用角度出发，从地面、地下、空间三位一体来规划城市用地。
（5）区域性原则。
制定土地利用规划不能局限于城市范围内，而必须把城市放在更大的区域内，这样易于解决城市适度规模、发展卫星城、小城镇和城市群等问题，也能更合理地解决水利、环境、交通等问题，促进区域经济发展。
（6）经济利用的原则。
城市土地是稀缺资源，数量有限，所以必须充分、合理和经济地利用每一寸土地资源、最大限度地提高土地利用率、土地生产力和土地利用的经济效益。
房地产市场有哪些特殊性?
（1）房地产市场的区域性；
（2）房地产市场价格的非规范性；
（3）房地产市场价格的层次性和一次交易的大额性；
（4）生产与生活消费的双重性；
简述房地产保险的必要性。
首先，房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。
其次，房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。
再次，房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。
房地产业宏观管理的总目标和分目标是什么?
（1）总目标：
满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富；
（2）分目标：
A.实现土地资源合理配置；
B.实现经济增长；
C.实现产业政策；
D.实现城市规划，促进城市发展。
为什么说房地产业属于第三产业？
答：
房地产业在三次产业划分中属于第三产业。
这是因为房地产业具有第三产业的特征。
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等流通和服务活动，并不直接建造房屋本身。
土地开发、规划设计和房屋建筑安装等生产活动是委托给建筑公司和设计院承担的，房地产开发公司从事的是流通和服务职能。
其二，房地产的经营和销售活动，直接从属于流通领域，而流通业划归第三产业。
其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介业、房地产金融业和物业管理行业都是服务性行业，更是第三产业的直接组成部分。
土地的双重属性表现在哪些方面？
二者之间的基本关系是什么？
土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。
土地的自然特性包括：
（1）土地总量的有限性；
（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。
土地的经济特性包括：
（1）土地的稀缺性；
（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。
土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。
土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。
简述如何运用货币政策对房地产经济进行宏观调控。
运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量：
一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。
房地产业对国民经济发展有什么样的作用?
（1）房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展；
（2）房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源；
A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分；
B.房地产业的发展可直接为政府提供财政收入；
（3）房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提
A.可合理引导社会投资的流向促进产业机制的合理化；
B.可合理引导社会消费，促进消费结构的合理化；
C.有助于完善社会主义市场经济体系；
D.提高房地产经济活动的效率。
试述房地产开发资金筹措的必要性和特点。
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（1）必要性：
A.房地产品规模大、价值高，占用资金量大；
B.房地产开发周期长，资金占用期长；
C.资金回收速度较慢，回收期长。
（2）特点：
A.资金筹措的来源渠道多，筹措对象广；
B.资金占用期长，稳定性大，要求有稳定的资金供给；
C.筹措的资金具有偿还性；
D.筹措的资金具有商品流通资金的性质。
什么叫房地产市场体系？
它由哪些方面构成的？
答：
房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。
其内涵包括三层含义：
其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体，反映了市场结构具有统一性。
其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了相互之间的联系性。
其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构，具有系统性。
房地产市场体系包括：
土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。
房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用，为企业微观经济运行创造外部条件，为政府有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。
房地产市场有哪些特殊性?
（1）房地产市场的区域性；
（2）房地产市场价格的非规范性；
（3）房地产市场价格的层次性和一次交易的大额性；
（4）生产与生活消费的双重性；
（5）房地产市场供求的反经济循环。
房地产价格构成有哪些基本要素？
房地产价格构成是由价值构成决定的。
房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。
具体来说中国房地产价格构成的要素有九项
（1）土地取得费用；
（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。
前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。
影响房地产价格的主要因素有哪些？
答；影响房地产价格的主要因素有：
（1）经济因素。
主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。
由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。
一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。
（2）社会因素。
包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。
其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。
（3）行政与政治因素。
主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。
特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。
（4）房地产内在因素和周边环境因素。
房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。
同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。
此外，交通等基础设施状况也会影响房价。
试论述房地产经济宏观调控的主要政策手段
答：
房地产经济宏观调控的目标是通过一系列政策手段实现的。
主要调控政策和手段有：
（1）房地产产业政策。
房地产产业政策包括产业定位、产业发展规划和相关政策导向等，它是对房地产业实施的基本政策，如确定房地产业为支柱产业就是重要的产业定位政策。
通过产业政策引导房地产业健康发展。
（2）货币政策。
运用货币政策对房地产业实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，控制房地产投资规模、增长速度，促使房地产供求平衡和结构平衡，与国民经济协调发展。
货币政策的主要工具有：
利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等，运用这些工具可以控制投放到房地产业上的货币供应量，实现所要达到的目标。
（3）财政政策。
主要包括税收政策和财政支出政策，通过对房地产税种、税率的变化来调节房地产供给和需求及其结构。
如税率提高、税种增加，抑制房地产供给和需求；反之，则相反。
（4）房地产投资政策。
主要是对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行调整的政策。
在市场经济条件下，除了政府直接投资之外，企业作为投资主体有投资决策自主权，政府主要通过间接的经济手段，引导房地产企业正确进行投资决策，使房地产投资方向、投资规模和投资结构符合宏观调控的预定目标。
（5）法律手段。
是指政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产市场运行秩序和企业、个人的行为。
由于房地产市场主体的多样性、调整关系的综合性、权属转移的复杂性，运用法律法规调节更加重要，为此要建立和健全房地产法律体系进行综合调整。
（6）行政手段和计划管理。
由于房地产业涉及城市建设、土地利用和综合资源配置多方面的复杂关系，因此，政府必须通过必要的行政手段和计划手段，直接干预房地产经济活动。
包括城市规划、土地利用规划和中长期发展计划等，来统一协调房地产业发展与城市发展的关系；加强土地管理，实施可持续发展战略；制定房地产开发建设的计划，保持与国民经济发展相适应。
房地产咨询活动应遵循哪些原则?
（1）符合政府政策和法律规范；
（2）尊重科学，实事求是；
（3）对委托人负责；
（4）发挥人才优势；
（5）有偿服务，合理收取报酬。
怎样才能使住宅供给结构与消费需求结构相适应？
答：
住宅供给结构与消费需求结构相适应是实现住宅市场结构平衡的关键问题，而要使二者协调必抓好以下三个环节：
一是住房供给的档次结构要与居民的收入结构相适应。
居民的收入可分为高收入、中等收入、低收入三个大的层次，一般来说中等收入户占多数，高收入和低收入户占少数，因此中等档次即普通商品住宅的供应是主体，适当建一些高档次住宅，这样才能满足多层次住房需求。
在每套的面积结构方面，也要相应多建中小户型住房，少建大户型住宅。
二是住房供给的价位结构要与购房者的可承受能力相适应，即根据各类家庭的实际可支配收入，能够购买相应价位的住宅。
一般来说，高价位住宅不宜多建，关键是适应中等及中低收入家庭的承受能力多建中等价位、特别是中低价位的住宅。
三是住房供给结构要有适度的超前性。
住房需求结构随经济发展、收入增加而不断升级。
因此，住房供给结构要适应这种发展趋势，而具有适度的超前性。
由于住房的使用年限一般要达到50—70年，所以，国际上一般要求住房超前性要保持20年不落后。
房地产投资有哪些主要特征？
同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：
（1）房地产投资对象的固定性和不可移动性。
（2）房地产投资的高成本性。
房地产业是一个资金高度密集的行业，即土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性、房地产经济运作中交易费用高。
（3）房地产投资的长周期性。
（4）房地产投资的高风险性。
由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。
加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。
（5）房地产投资的强环境约束性。
（6）房地产投资的低流动性。
房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。
所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。
房地产业对国民经济发展有什么样的作用?
（1）房地产业在国民经济中占据着重要的主导地位带动着其他产业的全面发展；
（2）房地产业是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源；
A.房地产本身就是构成国民财富的需要组成部分；
B.房地产业的发展可直接为政府提供财政收入；
（3）房地产业是完善国民经济运行机制的重要条件，是合理配置社会资源的重要前提
A.可合理引导社会投资的流向促进产业机制的合理化；
B.可合理引导社会消费，促进消费结构的合理化；
C.有助于完善社会主义市场经济体系；
D.提高房地产经济活动的效率。
土地的双重属性表现在哪些方面？
二者之间的基本关系是什么？
土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。
土地的自然特性包括：
（1）土地总量的有限性；
（2）土地区位的差异性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。
土地的经济特性包括：
（1）土地的稀缺性；
（2）土地的区位可变性；（3）土地的报酬递减性；（4）土地经营的垄断性。
土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。
而土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。
土地的经济特性受自然特性的影响，是其在自然特性基础上的延伸。
简述物业管理的发展趋势
物业管理将与城市现代化发展规划融为一体
物业管理将走向个性化、规模化
物业管理将进入社会化、网络化、智能化创新管理的新时代。
你认为房地产企业在选择组织结构具体形式时应当注意什么问题？
如何才能使企业战略与组织结构相适应？
房地产企业在选择组织结构具体形式时首先要注意遵循以下几个原则：
（1）与经营目标适应原则，应有利于实现企业的经营目标，力求精干、高效、节约。
（2）适度授权，提高企业内部各个层次员工的积极性，具有内在的动力，这样就要求在组织结构设计中适度授权，以使较低层的员工在市场环境变化时能够适时作出决策，适度授权使用得当可以提高企业的管理效率。
（3）分工协同，提高企业经营效率和劳动生产率，充分发挥专业人员的潜能，与此同时，在组织结构上建立协同、协调、沟通的有效机制。
（4）与产业特性相结合，房地产企业的组织结构设计，应充分注意本产业的突出特点，即固定性和区域性的特点。
选择适应当地市场环境的组织结构，从而提高与其他相关企业、政府部门之间沟通协调的效率，提高沟通效率，降低企业的相关协调成本。
在上述原则基础上，根据房地产行业的特点以及企业自身的特点选择某种具体的组织结构形式，从而才能有效地贯彻企业的基本发展战略。
由于不同的组织结构形式具有不同的适用性条件，因此，因势而动、因势调整是房地产企业选择组织结构的重点。
房地产业宏观管理的总目标和分目标是什么?
（1）总目标：
满足社会生产和社会生活的需要，为社会创造更多的财富；
（2）分目标：
A.实现土地资源合理配置；
B.实现经济增长；
C.实现产业政策；
D.实现城市规划，促进城市发展。
如何提高房地产投资效益？
提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。
其主要途径是：
（1）房地产投资规模和速度的合理控制，房地产经济与地区经济和国民经济存在着相互促进、相互制约的关系，其投资规模和增长速度要与地区经济和整个国民经济相适应、相协调，才能保持较高的投资效益。
（2）房地产投资结构的优化配置，房地产经济要保持持续、稳定、协调地发展，要以保持房地产产品总需求与总供给大体上的总量平衡为条件。
这种总量平衡必须建立在结构平衡的基础上，否则将无法保持房地产经济的正常发展。
房地产投资的总量平衡主要是指房地产投资规模上要考虑整个地区乃至国民经济全局的平衡。
房地产投资的结构平衡则是指在投资规模既定的基础上要考虑整个投资结构的相互协调问题。
（3）房地产投资空间分布的合理配置，房地产投资的空间分布是通过房地产投资项目在不同经济区域的布局实现的。
合理分布投资空间，有利于各地区扬长避短，发挥优势，最充
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