大连企业动迁补偿案例.docx

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大连企业动迁补偿案例

大连企业动迁补偿案例

本次案件的两位委托人是东北一家养殖场的场主，在发家致富的路上，虽然辛勤劳苦但也算颇有收获，养殖场也是红红火火。

就在签订的租赁合同结束之前，他们的养殖场所在的区域开始征地拆迁活动，纵然有着不舍，但是还是要支持地方政策。

但是拆迁方一直怠于与两位委托人签订拆迁安置补偿协议，周边开始进行建设。

　　现在很多人都有自己的企业，在大连也是不例外，在大连，会有一定的拆迁工程，而有些拆迁工程设计到的地盘难免是一些企业的地盘，而很多人因为拆迁的问题打了不少官司，那么▲大连企业动迁补偿案例反应出了什么问题呢?

小编给大家简单分析一下。

　　▲一、大连企业动迁补偿案例

　　1、案情简介

　　荆号（化名）在大连市xx区站前街中康路开有一家大宾馆，大约1000多平米，由于紧靠XX火车站，地理位置优越，生意一直比较红火，由于这几年吉林市房地产行业大涨，再加上这块土地的位置优越，早已被开发商盯上了这块肥肉，终于2012年，当地政府终于开始了拆迁工作，宾馆面临拆迁，由于拆迁部门给出的拆迁补偿价格远低于荆某的损失，双方一直没有达成协议。

今年3月份，拆迁部门就双方拆迁补偿纠纷申请吉林市城乡建设委员会进行了裁决，并且在此后拆迁公司又给他断水断电，想要逼迫他们从这里搬走。

荆号在当地也是有头有脸的人物，怎么能咽下这口窝囊气，经过甄选不远千里来到北京找到了李三勇拆迁律师团队，希望律师团凭借专业的知识帮助自己讨回公道，维权诉讼的大幕就此拉开。

　　2、兵出多路，打下胜利基础

　　律师团接手此案后，凭借专业知识，立即分兵数路，从多个方向对这次裁决进行围剿，这些努力也会以后的诉讼的胜利提供了良好保障。

　　“知己知彼，百战百胜”，拆迁律师团首先针对政府信息进行法律调查，查清拆迁信息，为拆迁维权提供保障，紧接着，又对拆迁许可证提起复议，在着手应对行政裁决的同时，主动发起进攻，针对拆迁许可证的违法展开凌厉攻势。

　　做完以上安排后，律师团这才正面对决行政裁决，在庭审中，直指对方诸多违法之处，如该立项审批文件不是由发改委作出的，而是市棚改办，明显的主体不适格，针对房屋的价格的评估不能反映其实际价值，明显存在弄虚作假的情形，评估方法上也存在错误，显然以“好”充“次”，故意压低房屋价格。

　　可以说，经过律师团的调查和论证，吉林市城乡建设委员会在进行裁决时，是非对错，一目了然，城乡建设委员会却置法律与事实不顾，下达了明显错误的“行政裁决书”。

面对这样的情况，律师团不是第一次碰见，律师们早有准备，维权之路只是刚刚开始。

　　3、致命一击，维权漂亮收官

　　到了今年六月，双方经过短暂休整后，对决再次展开。

拆迁部门又一次挑起事端，依据吉林市城乡建设委员会下达的“行政裁决书”，申请当地法院强制执行拆迁，欲强制拆除委托人的宾馆，紧接着委托人便收到法院出具的行政裁定书，强制拆迁迫在眉睫。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第十七条，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

表面上看，征收部门似乎是于法有据，先前的“行政裁决书”更是为他们增加了不少底气。

　　孰不知，这早已落入律师团的计算之中，一拿到这份法院出具的“行政裁定”，律师团立即向法院申请复议。

复议过程中，律师团在前面所做的铺垫终于开始发力。

该案之外，针对拆迁许可证的诉讼和针对先前建设委员会的复议正在进行;该案之内，律师团据理力争，指出对方的违法之处，如被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，征收部门才可以提强制执行，但我方已经就先前的裁决提起复议且正在进行，行政机关没有履行告知义务等。

　　“利剑出鞘，终于建功”，在律师团的案多方维权下，判决结果尚未出来时，房屋拆迁部门就主动找到了委托人，答应限期解决委托人先前的要求，拆迁补偿最终提高了200多万，政府对宾馆的拆迁提供方面，委托人才在补偿协议上签字。

面对拆迁部门的妥协，律师团最终扬眉吐气，为委托人争取到满意的结果。

　　4、案后说法

　　拆迁维权要成功，就要做好打持久战的准备，从全局统筹安排，把握时机，提前做好筹划，才能最终一击制胜。

要做到这些，就需要专业的拆迁律师介入，通过详细的计划安排，凭借专业的知识和丰富的经验，赢得最后的胜利。

本案之初，虽有波折，但也不出律师团所料，律师们精心布局，抓住机遇，“扬眉剑出鞘”，一招制胜，最终打了一个漂亮的维权案例，正是对维权策略和律师作用的最好阐释。

另外，被拆迁人也要敢于维护自己的合法权益，面对拆迁中的不公，要依法维权，相信法律和律师，通过律师们的维权操作，定能为他们讨一个满意的结果

　　二

、▲大连企业动迁补偿案例反应出了什么问题呢?

　　会有企业拆迁的案例，很多时候是被拆迁方不配合拆迁工作，或者是政府没有按照规定进行赔偿，而这种时候赔偿标准就是非常重要的了。

　　▲三、企业拆迁补偿标准

　　随着城市的快速发展，新的建设项目逐渐增多，土地资源又是如此紧缺，拆迁成为各地城市发展的必经之路。

不可避免的会涉及许多企业拆迁，那么最新的企业拆迁补偿标准和最新公司拆迁补偿标准又是什么呢?

企业拆迁对于企业主来说是一件大事，企业拆迁补偿是否如意直接关系到企业主今后的事业安排，甚至直接影响到企业主的生活。

现在简单谈一下最新的企业拆迁标准和最新的公司拆迁补偿标准。

所涉法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十七条规定：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿;

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　第二十二条：

规定因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　第二十三条规定：

对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第二十七条规定实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

这些规定当然适用企业拆迁。

住建部2011年6月3日公布的《国有土地上房屋征收评估办法》等规定。

　　▲四、企业拆迁补偿包括哪些?

（一）是被征收固定资产价值的补偿费用，包括：

无法搬迁的土地、房屋、厂房、办公楼等建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而产生的补偿等;

（二）是因征收造成的搬迁和临时安置补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过

　　程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;临时安置费，是指动迁的和异地安置的，过度期间产生的费用。

　　（三）是停产停业损失补偿费用，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失，也可酌情包括预期经营损失;

（四）是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

　　▲五、各项费用的构成。

（一）被征收资产补偿费用

　　1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。

企业的经营场地一般是通过租赁得来。

租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。

企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，

　　那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?

　　根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。

对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。

也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。

但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。

全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。

同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。

《物权法》和《房地产法》对土地收回的补偿都做了规定，本团队认为，除补偿资产费用，对空地应当单独给予补偿，如果不给或未计算，则是违法行为，可通过法律程序维权。

　　2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。

对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。

因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。

房屋、建筑物的价值一般应由被拆迁人制定评估公司，然后由拆迁人委托，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。

　　3、设备补充费用按照重置成新价计算设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。

机器设备分为两类：

（1）可搬迁设备;

（2）不可搬迁设备;

　　可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。

实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。

功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。

对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。

在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。

（二）因征收造成的搬迁和安置补偿费用

　　1、设备搬迁安装费对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。

据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。

　　2、安置费用如果是动迁的或者是异地安置的，应当根据实际情况考虑动迁时至建成新厂一段时间内的安置费用。

　　3、解聘员工的安置补偿费用。

因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。

拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。

　　（三）停产停业损失补偿费该部分是法律实践中出现争执较大的部分，本团队认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。

这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。

《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。

在法律实践中，除北京、重庆、山西等地之外，其他省份没有制定相关依据。

补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。

　　（四）基于拆迁政策发生的奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。

奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。

应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这一般由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。

最新企业拆迁补偿标准和最迟公司拆迁补偿标准已经简单的做了一下梳理，当然因为每个案件的实际情况大不相同，对于每个案件的处理应当像医生看病，对症下药，制定有针对性的维权方案。

　　一般情况下大连企业动迁补偿案例所产生的原因，就是双方没有遵守大连企业的赔偿标准以及拆迁的相关规定，遇到了拆迁的情况，政府应该给予被拆迁方标准的赔偿，保证对方利益不受到损害，而被拆迁方要积极配合拆迁的工作，不做钉子户，这样对社会的建设会更有帮助。