商业地产现场运营管理技能doc 10页.docx

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《商业地产现场运营管理技能》课程介绍

提升商业地产经营管理者的专业素质与能力，提高商业运营管理技能、培养商业地产的复合型人才，让你的企业在商业地产行业中得到可持续的发展

要想脱颖而出、接受强化培训、现场面对现场、在于实战经验

技能管理提高、领会实战经验、回店展开工作、得心应手熟练

努力在于训练、功劳在于实现、个人价值提高、成长迅速见效

开发商业地产与住宅不一样，不是先规划设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会使成本大大抬升。

在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价值的贬损。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。

这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。

我们很多商业地产项目设计完以后，经常要改来改去，就是进入施工期，这种现象依然存在，电梯放在哪里最合适？

观光电梯挂在哪里最显眼？

层高到多高才合适？

柱距多款才合适？

层重真的很重要吗？

电影院的标准怎么这样难？

大卖场的收货区，为什么设计师总是弄不明白？

进入商业地产卖场的超市生鲜到底需用电还是液化气、石油气?

对于这些困扰我们多年的问题，解决的办法和方法是什么？

不是我们的设计大师不行，不是我们设计出来的东西不好吗？

关键是好看，不中用，有什么用!

因为我们不了解品牌商的需求，我们的设计要根据他们的思路来，根据他们的需求走，你设计盖的房子再好也没用，因为消费者不喜欢，不认可，商业地产项目也是一样的，我们不根据商家、商户的需求来规划设计，他们根本不愿意来，动线，动线还是动线，规划、规划还是规划？

解开难题，让我们深度走进设计与规划理念中来。

核心内容一：

商业地产项目量身打造是未来方向

但是有一个现象不得不值得注意，那就是众多的投资机构涌入这个行业，他们之中不少缺乏商业运营经验，只想进入这行业套出大量利润，然后全身而退。

常识告诉我们，商业运营是不可能在短期内产生大量利润的。

所以，这样的现象是否会导致整个行业的无序和危险呢？

购物中心和商业地产行业该如何运作才符合未来需求？

1、商业地产项目最好的切入时机是从拿地的时候就开始

2、商业地产项目要量身打造一个最具魅力的购物中心

3、商业地产项目要提前进行规模的市场调研，包括商圈情况、商业竞争情况、消费者品牌喜好程度、区消费力状况、经营方式等多方面调研

4、为什么商业地产项目招商与项目建设要同步进行

核心内容二：

如何规划商业地产项目商业业态

商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态，商业地产项目的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个商业地产项目整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该商业地产项目的整体定位和特色。

1、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素；

2、商业地产项目在当地的经济发展水平；

3、商业地产项目当地的商家资源；

4、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素；

5、商业地产项目租金水平；

6、商业地产项目面积要求；

7、商业地产项目工程技术条件；

8、商业地产项目业种的聚客能力；　

9、商业地产项目辅助功能区需求；

10、商业地产项目的人流动线；

11、商业地产项目规划设计主意要点分析。

核心内容三：

商业地产招商实战兵法

孙子曰：

知彼知己者，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负，不知彼，不知己，每战必殆。

孙子曰：

将听吾计，用之必胜，留之；将不听吾计，用之必败，去之。

 计利以听，乃为之势，以佐其外。

势者，因利而制权也。

⏹商业地产看起来容易做起来难的专业！

⏹商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要专业的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。

⏹同样是做平台，住宅地产做的是居住的平台，而商业地产做的是商业的平台，交易的平台。

⏹商业地产的运营模式，不仅要把握商业运行规律，还要对各种资源进行有效整合。

1、实战兵法-商业地产招商中的风险

2、商业地产项目周围是否有足够市场需求支撑；

3、商业地产项目与其规模相适应的市政配套是否合理完善；

4、商业地产项目否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

5、营运商较低的知名度和缺乏经验，使招商难度进一步提高。

6、实战兵法-主题突出结构合理

商业地产项目集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，兼具百货店、仓储式商店、超市、品牌专卖店等各种零售业态，故定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。

（1）实战兵法-商业地产项目商业业态

（2）实战兵法-商业地产项目目标市场定位

（3）实战兵法-商业地产项目业态定位

（4）实战兵法-商业地产项目功能定位

（5）实战兵法-商业地产项目经营定位

（6）实战兵法-商业地产项目营销策略定位

（7）实战兵法-商业地产项目招商策略定位

（8）实战兵法-商业地产项目企业形象定位

（9）实战兵法-项目定位、规划组合

（10）实战兵法-准确定位是商业地产项目经营的前提和保障

■案例学习

实战兵法业态规划案例分析学习

■案例分析

◆市中心及社区型商业地产规划

7、商业地产项目启动九项定位

8、、实战兵法-从品牌服装商来考虑

⏹我们要了解品牌的市场

⏹我们要了解品牌的底牌

⏹我们要了解品牌商心态

⏹我们要了解商户的营销

⏹我们要了解品牌的分析

⏹我们要了解商户的愿望

9、商业地产项目业态规划应考虑的宏观因素

10、项目当地的经济发展水平

11、商业地产项目当地的商家资源

12、商业地产项目业态规划应考虑的微观因素

1）商业地产项目租金水平

2）商业地产项目面积要求

13、商业地产项目业种的聚客能力招商兵法-主力店

14、对目前主力店招商的一些看法

■实战案例分析

■国内知名主力店选址要求与规范

◇餐饮业选址规范与要求

◇商务餐饮选址规范与要求

◇大众餐饮选址规范与要求

◇礼品店、珠宝店、收藏品店选址规范与要求

◇服务类选址规范与要求

◇KFC选址规范与要求

◇吉野家选址规范与要求

◇百货选址规范与要求

◇家乐福选址规范与要求

◇中影影院选址规范与要求

◇元绿回转寿司选址规范与要求

◇如家酒店选址规范与要求

◇汤姆熊电玩世界选址规范与要求

◇金海马集团选址规范与要求

◇奇乐儿选址规范与要求

◇时代大地影院选址规范与要求

◇中型中餐厅选址规范与要求

◇酷圣石冰淇淋选址规范与要求

◇棒约翰选址规范与要求

◇万千百货公司选址规范与要求

◇大洋百货选址规范与要求

◇红星美凯龙选址规范与要求

◇汽车保养店选址规范与要求

◇沃尔玛选址规范与要求

◇TESCO乐购选址规范与要求

◇豪客来选址规范与要求

◇干洗店选址规范与要求

◇莎莎选址规范与要求

◇比亚国际会所选址规范与要求

◇香港益诚（国际）投资有限公司选址规范与要求

中国零售多年资深务实管理专家刘永华先生

刘永华老师介绍

刘永华：

现任上海威斯顿不动产管理学院首席专家顾问、中国汉略商业地产研究中心首席专家顾问、中国商业地产杂志总监（编辑）、广东利丰城市广场顾问、新浪东莞房地产网副主编、广东万豪城市广场首席顾问。

同时兼任清华大学、北京大学、上海复旦、上海交大、上海大学、中山大学商业地产客座教授。

1992进入零售终端行业，在正大集团、沃尔玛、特区免税商场、大连万达集团国内知名的连锁零售企业任职，担任营运经理到副总经理、总经理等重要职务，十年多年来从事店务规划、现场运营管理、招商策划、商业地产业态布局规划、住宅区商业策划、大型购物中心、百货商场营销策划、品牌策划等方面的管理，先后对服务性质的不同行业进行深度研究，成为全国著名一流的商业零售终端实战、服务营销方面的专家。

刘永华老师注重理论与实际相联系，多用操作过的经典案例来分析理论；培训风格非常严谨自然，培训中刘老师利用个人丰富的管理实践经验，对学员的解决问题回答清晰准确，并通过对工作中细节的分析和总结，并结合几大领域实战经验，吸收世界先进企业的经营精华，形成自己独有的理论体系和实战体系。

刘老师的课深受学员欢迎，很多单位多次派人参加学习，参加培训重点学员来台湾、香港、比利时、国内各地。

刘永华老师主要咨询、服务、策划、顾问、培训经历

北京：

阳光新业地产股份有限公司、北京贵友大厦有限公司、北京蓝岛大厦有限公司、北京市复兴商业城、北京海龙亮科物业管理有限公司、北京日新阳光广告有限公司、北京海龙电子城市场中心、北京新燕莎铜锣湾商业有限公司、北京房山午冠赏贸公司、北京东方浩硕管理顾问有限公司、中国国际企业合作公司训中心、清华大学继续教育学院、北京坤润企管集团、中国零售业管理培训中心 、北京德美动力管理顾问有限公司、北京大学金融与产业发展研究中心、北京坤润集团、清华纵横管理培训学院、中国企业学习网、北京世纪华辰国际管理顾问有限公司、北京复地房地产开发有限公司、北京新世界百货。

上海：

上海天鸿置业投资有限公司第一项目部、天鸿集团、上海申通地铁资产经营管理有限公司、上海地铁东方置业发展有限公司、上海易居房地产研究院、上海锦银置业（上海）有限公司、上海世茂地产控股有限公司、上海世茂集团、上海华江建设发展有限公司、上海城开万源房地产开发有限公司、上海保利物业酒店管理有限责任公司、上海嘉华（中国）投资有限公司、上海来福士管理中心凯德置地管理、上海华夏伟业（中国）控股集团有限公司、上海景瑞地产（集团）股份有限公司、上海跃然企业管理咨询有限公司、上海硕智企业管理咨询有限公司、上海新导向商业地产、清华纵横策划咨询机构、上海置地广场、上海复地集团股份有限公司、上海威斯顿管理学院、法国欧尚、上海交通大学、上海商业地产培训、上海市商业学校、上海国亭置业有限公司、上海曹安国际商城有限公司、上海华江建设发展有限公司、中国葛洲坝集团驻沪办、上海成泽房地产开发有限公司、上海泓润房地产营销有限公司、上海葛洲坝阳明置业有限公司、上海城开（集团）有限公司、上海家饰佳控股（集团）有限公司、上海摩恩电气有限公司、上海富力房地产开发有限公司、上海家饰佳控股（集团）有限公司、均瑶集团有限公司、上海万科房地产有限公司、金地集团上海公司、上海外高桥新市镇开发公司、上海五金商贸城有限公司、上海仁恒房地产有限公司、上海利林置业管理有限公司、上海奇业置业有限公司、均瑶集团有限公司、上海森睿、晨兴置业、宝名国际集团、上海新世界百货。

天津

阳光新业地产股份（天津）有限公司天津津工超市、天津滨辉房地产开发有限公司、天津复地浦和发展有限公司、天津新世界百货。

重庆：

重庆午锈商贸公司、三福百货（服饰）股份有限公司重庆分公司、重庆树龙人企业管理咨询公司、重庆格林佳企业管理顾问、重庆市聚智管理咨询有限公司、重庆TOP店长培训、重庆华宇房地产集团公司、（复地）重庆润江置业发展有限公司。

广东：

佛山市宇浩地产发展有限公司、珠海市龙吟物业营销推广有限公司、深圳华侨城房地产有限公司、珠海口岸广场发展有限公司、广东光耀集团有限公司、广东光耀窗帘家饰城、广州地铁房地产和资源开发事业总部、深圳市华盛房地产开发有限公司、惠州名都房地产开发有限公司、深圳搏激科技有限公司、深圳市财富房地产开发有限公司、惠州市富鑫房地产开发有限公司、北方一汉沙杨建筑设计有限公司、深圳市建盈机电设备有限公司、深圳市超鸿达电力建设有限公司、惠州市众望光耀城房地产开发有限公司、深圳市海德伦工程咨询有限公司、深圳市绿色人居