论下一代城市综合体的发展方向.docx

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论下一代城市综合体的发展方向

论下一代城市商业与文化综合体的发展方向

城市综合体的竞争在中国已经白热化,任何城市综合体领域的重大创新都是由少数先知先觉的专家提出,完全依靠大企业的官僚机制是难以发生革命性创新,面对商业地产开发过剩的现实,部分所谓的集团公司制造的不过是综合体垃圾,运营成本极高,投入产出不高,今后提供给社会的是沉重的负担,我们不再需要简单的功能性产品和购物中心盒子。

我们真正需要有文化品味的人性化综合体,具有更佳的投入和产出比例,不言而喻,谁在现在城市商业与文化综合体的研究中获得领先地位,谁就在中国城市综合体的竞争中占据主动权,进而赢得更大利润,为社会做出重大贡献。

一、研究目的

通过本次研究，以城市轨道交通枢纽综合体的技术特点为入口，以国内主要城市的城市轨道交通枢纽综合体研究，以达到以下几个目的：

1、从产业规划和商业经营两个角度指导综合体开发公司在以上城市的城市轨道交通枢纽综合体项目的拿地与选址；

2、指导大型综合体开发集团公司在城市轨道交通枢纽综合体项目拿地与选址所需的规划和设计；

3、新一代综合体要有鲜明的主题文化,注重理念设计和主题文化的打造，通过设计的大格局和细节体现以人为本。

4、新一代综合体重视采用结构创新技术降低建造成本，整体规划设计与建筑设计不仅充分考虑采用轻钢结构降低总造价，增加有效的使用空间，减少无效空间和消极空间。

采用MB轻钢结构，购物中心柱距根据需要可以达到13－16米，写字楼户型可以更好分隔，提高顾客空间使用率。

5、新一代综合体重视采用绿色技术，必须满足节能、节水、节地、节材、保护室内外环境以及可持续发展。

最大限度的从围护结构节能、机电设备材料节能、节材，初投资及物业运行综合费用节约等全面控制。

在购物中心积极推广冰蓄冷中央空调技术，在天然气成本较低区域，可以推广非电直燃中央空调技术，降低中央空调成本。

6、根据市场需要，树立不同类型综合体典范，例如，交通枢纽商业与文化娱乐综合体，健康养生综合体，博物馆与休闲商业综合体，度假旅游和休闲养老综合体，文化旅游景区与度假综合体，采用全寿命周期商业经营与物业管理理念,指导典型综合体项目开发,进而成为大型综合体开发集团的开发规范，在下一代综合体开发竞争中取得领先地位。

新一代交通枢纽城市商业综合体成功标志:

1.从销售角度投资回报率超过15%,对房地产股份公司业绩有支撑.采用最佳赢利模式指导综合体规划设计.

2.保留商业物业经营具有主题文化优势,顾客愿意在新一代购物中心等停留3个小时以上。

无论商业空间还是公共空间,按照体验经济思想打造,让顾客体验到愉悦和文化品味。

商业和旅游元素的结合至关重要,我们需要借鉴各国优秀作品经验。

在现代旅游项目中,在条件具备的项目可以打造旅游和商业休闲综合体体,注重文化体验。

用城市设计美学和建筑美学指导综合体设计，这是打造世界一流作品所必须的艺术素养。

2013年10月18日考察罗马斗兽场

罗马斗兽场就是古代罗马追求刺激性体验娱乐场所

罗马斗兽场的表演场面

3.综合体购物中心,写字楼以及酒店符合节能环保规范,运营成本低于同类节能项目20%以上,符合可持续发展的战略目标

4.合理利用轨道交通的便利条件,保证顾客最便捷的客流立体动线。

在保证公交优先的同时,配备充足的停车位。

5.互联网＋购物中心的思想

在网络购物迅猛发展的时代,对于餐饮，娱乐考虑适合体验式服务的业态为主,为顾客提供高质量的产品和文化体验。

对于化妆品将美容和产品销售结合，根据网上和来店顾客需要确定购买的化妆品种类和数量。

对于中高档服装产品，将服装搭配和配色咨询服务与销售结合，对于低端服装产品和标准化数码产品等以电子商务为主。

购物中心从事电子商务一定要经营有优势的部分品类，配送半径控制在合理范围内。

城市交通枢纽综合体标杆-----六本木综合体

新一代城市主题文化综合体参考标杆

二、研究技术路线

1、中美日与欧洲国家综合体比较研究

深圳新摩尔公司从美国金沙集团已经完成的拉斯维加斯等地主题文化综合体,总结其开业后的经验和教训。

水城威尼斯

威尼斯的小巷

威尼斯圣马可广场

威尼斯是世界水上建筑文化的宝库,也是意大利的艺术宝库。

重点吸收将文化主题和综合体建筑结合的经验,以威尼斯人综合体为例,在拉斯维加斯开业获得成功后,在2007年澳门开业的威尼斯主题文化综合体进行了产品升级,加大了购物中心创新力度,增加了商品品类,规模也扩大到9.35万平方米左右。

澳门威尼斯综合体的大运河购物中心杨宝民2013年9月31日拍摄

澳门威尼斯综合体的大运河购物中心的威尼斯小桥

专题考察德国的绿色建筑技术和经验,注重空中花园的生态建设与主题文化园林规划,与留德博士研究生李侃牵头研究和应用在国内的综合体项目中。

2、不同区域消费者对主题文化的偏好研究我们认为下一代综合体应该有自己的文化特色,每个国家都有自己的文化特色,在综合体的关键节点应该表达主题文化。

如果说米兰大教堂是米兰城市的文化艺术中心节点,那米兰拱廊就是重要的商业节点,通过米兰名品商业街区串联,形成城市的商业中心。

米兰dumo大教堂哥特式建筑内部空间

3、主题文化在建筑设计和装饰设计中的表现手法

有文化主题的综合体应该是体验式消费的重要场所,应该是文化品味优雅的社交场所。

罗马少女之春喷泉雕塑

在三线和四线城市优选地域文化主题,在一二线城市可以兼顾全球文化主题。

凯撒购物中心建筑外立面古罗马建筑风格

采用古罗马文化主题的凯撒购物中心建筑装饰空间表达（拉斯维加斯）

通过项目广场主题艺术标志设计和外立面表现以及内部装修表现文化主题,这是目前世界上主流作品的表现手法,在内部空间注重节点表现文化主题。

4、将综合体设计提升到建筑美学的高度

凡是世界一流作品都符合建筑美学高度

第一规划设计的秩序美。

第二在城市中心区将地下空间充分利用，综合体建筑高容积率低密度，地面腾出较多绿化园林空间，同时注重空中公园和农业观光科技结合，形成立体园林和农业科技成果观赏美学体验。

杨宝民与李建国先生（左侧）参观山西润东农业科技园

第三整体色彩与节点空间美注重入口空间和顾客休闲空间的舒适性，例如，购物中心的多个转角中厅，主题文化餐饮休闲和购物空间结合在一起。

我们将搞到手重视空中公园的打造,不仅作为景观中心,而且作为人流聚散的立体动线组织中心。

我们将选择东北地区的适当项目,将空中公园与透明的农业科技生态农业观光园区结合,为综合体餐饮业态提供新鲜蔬菜和水果。

注重建筑美学设计的东京中城综合体

第三文化体验与商业空间的舒适美。

•我们要树立试点，把城市综合体从功能性建筑提升到主题文化建筑，视觉形象设计和装修设计完美结合的美学水平。

5、多学科联合研究,我们要为顾客提供更有效的积极建筑空间

现有钢筋混凝土结构,购物中心柱距多在8.4米,对于名品购物中心来讲,采用轻钢结构,理论上可以做到16米柱距,非常适合名品购物中心,可以减少无效空间。

空中花园不仅是景观空间,而且也是现代综合体的立体人流动线组织中心,因此,采用具有主题文化的景观设计与现代农业技术结合就很有意义。

中国在古典园林方面有辉煌的成就,具体表现在无锡和苏州的著名园林,这些园林成就需要与时俱进,应用到综合体的空中花园中。

无锡寄畅园

6、适应电子商务竞争的购物中心业态创新研究

将电子商务的功能和综合体购物中心和酒店经营结合,发挥各自的优点,给会员最便捷的服务和美好的消费体验。

电子商务扩充了综合体的经营覆盖范围,是增加经济效益的有效手段。

高效率的计算机网络是电子商务的基础,电子商务人才参与综合体项目经营管理的前期研究工作就很有必要。

虚拟现实技术为网上试衣提供了体验手段,中低档服装可以采用电子商务经营为主,高档服装可以采用现场体验和网上体验结合的经营思路。

７，注重产业规划和总部经济对城市综合体项目的指导作用

我们需要从产业规划角度思考每个项目所重点服务的产业，注重产业发展所需要的优质资源的整合，让综合体作为产业服务的承载空间。

我们结合自己2014年９月在成都ＣＢＤ区域的调研，大部分同质化的综合体项目办公物业积压，很多综合体项目没有充分考虑服务的主要目标客户，我们需要了解目标客户的文化偏好和物业功能需求，将综合体的文化密码与购买写字楼客户决策者对上，增加项目的文化品味和电子商务服务功能，为现代综合体注入文化内涵并增加技术含量，注重概念设计方案征求潜在买家的意见，这样才能打造市场需要的个性化城市商业与文化综合体。

总结

现代综合体应该是质量第一,数量多,质量很差,不过是在生产建筑垃圾。

作者考察全球文化建筑和综合体项目,目的就是寻找中国综合体发展的正确道路。

牢牢把握下一代综合体节能环保,优化建筑空间,表现文化主题的特征，推动中国综合体拥有良好的建筑美学表现,联合优秀的发展商共同打造世界一流综合体案例。

现代综合体是人类在建筑领域最重要的竞技场,一流的综合体设计和管理能力代表一个民族的城市设计、建筑设计、建造和管理水平。

90年代末期,日本企业家在现代城市综合体领域整合全球资源,设计和经营了六本木等一系列著名的综合体,在21世纪,中国企业家应该沉下心来,精雕细刻,为世界奉献一流的综合体代表性作品,无论在主题文化内涵与建筑美学,还是商业经营方面都应该对人类社会有所贡献。

2015年11月3日星期二