维保项目给排水系统.docx

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维保项目给排水系统

三全公寓物业管理处

维保项目----给排水系统

北京仲量联行物业管理服务有限公司

提供

二〇〇四年三月

BSAF-ENG-MA03-04-AC-a

1、生活水泵

2、泳池、中水泵

3、饮用水管道/冲洗水管道（淡水）/通风管道/雨水管道

4、冲洗水管道/粪水泵

5、饮用水水箱和冲洗水水箱（淡水）

生活水泵

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø检查和报告一切异常噪音/振动

Ø检查连接处是否漏水

Ø开启电子仪表和控制仪表，检查一切电器开关有否氧化发黑

Ø确保各种压力表及电流表指示功能是否正常

Ø确保球阀的正常使用及开启功能

Ø报告一切异常状况

Ø检查设备外观整洁，名牌清晰，各部件禁锢牢靠，连轴器有保护罩

由内部工程部

每月

Ø确保各水泵振动状况并注意异常噪音

Ø注意运转电流并观察一切异常的数据变化

Ø检查并紧固松动的螺丝螺母，至正常状态

Ø检查密封圈磨损状况，必要时更新

Ø确保止回阀的正常工作

Ø调整泵密封状况以减少漏水

Ø检查泵轴承及轴承箱，必要时加油、润滑和清洗

Ø确保相关控制及安全保护功能完善可靠，必要时需重新设置

Ø清洗各管路系统过滤网并清洁过滤器

Ø测量和记录主要操作参数，包括电压、电流，水压、水流等输入和输出电压

Ø使泵体表面，支架，启动器仪表和控制仪表免受腐蚀，必要时用钢丝刷清洁金属氧化层并喷涂防腐蚀涂料

Ø必要时润滑振动器

Ø提交包括改进建议的报告

Ø转动泵轴，无卡壳，泵轴与中心轴在同一中心线，机座紧固

Ø检查马达电流，与上月电流值相比较，若负荷电流过高，需检查水泵、马达是否不同心，轴承是否损坏

由内部工程部

每年

Ø进行每月的维保

Ø设备稳定时，操作截止阀确保阀门关闭的自由运动及彻底隔离

Ø清洗防震器废旧润滑油并重新上油

Ø检查所有线路终端，确保紧固，并确保电子配件的正常功能性操作

Ø润滑和清洗泵机和电机轴承

Ø检查电机和泵之间的连接

Ø用下端为红色的温度计检查发动机轴承温度

Ø用下端为红色的温度计检查电子连接点确保连接正常

Ø发动机，配线和相关电力设备绝缘阻值的度量

Ø对于上述相关设备的书面建议

Ø检查泵轴、密封件、泵叶轮磨损及腐蚀情况

Ø检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常

Ø接体马达、清洗或更换轴承

Ø检测马达绝缘电阻，检查接线端子紧，紧密牢靠，有无过热变色迹象，检查接地良好

由内部工程部

一般性检查由内部工程部，故障维修由分包商

大型泵应用为t＜65℃

大型泵应用

一般性检查由内部工程部，维修由分包商

由内部工程部

每五年

Ø进行每年的维保

Ø为泵表面、支架和启动器及控制器仪表除锈，并重新喷漆

机械部分由内部工程部，电机部分由分包商

由内部工程部

中水、泳池泵

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每天

Ø检查和报告一切异常噪音/振动

Ø检查连接处是否漏水

Ø开启电子仪表和控制仪表，检查一切触电有否氧化发黑

Ø确保压力表功能的正常运行

由内部工程部

每周

Ø确保球阀的正常安装

Ø报告一切异常状况

Ø检查外观整洁，名牌清晰，各部件禁锢牢靠，连轴器有保护罩

由内部工程部

每月

Ø确保泵振动并注意异常噪音

Ø注意运转电流并观察一切异常的数据变化

Ø检查并紧固松动的螺丝螺母，至正常状态

Ø检查密封管磨损过多的状况，必要时上报更新

Ø确保止回阀的正常工作

Ø调整泵密封状况以减少漏水

Ø检查泵轴承，必要时上油、润滑和清洗

Ø确保相关控制及安全措施，必要时重新设置

Ø清洗系统过滤网

Ø测量和记录主要操作参数，包括电流，水流输入和输出电压

Ø使泵表面，支架，启动器仪表和控制仪表免受腐蚀，必要时用钢丝刷清洁金属并喷涂防腐蚀涂料

Ø必要时润滑振动器

Ø提交包括改进建议的报告

Ø转动泵轴，无卡壳，泵轴与中心轴在同一中心线，机座紧固

Ø检查马达电流，与上月电流值相比较，若负荷电流过高，需检查水泵、马达是否不同心，轴承是否损坏

由内部工程部

每年

Ø进行每月的维保

Ø设备稳定时，操作截止阀确保阀门关闭的自由运动及彻底隔离

Ø清洗防震器废旧润滑油并重新上油

Ø检查所有线路终端，确保紧固，并确保电子配件的正常功能性操作

Ø润滑和清洗泵机和发动机轴承

Ø检查电机和泵之间的连接

Ø用下端为红色的温度计检查发动机轴承温度

Ø用下端为红色的温度计检查电子连接点确保连接正常

Ø发动机，配线和相关电力设备绝缘阻值的度量

Ø对于上述相关设备的书面建议

Ø检查泵轴、密封件、泵叶轮磨损及腐蚀情况

Ø检查泵轴上下移动隙位和轴端隙位是否正常

Ø接体马达、清洗或更换轴承

Ø检测马达绝缘电阻，检查接线端子紧，紧密牢靠，有无过热变色迹象，检查接地良好

由内部工程部

机械部分由内部工程部，电机部分由分包商

由内部工程部

大型泵应设一般t＜65℃

由内部工程部

每五年

Ø进行每年的维保

Ø为泵表面、支架和启动器及控制器仪表除锈，并重新喷漆

由内部工程部

饮用水管道/冲洗水管道（淡水）/通风管/雨水管

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每半年

Ø检测有否漏水

Ø检测支架以防腐蚀，如有必要用钢刷清洗金属并喷涂防腐涂料

Ø报告一切异常

由内部工程部

每五年

Ø进行每半年的维保

Ø刷洗管道和喷涂防腐涂料

由内部工程部

冲洗水管道/粪管

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检测有否漏水

由内部工程部

每季度

Ø清除铁锈并在管到表面喷涂防腐涂料

Ø检测支架以防腐蚀，如有必要用钢刷清洗金属并喷涂防腐涂料

Ø报告一切异常

由内部工程部

每五年

Ø进行每半年的维保

Ø刷洗管道和喷涂防腐涂料

由内部工程部

生活水蓄水池（箱）

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø检测有否漏水迹象

Ø检查水池检查门锁是否完整

Ø巡视水池泄水口周围是否清洁

由内部工程部

每季度

Ø进行每周的维保

Ø检查浮球阀的状况和正常操作

Ø检查供水管道，溢流管道和排水管道，确保没有阻塞且功能正常

Ø排空水箱中的水，清洗水箱内部并除去污垢

Ø润滑外漏阀门轴杆，避免铁锈

Ø操作截止阀门确保阀门关闭时的自由运动和彻底隔离

Ø测试液位控制器功能

由内部工程部

防疫站每年一次

由内部工程部

每年

Ø进行每季度的维保

Ø进行水箱表面除锈，并重新喷涂（如是金属材料）

由内部工程部

中水水箱

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检测有否漏水迹象

Ø检查水池检查门锁是否完整

Ø巡视水池泄水口周围是否清洁

由内部工程部

每季度

Ø进行每周的维保

Ø检查浮球阀的状况和正常操作

Ø检查供水管道，溢流管道和排水管道，确保没有阻塞且功能正常

Ø排空水箱中的水，清洗水箱内部并除去污垢

Ø润滑外漏阀门轴杆，避免铁锈

Ø操作截止阀门确保阀门关闭时的自由运动和彻底隔离

Ø测试液位控制器功能

由内部工程部

防疫站每年一次

由内部工程部

每年

Ø进行每季度的维保

Ø进行水箱表面除锈，并重新喷涂（水箱一般所料材质，如是金属材料每年一次）

由内部工程部

给排水

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检查各闸阀，止回阀动作是否灵活

每季度

Ø清洗Y型滤网

每年

Ø记录各表读数，检查水泵出水入水压力是否正常

Ø解体各闸阀，清除闸板（槽）污垢，检查阀板磨损情况（必要时更换），清洗传动机构，加油、更换盘跟

Ø清除锈渍、水垢，刷防锈漆于罩面漆

Ø检查和修理所有的仪表

压力罐

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检查压力罐是否有异声及漏水

Ø检查压力表，检查压力系统

每季度

Ø将阀门全开全灌一次，丝杠部位加润滑油

每年

Ø压力罐油漆

Ø检查加压系统，检查隔膜是否严密

紫外线杀菌器

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø紫外线灯管是否运转

Ø泄漏检查，洁盘连接均无泄漏、滴水

每月

Ø外观清洁，铭牌清晰，各部件坚固牢靠，电器线路无过热现象

每季度

Ø检查阀门（含旁通阀）动作是否灵敏，全部开关一遍，加润滑油

每年

Ø检查电路绝缘

快速过滤器

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø检查反冲洗系统

每月

Ø检查电磁阀动作是否灵敏可靠

每年

Ø罐体除垢，刷防锈漆与单面漆

软化水系统

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø检查流量控制器，控制生活水系统水

污水井

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每天

Ø巡视污水井水位是否正常

Ø巡视潜水泵是否工作正常

每周

Ø手动将备泵转为运行泵，将运行泵转为备泵

Ø检查液位控制器是否可靠

每月

Ø清理缠在泵头的垃圾

Ø检查水泵轴力是否正常

Ø检查各闸阀、止回阀

每季度

Ø清除锈渍，刷防锈漆与单面漆

Ø清理污水井沉渍物、垃圾

每年

Ø解体马达、轴承清洗并检查，轴承损坏需更换

Ø检查泵轴、密封件，如发现磨损或腐蚀严重，立即更换

Ø检查轴承纵向、径向移动隙位，是否正常

化粪池

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检查、清洗地库粪便缸、污水泵、液位控制器、单项阀

每季度

Ø检查化粪池

每半年

Ø清掏化粪池

地漏/污水/雨水井

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø清洗及清除各水井内垃圾

隔油池

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每周

Ø清除油池内浮油、油渣

每月

Ø清水清理

控制电路

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检查主回路与控制线路保护回路功能是否正常

每年

Ø检修、清洁各控制箱

洗手间

维修周期

维保内容

由内部工程部（T）/或

分包商（S）负责维护

每月

Ø检查面盆座便、尿斗上水器

Ø检查面盆座便及地漏排水情况

Ø检查排风系统、调整风量调节阀或检查抽气扇

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