武汉楼市年终盘点.docx
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武汉楼市年终盘点
2011武汉楼市年终盘点
（一）
来源：
中国指数研究院
[提要]2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%，基本符合我们年初成交量下滑10%的判断。
搜房网讯今天，中国指数研究院正式发布了《2011武汉房地产市场盘点》，对2011年武汉楼市进行了整体回顾。
报告指出，2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%，基本符合年初成交量下滑10%的判断。
在武汉市施行如此严厉的“三限”条件下，能够保持在十万套左右的水平，足以说明本地市场的需求依然非常旺盛。
根据中国指数研究院百城价格指数系统监测，从价格上看，由于新增了三个远城区纳入统计范畴，使得12月武汉住宅成交均价依然保持在6500元/平方米左右，武汉住宅价格指数自9月起连续三个月环比微幅下降。
全年统计武汉市商品住宅约缩减一成（剔除远城区），房价涨幅5%,房价上涨得到控制，宏观调控初见成效。
【商品住宅成交量缩减一成成交均价涨幅得到控制】
2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%，基本符合我们年初成交量下滑10%的判断。
在武汉市施行如此严厉的“三限”条件下，能够保持在十万套左右的水平，足以说明本地市场的需求依然非常旺盛。
根据中国指数研究百城价格指数系统监测，武汉住宅价格指数自9月起连续三个月环比微幅下降。
全年统计武汉市商品住宅约缩减一成（剔除远城区），房价涨幅5%,房价上涨得到控制，宏观调控初见成效。
从价格上看，由于新增了三个远城区纳入统计范畴，使得12月武汉住宅成交均价依然保持在6500元/平方米左右，较去年6184元/平方米的均价上涨5.1%，实现了武汉年初的限价目标。
从具体区域看，武昌区由于福星惠誉、绿地、万达、复地等高价项目集中上市，下半年均价一直在万元以上，也是上涨幅度最快的区域。
【房地产调控持续加码，武汉从严执行】
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：
1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
武汉两次出台限购令，严格落实“国八条”，从严执行。
【城建解读武汉经济交通格局不断改善】
近年来，武汉经济总量持续增加、城市化进程加快、产业不断升级、对内对外交通格局的改善都将给武汉房地产市场注入新增需求，随着武汉作为全国中心城市地位凸显，但武汉的收入水平、房价水平，在大中城市的排名都比较靠后，因此企业、人才、房地产市场的“洼地效应”、为武汉带来发展机遇，也极大的促进武汉地产行业的持续发展。
以武汉目前所处的发展阶段和机遇来讲，房企对三环线以内楼市前景还是非常看好，特别是近三四年武汉基础交通建设投资力度之大，历史罕见。
未来5年我市交通投资将达2412亿元，投资较“十一五”1136亿元的投资翻一番。
根据武汉市最新公布的2011年土地级别与基准地价标准，商业和住宅用地最贵地价均比2007年翻了一倍。
虽然房子存在折旧损耗，但配套建设完善带来土地升值，进而推动房价。
【土地解读土地市场成交量环比大幅萎缩】
2011年，土地市场成交较为惨淡。
武汉共成交203宗地，土地面积1010万平方米，环比减少40.72%；土地出让金为508亿元，环比减少35.77%。
其中，主城区累计成交107宗地，土地面积为712万平方米，占总成交量的70%，较前两年有大幅增长。
主城区成交地块占比的提升，说明在市场波动时期，开发商倾向于获取主城区优质地块。
2011年武汉市土地楼面地价为1825元/平米，环比上涨9.24%，09年和10年溢价率分别为21.91%和15.75%，而11年仅为1.37%。
同时，最高楼面价一直被2011年1月11日西北湖房地产竞得的江汉区地块保持，为8778元/平米；楼面地价在5000元/平米以上地块仅有10宗，大多数地块以底价成交，与2010年三度刷新楼面地价的疯狂相比，11年开发商拿地非常谨慎。
【商业解读商业地产持续升温】
近年来，武汉商业地产发展迅猛，商业和写字楼在商品房市场的份额不断提升，特别是2011年，受住宅限购的“挤出效应”影响，商业和写字楼的市场份额较上年提升3个百分点。
2011年武汉商铺和写字楼共成交近1.95万套，远超去年1.36万套的水平。
值得一提的是，今年写字楼成交均价达到8600元/平方米，较去年上涨30%。
由于不限贷不限购并且总价不高等因素，以SOHO等物业形态出现的30～60平方米小户型，成为今年商业地产中的热门，仅万达、福星惠誉、南国置业几个企业累计销售就达到4500套。
2011年武汉商铺全年成交均价为15250元/平方米，较去年上涨14%。
在商铺销售中，以光谷步行街及万达、和福星惠誉、南国置业旗下项目为主，集中在武昌中心的积玉桥、徐东、光谷鲁巷以及汉口的江汉路，其中光谷步行街和宝利金的最高价已经达到8万元/平方米。
此外，社区型商铺也得到了投资客的青睐，古田、光谷、二七等区域的住宅配套商铺均价也都不低于12000元/平方米。
总体预判：
2012上半年调控效果进一步显现，下半年市场趋于稳定
预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。
全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。
武汉楼市今年基本是停涨!
在CPI走高、物价上涨的情况下，房价不动即为调控成功的标志。
12月1日起，武汉正式调整普通住房标准，中心城区不再以单价7000元/平方米衡量，而是以面积140平方米和总价140万为限（容积率不低于1.5）。
另一方面，武汉年末上市的经济适用房最高限价已经突破3000元/平方米大关，显然，这些变化折射出城市土地升值之后的房价上涨动力问题。
在当前的经济环境下，房价涨幅往往超前于本地经济与收入，以武汉为例，房价当前开始下调，另一方面，居民收入缓增、城市基建增强，最终达到一个平衡，2012年就是这个时间点。
2011武汉楼市年终盘点
（二）
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。
武汉两次出台限购令，严格落实“国八条”，从严执行。
在此背景下，2011年武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%，基本符合我们年初成交量下滑10%的判断。
在武汉市施行如此严厉的“三限”条件下，能够保持在十万套左右的水平，足以说明本地市场的需求依然非常旺盛。
2011年武汉房企市场份额TOP20
TOP1万科
TOP2万达
TOP3-20
2011年武汉房企
市场份额TOP20
（3-20）
企业名称
市场占有率
保利集团
5.15%
福星惠誉
4.55%
恒大
2.73%
武汉地产集团
2.63%
卓尔
2.53%
瑞安
1.87%
金地
1.62%
华润
1.52%
广电
1.37%
中铁
1.21%
复地
1.20%
葛洲坝
1.11%
百步亭
1.08%
绿地
1.06%
新世界
1.01%
南国
0.68%
三江
0.66%
美联
0.57%
2011武汉楼市年终行业盘点——万科继续领跑
[提要]2011年，武汉市商品住宅成交10.7万套，较2010年的10.9万套减少2000套；不过，如果剔除今年新增的新洲、汉南、蔡甸三个区域9800套的成交量，则今年武汉住宅成交较去年下降10.8%。
搜房网讯 今天，中国指数研究院正式发布了《2011武汉房地产市场盘点》，对2011年武汉楼市进行了整体回顾。
在房企方面，万科、万达、保利、福星惠誉等房企继续领跑。
武汉进入房地产的“大腕（万）”时代
7盘联动，2011武汉万科以超过7%的商品房市场份额连续5年领跑武汉楼市，3镇11年16盘，万科作为中国专注住宅开发的领导品牌已经深刻地影响了武汉消费者；如果单看其在武汉住宅市场的占有率更是达到了10.75%，这意味着在2011年里每8个（2010年这个数字是14）武汉置业家庭中就有一户选择万科的住房，十一年让万科已经成为了武汉老百姓最值得信赖的购房品牌。
如果把2010年万达的回归（武汉）看作是武汉商业地产新的元年，那么2011年应该说武汉商业地产则是全面进入万达时代，与万科紧守专业住宅开发企业龙头位置一样，万达则矗立在商用及高端物业顶峰，随着东沙连通和沙湖大桥的贯通，（万达）武汉中央文化区的楚河汉街成为新的城市级地标；一年3个项目、过70亿、全市过1/4商用物业市场份额，万达证明了它那句口号“每一座万达，每一个城市中心”。
除了万科和万达之外，其他多家大牌房企也都表现抢眼。
其中保利集团占据了5.15%的市场份额，福星惠誉占据4.55%市场份额，领跑武汉本土房企。
接下来，恒大、武汉地产集团、卓尔分别占据2.93%、2.63%和2.53%的市场份额。
大腕们都来了——格局？
？
分化，市场？
？
洗牌
整体来看，2011年武汉销售20强企业整体市场份额接近50％，12家全国品牌企业，8家本土品牌企业，（武汉）房地产行业经历着史上最大规模的洗牌，部分小企业或主动或被动的退出市场。
从市场格局来看，外来企业与本土企业平分市场的态势出现了量变到质变的转化，外来品牌房企渐成主力军，除万科、万达外，保利集团、恒大、瑞安、金地、广电、华润、新世界、中铁、绿地、复地十家全国品牌房企牢牢占据着近20%的市场份额；而本土企业除了福星恵誉、武汉地产集团、卓尔在十名以内，其余5家企业百步亭、葛洲坝、三江航天、南国、美联则各占1%左右的市场份额。
从质量上（份额）看，外来的“狼”让本土企业着实有些不适应，但从数量上来看，今年还有一批优秀的本土企业能够和全国一线品牌站在一起分庭抗礼，或许狼来了对小企业来说是大难临头（客观的说越早越好越健康），但对这些有追求的本土企业也不可谓是一针兴奋剂（无竞争则无发展）；当然对于消费者而言，“狼”来的越多，大家越受益，因为大家已经意识到我们不是羊，而是牧狼人。
多盘、名盘、大盘时代
2011年Top20强企业在售楼盘共计71个，平均每个企业3.5个；而这71个项目中超过50万方的有27个，超过70万方的有15个，过100万方的有12个。
2011年地产企业们开始习惯名盘效应，开始习惯多盘联动、区域联动；开始习惯规模效应。
【2011年武汉商品住宅项目成交套数排行榜】
2011年，武汉全市住宅成交总金额约690亿元（含远城区及保障房），与去年基本持平；在重重调控之下，市场保持平稳发展，主要得益于保障房及各大房企顺应政府调控推出迎合市场需求的主流产品，房价涨幅在可控范围之内。
从项目具体销售情况来看，前十名全部被中国房地产百强企业所垄断，有8个项目都为外来企业开发，万科三个，保利、恒大各有2个。
从上榜项目均价来看，最高者为万科红郡的9200元/平方米，有5个项目均价都在7000元/平方米以下，考虑到不少项目都有赠送面积等暗降手段，可以说，今年上榜项目均价大部分在8000元/平方米以下，充分说明楼市主流产品的刚需特征。
【2011武汉商业项目成交榜】
在住宅成交下滑的同时，商用物业全面爆发。
2011年武汉商铺和写字楼共成交近1.95万套，远超去年1.36万套的水平。
值得一提的是，今年写字楼成交均价达到8600元/平方米，较去年上涨30%，万达的三个项目写字楼累计成交近5000套，遥遥领先。
由于不限贷不限购并且总价不高等因素，万达、福星惠誉、南国置业几个企业以SOHO等物业形态出现的30～60平方米小户型，成为今年商业地产中的热门。
2011年武汉商铺全年成交均价为15250元/平方米，较去年上涨14%。
在商铺销售中，以光谷步行街及万达、和福星惠誉、南国置业旗下项目为主，集中在武昌中心的积玉桥、徐东、光谷鲁巷以及汉口的江汉路，其中光谷步行街和宝利金的最高价已经达到8万元/平方米。
此外，社区型商铺也得到了投资客的青睐，古田、光谷、二七等区域的住宅配套商铺均价也都不低于12000元/平方米。
【2011武汉产业类项目成交榜】
随着旧城改造和老城功能升级，让地处远城区的一批产业项目关注度持续升温，2011年产业型商铺、办公楼累计销售近1.3万套，超过去年7500套。
热销项目主要集中在汉口北、光谷和东西湖三大区域，投资型中小面积商铺得到投资者的力捧捧，汉口北的国际商品交易中心、中国家俱CBD等五个项目占据榜单前五位，累计销售就接近50亿元，成交价格平均较去年有20%的涨幅，下半年采用返租形式促销，量价齐升势头明显。
2011年武汉楼市销售排行榜
2011年武汉住宅项目成交套数排行榜
排名
项目名称
套数（套）
1
万科金色城市
3272
2
恒大名都
2259
3
保利心语
1587
4
万科红郡
1435
5
万科金域蓝湾
1273
6
恒大绿洲
1249
7
保利海上五月花
1216
8
名流人和天地
1198
9
保利华都
1134
10
福星惠誉青城华府
1028
2011年武汉商业项目成交金额排行榜
排名
项目名称
成交金额（亿元）
1
武汉积玉桥万达广场
11.52
2
光谷世界城
9.41
3
武汉中央文化旅游区
7.16
4
福星惠誉国际城
6.89
5
武汉经开万达广场
5.34
6
宝利金国际公馆
5.16
011年武汉写字楼项目成交金额排行榜
排名
项目名称
成交金额（亿元）
1
武汉积玉桥万达广场
9.78
2
福星惠誉·水岸国际
9.25
3
武汉经开万达广场
9.02
4
武汉天地·企业中心
8.39
5
武汉中央文化旅游区
7.92
6
光谷软件园
5.61
2011年武汉产业地产成交金额排行榜
排名
项目名称
成交金额（亿元）
1
汉口北国际商品交易中心
20.07
2
汉口北五洲建材
8.12
3
中国傢俱CBD
7.98
4
湖北汉口四季美农贸城
6.85
5
汉口北汽车大世界
4.84
2011年武汉住宅项目分版块成交套数排行榜
汉口中心区
排名
项目名称
成交套数
1
融科天城
187
2
银泰·大智嘉园
125
3
宝利金国际公馆
109
王家墩商务区
排名
项目名称
套数
1
葛洲坝国际广场
528
2
华南国际广场
275
3
泛海国际居住区·樱海园
239
汉口滨江
排名
项目名称
成交套数
1
中城国际
252
2
航天双城
211
3
武汉天地·御江苑
136
后湖版块
排名
项目名称
成交套数
1
百步亭花园现代城
886
2
汉口花园
842
3
统建同安家园
566
古田版块
排名
项目名称
成交套数
1
广电.江湾新城
879
2
联发·九都府
143
3
融侨锦江
107
金银湖版块
排名
项目名称
成交套数
1
万科高尔夫
688
2
金地·格林春岸
624
3
中部慧谷
491
常青版块
排名
项目名称
成交套数
1
美联·奥林匹克花园
889
2
万科城
726
3
海昌极地海洋世界
452
汉口北盘龙城
排名
项目名称
成交套数
1
恒大名都
2259
2
名流·人和天地
1198
3
香奈·天鹅湖
876
吴家山版块
排名
项目名称
成交套数
1
沿海赛洛城
438
2
天合新界
397
3
远洋世界
373
汉阳中心
排名
项目名称
成交套数
1
广电兰亭熙园
796
2
世茂锦绣长江
403
3
华润置地·中央公园
362
四新
排名
项目名称
成交套数
1
绿地新都会
698
2
南国明珠
293
3
金地澜菲溪岸
108
知音、后官湖版块
排名
项目名称
成交套数
1
恒大绿洲
1249
2
丝宝叠翠园
394
3
西山林语
286
经济开发区版块
排名
项目名称
成交套数
1
万科金域蓝湾
1273
2
观澜御苑
291
3
金色港湾
286
武昌中心区
排名
项目名称
成交套数
1
复地·东湖国际
661
2
华润置地中央公馆
216
3
统建锦绣江南
103
武昌老城区
排名
项目名称
成交套数
1
百瑞景中央生活区
1002
2
长江紫都
651
3
中南国际城
278
武昌滨江
排名
项目名称
成交套数
1
融侨华府
351
2
绿地国际金融城
287
3
福星惠誉·水岸国际
125
徐东青山
排名
项目名称
成交套数
1
福星惠誉·青城华府
1028
2
保利才盛景苑
499
3
华润橡树湾
477
东湖新城
排名
项目名称
成交套数
1
爱家国际华城
467
2
长航·蓝晶绿洲
461
3
宝业徐东雅苑
93
南湖版块
排名
项目名称
成交套数
1
保利·心语
1587
2
大华南湖公园世家
705
3
保利.拉菲
498
光谷北
排名
项目名称
成交套数
1
保利华都
1134
2
清江山水
792
3
加州·香山美树
661
光谷南
排名
项目名称
成交套数
1
万科红郡
1435
2
保利·海上五月花
1216
3
现代森林小镇
737
白沙洲
排名
项目名称
成交套数
1
万科金色城市
3272
2
福星惠誉东澜岸
483
盘点2011武汉楼市之最
搜房网讯 2011除了经历了史上最严厉的调控，还应该记得这是一个房地产市场回归理性的年份，卖房子的不再那么横了，买房子的不再那么憋屈了；不论是住宅还是商用物业，卖方市场渐渐转换成为买方市场，开发商要开始看消费者脸色了。
中国指数研究院在发布各项数据的同时也发布2011武汉楼市之最的各项“娱乐”榜单。
其中包括“推盘次数最多”“最受消费者认可”等榜单，其中多次开盘多次售罄的万科金色城市以7次开盘，和去化率100%夺得了两项第一，成为2011年名副其实的最受关注楼盘。
推盘次数之最
排名
项目名称
所属区域
开盘次数
1
万科金色城市
武昌
7
2
福星惠誉东澜岸
武昌
5
3
保利拉菲
武昌
5
4
保利心语
武昌
5
5
绿地新都会
汉阳
5
消费者关注度之最
排名
项目名称
所属区域
到场人数（单次）
1
经开万达广场
汉阳
1800
2
中城时代
汉口
1416
3
万科金色城市
武昌
1200
4
福星惠誉福星城
汉口
1080
5
万科红郡
武昌
705
消费者认可度之最
排名
项目名称
所属区域
开盘去化率（单次）
1
万科金色城市
武昌
100%
2
南国北都城市广场
汉口
100%
3
百步亭世博园
汉口
90%
4
光谷世界城
武昌
90%
5
万达公馆
武昌
90%
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